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发表于 7-10-2014 08:39 AM
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Nicholas-Lim 发表于 7-10-2014 02:27 AM 
我说的那个是新盘在建的时候的利息，没有PRINCIPAL的。如果你以前买新盘建筑时没有利息，那是DIBS，发展商 ...
我的还没出租出去。。所以你所说的就是发展商在建屋子期间所还的利息罢了，沒有计算或者扣除母金的对吗？也就是说以你的投资方式，必须在屋子还没开始真正供期之前卖出去对吗？不然得很高比例的利息。。时间越长还的利息就越高了。
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发表于 7-10-2014 10:29 AM
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Wilber_ckl 发表于 7-10-2014 08:39 AM
我的还没出租出去。。所以你所说的就是发展商在建屋子期间所还的利息罢了，沒有计算或者扣除母金的对吗？ ...
对，那个我是针对FLIP的方案。FLIP通常买新房比较容易实现，二手房要FLIP就要找一些看起来较旧，压屋主价，LANDED较有短期内实现FLIP的潜能。二手CONDO通常是收到什么风，附近有大计划，或整栋楼翻新才比较有机会FLIP，会涨点价嘛，不然通常都是长线投资，就是收租金。 |
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发表于 7-10-2014 10:55 AM
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dengwong 发表于 7-10-2014 09:52 AM
你也可以用公司来买回你手上的产业，将个人QUOTA开回........
樓主，我有點不明白。。。。 ...
大大你好，我提议的前提是手上已有房，然后个人QUOTA满了，想要开会个人QUOTA，如果卖产业给人家就少了一间家，还想保留的话除了REFINANCE，还可以开公司转进去。酱子个人的FILE又干净。如果有计划好投资的，当然一开始用公司买以后就能少了些手续。但是~切忌如果一开始用公司买的话呢，UNDER HDA的HOUSING LOAN银行最高只能贷25年，65% 。所以头期也很吃力，如果手上已有房产，转进去的话，如果产业已增值，左手出右手进，就能省下头期什么的，分分钟搞个CASH BACK回来，呵呵！开公司投产通常是商业产，因为LOAN可以到25年85%，而且没有年龄限定！如果资金大的大大可以考虑买商铺，资金小的人现在开发商都开始推SOVO，SOFO等的了，但要注意不是UNDER HDA的，不然公司买就变成65% LOAN了。
之前发展商都在COMMERCIAL LAND上建小型单身公寓，UNDER HDA挺好的，90%LOAN，但现在很多投资者都超过两间家，借到70%，头期当然是个问题，所以现在发展商也索性不申请HDA，就叫伸缩性精品办公室，SOVO，SOFO什么的，其实就是要让那些LTV 70%的人考虑买他们的产品给。通常折扣也会超出10%多点。如果你还有QUOTA,你不想让三百千的东西LOCK你的90% QUOTA，自然的你就会考虑这些了，对吧？然后你还可以买90%的房屋。 |
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发表于 7-10-2014 12:22 PM
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发表于 7-10-2014 12:34 PM
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Nicholas-Lim 发表于 6-10-2014 06:54 PM
大大谢谢分享！其实我对房地产投资很感兴趣，就将我学的或在做的，和大家分享交换意见。大大如果你投资房 ...
当然，我认同你说的如果是一个投资者遇到贷款瓶颈是可以通过种种方法提高收入/转名那么就可以继续借贷。。
但问题是，普罗大众通常不懂/没有这样做，尤其是很多纯粹买来自住的也不想负担太大笔的贷款。。我认为这样的人是占大部分的，所以我认为目前高价的新屋要拿来flip转卖给普罗大众的做法不再那么容易做了。
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发表于 7-10-2014 12:36 PM
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Nicholas-Lim 发表于 7-10-2014 10:55 AM
大大你好，我提议的前提是手上已有房，然后个人QUOTA满了，想要开会个人QUOTA，如果卖产业给人家就少了一 ...
如果我没有错的话，公司需要开和营运超过两年银行才会考虑借贷给公司吧？
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发表于 7-10-2014 12:41 PM
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Nicholas-Lim 发表于 6-10-2014 06:54 PM
大大谢谢分享！其实我对房地产投资很感兴趣，就将我学的或在做的，和大家分享交换意见。大大如果你投资房 ...
