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房價太高 買不如租。 你认为呢?(转载于中国报)
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只是分享
转载于中国报,
居者一定要有其屋?
租房子是幫別人供屋子,供到最后肥了別人,自己什麼都沒有,肯定吃虧?
買房子怎樣都比租房划算?
如果問十個人,買房子好還是租房好?
相信九個人的答案是:當然是買房子,租房是幫別人供屋子。
如果問:“買房租房哪個更划算?”
很多人可能不假思索就回答:“當然是買房”,理由同上,租房是幫別人供屋子,買房子有保障,供到最后是自己的。
如果再問:“買房子比較划算,有數字根據嗎?”
你會發現,其實沒有多少人真正算過這筆賬。
而算過這筆賬后,你可能驚訝,“租不如買”的理論並不是在每個時候都通用。
這個年頭我們一直聽別人說,房價漲得很厲害,買房子投資好賺,買房自住更要快手,不然買不起房子。
可是我們很少聽到投資專家或買房投資的人告訴我們,現在我國房子租賃的回酬率是多少?許多想買房收租的人,可能都不清楚這點。
房價暴漲租金保持
房地產經紀黃國忠表示,目前我國房產出租的回酬平均是4%~4.5%。
“地點好的高級公寓,回酬可以到5%,有地房產比如雙層排屋,回酬可能是3%、4%。”
財務規劃師黃凱順表示,我國房產價格還沒暴漲之前,也就是2008年之前,我國的房產出租回酬率平均8%。
“舉個例子,以前我以50萬令吉買到一個產業,租金一年4萬,就有8%回酬,現在房價漲到百萬令吉,租金如果還是4萬令吉,回酬只剩4%。”
換另一個說法,房價大漲,房屋租金並沒有跟著大漲,對租房子的人來說影響其實不大。
他說,如果只是需要一個棲身之處的人,這個時候就繼續租房子,不需要急著買房子。
買房有保障乃迷思
在我國,買得起房子卻寧願租房的人很少,多數人是因為買不起房子才租房,所以不管買不買得起房子,租房的人普遍也給人買不起房子的印象。
可是在美國、歐洲一些國家,許多人已經意識到,當購房成本太高的時候,租房反而更加划算。
黃凱順建議這個高房價的時候,沒有能力買房子就應該租房。
最重要是租房可以減輕經濟負擔,避免陷入財務陷阱,另外,從投資的角度來看,高房價時候買房,就算自住還是吃虧。
有能力的人當然隨時買房子都不成問題,問題是很多明明沒有能力的人,想到供房雖然辛苦,但每個月加多幾百令吉或上千,30年或35年后,房子就是自己的,死撐買了一套房子。
買房有保障其實是一種迷思,有這種想法的人,幾乎沒有計算過供房付出的利息和時間成本,這筆錢用來做其他投資,回酬是多少?
首先,買房子要付一筆頭期錢,以目前的房價,付個5萬到10萬頭期款是很普遍的事,加上裝修房子、買家具等,買一間房子,可能開始就花掉20萬令吉。
他邊說邊用財務計算機計算給記者看,如果把這20萬令吉付頭期款的現金,投資在回酬8%的工具,30年以后回酬是201萬2000令吉。
另一點很多人沒有計算過的是,買房子償還房貸,支付的利息有多高。
以貸款40萬令吉來說,如果利息5%,攤還年限為35年,35年支付的利息總數是44萬7815令吉29仙。
根據房貸的組合方式,買下房子的約前20年,我們付的房貸,都是支付利息多過支付本金。
供過于求不怕租不到房子
如果買一個價值40萬令吉的房產,貸款利息以5%計算,攤還年限35年,每個月付還貸款的數目是2018令吉75仙。
要是租一間價值40萬令吉的房子,租金假如是產業的4%,就是約1300令吉,供房和租房的差價是700令吉左右。
黃凱順說:“如果把這700令吉省下來,用來投資,平均回酬8%,30年后得到的回酬8萬6300令吉,加上省下頭期錢投資得到的回酬,就是一筆可觀數字。”
他問:“投資一個房產,30年以后可以升值這么多嗎?”
