房价未必只升不跌（1）

奶茶

1997年亚洲金融风暴，问题不在索罗斯的基金阻击货币市场，而造成广泛的金融体系的崩溃，是另有其因。大量热钱涌进东南亚市场，过度松散的借贷管理，股市出现牛市，利息低都是其中的原因。各国央行没有充足的储备金，简单的说，大家都在盈盈向上的好景给蒙骗了。

这才让索罗斯有机会阻击货币，泰铢，马币，韩币，印尼盾都先后成为阻击的对象。唯独新加坡豁免，为何？毕竟新加坡对金融体系的管理，较完善。索罗斯也阻击港币，然而这是乘火打劫的行为，1997年为香港回归大陆的主权交换时期，国际炒家趁主权更替可能出现的行政真空，而袭击港币。

这教训，说明金融体系的健全及央行的角色，起了关键性作用。而政治的交涉，政治的考量，也是炒家应该考虑的因素。索罗斯败在低估中国加香港政府的能耐。简单的说，政治决定，可以完全改变经济的跑道及运作。

时隔十年，美国爆发次贷金融风暴，数据之大，确实让人痴呆，许多人想问，难道美国没有健全的金融体制？难道有那么多金融学者，诺贝尔经济得奖教授，都不能察觉次贷的泡沫？

次贷风暴的爆发，源自联邦储备局的1%低利息政策，网络泡沫爆发以来，美联储为了刺激经济，实行多年的低利息政策，这措施导致房屋价格的不断攀升，由于利息低，购屋者负担减少，银行甚至贷款来发放房屋贷款给购屋者，这本来很正常，问题是，在低利息时期，华尔街的大型投资银行及基金会，对保值的传统的美国国债，失去吸引力，他们要求更高的利润，结果他们想了好办法，将银行贷款购回来，然后经过金融魔术，证卷化贷款，这产品，再标上金融界惯用的信用评级，标上AAA，BBB等评级，然而实际上这评级有误导性，毕竟是投资银行聘请信用评级公司评级自己推出的产品，公信力可疑。投资银行及基金会将这些所谓高利润商业债卷，买个其他投资者，这样购回来的贷款，已经以高利润脱售给其他投资者，同时也将潜在的风险一并脱手了！

然而不止银行贷款来发放贷款，连投资银行及基金会也通过杠杆的方便，大量借贷！次贷的爆发，其实是优质房贷（Prime Mortgage），饱和后，市场的贪婪，而延伸到摊换能力差的次贷。所谓没收入，没工作及没资产的社会群众， 在如此脆弱的情况下借出贷款，简直是一场豪赌！借贷风险超越了可以承受的能力。这也是盈盈向上的一片好景，一鞭式的购屋者，银行，基金会，投资银行，投资者，政治家都相信，房价只会涨嫌少跌！。房价的泡沫，就建立在这市场的信任上，这也是次贷爆发的前夕。

明天谈，为何美国房价会急速下跌！

后天谈，分析大马房产价格是否过高？敬请留意。

原文：http://www.createbloggers.com/susuteh/archives/4657

奶茶

次贷还没爆发之前，布什政府采取不干预金融政策，也就是放任金融界自我管理，然而这所谓的市场纪律（Market Discipline）没有任何机制能管制市场的大鳄，如基金会（hedge fund），投资银行（investment bank）及信用评级公司（rating agencies）。


为了追求高于市场的利润，他们铤而走险，滥用杠杆的便利，过份的借贷，证卷化贷款，出产及推销极具风险的债务担保证券（Collateralized Debt Obligation），加上在信贷违约掉期的（credit default swap）不当的炒作行为，让屋价急速上涨，导致美国房产泡沫化。


2007年中，当高风险的次贷贷款者，开始无法摊还贷款时，握有CDO的投资者，开始不买这些产品，原因是CDO的基本规律，是贷款者的贷款，提供了现金及价值，有了这些现金，CDO才会有投资回酬，然而在次贷市场上，更多人未能摊还贷款，制造过剩的房产，屋价开始下滑，而银行依赖的贷款现金，变成了屋子，这变成一鞭式的影响，大量投入房地产的美国金融业，几乎进入瘫痪的局面。市场上人人自危，连优质房贷市场也受到牵连。股市，期货，外汇，债券，贷款市场无一可免的受到严重影响。


过份的借贷，导致银行资产无法应付贷款数额的压力下，部分银行破产，包括历史悠久的瑞曼兄弟（Lehman Brother），然而房价依然下滑，许多的贷款数额甚至高于房价，他们唯有取消抵押品回赎权（foreclosure），在这情况下，借贷银行面对更大的危机，因为他们真金白银借出的贷款，还回来严重贬值的房屋。


