地产泡沫，终有破裂时 + 家债高企 泡沫危机 （更新数据分析）

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地产泡沫，终有破裂时 (2013-03-17 07:45:44)转载▼

大马家庭债务全球最高　家债高企　泡沫危机
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•专题 •专题报导 •2013-07-07 22:11 •点击数：286 •新闻由东方日报提供


苏正义 报导
日前，第二财政部长拿督斯里阿末胡斯尼宣布，大马家庭债务占了国内生产总值（GDP）的83%，虽然比率全球最高，但仍受到控制。相隔两天，国家银行宣布3大措施打击家庭债务飙升的情况，国行总裁丹斯里洁蒂在宣布时强调，家庭债务持续增长对国家经济发展带来负面影响。

国行祭出3措施来处理家庭负债，显然我国家庭负债的状况明显响起警号。

家庭债务本身高企并没有显示大马经济面对什麽问题，但在外部经济放缓丶国内经济增长乏力丶物价持续上涨的情况下，将加剧负债民众负担。联昌国际投资银行首席经济学家李兴裕表示，大马家庭债务高达83%，加上偿债率（Debt Repayment Ratio）高达43%，其实不太健全。

「整体结构相比，若家庭债务持续居高不下，一旦经济有所放缓丶国行调高利率等情况，会对低收入的举债人士有很大影响，会拖累他们。」

属中等风险领域

他说，偿债率达43%代表借贷者，每赚取一令吉，就需要使用43仙来偿还债务，而这比率也超过适当的1/3比例。加上近几年经济成长率只是大约5%，但家庭举债的比率，却每年以近12.5%的涨势大幅提升，之间的区别也让人担忧。

他说，目前国人在非银行金融机构举债的比率更高，非银行金融机构提供更冗长的偿还期，如个人贷款偿还率可以长达25年，但其实是变相加重举债者负担。

「若私人企业债务或是家庭债务处理不妥丶加上一些创意贷款的引诱下，仍不断地投资，很可能就会导致经济泡沫爆破。」

根据渣打银行公布的《揭露亚洲杠杆》报告，大马家庭贷款对比家庭收入丶金融资产的比率都亮了红灯丶利息负担率（Interest Burden Ratio）备受关注，在对比国内生产总值方面更是面对中等风险。

报告揭露，即使大马情况相对健康，但仍将大马归类于中等风险领域，也直接标志大马家庭举债的情况，已成为负担。「若利率从持续提升丶家庭收入增长放缓或是出现产业价格的下滑，这都将让目前的风险增倍。」

虽然家庭债务持续提升，但这项研究显示，大马人更有能力偿还信用卡等债务，呆帐率从2007年的20.9%，持续下滑至2012年的4.7%。

房贷与产业价值比率料下调

对于控制房产贷款的情况，李兴裕认为，目前大马对于房贷的政策，较区域内的邻国来得宽松，而且缩短房贷偿债期的新措施，对限制年轻人贷款的效果，可能并不明显。

他说，有银行家告知，目前偿还房贷的限制是需要在70岁前偿还，所以若是一名30岁的年轻男女要贷款买屋，5年差异所带来的影响也不大。

目前房贷占了大马家庭债务的44.6%，占最大份额，贷款额达3501亿5660万令吉，而贷款数额也按年提升12.4%。

谈及继续控制房产，李兴裕认为下一步可能就是下调房贷价值与产业价值（Loan To Value）比率，相信会降低目前的70%。「新加坡的比率只是50%，我们在房屋贷款方面算是很大方了。」

针对备受关注的「发展商贷款利息承包计划」（DIBS）被指不属于国行的权限范围，他表示可能因为涉及承包商而会有房屋部方面来管理。他也建议提升房产盈利税，藉此克制产业价格涨势过猛。

对于国行打击家庭债务被抨击手段过软，李兴裕表示，不能过度紧缩目前的措施，否则容易引来反效果。

他说，国行现在需要按部就班地控制家庭债务，否则所要承担的后果，将会很昂贵。

家债10年翻5倍

我国家庭债务比率在过去的10数年来，翻了大概5倍，从2001年占国内生产总值的13%，涨至2012年杪的80.5%，而截至今年3月更飙高至83%的新高。李兴裕认为，形成这个情况的原因是国内利率偏低，而银行也趁此机会积极争取更多个人贷款的客户。

