公寓将在2015~2019大受考验@(推测派)

calt

小夫人 发表于 17-11-2014 09:01 PM
谢谢楼主的详细分析。
如楼主所说高铁的效应，新山将来的发展是可以与KL媲美，不过还要等，还要守，好像 ...

容我狂妄的假设，以后的新山甚至是kl不能比较的，如果iskandar真的建立起来，现在的一切都不足iskandar的30%，真正的iskandar project可是非常庞大的，因此为什么现在新山这么房市的价格不合理还是有人进场。在kl500~800一方尺是很合理，1200~1500psf应该要真的很市中心里面才有这个价钱，但是现在整个medini,jb sentral都差不多这个价钱了，而且价格还一直往上走，这代表他的投资潜能远远大于1200psf。以牌楼来说，如果大大你是几年前买的话，价格应该是350k左右，现在起到500k。如果真的要赚取更多，其实投资商业产业会更加适合，比如店面等。

不过还是那句，市场莫测，亏盈自责~如果真的没有把握，其实只是巴生那一带的发展就让很多百万富翁的诞生了~

釜头帮

大家不防google map 一下。kl 还是很多地的

calt

KL82 发表于 17-11-2014 10:21 PM
不是说没人要，而是次等选择。不然就已经有一间有地的，买多一间来度假或投资。你自己都一直强调有地贵， ...

恩。。。。我觉得拿psf来算其实不公平。

500~600psf多数是studio的价钱，如果买3房subsale的400~480psf还是找到的。肯定是方尺越大越便宜。双层牌楼少少build up都差不多1800~2000sf了，如果2000sf要500，那么房屋是不是都要去到100万了？那不是更不合理？

而且我都说了，每个人的喜好不一样，还是会有人喜欢公寓的，要取决你喜欢什么？不管公寓好，还是有地屋都好，其实最重要的是有足够的空间让人居住才是重点，管他是在天上还是在地上的。很明显的现在的人都“认为”有地房价还会继续涨，很多发展商的新project都jam住了，开始推有地房产。就如sri alam这么一个地方的双层牌楼都卖到900k了，不是semid,只是double storey only；ecowolrd的summer spring都卖到800k左右了。难不成这个价钱算正常？

当这班人又把400~600k的有地房产推倒800k的时候，你觉得会发生什么事情？你真的认为房市倒了有地房产会不受牵连？不可能的。房子是买来住的，当整个市场超过80%的人都想投资，租客哪来？当有地房产卖到负担不来的时候，这班中层阶段就只能考虑300到500的公寓了，你看即使是新加坡，公寓的交易量肯定多过有地屋，因为有地屋贵得太离谱了，不是每个人都买得起，但是房主不愿降价。只要大家一直在炒房，要想bi象damansara的情况，不用五年。所以真正决定人买房子，不是你有没有地，而是价格决定。

当然现在market2手的肯定也还有200~300k的牌楼，这个价钱大概都是超过15年以上的屋龄，而且都不是重点地区。如果是你，你会坚持买有地然后买这种二手屋？还是会考虑买市场上subsale大概200~350k3房全新的公寓(市场上还是有的，看你要不要而已，比如在sutera, plentong)，又有g ng,又有facility，又有人帮你maintainer，而且地点都比较好(毕竟在新区)，如果你是真的要买来自住的买家，你会考虑哪个？如果你是住户，2边的租金接近，你又会想住哪里？答案就会出来了。很多时候，你的屋子值得那个价格和别人想用这个所谓的合理价买的东西是2回事来的。

ps:不只是公寓，ksl,umland等推出的有地屋package也是很吓人，很多都是可以0头期买屋子的，那么这些买有地房产是不是全部都是投机者？？？这问题需要曾思。。。。。

calt

loon66 发表于 17-11-2014 10:31 PM
之前我觉得缺乏新山房产的讯息！看了这个贴真的是获益良多~
这里高手如云，还能看到大家的分析！不错啊~
...

现在整个新山都在打仗，除非你有很strong的holding power，不然keep着这种超过500k以上的房子不见得。以目前市场上可以接受的价钱大概是500~550k之间。不管是公寓还是牌楼，只要超过这个价钱，你卡主的几率超过60%，而且你至少要hold一个3年到5年以上。当然如果自住的话肯定是不2选择，环境优美舒服，而且一流发展商保证管理，地点方便。

