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公寓将在2015~2019大受考验@(推测派)

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发表于 4-10-2014 01:03 AM | 显示全部楼层 |阅读模式
很多大大都说2018年将会是公寓的坟墓~其实我觉得不是,应该是更早,比如2015年

很多大大把重心点放在碧桂园,R N F,绿地等这些庞大的project,加上许多发展商跟风,所以认为是4年后的2018~但是其实在碧桂园之前,已经有许多project再建好了,比如IJM的D Ambrise Residence,D Larkin, Pandan Residence,Sky Peak, Horizon Residence,greenfiled,parc等等好几十栋公寓了。前几年即使低价买进的公寓相信已经卡手了,因为Supply over Demand的问题开始呈现了。

想搭上iskandar Project的顺风车至少还需要3年的时间,这3年内就是非常考验这些condo的owner holding power的时候了。政府的打房政策,BLR,国际区规划都打乱了投资者的思绪。加上新项目的多项优惠,导致这些"二手“都卡在手里,卖不出了,毕竟很多人手上毕竟不是很多cash来买这些二手屋。即使这些价钱都便宜过新,但是许多年轻人都会想说这笔隐藏性费用(比如利息)都是未来的事情,现在我可以以0头期来买屋子,不管他是700,800,900k,只要银行愿意借我90%,我就1分钱都不用出。因此,银行打房我觉得不见得坏事。一味的看新屋市场而忽略了2手市场,这不见得很健康。看看目前市场的房产卖的那么火热,但是二手市场却意外冷清。因为新屋子的优惠过凶,而且利益熏头,导致很多投机者利益熏心,利用高额借贷买下它根本负担不起的房产,结果只有等着被lelong的命运。

而我觉得,公寓的体现价值将在2018年到2019年将会是非常关键点。现在所有的公寓都在等待明年的到来。2015年他会是个洗牌,所有滥竽充数的单位会在2015-2018年被冲洗,而一些非常有潜质和素质的住宅将会留了下来,继续增值,尚若2019年的iskandar完成50%,水涨船高,到时候留下来的公寓也会随着市场慢慢上扬。对于未来的公寓市场,我反而觉得这3年是淘汰掉你的竞争对手,让你看中的公寓升值的好时机。如果你真的相信你的眼光,我相信你也觉得被洗牌绝对不会是你买的公寓,如果你没有信心就代表其实你买的时候功课做得不足,底气才没那么凶。而我们所需要做的,就是支持我们的选择,而最好的支持是,别轻易放弃你所买的房产,前提是你要认清你的选择,别盲目固执。这时候,就看你功课做的足不足和你的资金流动顺不顺畅,毕竟在这几年是钻石打磨的时机,在钻石出现前,身为钻石挖掘的你只能一味守住到钻石的来临。

然而,我觉得政府的打房策略几乎没有打到七寸,公寓的确慢了下来,很多发展商开始拉了handbreke,但是很多人仍然觉得买地还是会增值,就比如umland sri alam的emerled residance,从fase 1的580k,跳到现在880k!!???kempas ioi的牌楼从250k,跳到700k??!到底怎么了这市场?很多人都说公寓过剩了,那么有地呢?正常吗?

我相信他有他的market value/bank value,而且还有升值机会。但是有多少个本地人买得起?880k并不是880块。但是仍然卖得很火热。Ecoworld的Summer也卖到790k 20x80。难不成还是有人说这是正常的,仅仅因为他有地?公寓3+1房将近500k,却说是泡沫?800k和500k,到底哪个泡沫先来?很多人认为公寓的灯少数亮着,那么你们是否知道即使是有地屋还是有很多空着写着rent/sell挂了半年都没有人进去住呢?而且还是在一线发展区里。。。。世上谁敢说当泡沫来的时候只有公寓掉而有地屋还会继续往上飙/保值的神话?就如整个市场吃惯了中餐,突然日本餐进来抢市场,抢了一阵子,大家都觉得很贵回家煮饭吃,结果日本餐开始没有顾客一间接一间倒了,你觉得中餐会说,日本餐倒是他们的事情,我们是中餐,都是中国人,不会倒的?问题也是一样,不是有地屋或者公寓的问题,而是需求量的问题。

相信很多人都觉得这价格是很多人都观望的天价,但是仍然还是很多人去买。难不成全部都是买来自住?平均880k一个月的供期差不多接近4k,不算银行算法,一个人要公车要吃要养孩子,薪水最少10k,但是很多人又说这班人都跑去买公寓了,那么这些这么贵的房产谁来买?然后为什么还是有很多人继续买房产呢?