根据2013年3月的数据，个人贷款占家庭债务的16.8%，债务数额为1319亿1340万令吉，而其按年增长率也是近20%。

谈及消费人心态，李兴裕说，「部分消费人认为利率将继续维持低水平，所以很容易就选择借贷，而过度借贷很容易就引起问题。」

他说，目前大多借贷的收入低于3000令吉的年轻人，而部分机构也因为一些贷款者是公务员，而轻易发出贷款，但未想到，若许多贷款者不能偿还债务，这还是会造成很大问题。


很多数据和分析了。。。谢谢。。。。


标签： 古今中外楼市泡沫 终会爆破 财经        分类： 房地产
经过N轮的“房地产调控”后的轮番上涨，目前我国大城市的房价已实现“超英赶美”，并大步迈向“世界第一”。如果问过去十年最佳投资品是什么，绝大多数人都会答是大城市的房子。然而，在将来的十年又或是更长的时期，相信历史难以简单重演了。

没有真正经历过房地产泡沫破裂切肤之痛的人，对房地产的投资机会，大多心存幻想。最近参加投资研讨会，交流中有不少富人都提同一个问题：我现在手头有几套房，要抛吗？我往往会反问：如果只作简单的租金回报计算 (不能作升值的前景预测)，您会继续持有吗？很遗憾，我得到的答案往往是，‘还是会升值的！”这就是一个悖论，明明是缺乏真实的回报，却能预期它不断增值。这就是一个“击鼓传花”的游戏了，看谁是最后一个接棒的“傻瓜”而已了。

在此，我倒是希望分享一些来自于远方的警示，以增加读者对泡沫与代价的认识。

几年前的引发世界性金融危机的美国地产泡沫中，我认识有几套投资房的人不少，而在价格高峰期急流勇退的人是极个别，人性使然！大家可能认为美国的几年前地产泡沫爆破是偶然，那么，让我们一起看看上世纪的世界各地的在不同时期地产泡沫的相同故事吧。

上世纪20年代中期，美国经济出现了短暂的繁荣，建筑业日渐兴盛。在这种背景下，拥有特殊地理位置的佛罗里达州出现了前所未有的房地产泡沫。

佛罗里达州位于美国东南端，冬季气候温暖而湿润。第一次世界大战结束后，这里迅速成为普通百姓的冬日度假胜地。由于佛罗里达的地价一直远低于其他州，因此成为了理想的投资地。许多人来到这里，迫不及待地购买房地产，令佛罗里达的地价开始升值。在1923—1926年间，佛罗里达的地价出现了惊人的升幅。棕榈海滩上的一块土地，1923年值80万美元，1924年达150万美元，1925年则高达400万美元。一股炒卖房地产的狂潮越来越汹涌澎湃。1925年，迈阿密市居然出现了2000多家地产公司，当时该市仅有7.5万人口，其中竟有2.5万名地产经纪人；地价每上升10%，炒家的利润几乎就会翻一倍。在那几年，人们的口头禅就是“今天不买，明天就买不到了！”

好景不长，1926年佛罗里达房地产泡沫迅速破碎，这场泡沫又激化了美国的经济危机，结果引发了华尔街股市的崩溃，最终导致了20世纪30年代的世界经济大危机。
在亚洲，日本的房地产泡沫再度震惊了世界。20世纪80年代后期，为刺激经济的发展，日本中央银行采取了非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产以及股票市场，致使房地产价格暴涨。日元同时升值，大量国际资本进入日本的房地产业，更加刺激了房价的上涨。从1986年到1989年，日本的房价整整涨了两倍。

受房价骤涨的诱惑，许多日本人开始失去耐心，纷纷拿出积蓄进行投机。到1989年，日本地价市值总额竟相当于美国的4倍。1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。工薪阶层花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅，能买得起住宅的只有亿万富翁和极少数大公司的高管。银行为顺应潮流，推出了90年长的按揭贷款。出现了几代人合力购房的新鲜事。

