公寓将在2015~2019大受考验@(推测派)

mchen3389

飞机头 发表于 17-11-2014 05:48 PM
个人觉得当房价开始下跌的时候就算是有能力供屋的人也会跟着抛售吧！
试想如果屋价每年每年的在跌。那么我 ...

如果，你买房是自己要住而不想租房，
你又有能力供，
你会在房价开始下跌的时候，
跟着抛售？
会有人把房市当股市？
而手中握有多项房产的人，
又有能力供房的人，
会在房价开始下跌的时候，
跟着抛售？

calt

小夫人 发表于 17-11-2014 05:50 PM
终于看到一遍研究JB房产的贴了，分析得还不错呢。
我是KL人，时常去JB公干所以有一阵子有兴趣在J ...

恩。。。。取决你买新山的产业目的是什么？

很多人会买新山产业的原因有几个：

1.高铁。当以后高铁导致新加坡-吉隆坡来回只需1到2个小时，会不会让很多吉隆坡的市民想分一杯羹赚2.5兑换率？很多人特地在seremban买房子然后到kl上班也是差不多1到2个小时，还不包括塞车。那么是不是等于这样呢？

2.国家政策在推动。iskandar project的出现让政府吸了将近数百亿的资金。iskandar现在有了legoland,angry bird theme park,edu city,outo city等数之不尽的发展，加上接近新加坡，又有高铁，那么外国游客会不会到了kl过后直下新山游玩，而新山会不会成为全新的旅游特区呢？

3.政府一直给出优惠吸引很多大企业来新山置厂，比如mircosoft等，而且新加坡的一些政策而且新加坡非常有限的地方大小，不难想象未来新加坡很多劳力输出量很多的工厂比如电子厂等会跑来新山置厂，毕竟新山的水电费，门牌税company tax，原料等都比新加坡便宜，加上马来西亚有这么多的优惠。以这些电子厂所需庞大的需求量来说，以后将会是人力与人才的竞争，当工作需求量提升，即使没有政府所谓最低薪酬制度(RM900)，为了争取人才与人力资源，各公司都会出了比市价很高的价钱来聘请这些人力，而本地厂为了挽留这些人力，他们也会被逼抬高薪水。当新山的基本收入提高了，那么会想在新山落地生根的人也会跟着变多，收入提升了人民的综合消费能力也会提高，当人民的平均收入来到2000~3000的时候，到时这些所谓很贵的房子(300~400k)很快就会被这些人一扫而空了。

4.东南亚国家一直迅速发展，尤其是中国。当这条快铁形成的时候，中国人不需通过飞机，只需乘搭快铁就能来到新加坡的时候，这些未来庞大消费群是多么的恐怖？而且比较起来kl的收入不见得比新山高很多，但是消费水平却差了一大块，是不是有这个可能，以后很多kl的市民都会南下找饭吃？而且本地top发展商已经有不少的在发展新山的township。我不晓得这些东西能不能给与你信心。本来投资就是有风险的，就是因为现在还看不到很实在的东西所以导致你们恐惧。但是我居住新山几年了真的看到很大的转变，不管你们相不相信，可能新山的发展速度真的不如kl来得快，但是新山其实已经比起5年前的新山进步太多了，加上我打算在新山落地生根。既然我有能力为什么我不要提早买的观念一直提醒着我。除了一些很意外的例子，要不通常房价会跌的可能不高；当然毕竟你不是新山人，如果你觉得不稳定我其实也是建议你投资巴生那一带比较好，毕竟你比较熟悉那一带。我只能说，钱是赚不完的，每个地方都会有他生机，但是切记"不熟不吃"，不然很有可能会落到亏本的可能~

共勉之

mchen3389

新山是南方门户，
而且开埠历史悠久，
不是这几年才被开发的城市，
论重要性，地理位置，
北部有槟城，
中部是吉隆坡巴生谷，
而南部就是新山了 。。

Scwler

新山我不了解那边的情况，目前所观察到的Iskandar和其他各类的发展，是只听楼梯响，至于人要不要/会不会下来没人敢预测。 2年后就是新加坡的大选年，可以预测的是，届时PAP将会开创历史上的新低点。到时候，新币也可能没有那么容易赚了。还有，在国内时事版有看过一个人写到，Iskandar是Pak Lah的政治产品，它的前景充满了未知数。

