|
查看: 15786|回复: 235
|
产业变惨业 业主叫苦连天 流泪有谁知
[复制链接]
|
|
|
好悲观的文章。。
http://column.cari.com.my/portal.php?mod=view&aid=58628
受到多个不利因素的夹攻，马来西亚房地产市场最近陷入交投淡静的情况，这使得一些业主的产业变成惨业，想要卖却不能以好价钱卖出去，想要出租也未必有人租，或是租不到一个好价钱，令人这些业主进退维谷。
自从之前几年房地产领域好景的时候，很多人在房地产领域投机，手上拥有数间的房地产，准备出售或是租出，但是，在最近房地产市道不是很好的情况下，手上有好几套房地产的业主开始感到吃力，他们无法及时将房地产出售，也租不出去，以便用租金来偿还分期付款。
所以，以前人们将房地产的投资视为是资产，但是现在房地产却被视为是负债，是有其道理的。
目前困扰着马来西亚房地产的问题相当多，举个例子，笔者对居林高科技园的发展计划有点研究，并发现这个发展计划的概念不错，但是由于市场策略上运用错误，导致这个发展计划进展并不是很顺利。
图：finance.roadoor.com
据了解，当初这高科技园发展初期，公路建设未齐全，有关负责人便开始安排投资者进来参观，并且走了几小时崎岖的路途进到高科技园，这使得投资者马上打退堂鼓，而不愿意进去投资。
由于这高科技园的发展未来当初的理想，这使得当初选择在附近投资房地产的业主尝到了苦果，因为这里并没有想象中的兴旺，导致没有多少人愿意到这里居住和生活。
另外，由于这里有一些工厂高科技园设立，而厂方为了安排外国劳工的住宿，而决定租附近住宅产的房子给这些外劳当宿舍，尽管外劳也是人，他们应该享有基本人权，包括住方面，没有法律可以限制他们不能到那里居住，只要他们没有犯法，雇主可以安排任何地方给他们住。
然而，当这些外劳大军入住一个住宅区之后，毫无疑问的，本地人会开始对这住宅持有不同的看法，如果他们有选择的话，他们会到别处去租房子或是购买房子。
一个真实的故事，那就是笔者的一个房地产代理带顾客到外劳多的住宅区看房子时，顾客在见到隔壁是外劳居住的话，这项交易几乎百分之百不能成交。
再提一个的现象，一些高档的共管式公寓也有可能会面对这类的外劳问题，因为当房地产租不出给其他人时，一些业主可能是厂主或是发展商，他们可能会将他们买下的单位，转为外国工人的宿舍，并且向外国工人强调，他不能给他们高薪，不过可以给他们住最好的，在拉长补短的情况，这些业主希望可以减少在房地产方面的蒙受的损失。
图：http://365jia.cn/
一旦这些外劳住进高档的共管式公寓之后，相信也会引发类似居林高科技园周围住宅区的问题。所以，外劳会不会制造出“另类房地产泡沫”。问题，相信聪明的读者心理会相当的清楚。（相关文章可以游览 http://cforum2.cari.com.my/portal.php?mod=view&aid=58458）
房地产还面对的另外一个问题，那就是于4月1日实施的消费税（GST），这项措施可能会影响一些房地产的成交，因为在消费税制度下，房地产买卖不再只是单纯买方和卖方的事情，现在还得纳入消费税的考量因素。
房地产交易，特别是个人买商业产业的交易，更是要特别注意。一个买方如果向消费税注册者购买商业产业，那么买方就得交消费税，这是毫无悬念的。
不过，如果与没有注册消费税的卖方购买商业房产呢？买方须不须要给消费税呢？答案是不需要，也是需要。此话怎讲呢？根据消费税的指南，卖方如果一年内没有卖出超过两间的商业房业。那么，买方就不必缴交消费税。但是，如果卖方卖超过两间商业房业，情况则不同了，那就是如果买方是跟这位卖方购买第三间商业产业。那么，买方就得缴交消费税。#1 （相关文章可以游览：http://cforum2.cari.com.my/portal.php?mod=view&aid=56797）
现在问题来了，买方会不会这么轻易地就为卖方缴交消费税呢？还是卖方自己承担消费税，并且故意调高售价来抵销自己缴税的“损失”？然而，卖方在调高售价的情况下，买方会不会不要跟他买产业呢？这就是消费税制度下，商业房业交易所必须面对的快择。
总的来说，在这些种种因素的困扰之下，马来西亚的房地产成交情况将陷入胶着的情况，而那么当初抱着投机心态进入房地产领域的人士，相信手上的产业已经变成了惨业，而当中的苦也只有自己知道。
#1 –资料来源: DG’s Decision # Panel Decision 4/2014 # Pg3 # 6(iii) http://gst.customs.gov.my/en/rg/SiteAssets/FAI/PANEL%20DECISION%2004%202014%20(1).pdf
更多內容可浏览作者网站:http://www.chkconsultancy.com.my/或电邮drchng@chkconsultancy.com.my与作者交流。
