房产投资，小刀锯大树。

Nicholas-Lim

小弟出道两年（投入房产投资），房产投资经验还可以，以前是满家乐地产经纪，现在和志同道合的朋友开了公司两年，生意算不错，都在帮开发商清盘，卖二手房和租的市场都交给公司的经纪看了。开了公司之后发现以前找货都对屋主，还要谈到嘴巴干完才收到货卖，而且还要和其他同行斗个你死我活，四五个经纪抢一个买家... 现在只需要找一个开发商，货源源源不绝，卖新盘买家门槛低，一个星期能买上十几二十间，卖了半年已经解决不了本身的欲望，一次机缘巧合帮一个开发商清盘，开发商最后的那十几二十间，放了差不多一年还卖不出，眼见还有半年就交钥匙了，急了！于是去见开发商和他讨论，出了一个投资者的配套，卖了两个月，全部售光！当然自己也趁这个机会拿了一件，半年后交屋，因为借贷90%，然后有钱拿回差不多两百多千，现在后悔当初应该拿多一间T.T

其实投资房产就是用银行的钱来帮自己制造cash flow，然后借房产投资平台（因为房产每年上涨15-20%）银行利息一年4.5%，存款3.3%，贬值__%?
简单的数学道理普罗大众是不会明白的，我接触的有钱人，他们不断有钱，也有时间，50%以上的财富是从房产投资得来，钱投了，然后用其他时间做生意，得来心得：投资房产后付出的劳力占一年的10%， 得来的收益却和付出90%生意的精力不相上下，然后他们冷静一个月，规划好房产投资，现在放弃生意，做个有时间的有钱人。

我其实也在想，谁不想？？所以我在今年壮大了胆，买了一间靠近国际大学的单身公寓，买了一间靠近商场的两层阁楼，也买了一间三层商铺，这些都还在建着，然后租了一间两层靠近地铁站的商铺，租金两千三，装修后分组得七千五（帮自己再制造cash flow，现在想在半年内做多五间），目标朝向30岁前得到financial freedom （放弃生意，管人真的很头痛，太多人事问题，自私=灭自己后路）。

现在投资都比人先快一步，得到消息肯定比普罗大众来得多来得快，房地产不是要会买，而是要懂怎样出场，如果你只是会进场，你就是普罗大众，我买的都已经帮自己设计了出场计划，让接班人还有赚钱空间，让他们觉得自己买便宜了，让自己的对手减低一半...

我最近购入的，70%房贷， 但头期钱只付不到2%，然后静待房子三年后建好（建筑期没利息），只要卖回原价，回酬高达1200% （哇！！）别出奇，我的原则是买已经能赚钱的产业，不是买后猜猜三年能赚多少（这叫50:50，和赌分别不大），所以我注定不是普罗大众！

我能在RPGT找免税，我能在最近雪兰莪宣布外国人只能买两百万产业的条律下，让他们以不违法的方式购买少于两百万的产业，（不是back date <-- 帮的一时，帮不了一世）我能利用人家的产业帮自己制造cash flow，所以我注定不是普罗大众！

我愿意分享， sharing is caring，我愿意帮助那些想进房地产投资的人分享策略，然后从中再互相学习。欢迎志同道合的朋友一起交流，让我们共同以小刀锯大树！

Nicholas-Lim

这里都没有投资房产的大大分享吗？

citylady

你也太厉害了吧！我倒对那70%的贷款却只付2%的头期，很有兴趣，因为那30%对于我来说太吃力了。

Wilber_ckl

Nicholas-Lim 发表于 5-10-2014 11:40 PM
这里都没有投资房产的大大分享吗？

现在屋价那么高，有很多都是没现金流的资产（租金少过银行贷款）。如果是这样子的情况，我们应该用怎样的方法面对来确保房地产投资不会带给自己很大的负担呢？？

无聊小猪

请问你投资都在那些州?

有说有笑

听起来真的像神一般的厉害。

Nicholas-Lim

Wilber_ckl 发表于 6-10-2014 12:00 AM
现在屋价那么高，有很多都是没现金流的资产（租金少过银行贷款）。如果是这样子的情况，我们应该用怎样的 ...