吧生河流域一带的发展，可说是已经开发到Bangi以南，Rawang以北的境界。 蒲种，焦赖有不少project也是冲着MRT和LRT extension而来的。 入门价至少RM500 psf。 就连Cyberjaya这个以前被人称作森林的城市，也冒出了不少condo和studio。 那种千多两千块月租的studio仔，摆明是冲着expats来的，问题是，哪里找那么多expats呢？

以大马人均收入来评断，我们正在迈向更巨大的M型社会前进。别忘了，大马人的家庭债务对比GDP，是亚洲数一数二的。对外地来这里的游子，可说连租金也沉重。

http://www.themalaymailonline.co ... -incomes-says-khaza

大马的经济一直以来就是那么的依赖外资，政府资金，和国油，政府的预算案的operating expenditure占了不健康的比例，庞大的公务员体系还有贪腐问题，这个国家没有沉的更快就要还神烧香了。

小弟认为，对打工仔来说：房子嘛，这个年代，买来自己住就好，以实际的理由来拥有它，这样至少不用担惊受怕。有多余的钱，拿去投资信托基金，REITS，甚至是股市都好。

snipersz

放心啦。安啦大家。二十年后，这个现在所谓的高价condo的价钱二十年后你们的下一，二代买不到啦。

joe_devil

calt 发表于 17-11-2014 06:33 PM
每个国家都会有廉价屋的，那么是不是有廉价屋的国家就不会涨？是不是Kopitiam开的越多starbucks倒的几率越 ...

我认同。

或许我是少数人的一群，但我比较喜欢公寓，小小间容易打理，有facilities，不用烦。

飞机头

calt 发表于 17-11-2014 06:51 PM
恩。。。。你说的这种人也是大有人在。但是成熟的投资者本来就会算出他的利润应该到达那里。

我做个比 ...

ps:根据你说的每年都跌，虽然是假设，不过我还真的没看过屋价每年都跌而且不会上涨的可能咧。。。。。。

对这个只是假设而已，不过屋价如果再这样继续涨下去。一间公寓卖到百万再跌回5~60万.可能性是满高的。
你没看过屋价每年跌。。。我以前也没有看过马来西亚的屋价竟然可以涨到像现在那样啊！

小夫人

calt 发表于 17-11-2014 07:14 PM
恩。。。。取决你买新山的产业目的是什么？

很多人会买新山产业的原因有几个：

谢谢楼主的详细分析。
如楼主所说高铁的效应，新山将来的发展是可以与KL媲美，不过还要等，还要守，好像小妹几年前在新山买的一间双排屋，价钱一直都有升不过比较慢，3年了才起了120K-150K。

不过经楼主的分享，小妹将来还是有计划在新山在购置多一间产业，谢谢你的提议哦。
有个地方叫Renee花园（大概是这样的名称）的Landed Properties，楼主有什么看法？

intelp

感觉楼主分享， 宝贵丁宁。

大家一起喊！ ji ba~ ren ba ~~~ sa ba~~~~~ bang ah~~~~~~~

天崩。。。

飞机头

mchen3389 发表于 17-11-2014 07:12 PM
如果，你买房是自己要住而不想租房，
你又有能力供，
你会在房价开始下跌的时候，

个人觉得房市跟股市是相似的（都会有泡沫）。当股市或房市价格涨到过高形成泡沫时都可能破灭。
97年之前香港房价一直涨一直涨，当时市场有分析香港地越来越少了。而且人口越来越多跟外来移民不断涌入香港所以香港屋价不会跌。你现在不买以后就更加买不起了。结果香港97年后屋价还不是照样跌。而且还跌得很惨。
这个要取决于泡沫有多大。现在屋价还在涨着，而我们也不知道明年还会涨多少。当屋价涨到太高就是泡沫。

ausmattc

对有钱人来说起那几百千算什么，对没钱的，你叫他拿一百千出来都没有。这种事情就看你站在哪一方。

mchen3389

很显然，
有人只看价格上涨，
便是泡沫，
而不从买卖程序来看，
操作房市和股市的极大差异，
房子对大部份人而言，
都要经过银行贷款，
而且年限一般都很长，
5年10年甚至20年以上。。。
一个人进出股市如家常便饭，
一年买卖12种股票可办到，
但一般人不会一年买卖12间房子吧。。。