calt

mchen3389 发表于 17-11-2014 10:32 PM
公寓泛滥后，
有地住宅就降温?
我的看法是，

我只能说，鸭蛋和鸡蛋走在路上，1个mcd的广告牌掉下来，有没有可能只有鸡蛋破掉而鸭蛋没事？鸭蛋有神功附体？吃了5仔？那是不可能的事，当广告牌扎下来，不关你是鸭蛋，鸡蛋，鹌鹑蛋，皮蛋什么蛋，照死。别以为公寓倒了就是有地屋一定上，多数抱着这种想法的人能走到后面都不简单。。。。。

calt

六脉神剑 发表于 17-11-2014 10:43 PM
我一把扫下去，哈哈

你不舍得的，老大，讲罢了，等下我sceen shot起来寄去给你的老婆，我看老大你要跪算盘了。。。。。

nicholas_3rn

calt 发表于 17-11-2014 11:42 PM
容我狂妄的假设，以后的新山甚至是kl不能比较的，如果iskandar真的建立起来，现在的一切都不足iskandar的 ...

真正市中心，是指KLCC附近吧？
价格已经上到2500-3000psf了。

calt

nicholas_3rn 发表于 18-11-2014 12:07 AM
真正市中心，是指KLCC附近吧？
价格已经上到2500-3000psf了。

哇

2500psf好价钱。。。。。

不过现在整个medini都跑到1000~1300psf了。。。。。而medini整片地大的程度可是大得吓人。。。。。。。

tiramisu83

calt 发表于 17-11-2014 06:38 PM
最近我很多朋友都在看着semenyih&kajang地点的产业，怎么老大你想往上走呢~有什么康头还是想法吗~分享下~ ...

哈哈，没什么康头啦，我不是什么厉害的人，只是觉得rawang还很便宜，但好像就是没人敢去买这样，只是问下而已

mchen3389

不论公寓价格如何，
未来我会买的，
应该是400K以下的，
二手有地住宅，
机率較大。。。

nicholas_3rn

calt 发表于 18-11-2014 12:10 AM
哇

2500psf好价钱。。。。。

那边应该不会有10000sf的超级公寓卖个30,000,000吧？

KL82

mchen3389 发表于 17-11-2014 10:32 PM
公寓泛滥后，
有地住宅就降温?
我的看法是，

不是说有地屋是天价吗？当人们都在抛售公寓时，整个房市当然受影响，有地住宅怎能独善其身呢？市场总会调整到人们愿意从新进场，多少会降温。
人们买屋子就两个原因，有瓦遮头或投资，当然两者都可以保值。

整个JB，投资的占大部分，大家这几年都有赚，多多少少感谢邻国。能力不大的想要有个安乐窝，怎么会不切实际买高价公寓，就买旧区或是政府组屋咯。有能力的，当然讲求享受买有地住宅。当然也有中等群会去买公寓当住宅。（我也想过，当价格真是不切实际，所以我还是没买）。

结论是买高级公寓的大多是投资者，不难发现，去听听卖盘怎么推销就好了。有些尽然还加入了头几年所谓的出租配套，说穿了只是变相减价让你去买。真的有人会把公寓manage到像hotel一样出租吗？那可是还要花一笔大钱来打理和运作呢。很多人都被吸引，有钱的扫几间，有点钱也要跟人投资的也扫，有刚好钱的也扫，欠点钱的也扫，大家都在等打房过后那个春天，在等iskandar这个神话成真然后赚它赚一笔。十个JB高级公寓项目，十个都是这样，都怕错过了。

幸运的，时间久后demand慢慢回来，拖着拖着的终于等到可以卖。欠点钱的最快卖，不亏就很开心了（holding power最弱嘛）。刚好钱的，可能自己住了（因为有地屋没降价，卖公寓又赚不了多少）。有点钱的最后还是等到了，卖了也赚了点。有钱的之后也卖，也赚了（可是不知还了多少利息）。可是这个demand到底哪里来？会买来投资就已经是有屋人，JB大多数都是这样。新山2015-2018会完成多少公寓？知道要有多少有能力的消费者才有这demand吗？别忘了不同阶段还有不同的发展商一直再建supply.

不幸的，大家都在等的会是最后一根稻草。每个投资者都期望回报，屋价不升，没关系，不跌就好（但亏利息喔）。当屋价稍跌，欠点钱的急着卖，刚好钱的收入可以支撑，没关系，以后会涨的，要有holding power嘛。屋价在继续向下，欠钱的被Lelong,刚好钱和有点钱的也开始急着卖，亏少当赢。sell queue一多，屋价必定跌跌不休。有钱的继续hold,坚持，那就有价无市。如果价格再继续下，管你是谁，有钱没钱，卖了再说！

更更不幸的，稍微经济萎缩，裁员。人们开始有断米之忧，还会抱着手上的unit吗？那时是无价无市。只会加速上面的情况。

对不起，纯属推测，请见谅。

ss24

KL82 发表于 18-11-2014 12:40 AM
不是说有地屋是天价吗？当人们都在抛售公寓时，整个房市当然受影响，有地住宅怎能独善其身呢？市场总会 ...

