[转帖]馬來西亞經濟會被房地產拖垮

woolei

馬來西亞的房地產肯定是泡沫嗎？

肯定是！

在Selangor，月薪４千令吉的人買不起房屋，根據ＥＰＦ的資料，７０％大馬人薪資低過三千。光從這點就看出馬來西亞的房地產有問題了！

和新加坡不同。新加坡有龐大的人民組屋，所以新加坡百姓不會大量陷入房產債務的泥沼，相對的新加坡銀行業受累於房地產的機率也較大馬小。

就拿Selangor的一間普通公寓來說，很少低於４０萬令吉的。

４０萬令吉令吉的概念是什麼？

如果你借２０年房貸，連本代利是本金的一倍約８０萬，除以２０年每年需要還４萬，每月３千３百３３元。因為每月利息是薪水的１／３，所以３千３百３３元再乘以３，你每月的薪水必須是１萬元。

你說，大馬有多少人有１萬元薪水？

如果３０萬房價計算（如果你還可在Selangor找到的話），那每約大概每月需要供２千五百元，你的薪水必須高達７千五百元。

有多少人有７千五百元月薪？

顯然，大馬房價已經超出正常人民可以供養的範圍了！它的價格已經遠遠脫離價值了！

也許你可以推說這些持有房產的人有錢。

有錢的過Dubai的房地產投機（或投機）者？

Dubai的房地產是有錢人在玩，還不是一樣完蛋！

你說有需求存在？

什麼需求？投機？投資？自住？你說的清嗎？

即使是自住需求，也不能成為房價暴漲一倍的理由，因為供應並沒有短缺，尤其馬來西亞是走先售後建的制度。

大馬房地產體制好？土地不會增加？

這樣的理由我聽過很多人。日本，香港，美國等國家房地產泡沫崩潰前，都是這樣的理由，人類從來都不會吸取歷史教訓。

是經濟帶動房地產，不是房地產帶動經濟。房地產也好，Lynas也好？都無法提高馬來西亞的生產力，所以它們除了不實際的GDP外，不會給大馬帶來價值，只有破壞，並無建設。


當房價上漲超過實體經濟效益的時候，你認為它還會上漲嗎？
告訴你，連維持現狀都不能。

這些房地產炒家根本不了解房地產的本相，他們對房地產的認識都是迷相，無法破相看出房地產的本來面目。




最後，我可以大概算出未來房地產會帶給馬來西亞的風險。

目前，住宅信貸是2861億令吉；非住宅信貸是1220億令吉；建築信貸是272億令吉，三者加起來總信貸是4354.31億令吉，佔大馬銀行業總貸款10672.817億令吉的40.79%。

從2009-2012年的房地產大漲階段，銀行增共增加了1289.207億令吉的信貸，這些資金的流入才是房價大漲的原因，絕對不是什麼供應和需求，供應和需求是拿來騙人的，包括經濟學家自己。

最直接的證據，就是你將2010-2011年的大馬上市房地產公司的營業額對比2006-2007年房價大漲前的營業額，相比房價，你看看到底增加了多少？根本沒有！哪來的需求旺盛？全部都是通貨膨脹製造的貨幣幻覺！

不少地區的房價都漲上一倍，考慮到銀行首付，以及貸款有先後之分，當房價泡沫破裂後，有些地區可能會跌上４０％－５０％，而早期購入的會跌的比較少，如此平均我估計會跌２５％。

２５％的跌幅會使得1289.207億令吉的新增信貸遭受３２２億令吉的損失，佔總貸款的３％。大馬銀行呆帳率會從１.５％漲上４～６％左右。

因為銀行是玩槓桿的，損失會讓他的虧損槓桿放大。所以未來銀行必然信貸緊縮，加劇經濟環境的惡化，房價會跌的更兇。也許國家銀行可以印鈔救市，那結果就是通貨膨脹，讓老百姓承當這些１％的人渣的損失。Shit！

巴菲特說過：只有當潮水退去，你才知道是誰人在裸泳。

現在的貨幣供給是ＧＤＰ的一倍，鈔票流動性和比ＢＬＲ更低的利息使得潮水澎湃，掩蓋了問題，可潮水總有退去的時候，那時候就可以看到是誰在裸泳了！

４年來的1289.207億令吉的信貸，就是潮水，它掩蓋來了問題。如果大馬房地產真沒有泡沫，那麼即使信貸減少，房價也不會跌，可現實中並非如此。

國陣政府，國家銀行，Maybank, Public Bank, CIMB bank, Hong Leong Bank等這些商業銀行，他們不會吸取美國房地產泡沫的教訓，竟然為了自己利益在馬來西亞製造房地產泡沫，禍害百姓。

所以，在經濟上，我從來不相信政府和銀行家。



結語：
注：
我計算的是大摡總數要還的錢，再簡單除以平均數。
所以，每月要還的利息是模糊的正確，不是精確的錯誤。
我看長遠的。絕對不看現在開始的一年三年。
你們需要從大格局，大方向清楚我的意思，而不是技術細節。

印鈔票不能增加財富，就如印地契不能使更多人有房子住一樣。
最近FED發佈的QE Infinity，也不能使大馬房地產受惠，它只是在本以很危險的大馬房地產中，再加把火，製造更大的危機。

http://ckfstock.blogspot.com/2012/09/blog-post_18.html

aeh8417

那麼在經濟上樓主只是相信誰？

woolei

aeh8417 发表于 29-3-2013 02:10 AM
那麼在經濟上樓主只是相信誰？

我觉得是蛮值得看的一篇文章，很符合logic.
回答：我相信自己的眼光和准备功课。

kitkatlow

垃圾。
我只看了前面两三行就没看下去了。

科学就是未来

在Klang valley, 收入10k 以上的家庭一堆以上，我跟女友的收入都达这个数目，我们都未到30岁。

最近的bandar rimbayu, 售价 RM 590k, 50% units 一下子卖完 （non-bumi unit).