1991年后，随着国际资本获利后撤离，由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭，房地产价格随即暴跌。到1993年，日本房地产业全面崩溃，企业纷纷倒闭，遗留下来的坏账高达6000亿美元。即使到现在，日本经济也未能彻底走出阴影。
20世纪90年代后期，东南亚金融危机直接导致了香港房地产泡沫的破灭。香港的房地产热最早可以追溯到上世纪70年代。当时，来自日本、东南亚和澳大利亚等地的资金蜂拥而入。在各种因素的推动下，香港的房价和地价急剧上升。到1981 年，香港已成为仅次于日本的全世界房价最高的地区。

1984—1997年，香港房价年平均增长超过20%。中心区域每平方米房价高达十几万港元。受房价飞涨的刺激，香港的房地产投机迅速盛行起来，出现了一大批近乎疯狂的“炒楼族”。当时的香港，人们盲目地投资房地产，为了抓住机遇，即时是购买千万以上的豪宅，许多人往往仅凭地产经纪人电话中的描述，还没见过房子就草草决定购买。每逢新楼盘推出，排队人群通宵达旦，排到前面的获得显示购房资格的“筹”，马上可转手卖几十万或几百万不等。买到房就好像是“发达”的代名词。


就在香港的房地产泡沫达到顶峰时，东南亚金融危机降临了。一夜之间，强劲的购买力消失得无影无踪，每人好像都有几套房急于出手。1998—2004年，香港楼价大幅下跌，著名的中产阶级居住社区“太古城”，楼价就从最高时的13万港元每平方下跌到四五万元。据专家计算，从1997年到2002年的5年时间里，香港房地产和股市总市值共损失约8万亿港元，比同期香港的生产总值还多。对于普通香港市民而言，房地产泡沫的破灭更是不堪回首。在这场泡沫中，香港平均每位业主损失267万港元，有十多万人由百万“富翁”一夜之间变成了百万“负翁”。



其实，上述地方的人都曾经信心满满地称：我们这里是只涨不跌的例外。结果，都被历史证明了不是例外。现在，国内的人们又在说是例外。但历史终将证明不会是例外。

各位是否觉得上面的故事似曾相识？上述故事中的各地投资者们的热炒行动，我们当今不是随处可见吗？他们曾经的豪言，我们当今不是随处可闻吗？盲目追逐热点，以追求短期收益最大化而投身泡沫之中投机，是投资理财套餐中最容易被掺入的、最凶险的一种“毒素”。



价格不断上涨时，投资需求因资本逐利而被无限放大，再把泡沫进一步吹大，然而一旦转势，所有的投资需求会转眼消失。温故而知新，所有泡沫总有破灭的时候。结果都无一例外地使无数投资者转瞬间一贫如洗，从而留下一幕幕悲剧。我们我们现在貌似“坚硬无比”的地产泡沫会例外吗？我们现在的商品房价格之高已到了普通使用者几代人努力才能勉强凑合的地步，看看古今中外的经验，泡沫其实离爆破就不远了。

而且，我们也看到了泡沫有破灭的迹象了。据报道，几个月之间，被誉为“羊”、“煤”、“土”、“气”的奇迹之地的鄂尔多斯，房价已大幅下调，被称为炒房团发源地的温州，楼市也开始低迷不振。这是否会让我们有了“一叶知秋”的感觉？

摘录于新书《淡定，才能富足》

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最新！！ 花2千多美元，就可以买下5年前值45万元的房产，你想买吗？美国车城底特律就有一推！

美国一名商人表示，５年前一幢卖45万美元，也就是140万马币的房子，现在他只需要花大概2300美元，或是7000马币就买来了，5年里面，房价贬值了99.5%！而且，这不是她买的唯一房产，她说要趁低吸购，期望房地产有一天回春。

曾经闻名世界的美国“汽车城”底特律如今风光不再，不仅跃居全美“最悲惨城市”排行榜榜首，高达140亿美元的长期负债，很可能成为美国史上最大的破产城市。 荒废的摩天大楼、工厂和住宅，在这里随处可见，犯罪活动猖獗，治安不靖，晚上时，甚至连街灯都无法亮起来。

