房产投资，小刀锯大树。

elements

Lz功夫深，小第需要時間消化。
謝謝

Nicholas-Lim

shooter6901 发表于 6-10-2014 01:49 PM
如果没资金，可以如何呢？

如果没资金的，还有几种玩法：
1）找新盘购入
2）和朋友合作
3）购入低于市价房产
买房产绝对可以没有资金，但切忌不能没有资料！我会一一分析：

1）就找一些零头期的，现在多数的开发商都给这些配套，早年还有DIBS呢，现在就要看一些开发商了。我拿亲身例子吧~ 小弟在2013年尾购入了一间全家具的单身公寓，折扣10%，DIBS在今年头废除了，我临尾赶快拿了一间，分享给你知道，头期加银行律师费不到3k，2016年中好，中间没有利息，现在不需要供，打算起好后，便宜市价20k放出去，如果不贪心，3k赚60k，可以买吗？你没资金的意思，是连3k也交不出吗？

2）如果真的交不出，可以和朋友合伙，如果你还没买过房的话，有珍贵的90% QUOTA，向我们这些投资者表明想合作分一杯羹，我相信多半的人都不会拒绝你的好意，有钱一起赚，拿回上面的例子，如果你拿不出3k，又知道3k可以赚60k，我会和你合作，你出名，我出钱，赚到一起分！当然不是只有口头协议，如果要做到保障大家利益，我们可以签2种有法律效用的合约，Deed of Trust 和 Memorendom of Undestranding，事情发展下去一个想卖一个想租或什么的，都以今天的决定作出设计，往后大家就遵守合约。合作形式还能签授权书 Power Attorney Letter，就看当时大家同意的是什么东东来作出分配了。这些文件真的不贵，但合作的人一定要做！人与人之间还有两个枕边人，万一被怂恿就大事不妙了，谈到饭碗天皇也没面给，何况两个三吾识七！别看小这些文件，银行老板你见都没见过，他可以借一千几百万给你，靠的就是这些东东，明白吗？

3）如果你有心要找房想投资，低于市价的二手房还是有的，但通常你也先要付一笔款，订金律师费或什么的，然后如果屋主同意mark up，你就能向银行借更多钱出来盖你的头期，银行出钱后，屋主就收到剩下的钱了。看到吗，房价有什么可能不升，中间agent要找吃，也会不断怂恿屋主提高卖价，valuer只要能证明三间spa价涨了，就能批准银行借钱了。价钱就是这样被推上来的，有经历过的大大挺我一下吧~ 每个单位都要找吃，除了屋主外，agent，valuer，banker，还有lawyer，没有托高那个价，有人又兴趣吗？市价市价，市场是人为的，不管在哪一个行业，市场是被制造出来的。

所以别以为你认为房地产会跌价而不买，你不买但还有很多人要找吃，他们会努力将价钱抬高的。
Bukit Beruntung 不是跌价，而是没有人愿意到哪里抬高价钱，包括律师，banker，valuer，agent，谁要过去做？没有人要过去，就没有市场好搞了。

Nicholas-Lim

ss24 发表于 6-10-2014 01:47 PM
以前新公寓才100-300千，买了后建好要出售比较容易，现在新公寓随便就600-800千，要建好出售我觉得不再那么 ...

朋友十年前puchong双层排屋百多千，全马没有一个人认为排屋可以卖到一百万，现在请问双层排屋是多少钱？五年前condo 1200sf 卖百多千，现在你说六百千对！再多一个五年没有百万？我不信！我不信！！现在百万的condo都有了，五年后就通街都是了，因为现在三百多千只能买到少过五百方尺的单身公寓了，悄悄告诉你，KL中心单身公寓已经卖过百万了，上个月在PJ发现一个单身公寓卖百万！！！对我来说是天大的好消息！因为我看到历史，现在仿佛活在未来。如果未来人告诉你说明天0000开头奖，你想必丢完身家，再借AhLong也买吧？其实小环境我们可以参考国内的地区上上历史课，对未来作出保守估计，大环境可以比较临近的国家房产走势，然后问一问自己，如果今天有人卖五百千的排屋给你你会买吗？他可以卖，因为他买才百多千，但它不可能卖，天知地知你知我知，所以今天我就要拿货，五年后就能卖出去别人不肯放的价钱，我放出去后再买五年后的货。以前商铺五百千，现在要价五百万，明白吗？银行才要你那区区4.5%的利息，你翻几千倍也就还回给他几巴仙，给吧~