因为iskandar,仍然会有一班iskandar迷疯狂相信iskandar成功的一日,政府打房不打全套的做法,只会让大家觉得,只要iskandar来了,即使外国人只能卖100万的房子,只要我的销售价能卖100万,我就发了。而有地屋能上涨100万的几率肯定比公寓高,所以全部都希望赶着上iskandar的列车,所以不管iskandar成与败,只要有人仍然相信iskandar,屋价在iskandar成型前都很难降价。所以我认为,真正的泡沫并不是2015,也不是2018,而是iskandar project完成的时候却没有达到意象的结果,那时候的骨牌效应才真正的可怕。

”当有低屋一直飙涨,他已经从必需品降格为奢侈品了。“我觉得非常认同。当屋价一直往上涨到一个恐怖的阶段,我相信屋价仍然不会跌得,但是会有很多投机者/或者自认为可以自主的买家(880k的屋子,月收入6500,买来自住未免太夸张了吧?)被逼放手,然后低价卖出,然后这时候所谓的等榴莲跌的买家就会陆陆续续出来,趁低收购。而有holding power的前买家就仍然keep着到房市好为止再卖出还是保留。而且现在的购买者开始改变了,开始有些负担不起的家庭被逼专买公寓,而有钱人则继续炒买有地房产。

未免泡沫来的太突然或者太恐怖,政府的一系列打房我都觉得是好事,为市场降温不管是为了马来西亚前景或者是前期买家,毕竟大家都不想买的屋子都卡着手中,想卖卖不出,想租租不出的情景吧?但是,当万一政府压制不住这情况,低价一直再涨,那么80/20%法则的平民百姓就没办法只能看向价格”稍微”便宜的公寓,接受买不起有地屋的事实。当有地屋真的高到巅峰点,那时候就是公寓的时代来临。

有人问我,需要多久?我不确定,唯一能说的就是,当全马的人仍然不把公寓当一回事一味的投进有地房产,要bi的500k的双层牌楼变成damansara的900k价格,只需5年而已,甚至更短。

有时候supply over demand不能只看人口,还要比较价钱和平均购买能力。不然大家可以做个参考,从2014年1月后到目前现在,公寓的价格是不是开始推不动了,反而有地屋有增无减,继续有多少扫多少?我只想说,房产这玩意是一致的,不管公寓也好,还是有地房产也好,最大的利益价值就是让人有个安乐窝休息,而不是说有地没有地,最重要的是有家的空间。所以一味的贬低公寓我觉得是对它非常不公平的一件事~当然,相对的,公寓的投资风险会比有地屋稍微高些,但是只要前期做好功课,购买自己能负担的起的单位,而且出之于一线发展商之手,风险也将减低很多。

不过对我而言,房产的保值率无疑是在这么多投资产品里最安全的,因此,如果有能力的话,最起码应该keep着一间防身,至于投资,目前市场太过混乱,小心为妙。但是要记得,“投资亏盈,自行负责”。没人用枪逼你去买的,当你亏钱的时候,你只能怨你自己贪心太过轻敌,但是请别把这股气发在最爱你的人的身上,伤身又伤心~

共勉之~

(以上只是小弟的推测,有多得罪请多多包含~)
本帖最后由 calt 于 4-10-2014 01:21 AM 编辑

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snowbreeze + 5 我很赞同
cellonious + 5 精品文章
aeioukl + 5 精品文章

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发表于 4-10-2014 01:20 AM 来自手机 | 显示全部楼层
楼主不是计划买第二间studio了咩?
怎么突然间冒出酱的文章,真令人摸不着头脑
BTW我超认同
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 楼主| 发表于 4-10-2014 01:25 AM | 显示全部楼层
wooyen 发表于 4-10-2014 01:20 AM
楼主不是计划买第二间studio了咩?
怎么突然间冒出酱的文章,真令人摸不着头脑
BTW我超认同