怎么会没有呢？市场多的是啊，就要看你有没有咯。其实正现金流多数出现在公寓，因为公寓的租金通常会比有地屋来得好，而且屋价比有地屋便宜，自然会出现正现金流。但其实增值方面会比有地屋来得慢，因为多单位的关系。通常公寓增值黄金时段最好是在买开发商的新盘，起好后不管怎样，不管什么类型的公寓，都能赚到50k 到 100k的盈利。之前买新公寓的朋友，一起好放盘后赚到这个数字的出来挺挺我吧！然后接下来的黄金时段，就要靠公寓附近有没有发展而带动他的再次增值咯。如果你买二手房，除非有找到便宜急放的，不然的话租金就比较难盖过银行贷款了，因为你的贷款比以前的买家贵了啊。你是不是都在投资二手房呢？嘻嘻！
如果有地的屋售价通常会比公寓来得高，如果只是普通排屋没有设施，很难租到好价钱，因为普通人愿意付的租金都在千五到三千以内，肯付过高的通常都是比较高级的上班族，若你的地点或设施没有的话，要什么让他们付高租金向你租呢？如果你买房是自住用途，你就要以你个人喜好为主，如果你是要投资，切记绝对不能找你喜爱的，要选大众所爱的。
你可以留意一些未来发展空间很大的地区先了解，然后选新房，再入手。刚开始你会慢，因为买新房还不能房租，看不到钱，但起好后你可以选择租或卖掉，回来一些现金然后就能分闪投资了，卖掉后你可以那两间，一间新盘，一间二手。新盘是因为确保起好后再卖掉，以增加资本，旧房要找一些已经租了的，你买过来回酬率有在5% - 8%以内的，就算要贴一点也没关系（当然有高的为佳），因为那是让你制造租金收入，再借不难。以此循环两次，你就会越做越顺了，对吧？在做着的大大，也挺我一下吧～
买新盘的好处呢，头期都特别低的，有的还不用出钱呢！我拿个例子，然后你就会对房产投资改观。你想成为房产投资玩家，首先你就不能以一般的角度去看房产。
一个新盘rm350k，头期扣十巴仙，但要交付1% booking fee，这是再普通不过的配套了。现在没有dibs了，建议买一些接近交房的产业以省下利息。
当起好后大多数人都会放rm450k, 想赚100k嘛。一般人的角度是我买350k，我卖450k，那么赚就差不多30%，所以很多人都会除三年建筑期，那么一年平均10%，然后告诉自己说不能再低了，还要扣15k建筑时的利息，所以卖价不能减了，不然就赚更少了... 其实照理是对的，的确不能再扣了，扣了才赚二十巴仙...我在买房时都会问自己，这间要收租还是卖。如果卖的话，别人卖450k，我卖425k！ 我的回酬是180%！！一年是60%！！
咦？？怪了，同样的数学有两个答案？其实我是正确的答案。卖450k赚30%，除非你是买现金，那你就赚少。若你和我一样是借贷，你才出多少钱？？1% + 15k利息，总共18,500，三年后卖425k，扣掉借银行的350k，75k，扣掉18.5k，就是55k，用18.5k 赚55k，就是180%呀！银行三年内出了350k，赚你利息15k，才4.5%，谁是赢家？如果你都在和其他人一样卖450K，几时才轮到你的？如果大多数人卖450K，我卖425k，你是买家你会跟谁买？别人眼中看我赚少了，其实我赚到我要的，出场了再去找下一个猎物，看明白了吗？
你要投资房地产，除了回酬，最重要是学会怎么出场，不然你就会掉在那里，还没出租你就要供了～

Nicholas-Lim

无聊小猪 发表于 6-10-2014 12:10 AM
请问你投资都在那些州?

我现在看好the greater kl，南部的发展。北部靠山发展空间少，路的infrastructure又比较少。朋友，往南看吧，klia2开了，那里还有mitsui，KLIO，教育城，科技城，马来西亚的心脏，道路四通八达，增值空间真的很高！我可以一一数出来，如果有超过一百人挺我的话，呵呵！
我两年前就看kl南部了。
KL以前是Oil and gas企业为多，也是马来西亚金融体系，除非你子弹够多，否则别想在这个区域找增值利益，单单holding power就足够买你单了。然后二十年前国家要进步，就大力发展重工业，所以在雪兰莪的有Shah Alam, Puchong，等地区，然后当时也推Seremban,Nilai ，槟城等。随着进步迈向高收入国，现在正推往information technology业。所以下一个无烟城出现在南部呢！

Nicholas-Lim

有说有笑 发表于 6-10-2014 01:11 AM
听起来真的像神一般的厉害。

大家一起研究，分享看法，共同获胜。

Nicholas-Lim

citylady 发表于 5-10-2014 11:52 PM
你也太厉害了吧！我倒对那70%的贷款却只付2%的头期，很有兴趣，因为那30%对于我来说太吃力了。

嘻嘻，要在对的时候做对事！因为我都浸在这个行业里面，什么千奇百怪的招数都有，你们行外人的话接触自然少，懂的看到也就有限了。这些计量通常比较常见的是用在二手房，就是叫屋主卖便宜一点，然后SPA价钱放高一点，但是你必须付还差价的RPGT了，还有律师费等，但总比给10%头期来得少。近年的政府又推出了超过两间房，第三间银行只能借70%，我也要找吃呀，哪有那么多人付得起另外的差价呢？如果原地不动我就注定失败，但我注定不是普罗大众，结果就拜访一些开发商，和他们表明来意，然后就向他们propose我的计划，其实他们要的东西很简单，就是每天要想办法卖完，我就帮了他们而已。呵呵！当然最大收益就是从中可以再利用银行帮自己的房产投资再生钱咯。不知你明白吗，抱歉因为有些东西牵涉条件利益，我只能点到为止，不能公开。呵呵！

hopeless84

Nicholas-Lim 发表于 6-10-2014 01:38 AM
我现在看好the greater kl，南部的发展。北部靠山发展空间少，路的infrastructure又比较少。朋友，往南看 ...

