活着就为了30年的房贷

js188

大家有没有发现到现在除了7 eleven 越开越多之外，接下来就是银行了，现在不用去town 小小地方也有银行了，银行还多过杂货店，这种情况以前是没有的，就是有这种忠心的30顾客所以银行才有粮出。

aalbertliew

ss24 发表于 15-4-2015 11:59 AM
贷款越滚越大，只要你的资产也越滚越大，有什么可怕呢？

如果你知道account，你就会知道assets和liabi ...

楼主这样的算法是假设房价“年年升值“的情况下，

却没有告诉大家每月的贷款利息有多少？

房产都能出租的情况且“租金能盖过每月还贷的贷款“，

产业每年需要保养，还门牌税，土地税等，

买产业需StampDuty Eg：一百万产业就24K，买卖合约，贷款合约律师费，保险等，

这些开销却没有告诉大家。

haryewkun

alonkit0329 发表于 15-4-2015 10:16 AM
"一直供一直re-finance一直买屋"
我也听说过有人用这样的方法来投资
可是我不 ...

因为银行的利息偏低，一般上只是 4~5%，所以只要你的投资能够比这个更快（比如 10%~20%），那么你就盈利了。

比如你借100万，假设银行利息是 4.5%，那么利息一年就是 45k，但你拿这100万去做别的东西，比如买屋子，这屋子涨了 10%，明年就是110万，账目上你就是赚了（110万-104.5万=5.5万）。这种情况下，就是买越多、资金越庞大，盈利越大。

refinance 后不一定是买屋子，投资生意、开公司也可以。是一样的道理。

当然，一旦房子不是升值而是贬值的时候（比如买到的地区发生了之前预料不到的问题），那就是买越大、资金越庞大、亏损越大了。我认识的一些人也是这样玩，他们自己也是说很多时候会心惊胆跳。所以其实还是会有一定的压力的。

ss24

aalbertliew 发表于 15-4-2015 02:58 PM
楼主这样的算法是假设房价“年年升值“的情况下，

却没有告诉大家每月的贷款利息有多少？

房价基本上都会年年升，至少从过去独立以来到现在40多年都是。。。因为通货膨胀，供需等原因。我是根据过去来预测未来，不单纯是乱猜几时房价爆升爆跌什么的。。。取其40多年平均值就是要filter noise....这个是根据股票技术分析的方式。

如果你要说贷款利息的话，你可以参考另外一个楼我写的关于买和租的差别。贷款利息4.45%，你认为屋价升值会少过4.45%？给了的那些供期利息与费用，你认为我会卖便宜过我给的吗？我本身是不会啦。。。我相信会算术的人都不会。。。就如你做生意的话，货物本钱是1块，你会买70仙？除非你要清货关门或者为了做宣传啦。。。这样的事情不是没有但比较少发生。。。。除非真的本身经济出现状况被逼贱卖。。。就算有几个人可能遇上经济不景顶不住贷款而贱卖或lelong...一个地区几千几万间屋子有多少个这样的案件？相比这些特别的案件，我看到的更多是自己买的屋子住了几十年早供完了。。。所以最重要是本身有能力应付贷款和费用。

如果你要算那些买卖费用，保养，门牌税，土地税，火险等也是可以的，我的例子忽略掉这些因为要算很多琐碎的数目变得很复杂和长篇大论。。。我个人认为屋价平均每年升大概5-6%，是足够应付这其他的费用有余。。。如果我的空有时间的话我再分享很仔细的算法。。。。再说，如果没买屋就不需要负担保养/门牌税/土地税这些吗？其实不然。。。租屋的会被屋主转嫁成本。。。

alonkit0329

小弟其实对投资房屋都很有兴趣，可是还没行动前，先来这里上多几堂课先
谢谢给位的分享以及教导

aalbertliew

ss24 发表于 15-4-2015 03:34 PM
房价基本上都会年年升，至少从过去独立以来到现在40多年都是。。。因为通货膨胀，供需等原因。我是根据 ...

其实楼主现在就说出重点啦

所谓的“锁碎开支“是需要每月或每年的现金开支，还有一次性开支如Stampduty等是一笔不小的现金开支，

房价不过是个纸上财富，跟银行贷款有参考价值，但银行绝对不会花现钱跟你买手上的产业。

产业要卖出了，你才晓得是赚是亏。

ss24

aalbertliew 发表于 15-4-2015 03:52 PM
其实楼主现在就说出重点啦

所谓的“锁碎开支“是需要每月或每年的现金开支，还有一次性开支如Stampdut ...

比较重要和有参考价值的指标是银行估价，银行是根据附近类似屋子的最近交易价，再根据个别不同的装修与屋子状况来制定估价的。既然是根据最近交易价，那么就是说是根据需求来制定的。。。。所以这个就是房产的价值。

其实说产业要卖出了才知是否赚，和钞票要花了才是我的是同样的道理。如果钞票不花存起来可能一夜贬值变成大便纸，又或者明天就人在天堂钱在银行。

其实经济是虚幻的东西，钞票也只是纸张和数字，反而产业是实在的看得到可以拿来住的也可以流传给子孙的。。。。所以，是虚拟的还是实在的东西比较值得保存？

我们以前的父母年代就是有些就算有钱也不买产业的，有多少个可以老来生活得安稳有屋子住有退休金用？反观买了屋子的，至不济也能卖掉套现来给晚年过得好些。。我有个亲戚就幸好买了屋子，退休后没工作也没结婚没儿女，靠公积金过日，公积金完了就卖屋子套现来过活。。如果没有屋子应该活得比较惨吧。。。

其实将心比己，如果我们父母有买到屋子，我们做儿女的就不用那么辛苦生活的同时供养父母。。。。既然我们这代辛苦了因为我们父母以前抱着养儿防老的心态。。。那么我们这代为何不抱着养屋防老的心态呢？那么以后就不用辛苦我们的孩子要供养我们了。。我们可以退休后自给自足。。。

aalbertliew

ss24 发表于 15-4-2015 05:11 PM
比较重要和有参考价值的指标是银行估价，银行是根据附近类似屋子的最近交易价，再根据个别不同的装修与屋 ...