http://column.cari.com.my/portal.php?mod=view&aid=58628 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
发表于 25-4-2015 02:59 PM
来自手机
|
显示全部楼层
|
我买时都算过自己能够应付供期才买。。太过依赖租金也是不好。。。 |
评分
-
查看全部评分
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
发表于 25-4-2015 03:05 PM
|
显示全部楼层
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
发表于 25-4-2015 05:11 PM
|
显示全部楼层
|
看到工業區一大堆小廠房要賣天價才好笑，到馬來西亞Shah Alam才看到有人把工廠當住家在建造在賣的，每種行業要求的工廠型態都不一樣，中古的都很難賣不曉得現成的新工廠要賣給誰，換算出每一單位還比附近獨立屋貴，可能是很難賣所以賣價要很高吧。 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
发表于 25-4-2015 05:13 PM
|
显示全部楼层
现在的agent 也是半死不活。。看那位可以顶到最后。。
那天打给agent..问我那边先在可以value 多少。。。i properties 放 400-450k..
他说300-350k..我听到眼睛都大。。。他在想什么？？
然后我说你帮我找300k 的。我要买。。他diam diam..
对卖的就压低低。。对买的就提高高。。
看来他顶不到几久了。。。现在没什么人敢出手
现在的屋主也是。大洗牌。要卖的一定要挨过这1，2 年。。最怕。1，2年后来个风暴。。挨不过的就拜拜
|
评分
-
查看全部评分
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
楼主 |
发表于 25-4-2015 07:39 PM
来自手机
|
显示全部楼层
yoke2312 发表于 25-4-2015 05:13 PM
现在的agent 也是半死不活。。看那位可以顶到最后。。
那天打给agent..问我那边先在可以value 多少。。。i ...
你的意思是agent 自己赚差价？
他们可以这样做吗？
snp 卖家都知道了。。 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
楼主 |
发表于 25-4-2015 07:41 PM
来自手机
|
显示全部楼层
ss24 发表于 25-4-2015 02:59 PM
我买时都算过自己能够应付供期才买。。太过依赖租金也是不好。。。
像你这样的投资者是少数，多数人是贷款maximum, 然后把租金算入每个月的家庭budget.如果租金顺利还好，最怕是给人拖租甚至租不出。。 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
发表于 25-4-2015 08:59 PM
|
显示全部楼层
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
发表于 25-4-2015 09:08 PM
|
显示全部楼层
我看到很多屋主会叫agent卖的原因是想卖个好价，房子50k就叫agent卖60k,然后跟agent你卖的到60千，我就给你10k，酱agent就会很落力去推销，而不会去卖那些赚一两个巴仙的，所以两三年前那些agent爱理不理就是酱，行情就是酱叫出来的，但那是在很好的时机，现在行情没有酱的叫价了，屋主也不是傻子给agent卖/租半年了也没有动静就自己来了，本来50k的房子，银行也不过估价35k,那房子很难卖，屋主若真的有心要卖就会去到接近银行估的价钱。
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
发表于 25-4-2015 11:09 PM
|
显示全部楼层
本帖最后由 vivivava6 于 25-4-2015 11:53 PM 编辑
樓主如果你爬過他的貼你會發覺他是多面人﹐當然主要還是飾演成功人士。
|
评分
-
查看全部评分
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
发表于 25-4-2015 11:52 PM
|
显示全部楼层
本帖最后由 vivivava6 于 25-4-2015 11:55 PM 编辑