KL82

calt 发表于 17-11-2014 06:29 PM
恩，我反而觉得，现在人买屋子只会看2个，

1.新屋

不是说没人要，而是次等选择。不然就已经有一间有地的，买多一间来度假或投资。你自己都一直强调有地贵，很明显有地是大优势，众人所爱，才有价。你也强调公寓是在人们负担不起的前提下才会买，更何况是二手公寓？那买公寓投资者（卖二手）不是deng deng deng。等到最后自己住咯。公寓拿title手续又复杂，JB公寓90%都是serviced apartment, 电费率是跟商用地计算的（Walao)，又要给杂费。Johor公寓每平方尺都RM500~600,根本就贵过有地住宅。柔南地域未开发，在开发，刚开发，未成熟，有点熟的地面超过一半以上（自己看 Google地图吧）何来越来越少？
发展商用商用地起公寓根本是唯利是图，想要高利润，价格（per sqft)高太多，太好赚了,就在那一块小地上，在商言商，不能怪谁。到他们懂oversupply后，会做什么？给优惠，给折扣咯（Ei，不是已经发生了吗？）最后就转换策略咯，起有地住宅咯。有远见的发展商从来不曾放弃这策略，反而upgrade它，让它更有value，eco world 就一个，还有大大小小的本地发展商。因为他们都知道，公寓已经被中国商搞砸了，留守有地发展才是后路。公寓泛滥后会怎样？有地住宅就降温咯。
所以你说，那一个才是较安全的投资？当然是众人比较想要的东西咯，demand嘛。

loon66

之前我觉得缺乏新山房产的讯息！看了这个贴真的是获益良多~
这里高手如云，还能看到大家的分析！不错啊~
新山近几年来真的发展不少！建了EDL，Coastal highway,和Iskandar project还有接下来的PG Highway扩建和High Speed Rail(HTS)！我本身觉得五年后的JB会更不一样！

想请问大家对EcoSummer project有什么看法和意见？

mchen3389

公寓泛滥后，
有地住宅就降温?
我的看法是，
伊斯干达公寓纷纷完成，
供应过剩，
购屋者是眼见跌价也不敢买，
甚至银行也不敢放贷款，
反而湧向购买有地住宅，
造成有地住宅，
更难买，价格居高不下。。。

六脉神剑

ethen_ck 发表于 17-11-2014 09:44 AM
绝对是让人痛彻心扉的一杯饮料，我们穷人不懂享受啊

一日一杯的话，一个月都要”好几百令吉，省下来捐给癌症病患者更好。

六脉神剑

aidj 发表于 17-11-2014 11:28 AM
我也是，喝了我的心会痛。

都不知道到底有什么酱好喝...
我家里自己泡更好

六脉神剑

ss24 发表于 17-11-2014 05:04 PM
你有了女友后，她要喝你就会跟着喝了。。。一杯10多块。。两个人share一个人少过10块还好吧。。

我一把扫下去，哈哈

FHY86

iskandar柔佛投资比较远价格中等有地房产才是长期能够升值的机会，iskandar公寓除非地点好，考虑因素多，加上一直有新project进行，还要考虑管理层等等。买比如gelang patah, ulu tiram, taman universiti， kulai有地房产，10年一定会涨，无论市场好不好，因为物业价格低，适合年轻人中收入家庭，johor地大，一定要买有地房产.公寓风险高于这些。

对于klang valley,除了不好公寓，其他公寓和有地房产都是值得投资的，升值能力是最好的，不过要会选择对的地方。

calt

飞机头 发表于 17-11-2014 09:01 PM
ps:根据你说的每年都跌，虽然是假设，不过我还真的没看过屋价每年都跌而且不会上涨的可能咧。。。。。。
...

恩。。。。香港会暴跌是政府占了很大的关系。至少我看到的是我国政府已经很落力的打房了，只要国家意志压制房价，虽然不能说房价会跌，但是至少房价不会再短期内恶意遭买家操控，而且以现在来说，香港的房价已经去到了很恐怖的阶段，对啊，金融风暴有导致很多人跳楼，但是过后房价涨到的幅度可是吓人，一间转卖可能都上百万了，甚至千万。所以我说房价我看过跌的例子，可是没看过一直跌一直跌跌倒不清不楚的地步。。。。。

而且现在政府这么严格，即使你真的想买也未必能买~