哈哈~我买那里是因为我相信我买的地点可以抵抗时间的岁月,毕竟真正之前不在于他是不是有地,而是在于这房产建在哪里。我觉得有地屋在这么高下去,以后的年轻人会更难买屋子,为了适应社会,他们会尝试从studio着手,然后慢慢从小房换大房。所以我觉得studio是很值得的(看地点),而且现在的studio趋势越来越小,近期ecoworld推出的studio只有310sf?!!!未免太小了吧?但是在新加坡确实很常看到的事情。

我觉得未来的趋势是,studio会越剪越小,而公寓也会开始跑向700sf以上,所以我觉得500sf~650sf的studio公寓都很值得研究,在未来这些studio我相信都会变得相当值钱(看地点),毕竟年轻人买的不是考量他们需要什么,而是他们能承担什么。

哈哈~谢谢你的认同~共勉之~

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snowbreeze + 5 看地点...什么地点好?你买在哪里?
猫也有理想 + 5 我很赞同
夜铃 + 5 看来我target 500-650sf的studio是对了。

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 楼主| 发表于 4-10-2014 01:27 AM | 显示全部楼层
wooyen 发表于 4-10-2014 01:20 AM
楼主不是计划买第二间studio了咩?
怎么突然间冒出酱的文章,真令人摸不着头脑
BTW我超认同

我只是想和各位分享,我们并不能一味的贬低公寓的价值而不分青红找白的推高有地屋的价值,这是非常奇怪的事情~
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发表于 4-10-2014 01:32 AM 来自手机 | 显示全部楼层
calt 发表于 4-10-2014 01:27 AM
我只是想和各位分享,我们并不能一味的贬低公寓的价值而不分青红找白的推高有地屋的价值,这是非常奇怪的 ...

楼主众多帖子中,我独喜欢这帖
中肯且有重点,赞
现在的我已相信楼主是明日之星了
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 楼主| 发表于 4-10-2014 01:35 AM | 显示全部楼层
wooyen 发表于 4-10-2014 01:32 AM
楼主众多帖子中,我独喜欢这帖
中肯且有重点,赞
现在的我已相信楼主是明日之星了

哈哈~不敢~最近已经买够了~也是开始要等成果了~有时大家会把房产cool down觉得是很严重的事情,但是对于我来说,只要你觉得你买的地点发展潜能有在,有什么好怕的?反而这些cool down一次就会洗牌一次,有quality的公寓会在这时候体现他的价值。如果没cool一次你的公寓价值就上升一次,y not?

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snowbreeze + 5 有quality的公寓在哪里?

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 楼主| 发表于 4-10-2014 01:35 AM | 显示全部楼层
wooyen 发表于 4-10-2014 01:20 AM
楼主不是计划买第二间studio了咩?
怎么突然间冒出酱的文章,真令人摸不着头脑
BTW我超认同

不要只说赞不加分~XD
骗分数的来了~

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hill + 5 我很赞同
wooyen + 5 骗分也酱专业,值得加分.........哈哈

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发表于 4-10-2014 01:39 AM 来自手机 | 显示全部楼层
calt 发表于 4-10-2014 01:35 AM
哈哈~不敢~最近已经买够了~也是开始要等成果了~有时大家会把房产cool down觉得是很严重的事情,但是对于我 ...

新山的产业我一定会买,但绝对不是现在

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Hong6493 + 5 有机会就下来走走,现在不做功课还等几时?

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发表于 4-10-2014 01:40 AM 来自手机 | 显示全部楼层
calt 发表于 4-10-2014 01:35 AM
不要只说赞不加分~XD
骗分数的来了~

明天可以吗?
现在正用手机版
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发表于 4-10-2014 02:20 AM | 显示全部楼层
雪隆产业现在是有钱人一直炒,没人租就租给一大堆黑人,没黑人来hold着就GG鸟,今天去一间家做service,neh neh为了要读大学没钱也要住像厕所将小的房,可怜的年轻人。。。
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发表于 4-10-2014 07:00 AM | 显示全部楼层
记住,市场不是一直是房产商说了算。。。会有那么一天买家说了算!