他表示,精明的人會先把錢供給自己,而不是先償還利息。
當然,如果你選擇租房子,可是省下的房租差價或頭款錢(如果有這筆錢),還是用來花掉,最后你什么都沒有。
“但這是人的問題,不是投資的問題。”
還有就是買房子和租房面對的風險差別,這點也是很多人都會忽視的,“如果房產泡沫爆破,背負房貸的人,馬上就會面對衝擊,可是租房的人影響不大。”
當然,房產泡沫要是影響經濟,全民都會受累,但那時大家手頭都緊,屋主不可能冒然加租。
他認為,最重要的一點是,我國目前的問題不是房產供應短缺,而是有些人已經買了幾間房子,有些人卻還沒有一間自己的房子。
如果房產供應不足,應該是所有住宅區都住滿了人,“但是你看現在不是這樣,很多地方還是有空房。”
所以他認為,我國房產租金不可能突然大漲,不怕租不起房子。
現在很多人擔心沒有房子住,先買房子才理財,他說,這可能窮一輩子,最后只剩下一間房子。
理好財了,把投資回酬握在手,最大優勢是,你可以在屋價合理的時候買房子,而不是跟人家爭貴屋。
量力而為財務才自由
以目前市場的房屋租金來看,我國目前的租房市場是在合理範圍。
小市民要找一間租金在承受範圍以內的房子,應該比找一間自己買得起的房子,容易很多。
黃國忠表示:“目前我國組屋的租金大概介于500到600令吉,武吉免登(Bukit Bintang)一帶的組屋租金可以去到2000令吉,但其它地方的組屋最多是五六百令吉,價格不可能有多大調整,因為租住組屋的多數是低收入群。”
至于公寓、有地房產,他說,是視地點而定,當然越靠近市場區價格越高。
其實,上房產網站看一看,可以發現,到處有租金少于1000令吉、介于1000令吉到1500令吉、1500令吉以上的地點,視乎個人的能力,總有租得起的房子。
租房的好處是隨時可以搬遷,以求職來說,你可以隨時因為換工作而搬家,只要居住環境和交通狀況不錯地點,都是一種選擇。
單身一族可以租小一點的房子;婚后兩個人都有收入,就換租大一點的房子。
要是買房,房貸一攬上身就是30年、35年的事,不管工作、孩子就學變動或財務問題,需要搬家、大屋換小屋或賣房套現,都不是簡單的事。
最重要的是量力而為,有能力供房就供房,沒有能力的話,租房並不是問題。
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发表于 22-8-2014 02:01 PM
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发表于 22-8-2014 02:03 PM
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超笨无比 发表于 22-8-2014 02:01 PM
谁说租金没有涨?
乱乱说
不是没涨,只是涨幅没有房价涨得那么快罢了。
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发表于 22-8-2014 02:15 PM
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应该是有关于投资或自住吧?
如果屋子是用来自住的话就不是问题了吧? |
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发表于 22-8-2014 02:17 PM
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夜铃 发表于 22-8-2014 02:03 PM
不是没涨,只是涨幅没有房价涨得那么快罢了。
我屋子相比2008年, 屋价涨一倍, 租金也涨一倍
文中作者用廉价屋做例子.........租金没涨多少, 这点是真的,毕竟低收入群组............但这不能代表整个市场
Bukit Bintang一带多是政府租屋, 租金难起
我敢说,
2008年你买屋, 现在你会笑
2008年你租屋, 现在你会哭
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发表于 22-8-2014 02:18 PM
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diorz1 发表于 22-8-2014 02:15 PM
应该是有关于投资或自住吧?
如果屋子是用来自住的话就不是问题了吧?
文中指的是自住.............