在市场惊慌（market panic）的情况下，造成信贷市场出现不稳定局面，不敢贸然借贷，导致银行面对极严重的资金短缺。盈盈向上的市场，变成鬼哭神泣人间炼狱！


最后美国政府及美联储，联手拯救烂摊子，然而未受管制的基金会，快速转战期货市场，炒作食物及原油等期货，导致2008原油攀升历史新高！这为经济复苏带来沉重的压力。


总结美国次贷风暴的影响，房产会出现泡沫化的可能性是存在的。它需要一系列的因素，如低利息，放任的自我纪律，过份的借贷，杠杆的滥用，无管制的金融“牛仔”，例如如基金会，投资银行及信用评级公司等。


所以政府及央行不能后知后觉，而要事先察觉异动，而制止任何投机及炒作等不当行为。

敬请留意最后一期，分析大马现今房地产价格，人均收入对价格的合理性。

原文：http://www.createbloggers.com/susuteh/archives/4659

明明明

同意；我就是活生生的例子！

奶茶

回复 2# 明明明

请问，你同意什么？

明明明

回复  明明明

请问，你同意什么？
奶茶 发表于 19-5-2011 01:38 PM

同意 房价未必只升不跌

奶茶

敢问，为何呢？

keaiwubi

敢问，为何呢？
奶茶 发表于 19-5-2011 01:54 PM

   
金在这世界上已经没生产了，
理应越来越少，越来越贵。
但是为什么最近大跌？因为给人家炒高了，
大户一丢全部跟着丢。

影响屋子的因素更多。
1-MRT和新LRT建好之后，回酬率没屋主想像中那么多。
   因为多mrt和lrt，租户就会选择更便宜或是更加方便的。

2-供大于求，报章指出现在出租者已经躲过租户者，迟些可能
更加夸张。

3- 外资能投资也能撤资，难保大选过后或是有其他附近的国家
更加吸引他们，就开始撤资了。

很多很多啦~

明明明

之前置产的时候发现原来前屋主的SPA是亏着钱卖的

keaiwubi

之前置产的时候发现原来前屋主的SPA是亏着钱卖的
明明明 发表于 19-5-2011 02:23 PM

   
明兄没亏就好，
金价和油价开始跌我就觉得不能乱乱给agent和屋主开价格。
我们不是鱼，不能任人鱼肉。

奶茶

回复 7# 明明明

对啊！没亏就好。

ohohhoho

我还没买屋子啊！别起的太高！快买不起了。。。
而且现在的发展商都是建豪华semi-D or bungalow。。。
这城市那么多有钱人吗？！

lmworld

同意, 但别忘了只要房子地点美的话, 价钱回升只是时间问题罢了...

奶茶

回复 6# keaiwubi

同意，现在的房产价格，远远高过实际的价格！
另一个原因是，炒家作怪！利息低，会有这问题。

noproblem

哈哈哈哈。如果BLR升到８％或以上产业价钱还是一样高涨，我就认为现在我们的产业是严重低估了。

你们觉得那时后有多数人抛售他们的产业吗？

奶茶

急的时候，什么都会发生。

奶茶

回复 13# noproblem


如何利息提高，炒产业不合算。债券市场较好。

要明白，所谓的炒是短期的，现在银行有许多adjuste rate loan，就是BLR减2.4%之类的贷款，
这些炒家，都用这些便利，一年后就卖出。

奶茶

是"如果",打错字，抱歉

kitkatlow

楼主，你的分析还真的很详尽。

但我想请教，你把房价扬升归咎于炒家，我想问问，你是从哪一方面得知我国房价是给炒家炒高的。

或许我应该问，请问你有没有数据，证明炒家买了过去两年房产买卖的多少%，多少买家买了一年后马上卖，多少买家属于短期炒家，多少属于长期投资？

奶茶

回复 18# kitkatlow

哈哈！当然有，明天去到奶茶博客中午12.22分。
读了再辩不迟，欢迎你提供意见。

奶茶

楼主，你的分析还真的很详尽。

但我想请教，你把房价扬升归咎于炒家，我想问问，你是从哪一方面得知我国 ...
kitkatlow 发表于 19-5-2011 05:18 PM

忘了告诉你，这课题分三篇文章写，昨天，今天及明天。
太长了，不能一下子写好，读者也需要细嚼消化其中市场的奥妙。

不完全归咎炒家，而是低利息，adjusted rate loan等便利，让市场蓬勃起来，当然也会有混水摸鱼的。

安好