Nicholas-Lim

elements 发表于 6-10-2014 02:53 PM
Lz功夫深，小第需要時間消化。
謝謝

我自在分享，希望江湖朋友也能分享他的投资心得。

shooter6901

Nicholas-Lim 发表于 6-10-2014 03:39 PM
如果没资金的，还有几种玩法：
1）找新盘购入
2）和朋友合作

谢谢你的分析，希望有机会跟你合作。。。

Nicholas-Lim

shooter6901 发表于 6-10-2014 04:06 PM
谢谢你的分析，希望有机会跟你合作。。。

好的好的，期待ing

Nicholas-Lim

Nicholas-Lim 发表于 6-10-2014 12:52 PM
这位大大有到赛城了解过吧，但还没有深入考察对吧？其实是总共26K间家。给你个简单数学两年后100k人入住2 ...

hopeless84

+ 5

刚去赛城那里转一圈，人潮还是很少阿。

来，几时有去，我们去走一走，赛城weekend 和 holiday上班的都回家了。你找一天weekday休息，不吃午餐牺牲午餐时间，就到赛城所有餐馆逛逛，你会有惊喜！
赛城好多知名餐馆都打孖上，为什么呢？呵呵！你转一圈能考查到什么呀？

ss24

Nicholas-Lim 发表于 6-10-2014 03:57 PM
朋友十年前puchong双层排屋百多千，全马没有一个人认为排屋可以卖到一百万，现在请问双层排屋是多少钱？五 ...

我认同屋子始终会涨价（因为通货膨胀货币贬值，人需增加，土地发展增值等等），但我不认同以目前的新楼盘价格当建好后仍然很容易出售来flip。。。因为价格高了要flip要人接手有相当的难度。。就算你可以给到人家买二手也有私人折扣，仍然要看买家是否能够贷款到。。这就关乎个人的收入证明文件有多强了。。。打个例子。。我本身买了两间屋子后基本上不能够拿到贷款买第三间了，所以我目前最大的问题不是头期，不是供期，而是是否拿得到贷款。。

我开过的帖子：

有多少人肯亏本卖？
cforum3.cari.com.my/forum.php?mod=viewthread&tid=3324101&extra=

预测未来屋价
cforum3.cari.com.my/forum.php?mod=viewthread&tid=3306102&extra=

35年后的屋价？
cforum3.cari.com.my/forum.php?mod=viewthread&tid=3229112&extra=

wooyen

Nicholas-Lim 发表于 6-10-2014 03:39 PM
如果没资金的，还有几种玩法：
1）找新盘购入
2）和朋友合作

1）就找一些零头期的，现在多数的开发商都给这些配套，早年还有DIBS呢，现在就要看一些开发商了。我拿亲身例子吧~ 小弟在2013年尾购入了一间全家具的单身公寓，折扣10%，DIBS在今年头废除了，我临尾赶快拿了一间，分享给你知道，头期加银行律师费不到3k，2016年中好，中间没有利息，现在不需要供，打算起好后，便宜市价20k放出去，如果不贪心，3k赚60k，可以买吗？你没资金的意思，是连3k也交不出吗？

这位注定不是普罗大众的楼主,无可否认做Agent的会比普罗大众有优势,市场触觉比较敏銳,但请紧记
以往之业绩不代表未来之表现
万一卖不出也租不出,虽然可说沒有卖(租)不出的产业,只有卖(租)不出的价钱
请惦惦自己的份量

所以别以为你认为房地产会跌价而不买，你不买但还有很多人要找吃，他们会努力将价钱抬高的。
Bukit Beruntung 不是跌价，而是没有人愿意到哪里抬高价钱，包括律师，banker，valuer，agent，谁要过去做？没有人要过去，就没有市场好搞了。

造市此路可行?可无止境的造?
请紧记,要火中取粟隨便你,但请别鼓动菜鸟们來参与
上帝要你灭亡必先让你疯狂

Nicholas-Lim

ss24 发表于 6-10-2014 05:27 PM
我认同屋子始终会涨价（因为通货膨胀货币贬值，人需增加，土地发展增值等等），但我不认同以目前的新楼盘 ...

大大谢谢分享！其实我对房地产投资很感兴趣，就将我学的或在做的，和大家分享交换意见。大大如果你投资房产是以自住为主，当然再借更难，我相信你其他的屋有收租吧，若想再借就只能提高收入了，很多人不会把租金放进去，其实银行是承认租金收入的。那么你就开回你的QUOTA了。你要知道还有其他做法，刚刚也有人屏PM我问了类似的问题，我现在也开另一间公司进行买产业，director做担保人BANK NEGARA是没放进去CCRIS的，所以其他银行会看不到。这是其中一个方法，你也可以用公司来买回你手上的产业，将个人QUOTA开回。这些对于一般人来说他们是不会酱子做，但环境所逼，投资者也只好再想招数了。只能说以后买房会过越来越难的关，但总会有出路的。

Nicholas-Lim

wooyen 发表于 6-10-2014 06:22 PM
这位注定不是普罗大众的楼主,无可否认做Agent的会比普罗大众有优势,市场触觉比较敏銳,但请紧记
以往 ...