这位注定不是普罗大众的楼主
你确定吗?
1)刚开了公司,银行就拿著现金在门口等著你來借,不需Audited account?
2)Director做担保人就甭看DSR?
3)你公司是operating Company还是Investment Company?
4)多了公司运行成本,还真划得來?
5)一进一出肯定划得來?
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发表于 7-10-2014 01:04 PM
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雨化田 发表于 7-10-2014 12:22 PM
老兄。。。左手出右手进。。。的确很妙。。。
律师费还可以控制，但是怎样避免那个Stamp Duty ...
STAMP DUTY 什么律师费等之类的都要还。其实是蛮个人的，如果你要开回quota，你手上的屋价增值了，做起来当然简单，因为搞一搞就有钱进回来了，当然钱要还，但如果你能好好的运用这笔钱再生钱，那这样搞就值得。 大家别误会，此举是针对个别个案，如果你说刚刚用个人名誉买了产业，产业还没收入那就要马上酱做，你说行的通吗？
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发表于 7-10-2014 01:06 PM
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发表于 7-10-2014 01:10 PM
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ss24 发表于 7-10-2014 12:34 PM
当然，我认同你说的如果是一个投资者遇到贷款瓶颈是可以通过种种方法提高收入/转名那么就可以继续借贷。。 ...
大大，我也针对投资者啊~买来自住的不可能啦，因为每个月用自己钱供啊，不是房产得来的收入啊。投资房产不是你买了一两间屋就叫投资房产，这些方案都是全职投资者都有在用的方案。你一眼望出去市区的建筑物，外人看起来好像平平无奇，其实这些建筑物里面一天的交易量是挺多的。
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发表于 7-10-2014 01:36 PM
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Nicholas-Lim 发表于 6-10-2014 01:54 AM
叫屋主卖便宜一点，然后SPA价钱放高一点，但是你必须付还差价的RPGT了，还有律师费等，但总比给10%头期来得少。近年的政府又推出了超过两间房，第三间银行只能借70%，我也要找吃呀，哪有那么多人付得起另外的差价呢？如果原地不动我就注定失败，但我注定不是普罗大众，结果就拜访一些开发商，和他们表明来意，然后就向他们propose我的计划，其实他们要的东西很简单，就是每天要想办法卖完，我就帮了他们而已。
樓主，這是短期推高房價的原因之一吧？ |
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发表于 7-10-2014 01:46 PM
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wooyen 发表于 7-10-2014 12:41 PM
这位注定不是普罗大众的楼主
你确定吗?
1)刚开了公司,银行就拿著现金在门口等著你來借,不需Audited a ...
大大，顺便也给楼上的ss24也回一回。
请问你有试过了吗？
刚开的公司其实要借的话，公司还新没有交易，要借的话他们是看回director本身的经济背景没有错。首先你要搞清楚银行的借钱标准在哪里，已说了银行的责任是把钱借出去赚利息。你有五间房产的话，你五间都自住吗？若没有自住那就有收租，除非你租金没报income tax，不然的话它是收入来的，我想不通为何银行看到你有钱不再借给你了。若手上有几间房产有脱售过吗？有的话赚了钱有收入银行会不借？大大你要知道用这种方案的人也是很个别案件的，不是针对所有人都能用。他的作用是开回你90%的quota，让你不会在被70% loan受影响。你想银行借钱如果为了做生意，那你必须计算过，有收入划得来才借对吧，你借来买车买包包，他就变成负担了。那你再借就很难。打个比方（比方哦），我薪金4000，我今天借了500k，以后每个月供2000，若自住我quota就剩下2000了。2000 扣除生活费你能再供多少钱的产业呢？ 如果我租2500，我的月收入就变成6500了，还了2000，薪金也是4000，每个月还多了500零用钱，剩4500扣除生活费，你又能再借了。这就是现金流，如果你借了钱生了钱，再借当然欢迎。你知道为什么有些屋主可以给全家私吗？因为他们提高了租金后现金流就更强了，那么他们就可以再借下去。而现在的情况是就算你有现金流，第三间银行就只能借你70%，所以才会有转名到公司的策略，大大希望你们明白当中道理。转名到公司后所有租金收入都进了公司，那公司以后就能独立运作了。开销一定是会有的。如果公司有赚钱，给tax就给tax，有些东西不避开，对你以后有好处的。况且若有几间产业，一开始可以分开，一些长线投资，一些短线投资（确保公司有更快的收入）以此循环几次就可以了。
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发表于 7-10-2014 01:50 PM
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Nicholas-Lim 发表于 7-10-2014 01:04 PM
STAMP DUTY 什么律师费等之类的都要还。其实是蛮个人的，如果你要开回quota，你手上的屋价增值了，做起来 ...