底特律曾经是美国汽车业的诞生地，美国的第一条高速公路、第一大百货商店、第一个大剧院，都出现在底特律，但为什么现在搞到这样狼狈，频临破产呢？

主要原因有两个：经济衰退，加上政府官员腐败，加速了这个城市的破败。

“汽车城”底特律由于工厂自动化程度提高，或者被外包出去，再加上亚洲竞争者抢走了市场份额，车厂不得不一波又一波地裁员，人口从185万骤降到70万。

其次，43岁的底特律市前市长基尔帕特里克，在2002至2008年长达6年的任期内，丑闻不断，多次被指任用亲信、裙带关系和挥霍无度。2008年，他因为另外一起伪证罪而被迫辞职，并承认自己故意妨碍司法部门对他的另一起丑闻所展开的调查。3月11日，底特律地方法院裁定，这名前市长的敲诈勒索、腐败及其他的罪名成立，并等待判刑。

对于很多底特律人来说，前市长对美国汽车工业故乡的衰落有不可推卸的责任。一位贪污滥权的政客，的确足以把一个地区加速带向破产。

luckteo

淡定，淡定。别紧张。

shitfireman

谢谢分享，可是还是很多人看好大马地房产。

u0508950

luckteo  18-3-2013 03:42 PM

@allfree
Alfree  网友，我在另一个帖有记名哦！你要加名字上去吗？

vongolia

现在楼市升势已经慢下来了， 银行贷款也开始收紧。
我看不到任何理由会导致泡沫。

超笨无比

楼主的文章是来自中国的, 国情很大分别................

那边的炒况和热钱不是大马可以比的

SurveyPlayer

要就快点...

每次要买房都被那些人扫完，我们以后住那里？

苹果小姐

就算这里也玩‘击鼓传花’这游戏
这游戏也只是刚开始而已，还有很多空间和时间

shonhock

楼主，你的这篇东西不适合这里用啦....

如果你希望大马的房产会泡沫，　那就烧香拜佛希望这次的投票政府来个大翻牌，
然后新政府又停止很多大型project，比如MRT、Megacity的宏愿，etc
这样才会令很多房产价钱大幅度升跌。

aquamax

也不能和美国比....
美国供不起屋子是银行惨...这边是你破产

highlander1979

我还是觉得，如果买屋子自住，泡沫不泡沫都没关系。。。

泡沫只对那些投资地产的人有害而已。。。

khown77

highlander1979 发表于 18-3-2013 04:50 PM
我还是觉得，如果买屋子自住，泡沫不泡沫都没关系。。。

泡沫只对那些投资地产的人有害而已。。。

同意。先在还有很多居者无其屋。买屋子自住，泡沫不泡沫都没关系。只怕收入赶不上屋价。

willchh

重點是：

找到一間你合意，價錢可以負擔的就買下，決意要供完的。


然後，接下來的十多二十年，就算屋價起或跌，其實都不關你的事，總之供得起就不怕老來睡街，就這樣簡單。當然，炒樓的人另當別論。

科学就是未来

等房产跌，等下等下，用600K 买450sf studio

Partner216

本人也是对房地产泡沫担忧，不知道什么时候上场！

heidy

目前情况而言~如果你问~房子几时便宜~答案-------------〉过去~

killbrick

给等待地产泡沫的人：
１） 地产泡沫了也表示银行贷款收紧了，BLR利息也会超高了（１５-２０％）， 你有能力用cash买吗？
２） 现在400K以下的mid cost condo已经多有黑人住了，如果房产降价了情况会更严重， 你愿意与黑人或外劳同住吗？
３） 地产泡沫了KL经济也会崩溃，可能您的公司也会倒闭，老板也会bankrup, 您还会留在这工作和落地生根吗？

e_mc_square

真的不明白为什么还是会有那么多人认为马来西亚房价会下调。
那些打算买房子自住的，还在等的话就别怪计划赶不上变化了。

Cket

谢谢楼主的分享，

还看好房市的人，就继续看房卖屋投资吧，信心满满的人，更可以孤注一掷，全部买房子。
觉得房市已经没看头的，那就投资其他的咯（自己生意，股票，黄金白银，货币，土地等等）。