屋价在继续向下，欠钱的被Lelong,刚好前和有点钱的也开始急着卖，亏少当赢。sell queue一多，屋价必定跌跌不休。有钱的继续hold,坚持，那就有价无市。如果价格再继续下，管你是谁，有钱没钱，卖了再说！

更更不幸的，稍微经济萎缩，裁员。人们开始有断米之忧，还会抱着手上的unit吗？那时是无价无市。只会加速上面的情况。

这又不一定。。。就算房价跌也好，10个散户有10个的心理就是不卖就是没亏，刚好够钱/有点钱的如果没有突发状况如失业什么的基本上都不会开始急着卖，最多是拿来自己住。。。。你没有看过很多人抱着烂股几年甚至10多年都不卖的么？我本人开始买股票时试过拿着几个烂股拿几年都不卖。。所以了解这个想法。。。房价越下大家越不卖，除非马来西亚完蛋了那么应该就会恐慌抛售吧。。

KL82

ss24 发表于 18-11-2014 12:52 AM


这又不一定。。。就算房价跌也好，10个散户有10个的心理就是不卖就是没亏，刚好够钱/有点 ...

股票输了就那一笔钱，散户输得起当然无所谓。买屋一笔贷款，数目不小。有多少人能fully paid by cash?刚好够钱和有点钱的往往是受薪人，最受经济表现影响，最不能承受压力。欠钱的压力一来，不是人人都可以接受。人往往感觉一不好就是negative thinking和negative决定。
就算真有hold得住的人，也不会是多数群体，阻止不了大趋势。

KL82

calt 发表于 17-11-2014 11:57 PM
恩。。。。我觉得拿psf来算其实不公平。

500~600psf多数是studio的价钱，如果买3房subsale的400~480ps ...

LZ真觉得大部分人都负担得起这些psf 500-600的公寓吗？
现在人的收入可是两极端，中等的往往是受害者又没政府帮助。觉得受欢迎的还是旧有地屋好过 subsale公寓，上一个阶段留下来的排楼多的是，400k到600k，都差不多十年或少过的屋龄。买subsale的不会多吧。再说我要买公寓，也会去买新发展的，优惠一萝萝，处处都是（还没算土著release)。不会去买subsale吧。除非上期二手排楼都卖光，又没新公寓发展项目。不然。。。

mchen3389

未来依斯干达公寓供过于求，
将打击到有地住宅的价格，
个人则持不同看法，
有地住宅供应有限，
公寓滞销，
反而让更多人倾向购买有地住宅，
有地住宅价格依然坚挺。。。
到底有地住宅有没有抗跌能力，
答案很快就有。。

FX3

2014第2季的产业报告：柔佛的供应量多过 吉隆坡 + 雪兰莪 + 槟城

http://premierpropertywatch.blog ... perty-stock_91.html

aidj

KL82 发表于 18-11-2014 12:40 AM
不是说有地屋是天价吗？当人们都在抛售公寓时，整个房市当然受影响，有地住宅怎能独善其身呢？市场总会 ...

新山可以发展酒店式公寓？前景好吗？
我一直想问大家意见，听听大家看法。

imHellcatz

飞机头 发表于 17-11-2014 05:48 PM
个人觉得当房价开始下跌的时候就算是有能力供屋的人也会跟着抛售吧！
试想如果屋价每年每年的在跌。那么我 ...

房产不同股票，股票会变废纸，房子还是有砖、还能挡风遮雨。

会低价抛售房子的一般都是有突发事件，要不然放着收租、自住都行......

eugenetan

calt 发表于 17-11-2014 06:33 PM
每个国家都会有廉价屋的，那么是不是有廉价屋的国家就不会涨？是不是Kopitiam开的越多starbucks倒的几率越 ...

LZ的比喻蛮贴切的，可以生存的传统咖啡店很大可能是坐落在好的地点，泡的咖啡也比较好喝，所以还是会有固定的顾客群。
我是槟城人，住在小岛里。其实我给的意见是我亲身经历的，因为最近要把我其中一间的公寓卖掉了，差不多要成交了。我想把它卖掉是因为我分析了这个公寓的优点与缺点，就是它的地理优势，可以卖到蛮不错的价格。
再看回其他大大的见解和意见，除非政府有一套完整的打房策略，不然产业是不会跌价的，只可以说会经过技术调整，再来是合理与健康的升值，只是目前打房策略有点不给力。