是的。。。的确要算算那条数值不值得将玩。。。
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发表于 7-10-2014 01:56 PM
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wooyen 发表于 7-10-2014 01:06 PM
这位注定不是普罗大众的楼主
你说的有点道理,也极愿分享
但投资必有风险,並不是稳赚不赔的
大大我不是鼓励大众，没一行都有风险的，对吧？打工的也怕老板生意失败，那个也是风险呀，而且是自己不能掌握的风险呢！换个角度，我是从我的角度出发，然后分享让大家长一些知识去减低自己的风险，因为我的确接触的比一般人多，行外人准备投资房产的可以先参考，然后自己掌握自己的风险。好过一些讲座会，给了钱，听的东西是普通的投资方案，然后就一直叫你买他们唯独最有潜能的产业。对吧？
别这样，也share share你们的投资心得，交换小刀锯大树意见，不然就好像只有我讲罢了。。。我不是要做英雄，会问问题的人，我又方案我会分享，我不一定对，但可以作为参考指南。恳请各路大大也分享分享，营造和谐气氛好吗？
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发表于 7-10-2014 02:20 PM
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雨化田 发表于 7-10-2014 01:50 PM
是的。。。的确要算算那条数值不值得将玩。。。
大大如果你进行了可以换回百多到几百千的利润，小钱是值得给的。如果进行后你没有善于利用，那就变成浪费了。 |
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发表于 7-10-2014 02:24 PM
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楼主好利害
想问你，每个人一生中，是不是有一次机会，卖屋子是不用中RGPT的？需要什么条件？ |
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发表于 7-10-2014 02:27 PM
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总司令 发表于 7-10-2014 01:36 PM
樓主，這是短期推高房價的原因之一吧？
对的，这种会造成房价上涨的其中原因。上涨最大因素也是房产交易一直在进行，80%交易量屋价都在慢慢跳高... |
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发表于 7-10-2014 02:29 PM
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Nicholas-Lim 发表于 7-10-2014 01:46 PM
大大，顺便也给楼上的ss24也回一回。
请问你有试过了吗？
谢谢分享。
我本身因为已经两间屋子了到达了贷款瓶颈所以目前是在学习着怎样开公司来做的。。但是本身对开公司来做的方面细节不是很清楚。。。还需要花点时间学习学习琢磨琢磨，因为目前身边朋友还没有人这样做的。。你有经验有机会可以的话我想向你请教一下内中细节。。
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发表于 7-10-2014 02:38 PM
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swn525 发表于 7-10-2014 02:24 PM
楼主好利害
想问你，每个人一生中，是不是有一次机会，卖屋子是不用中RGPT的？需要什么条件？
对呀，RPGT一生人一次，没条件。或五年后转手也是免税。你要好好把握，用在最高利润的那个机会。如果买新盘，三年后起好，先放租两年后再卖，就剩税了，不必动用这宝贵的免税。但玩家们都还有很多方法降低或免税，常见的是减掉房屋开销，律师费什么都能扣，然后有些朋友会放超高的装修单等。我买新房调整配套后零税。呵呵！ |
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发表于 7-10-2014 02:47 PM
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Nicholas-Lim 发表于 6-10-2014 01:22 AM
怎么会没有呢？市场多的是啊，就要看你有没有咯。其实正现金流多数出现在公寓，因为公寓的租金通常会比有 ...
你对现在新楼房动不动就600k有什么看法？
你觉得2017会over supply吗？
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