【First Reit AW9U 交流专区】先锋医疗产业信托 FIRST REAL ESTATE INV TRUST

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先锋医疗产业信托：性质与债券最相近的信托
企业摘要 | 2014年04月29日        
文 : 吴灵安（译：伍丽芳）
http://www.sharesinv.com/zh/articles/46490/

先锋医疗产业信托(First Real Estate Investment Trust, FREIT)的组合主要为医疗资产。它拥有医院、疗养院，以及一间酒店与乡村俱乐部。

在FY13，其组合带来8,330万元的总收入，而可分配给单位持有人的收入为5,210万元，或每单位0.0752元。按该信托在4月28日的1.14元收盘价计算，其股息获益率为6.6%。

产业组合与资本结构强劲
截至2013年12月31日，FREIT在印尼(10个)、新加坡(3个)和韩国(1个)共有14个产业，总值10亿5,000万元。在印尼，FREIT有两个产业位于核心中央区(CCR)、五个位于市区边缘(FCR)，以及三个位于中央区以外(OCR)的地带。

这些产业的总楼面面积(GFA)为22万7,376平方米，加权平均年龄为9.6年。FREIT的组合的加权平均租期为11.0年。

FREIT的保荐人为印尼最大的上市公司PT Lippo Karawaci(以总资产、收入和净利计算)。

该信托是由PT Lippo Karawaci的子公司Bowsprit Capital Corporation Limited管理。透过旗下子公司，PT Lippo Karawaci持有FREIT约28.7%的认定权益(deemed interest)。

由于拥有实力强大的保荐人作为后盾，FREIT可收购印尼的资产。其资产以36.9%的年复合增长率(CAGR)从FY09的3亿1,590万元提高至FY13的11亿850万元。

依据FY13 的数字，FREIT的总债务为3亿5,780万元，这些债务预定于2016年至2018年到期。其资产负债比率因而将为0.32。

在FREIT的总债务中，有46.5%是以浮动利率计算，其余则以固定利率计算。FREIT的FY13融资成本为1,240万元，意味着其债务成本平均为3.5%。

资产(百万新元)

资料来源：先锋医疗产业信托

即将到期债务的数据(百万新元)

资料来源：先锋医疗产业信托

印尼的前景
印尼人口在2002年至2012年以1.5%的CAGR从2亿1,500万人增加至2亿4,690万人。

同个期间，印尼的国内生产总值(GDP)从1,957亿美元激增至8,780亿美元。若以人均GDP来看，则是909.89美元上升至3,556.79美元。

医疗业已从经济复苏中受惠，印尼的医疗开支从2002年的每人20美元增长至2011年的95美元，CAGR为21.5%。

印尼的人均GDP与医疗开支(以美元计算)

资料来源：世界银行

印尼于2013年12月31日推出了其全民医疗计划，为所有的印尼人民提供医疗保险。

目前，首个阶段的计划惠及1亿2,160万名贫困与失业的印尼人及公务员。

到了2019年1月，这项计划将可让所有2亿5,000万名印尼人受惠。低收入的印尼人将能因此免费看诊和获得三级治疗服务(最低的医疗服务级别)。

由于长期合约(10至15年)带来的租金收入稳定，加上租金可能上调(因合约中的可变动条款)，FREIT无需积极地提升其资产。

FREIT的管理层在其FY13盈利发布会上表示，它将为旗下三个产业进行提升工程。这些产业是其组合当中最老旧的，它们分别于1977年、1991年及1994年落成。

优点

• FREIT可优先购买PT Lippo Karawaci在印尼发展的医疗产业。
• 截至2013年12月31日，PT Lippo Karawaci拥有24家医院可供出售。
• FREIT的净产业负债比(net debt-to-property ratio)为27.1，远低于监管当局限定的35%。因此，若有机会，FREIT将可进行收购来增添其医疗产业。
  

投资风险

• 租用FREIT设施的医院若发生不利事件，将可能损害医院的品牌，对其现有与未来客户造成影响。
• 这也许会导致客户不再回到上述医院，使医院的财务表现被削弱。
• 由于FREIT将在2017年上调租金，来自现有产业的固定总收入预计将不会在未来三年大幅升高。
• 随着消费者的消费能力提高，优质国际品牌可能会到FREIT的医院所营运的市场设立业务。
• 由于国际品牌在印尼建立地位，FREIT的主要租户Siloam医院(Siloam Hospitals)或会面对竞争。
• 这可能减低其盈利力，并让客户转而使用其他医院的产品与服务。
  

《股市资讯》的看法
FREIT拥有长期租约，其产业出租率也达到100%，这些特点与债券类似。然而，医院与信托签署的长期租约是一把双刃剑。由于租约长，租金率已经锁定，信托无法在这期间调高租金。

拥有实力坚强的保荐人支持，FREIT预计将可在未来维持其产业组合的素质。我将采取保守的策略，等待这只股的股价下跌，以获益于合宜的股息获益率。

公司官网：http://www.first-reit.com/