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发表于 22-8-2014 02:18 PM
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超笨无比 发表于 22-8-2014 02:17 PM
我屋子相比2008年, 屋价涨一倍, 租金也涨一倍
文中作者用廉价屋做例子.........租金没涨多少, 这点是真 ...
文中作者说的是现在,不是2008年
本帖最后由 wooyen 于 22-8-2014 02:22 PM 编辑
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发表于 22-8-2014 02:22 PM
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我是觉得买或租,
取决於个人能力和个人价值观,
个人财务能力强,
当然买的机会高,
但最终 还是回到自己要过何种生活,
要不要牺牲享受而去背房贷
先甜后苦,
又或,
先苦后甜,
只是人都是后知后觉,
最终后悔了,
才说。。。
早知道,就。。。 |
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发表于 22-8-2014 02:21 PM
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超笨无比 发表于 22-8-2014 02:17 PM
我屋子相比2008年, 屋价涨一倍, 租金也涨一倍
文中作者用廉价屋做例子.........租金没涨多少, 这点是真 ...
笔者只是做了一个大概的论点,没有用个别的案例。大大的就是特别的案例,值得我们大家的学习。
当然,2008年到现在,平均房价上涨了好几倍。
恭喜大大赚个钵满钵满。。。
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发表于 22-8-2014 02:24 PM
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wooyen 发表于 22-8-2014 02:18 PM
文中作者说的是现在,不是2008年
同一个道理, 10年后屋价上涨了许多.........
回想起今日为何不要买屋, 要租屋
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发表于 22-8-2014 02:29 PM
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其实还在租屋的大马人通常都是还没能力买屋, 所以才选择租.............并不是因为租金便宜 |
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发表于 22-8-2014 02:31 PM
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发表于 22-8-2014 02:37 PM
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wooyen 发表于 22-8-2014 02:31 PM
文中作者可能有很多房产还沒租出,才这么hard sale租房
但小弟蛮认同的,若租金不能盖供期利息
短期內 ...
其实作者的意思我是认同的.............只不过他的文笔写得怪怪的, 好像是两个人写一篇文章
负担重的, 先租屋.............这点我认同
如果再問:“買房子比較划算,有數字根據嗎?”
其实我是不满这句
本帖最后由 超笨无比 于 22-8-2014 02:38 PM 编辑
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发表于 22-8-2014 02:37 PM
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我也会租屋子,条件是:
每个月租金 少过 每个月供款, KV 的 排屋就是这种类型。
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发表于 22-8-2014 02:43 PM
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我很赞同作者...
大家快来租我的房子吧...快来 |
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发表于 22-8-2014 02:44 PM
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elmond 发表于 22-8-2014 02:37 PM
我也会租屋子,条件是:
每个月租金 少过 每个月供款, KV 的 排屋就是这种类型。
排屋出租都很难盖过供款, 租金偏低...............投资者都是靠房价的appreciation而已
我有个看法,
人生中最重要的就是时间,如果有能力为何不要自己买, 自己做主人.............一直在租其实有点浪费时间
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发表于 22-8-2014 02:47 PM
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超笨无比 发表于 22-8-2014 02:44 PM
排屋出租都很难盖过供款, 租金偏低...............投资者都是靠房价的appreciation而已
我有个看法,
住着租来的屋子,不代表没有买屋子喔。
有些人租flat来住,自己的屋子大大件都不要住的。
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发表于 22-8-2014 02:51 PM
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elmond 发表于 22-8-2014 02:47 PM
住着租来的屋子,不代表没有买屋子喔。
有些人租flat来住,自己的屋子大大件都不要住的。
你这是特殊例子
因为他特别孤寒
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发表于 22-8-2014 02:50 PM
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如果把他分成不同的案例来看,在大马长期来说应该是买比较化算。但在一些先进国如日本,房价一直跌,买房就不明智了。
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发表于 22-8-2014 02:55 PM
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我所知道在伦敦的例子。。一个房东拥有十几间房产,不用工作靠收租金过活。。 |
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