我一直在iproperty和prowall上跟踪我想在那買一套房給父母住的三個樓盤 tropican grande ,five stones ,9 bukit utama, 我相中了九個單位作為挑選﹐每個樓盤三個﹐一年多過去了﹐那九個單位都沒賣出。因為我一直追踪着那九個單位﹐我觀察出幾個特點：第一：房子由一年多前到約三個月前﹐大約每個月都加價五千到一萬元之間；
第二：房子約由三個月前開始則出現：上個月減幾千﹐這個月加一萬﹐下個月再減幾千的情況﹐由房子的相片和其它資料﹐可以得知屋主加多了一些設施如小家電﹑燈飾等；有二個單位甚至送半裝修。
第三：現在開始﹐放房子的已不再只是那二三個大中介公司了﹐已出現獨立中介人了﹐九間都有獨立中介人和大中介公司同時買廣告。
|
评分
-
查看全部评分
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
楼主 |
发表于 26-4-2015 08:52 AM
来自手机
|
显示全部楼层
js188 发表于 25-4-2015 09:08 PM
我看到很多屋主会叫agent卖的原因是想卖个好价，房子50k就叫agent卖60k,然后跟agent你卖的到60千，我就给 ...
有时我也很奇怪屋主把屋子交给agent 卖，
Agent 只不过把资料放上网，就等买家上钩。
有些屋子卖几年还是看到广告。。 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
楼主 |
发表于 26-4-2015 08:56 AM
来自手机
|
显示全部楼层
vivivava6 发表于 25-4-2015 11:52 PM
我一直在iproperty和prowall上跟踪我想在那買一套房給父母住的三個樓盤 tropican grande ,five stones , ...
由此可见中介不太在意屋子是否卖得出，
他们把资料放上网，卖得出就卖，卖不出也不管 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
发表于 26-4-2015 09:26 AM
|
显示全部楼层
有些人还买几间来 flip  |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
楼主 |
发表于 26-4-2015 09:56 AM
来自手机
|
显示全部楼层
nakata017 发表于 26-4-2015 09:26 AM
有些人还买几间来 flip
不是有些人，而是很多人。
以前贷款容易，他们买屋子好像买菜那样。 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
楼主 |
发表于 26-4-2015 10:39 AM
来自手机
|
显示全部楼层
vivivava6 发表于 25-4-2015 11:09 PM
樓主如果你爬過他的貼你會發覺他是多面人﹐當然主要還是飾演成功人士。
人家说他是成功人士就是成功人士咯，我通常不会太在意他们的多重身份，最重要是他们的论点有point,这里是讨论区又不是相亲。。
好像这里有些补习老师讲他在新加坡买了百万公寓，在新山，吉隆坡也陆陆续续的买了几间百万房产。久不久又听他说到某某地方订了房产。。他讲就相信他咯， |
评分
-
查看全部评分
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
发表于 26-4-2015 10:54 AM
|
显示全部楼层
卖得出去才好说 
以为卖屋子就好像卖菜那样吗?
除非亏本卖
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
楼主 |
发表于 26-4-2015 11:18 AM
来自手机
|
显示全部楼层
nakata017 发表于 26-4-2015 10:54 AM
卖得出去才好说
以为卖屋子就好像卖菜那样吗?
亏本卖也未必有人要。
也可能新买家贷款不到。 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
楼主 |
发表于 26-4-2015 11:19 AM
来自手机
|
显示全部楼层
nakata017 发表于 26-4-2015 10:54 AM
卖得出去才好说
以为卖屋子就好像卖菜那样吗?
亏本卖也未必有人要。
也可能新买家贷款不到。 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
发表于 26-4-2015 11:26 AM
|
显示全部楼层
暂时看到的房产是缓慢罢了 
就算到了的话我看第一个会殃及的应该是柔佛的产业
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| |
本周最热论坛帖子
|
变色卡
千斤顶
2826 
89