现在马来西亚的经济的确出现异型，连锁餐厅行业疯狂崛起（靠本地人消费），房地产投资和靠房地产赚吃的越来越多，其他搞出口的实体经济反而越来越弱，诺无天然资源这靠山，我国经济早已完蛋。。。现在实体经济还算OK, 等大家都投资股票和房地产为主业，我们才会像西班牙陷入危机

春秋

馬來西亞經濟會被房地產拖垮?????????????????????


马来西亚房地产被经济托垮就有可能，

房地产怎么可能托跨马来西亚经济

xiongmao2012

科学就是未来 发表于 29-3-2013 06:24 AM
在Klang valley, 收入10k 以上的家庭一堆以上，我跟女友的收入都达这个数目，我们都未到30岁。

最近的ba ...

有定期给父母家用吗？？？？？

春秋

拿lz的数据来说就好了：
在Selangor，月薪４千令吉的人買不起房屋
有多少人有７千五百元月薪？

１夫１妻＝４０００＋４０００＝８０００


如果你借２０年房貸

那是如果２０年，如果是３０年or４０年呢？？？？

Terrence86

可街上买豪华车新车的人却一大堆啊......

kitkatlow

没想到这种幼稚白痴不经大脑的文章，居然还有人会认为很有 logic。

u0508950

kitkatlow 发表于 29-3-2013 03:08 AM
垃圾。
我只看了前面两三行就没看下去了。

Kitkat 老大，贫富差距大就会造成这种偏差的观念。

不过我昨晚得空看了一下我留意的两个区的价格走势，主要是petaling jaya 和subang jaya 的排屋和公寓，价格好像飘了上去，你有察觉到吗？而且我们这个论坛越来越多人来找房子了，看来大选可能都压不住房价。想听听你中肯的意见。

夜铃

那么房产都在那30%的人手上？

kitkatlow

u0508950 发表于 29-3-2013 08:31 AM
Kitkat 老大，贫富差距大就会造成这种偏差的观念。

不过我昨晚得空看了一下我留意的两个区的价格走势， ...

以人类文明历史发展的经济状况下来说，一般上只有两种情况。
一就是大家一起穷不用眼红，不然就是一部分人有钱其他人还穷，就是所谓的贫富差距大。
我看了全球好像没有那个国家是这两个例外的。（欧盟国家那些政府以巨大津贴穷人生活福利的不算，而且现在被这些津贴消耗到一个个轮流破产了。）
一个国家出现贫富差距现象表示经济状况良好，差距越大表示经济越好。

多年前bill gate 给年轻人十大忠告的第一条就说服了我，所以我停止抱怨。

pj subang 的房子从去年到现在只有微涨，还不算明显。

至于论坛，多得你管理，所以讨论风气增加，才会有“越来越多人来找房子“的假象。
但外面的市场，这两个月的确活跃了起来。

至于这篇文章，是彻彻底底的误导。任何买过房子的人看了都知道文章漏洞百出，连没买房子的人看了也会觉得有问题。
看了文章来源，原来作者是一个股票专家。我真的替听他言论的人冒冷汗。

都市人

就拿Selangor的一間普通公寓來說，很少低於４０萬令吉的。

４０萬令吉令吉的概念是什麼？

作者夸大数据，制造混淆。
马来西亚贷产业款制度是成熟的，对于二手的产业银行更是特别谨慎。

kitkatlow

都市人 发表于 29-3-2013 08:51 AM
就拿Selangor的一間普通公寓來說，很少低於４０萬令吉的。

４０萬令吉令吉的概念是什麼？

我觉得作者是在以下三种情况下写出这种文章：

1. 他长期不在马来西亚，也不知道马来西亚现况，只是google 资料来写评论。
2. 他在马来西亚但没有买房子，更不知道房产行情市价，也认识太少朋友或只认识低收入的人，不懂马来西亚人的实际收入。
3. 他被逼写下这篇评论，或另有目的写下这篇评论，或更可能是他脑袋有问题。

超笨无比

我也只看到什么借20年, 80万的就没读下去了...................................

有点偏见,, 算法也不正确

科学就是未来

xiongmao2012 发表于 29-3-2013 07:30 AM
有定期给父母家用吗？？？？？

不只有给家用，还借钱给老哥周转生意。
我老爸个人生意还可以让他自己供carmy,我妈每次吵我不必给家用，钱自己拿去花好了

国会菜鸟

低过400k的肯定少啦，价位不高，很多人都买得起，所以老早就扫空了，剩下高价的

超笨无比

我觉得低于400k的二手公寓到处都是...........................

Mr.Business

那位作者是個宅男，沒有見過世面，他的文章一向都是這樣的啦，見怪不怪。