南部是指kajang附近的吗？

Nicholas-Lim

hopeless84 发表于 6-10-2014 09:29 AM
南部是指kajang附近的吗？

南部你可以看到很多地区都有大量发展商进攻了。kajang是旧区，但也有不少新project。然后还有bangi,semenyih,cyberjaya,salak tinggi。cyberjaya是现代规划城市，值得考察。salak tinggi靠近机场，cyberjaya 完了后就到它，靠近机场，厦门大学和KLIO进来了，KIP商场附近，IOI和GLOMAC也来了。情况就像当年的PJ和PUCHONG。然后他们可以直接用MEX HIGHWAY进入KL市中心，确实很棒。

hopeless84

Nicholas-Lim 发表于 6-10-2014 10:21 AM
南部你可以看到很多地区都有大量发展商进攻了。kajang是旧区，但也有不少新project。然后还有bangi,semen ...

人口增长缓慢在赛城是一大问题啊。

预测2016人口才超过100k

可是2016新推出房产将增加30kunits。

除非有新大学进驻那里，不然短期内很难出租/出售把。

alesi616

果然是泡在 property line 的高手，什么伎俩都有。

但像我们这些普通人，不在 property line 的，要比一般人早知道哪里有新 project launch 都很不容易了， 买二手屋要bypass那个 70% loan 都没可能吧，除非 new launch 有 agent + developer 已经想好那个配套。

"咦？？怪了，同样的数学有两个答案？其实我是正确的答案。卖450k赚30%，除非你是买现金，那你就赚少。若你和我一样是借贷，你才出多少钱？？1% + 15k利息，总共18,500，三年后卖425k，扣掉借银行的350k，75k，扣掉18.5k，就是55k，用18.5k 赚55k，就是180%呀！银行三年内出了350k，赚你利息15k，才4.5%，谁是赢家？如果你都在和其他人一样卖450K，几时才轮到你的？如果大多数人卖450K，我卖425k，你是买家你会跟谁买？别人眼中看我赚少了，其实我赚到我要的，出场了再去找下一个猎物，看明白了吗？"

你好像没有算到 RPGT 吧？

Nikklo

谢谢楼主的分享，最近实在是看到太多新的产业在发售，感觉上这就是最佳时刻了！

Nicholas-Lim

alesi616 发表于 6-10-2014 10:44 AM
果然是泡在 property line 的高手，什么伎俩都有。

但像我们这些普通人，不在 property line 的 ...

呵呵，算漏了两样东东，RPGT和10% SPA PRICE DISCOUNT。当你迟进场，RPGT不过三年，要给30%是22,500，但是还有一个TAX FREE的DISCOUNT 35,000-3500（头期好了，要算到细一点点）31,500,减TAX后还拿回多9,000,呵呵！对吧？当中可能还有牵涉一些芝麻小数我不列明了，就扣掉它吧，值得的。你要当房地产是个投资平台，算好算盘后，把银行当成工具，然后实现小刀据大树。

Nicholas-Lim

hopeless84 发表于 6-10-2014 10:26 AM
人口增长缓慢在赛城是一大问题啊。

预测2016人口才超过100k

这位大大有到赛城了解过吧，但还没有深入考察对吧？其实是总共26K间家。给你个简单数学两年后100k人入住26k间家，你除一除就发现入住率四个人一间，刚刚好对吧，其实算少了，因为现在赛城现在起的都是单身公寓呀，哪能挤四个人，然后有地屋又不多，大公司起好了新人又要住进来了，缺房啊，对吧？几间新学府也进着来，几间商场也进着来。不推了，不然就离题了~呵呵

Nicholas-Lim

Nikklo 发表于 6-10-2014 10:48 AM
谢谢楼主的分享，最近实在是看到太多新的产业在发售，感觉上这就是最佳时刻了！

对呀，最近到处都很多新盘在卖，选盘都在拼配套了，可怜一些发展商以前为了要卖给外国人，从800K冲到一百万，现在惨了，因为一百万不可能在建筑期内冲到两百万，吊一半了，哎...接下来这两年市场会缓慢，投资买盘要天时地利人和，不能看短线，手上有资金的，适合买来收一收，以后有货在手就可以卖了。

shooter6901

Nicholas-Lim 发表于 6-10-2014 01:10 PM
对呀，最近到处都很多新盘在卖，选盘都在拼配套了，可怜一些发展商以前为了要卖给外国人，从800K冲到一百 ...

如果没资金，可以如何呢？

ss24

以前新公寓才100-300千，买了后建好要出售比较容易，现在新公寓随便就600-800千，要建好出售我觉得不再那么简单了。