外国人在马来西亚购买物业的法律指引

akiboyz

马来西亚是一个受到外国访客欢迎的国家。在2011年，马来西亚的旅客到访数字在全球排行第6位。因为马来西亚对外国买家持开放态度，以及强健的物业法例保障置业者和投资者，这里很快在亚洲内成为外国人置业的热门地方。

只要你使用有信誉的物业代理和律师服务，购买物业是容易和非常安全的。买家需要注意近来马来西亚物业愈来愈受到欢迎，助长一些投机取巧的物业公司出现，这些公司表面看来都是有信誉和质素。因此，在购买前，请你检查清楚代理、发展商和物业的凭证。

马来西亚物业法

马来西亚的法律制度以英国法律为基础。文件和合约主要用英文撰写。跟某些亚洲邻国不同，马来西亚在物业拥有权上有非常清晰和一致的法例。马来西亚使用土地法的托伦斯登记制，该制源自澳洲和纽西兰所采用，要求所有物业拥有权进行登记。一旦所有权被登记后，保障就会生效，任何人均不得提出质疑或挑战。这项制度给予投资者高度保障和安全感。

外国拥有权

长久以来，马来西亚就把为国民提供住屋视为国家首要任务。因此，大部分马来西亚人都拥有自己的住所，很多年轻人努力储蓄来购买物业，组织家庭。

马来西亚日渐富裕，亦开始放宽外国人物业拥有权的政策。2006年，马来西亚取消外国人置业的所有限制。直到今天，外国人可以在马来西亚无限量购买任何种类价值500,000马币以上的物业。

马来西亚为外国人提供的入境政策包括外国置业者在马来西亚的居留权。

使用物业代理

在马来西亚置业，委任物业代理成为你的代表可以有莫大的价值。选择合资格、富有经验和来自发牌机构的代理。每次交易只选用一个代理，向代理坦诚表达你找寻的物业类型，例如：大小、位置和价格。跟你的代理建立关系，代理能够成为你的顾问，为你介绍其它专业人士，例如律师和银行家，提供法律和财务建议。

转售或项目物业

作为外国人，你可以自由地在马来西亚购买任何种类的物业，例如：公寓、连有土地的平房、办公室或商店等等。你可以从现有的持有者购买现成的旧单位 (「转售物业」)，或者从发展商购买全新或将会建成的物业 (「项目物业」)。

除了价格、位置和设计外，以下各项对项目物业来说也相当重要：

a) 建筑物完成阶段和交收日期

b) 所有权的状况

c) 发展商的信誉

d) 管理和维修费用

e) 能否做到银行融资

购买协商

如果你购买转售物业，你必须预备房价的2%作为定金，并与卖方签署购买协商。定金一般不可退还。

你可以要求代理把购买协商在银行贷款上变成有条件，因此，如果你无法取得融资，定金将会退还给你，但大前提是协商内容必须可以商讨和小心起草。

买卖协议

当你缴交2%定金和签署购买协商表格后，你必须尽快委任律师代表你，因为你只有有限的时间 (一般是14天) 去签署买卖协议和缴交余下8%的定金。

买卖协议是你和卖方之间正式和最后的合约。你的律师在你签署前，有责任搜索该物业的业权、商讨买卖协议和向你解释各项条款。

在项目物业方面，买方和卖方 (物业发展商) 会签署根据法定标准格式所预备的买卖协议。然而，你作为买方，拥有自己的独立律师去代表你和向你解释合约上所有条款仍然是非常重要。使用同一时间代表卖方的律师是不智的行为，因为这样会为你带来利益冲突，律师也会违反其专业操守。

置业需要多少成本？

一般惯例，你需要预备房价大约3-5%作为有关置业的各种支出。

支出：

律师费 – 约为房价的1%

印花税 (按房子大小而定，通常是最大的开销)

首RM100,000，应缴付印花税为1%

后RM400,000，应缴付印花税为2%

总数超过RM500,000，应缴付印花税为3%

代理费用 – 卖方一般不会缴纳佣金予代理，但是，如果由买方委任的代理，费用将会是房价的2-3%。

我如何管理物业？

如果你购买物业用作投资或打算出租物业，你有两个选择。你可以自己管理物业，或者选用物业经理。

委任专业的物业经理在马来西亚逐渐兴起。专业的管理代理会照顾你的租约的各个范畴。他们的责任包括收取房租、保持财务记录、进行定期的物业检查、处理任何争端和安排所有需要完成的维修。

大部分物业经理会收取每周租金的某个百分比作为管理费。通常费用约7-10%，但是该费用是可以商讨的。

当他们找到新的承租人，你必须预期额外缴付一笔过的款项。

虽然很多发展商和物业代理为了款项，很乐意替你管理物业，但是，不是所有物业经理都领有牌照。

在你进入任何正式的协议前，请检查你有兴趣选用的管理代理，确保他们领有估价师代理局的牌照。


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