这位大大我旨在分享，让一些考虑投资产业的朋友们长一长知识，我不是最棒的那个，但我会酱我所学，让其他人参考。市场确实有很多人在抬高价钱，和其他专业领域一起互相配合。这是亲身经历。租得租不出，卖或卖得出是看个人。普通屋主都将这板块交给了AGENT，这要看AGENT的本领，和地点优势了。市场是创造出来的，这个在商铺更常见了，多少黑暗在里边，我可以分享的。投资房产不是要会买，而是要在买前就设计好出场计划。

orkteh

楼主是人才
值得学习

大部分人的玩法都一样，走少数路线的通常很特出

雨化田

Nicholas-Lim 发表于 6-10-2014 10:58 AM
呵呵，算漏了两样东东，RPGT和10% SPA PRICE DISCOUNT。当你迟进场，RPGT不过三年，要给30%是22,500，但是 ...

老兄。。。小的不解。。。

“但是还有一个TAX FREE的DISCOUNT 35,000” 。。。这个Tax Free Discount 35K是怎么一回事啊。。。？

Nicholas-Lim

雨化田 发表于 6-10-2014 08:10 PM
老兄。。。小的不解。。。

“但是还有一个TAX FREE的DISCOUNT 35,000” 。。。这个Tax Free Discount  ...

朋友，这个案来说呢，开发商在你买的时候，给了你10%的DISCOUNT，就是35,000,但是你有给头期1%,3500，所以真正DISCOUNT是31,500。SPA是350,000,我卖425,000，在纸上承认的利润是75,000,所以RPGT（REAL PROPERTY GAIN TAX）是以75,000来算（卖的SPA减买时的SPA），然后之前的31,500就免税了，因为那个本来你要出的钱只出了一巴仙，其余的发展商DISCOUNT了，卖出去就变成利润了。现在就变成425,000 - 315,000 = 110,000（总利润）然后就扣除什么费之类，然后就变成净利润了。不好意思，前面的贴都没解释清楚。看明白吗？

雨化田

Nicholas-Lim 发表于 6-10-2014 09:48 PM
朋友，这个案来说呢，开发商在你买的时候，给了你10%的DISCOUNT，就是35,000,但是你有给头期1%,3500，所以 ...

哦。。。原来。。。谢谢解说。。。

Nicholas-Lim

orkteh 发表于 6-10-2014 07:34 PM
楼主是人才
值得学习

大大，我只是在分享一些心得，然后让你们看清我是怎么计算我的利润，你不能以实价去算，要以你的出资去算，对吗？

Wilber_ckl

Nicholas-Lim 发表于 6-10-2014 01:22 AM
怎么会没有呢？市场多的是啊，就要看你有没有咯。其实正现金流多数出现在公寓，因为公寓的租金通常会比有 ...

看了你的回复有点不明白。。你所指的3年的利息大概15K是如何办到的？像我所贷款300K，利息4·3％的话我一个月的利就已经1K多了，1年的话已经10K出了。。所以想问你讲的是如何办到的？
还有你所谓的1％是booking费吧？不是downpayment ？小弟也是新人所以不太懂。。。

soonvee

谢谢大大的分析。很仔細的分析。

感恩！

Nicholas-Lim

soonvee 发表于 7-10-2014 02:02 AM
谢谢大大的分析。很仔細的分析。

感恩！

谢谢！大家一起研究

Nicholas-Lim

Wilber_ckl 发表于 7-10-2014 01:20 AM
看了你的回复有点不明白。。你所指的3年的利息大概15K是如何办到的？像我所贷款300K，利息4·3％的话我一 ...

我说的那个是新盘在建的时候的利息，没有PRINCIPAL的。如果你以前买新盘建筑时没有利息，那是DIBS，发展商帮你还了，但现在BANK NEGARA不允许了，所以建筑期间利息要自己还。你那个是银行出完钱了，然后你开始供，利息加母金了。请问你有出租吗？如果租了的话，钱是租客帮你付了。:-)
我说的那个1%是BOOKING FEE，也是头期。通常买房最高贷款为90%，本来是要给10%的，但是因为发展商通常都有DISCOUNT，免付律师费什么的。若买二手就没有了，所以买二手房投资就要加入更多本钱了。