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猫也有理想 + 5 我很赞同

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发表于 4-10-2014 08:05 AM 来自手机 | 显示全部楼层
一直到今天为止,
我皆对高楼公寓提不起兴趣,
自然的,
价格高低起落对我而言意义不大,
伊区公寓下场多惨多悲,
说实在,
都说卖不出,
自然风险在发展商,
也不用浪费怜悯之心,
人家气大财粗,
也不屑。。。
至于公寓没人买,
那有地住房产呢,
恐怕依旧是供不应求,
尤其是300千至500千的有地房产,
这数字在市区的新屋已经不可能了,
只能去到更远的地方买。。
当你放下多或空,
想一下,
多,空又如何?
重点是你下一步要做什么?
自己的资金和资产累积到那里?
自己想过怎么的人生?
如想过的是闲云野鶴般的自由海阔天空,
要怎样达成??
一纸房价各自解读,
又各取所需,
反应的又是对人生的态度。。 本帖最后由 mchen3389 于 4-10-2014 08:06 AM 编辑

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Chingwater + 5 我很赞同
calt + 2 谢谢分享
Hong6493 + 5 我很赞同

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发表于 4-10-2014 08:43 AM | 显示全部楼层
我不会在johor买房..............

klang valley + landed才觉得踏实

毕竟klang valley和iskandar的价钱差不多一样了, 但是klang valley有三个大优势
1. klang valley土地有限
2. klang valley人民的平均收入要高于jb
3. klang valley人口密度远高于jb

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小夫人 + 3 我很赞同
kevinl2h + 5 我很赞同
ITAO + 5 我很赞同

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发表于 4-10-2014 09:13 AM 来自手机 | 显示全部楼层
calt大出品,必属佳品:lol

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calt + 2 很熟面孔~哈哈~谢谢称赞

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发表于 4-10-2014 09:21 AM | 显示全部楼层
好文章。:)

公寓和有地房子,两个都有各自的优点。而对我来说,公寓和有地都好,地点才是一却。地点好自然会赚钱。

对老一辈的人来说,一般会比较趋向于有地的,因为。。。祖先说过,做人,要“脚踏实地”。
对年轻一代来说,很多也能接受住在公寓了,尤其是因为公寓里的设施和保安。我喜欢运动,但是不是到处都可以运动,尤其在新山。如果不是公寓里的健身室和游泳池,我想我今年最少也要长多几斤的肉了。。。

在新山,我喜欢的地点(容易出租的)而又在我能力负担范围的。。。暂时都是公寓。。。

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calt + 2 谢谢

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发表于 4-10-2014 09:28 AM 来自手机 | 显示全部楼层
超笨无比 发表于 4-10-2014 08:43 AM
我不会在johor买房..............

klang valley + landed才觉得踏实

还有klang valley 的人口增长给力。
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发表于 4-10-2014 09:40 AM | 显示全部楼层
y2ksaw18 发表于 4-10-2014 09:28 AM
还有klang valley 的人口增长给力。

Selangor和wilayah persekutuan的人口已经是全马的四分一了.............
其它州属源源不绝的提供新人口给klang valley

在klang valley的landed property(除了高价semi D class), 都无需打广告的......................new launch一般都会在半天卖完
这里的landed房产需求很高, 供应不足

本帖最后由 超笨无比 于 4-10-2014 09:48 AM 编辑

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kevinl2h + 5 我很赞同

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发表于 4-10-2014 09:42 AM | 显示全部楼层
公寓和有地排楼,价钱会维持在一定的比例。
Example:同地区排楼400K的时候,公寓200K,排楼上到800K的时候,公寓也会上到400K。
不过公寓会有一个Extra的隐忧,就是公寓管理。 本帖最后由 y2ksaw18 于 4-10-2014 10:11 AM 编辑

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abc_abc + 5

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发表于 4-10-2014 10:16 AM | 显示全部楼层
单单看价钱很不公平的分析。5年前bukit indah什么都没有。没有jusco,tesco,giant,没有设施,没有银行。phase 1卖200k. Nusajaya 什么都没有,没有educity, legoland, coastal highway,....等等等等。。。

今天起到了八九百千。是单单被人炒起吗?还是因为发展而value随之而涨?

如果一味说投机炒房而忽略了fundamental那注定是会miss the boat 了。
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发表于 4-10-2014 10:28 AM | 显示全部楼层
siacw 发表于 4-10-2014 10:16 AM
单单看价钱很不公平的分析。5年前bukit indah什么都没有。没有jusco,tesco,giant,没有设施,没有银行。phas ...

沒有人什麼都是假的...
你看看中國的鬼城 什麼屁都有 就是沒有人
結果呢?
話說那些學校現在是有在動工嗎?
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