反正就是一句，

能够出租产生现金流或自住的产业就是资产，

还完贷款成功出售的产业才能算出赚还是亏。

ss24

aalbertliew 发表于 15-4-2015 05:47 PM
反正就是一句，

能够出租产生现金流或自住的产业就是资产，

你要硬性规定也无不可。

就如人生没有到最后一刻两脚伸直都不懂这是个成功还是失败的人生。

人生就是充满数不尽的分歧路和抉择。不同的人不同想法不同做法不同时机，其实没有对错之分，做什么抉择，看个人的目标与智慧。

我本身的想法是，我认为拥有了产业就比较能够聚集稳固财富。。。缺少了产业就比较难以聚集稳固财富。。因为基于产业的“不动”产特性。。。以及人性。。。手上有现钱就用，手上没现钱就省得人性。。。我自认物欲低，但我觉得我也很难抗拒这个人性。

aalbertliew

ss24 发表于 15-4-2015 06:08 PM
你要硬性规定也无不可。

就如人生没有到最后一刻两脚伸直都不懂这是个成功还是失败的人生。

零八年到现在不可否认有很多人因产业至富，

我也是受惠者之一，也充分了解产业投资的利与弊。

但也有不少人因为产业贷款，生活过的省吃简用，

很多因为错误的产业投资，破产或抱作所谓的资产受苦。

能够被利用，出租或住的没负债产业才是资产。

我祗想提醒每一项投资都有它的风险。

山峰点火

500K供应该很辛苦吧。。

潘君亮

aalbertliew 发表于 15-4-2015 07:04 PM
零八年到现在不可否认有很多人因产业至富，

我也是受惠者之一，也充分了解产业投资的利与弊。

我只觉得人为了财富会宁愿选择性失忆，事实上房贷利率高的时代比低利率时代长，但现在人们却好像认定低利率是永久性的事。

ss24

潘君亮 发表于 15-4-2015 08:15 PM
我只觉得人为了财富会宁愿选择性失忆，事实上房贷利率高的时代比低利率时代长，但现在人们却好像认定低利 ...

大大是指这个？


http://www.blr.my/blr-history.htm
        Year        BLR (%)        Remark        

         2014        6.85        Updated on 17 July 2014
         2013        6.60         
         2012        6.60         
         2011        6.60        Adjusted on May 2011
         2010        6.30        Adjusted on  July 2010
         2010        6.05        Adjusted on May 2010
         2010        5.80        Adjusted on March 2010
         2009        5.55        
         2008        6.75        Adjusted on March 2009
         2007        6.75        
         2006        6.00        
         2005        6.00        
         2004        6.00        
         2003        6.50        
         2002        6.50        
         2001        6.75        
         2000        6.75        
         1999        8.00        
         1998        10.50        
         1997        9.25        
         1996        8.50        
         1995        6.60        
         1994        8.25        
         1993        9.50        
         1992        9.00        
         1991        7.50        
         1990        7.00        
         1989        7.00        

潘君亮

ss24 发表于 15-4-2015 08:22 PM
大大是指这个？

我记得我爸说他在四十多年前买房子是计实率，银行根本没有折扣给你，虽说近年来贷款利率6巴仙，但算起来不过5%，其实我满赞成算实率的，至少能杜绝一些炒风。你说四十多年来大马房价一直都在起，我觉得没甚么不妥，因为那时8%就是8%,9%就是9%，不像现在只是例来好看，所以那些公寓才会越起越多。

科学就是未来

山峰点火 发表于 15-4-2015 07:26 PM
500K供应该很辛苦吧。。

看你赚多少。
现在市场上给新人的价钱越来越高。
有经验的人，只要跳槽，薪水都很不错。
现在新人来到RM 3k 月入了。有3年经验，要RM5k 不是难事

gugugu8

潘君亮 发表于 15-4-2015 08:15 PM
我只觉得人为了财富会宁愿选择性失忆，事实上房贷利率高的时代比低利率时代长，但现在人们却好像认定低利 ...

仙家，人类住树上和山洞的日子比睡天桥底要久咯。又不见你改去住树上？

——————————————————————————————————————————

致：英文，外汇仙家

1） 仙家，不要转。

我问你：
外汇买卖，股票买卖，房屋买卖，证据在哪里？

2）你讲你卖了屋子，换美元。

想问你现在是住哪一个天桥底？还是寄生在谁的屋子里白吃白用？

不要转。

darienong

ss24 发表于 15-4-2015 08:22 PM
大大是指这个？

ss24 大大列出的是BLR，我的愚见，真正借贷的利息可能就需要做一些小调整。。在高利息时代，房产借贷是BLR 加 x% ,现在咱们是BLR 减 x%！一来一往就相差比较多了！！