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http://www.nanyang.com/node/712745?tid=686# 豪宅成交价量齐缩 台北蛋黄区也重跌 2015-07-19 14:48
台湾房价急剧上涨数年，尤以首都台北市的涨势最为惊人，产业泡沫化的言论开始在市场流窜。 为了扫除阴霾，政府雷厉风行地实行打房政策，让许多昔日的房产热点，陷入乏人问津、门可罗雀的窘境。这些地区的交易价量劲缩，产价甚至写下多年新低。 但这并不意味着台湾产业领域淡静冷却，在这期间，其实买家已逐步从“蛋黄区”撤军，并把目光转向有更多商机的“蛋白区”。 台湾政府多番辣招打房，房地产可说是一片风声鹤唳。 豪宅市场交投淡静，市场流通量极少的台北市知名豪宅“仁爱帝宝”，今年3月的一宗交易，创下历史新低。 台北市高价住宅被重税严重冲击，豪宅价格也一直是市场关注焦点。业界和分析员纷纷指出投机客退场后，连带真正投资的富人也观望，二手楼盘无人接手，自然成交量和价都齐跌。 一位业者指出，过去只涨不跌的蛋黄区，如大安、信义、中正区等，最近的楼价都大跌。 被逼降价卖 “有的业者之前误判价格还能涨而保留售盘，如今时间拖得久了，甚至被逼降价卖。” 市场分析员指出，蛋黄区之前几年涨得惊人，加上大市不受看好，投资者认为涨幅无法，只好纷纷退场，新资金都流入比较市郊的蛋白区，例如士林、北投和文山区区等。 位于信义区的皇翔御琚，向来是豪宅售价的指标。 去年7月，这里的豪宅每坪（约35.6平方尺）一度冲上290.5万元（约35.5万令吉）；而且去年10月单价最低的3楼，也有每坪260万元（约31.8万令吉）的成交纪录。 但日前成交的12楼单位，每坪单价仅剩242.8万元（约29.7万令吉），创下皇翔御琚的实价最低单价纪录。 资金流进 蛋白区土地交易最亮眼 台北市蛋黄区已不再受到青睐，土地交易情况因而出现明显变化。根据台湾内政部的不动产交易实价资料显示，去年台北市土地交易最夯的区块，已不在蛋黄区，而是价格相对亲民的蛋白区。 这些蛋白区包括士林、北投和文山区，其中士林就累计了541宗交易，成为台北市土地交易最热门的地区。 苹果日报指出，去年北市土地交易宗数，前3名依序是士林区541宗、北投区356宗及文山区313宗。 乔大地产公司执行副总经理郭国哲认为，蛋黄区的开发达到饱和程度，反而在北投和士林区的未开发土地，总共超过1200公顷。 “台北市仅剩的待开发重新规划区，几乎都在这2块区域，发展商与投资者都往这里寻找目标，成交量自然走高。” 房地产经纪商第一太平戴维斯（Savills）研究部经理丁玟甄称，蛋黄区接近开发完毕，几乎没有空地可供发展。 “大安、信义、中正区等精黄金地区的空地有限，假设有意买地，买家就必须通过购买透天厝来整合。” 豪宅至尊写新低 仁爱帝宝再豪不起来 根据房仲业者消息，仁爱帝宝的F栋14楼一户最近终于顺利售出，每坪约以250万元（约30.5万令吉）成交，恐写下仁爱帝宝单位的最低纪录。 该户总面积为305.29坪（约1万平方尺），扣除6个停车位后，面积217.78坪（约7750平方尺）；业者续称，假设车位总值2400万，该户的总成交价约为5.6亿元（约6840万令吉）。 这是继“皇翔御琚”后，第二宗售价写下新低的知名豪宅。 若根据2013年7月的19楼2户，每坪以298.2万元成交的高点来对比，这新单位的成交价已大跌超过16%；若传言属实，这将是仁爱帝宝的最低售价纪录。 但仁爱帝宝的成交价目前仅揭露过5宗交易；之前最低的成交价是去年3月，12楼一户以每坪270.9万元（约33万令吉）成交。 房仲业者表示，仁爱帝宝很少在市场脱售，住户大多私下交易，几乎不会透过房产仲介。 买家考量购买成本 资金逃到蛋白区，丁玟甄称，购买成本也是买家的主要考量之一。 “由于士林、北投和文山区房价与地价便宜，许多发展商倾向购买北市外围地区，再推出平价产业项目。” 另外，房仲业者徐佳馨也在《TVBS地球黄金线》节目中，建议有意买房的民众可考虑士林区，因当地房价的涨幅，低于台北市中心。 “若买家喜欢有山有水的生活，士林是个不错的考量地区，不过，必须注意当地还有一些重新规划的议题。” 至于北投与文山区，预期市中心的房价回扬后，会吸引许多“换屋族”的目光。 房价迈向爆破 CNBC报道，台湾房地产价格长久以来持续迈向爆破水平，而且似乎就快进入修正走势，不过，积极的投资者似乎还不甘罢休。 台湾房地产仲介瑞普莱坊总执行长克利夫说，许多人都开始想要脱售产业，然而，原本持观望态度的买主，已经把市场弃之不顾。 所以，这将是台湾房地产市场的重大转变。 自2009年以来，台湾房地产价格已上涨2倍，成为全球负担最重的地区之一。 根据民调公司Demographia资料，台湾房价收入比超过了15倍，其他分别是香港17倍、雪梨9.8倍和东京4.9倍。 政府或加辣降温 全台恐大幅下修 台湾政府极为重视房价过高问题，推出了严厉的房市降温政策。下一个政策，预计是明年推出的新资本利得税，即依据市价来计算卖方脱售产业，所要缴纳的税金。 这个税制，并非再由政府评估产业价格，因为政府的估价，通常都低于市价。 国际评级机构穆迪经济学家艾米莉说，台湾近年房地产市场已降温不少，不过年轻人买房压力仍沉重，而且似乎不易在短期内舒缓。 “台北首季的房价按年涨1.2%，低于去年的双位数增长，成交量却下滑，但这还是无法激励买家的购兴，可看出房市相当淡静。” 艾米莉预计，台湾房地产将大幅下修。 《英文中国邮报》（The China Post）根据信义房屋提供的数据指出，虽然市场需求依然强劲，但台湾去年的房地产成交量，已下跌超过20%。 其中的原因之一，是发展商不断兴建面积超过100坪的产业，无法迎合小家庭的需求。 而且，投资者也很难将这些大坪数的豪宅在市场上脱手，再加上越来越多投资者开始关注海外市场，当地房产领域因而走软。 房地合一税制明年开跑 民众担心投资难获利 台湾“房地合一”税制将在明年正式开跑，届时，短期内脱售房屋获利，必须被征收重税，让不少民众担心未来投资将难以获利。 不过，房仲业者表示，税率的高低其实不是重点，因为房地合一是“有获利才会被征税”。 根据《理财周刊》报道，积富集团总经理吕原富指出，房地合一后的投资策略，就是寻找良好的目标，以及有重大建设城市的房产为主。 “大家不该只关注税率过高的问题，重点是要找到会赚钱的房产，因为，如果出售没赚到钱，也就被征税的问题了。” 缴20%税务合理 所谓的“房地合一”税制，类似马来西亚的产业盈利税，台湾政府将根据产业与土地的出售总价，计算卖方的盈利并对此征税。 在自用住宅产业方面，获利400万元（约49万令吉）以下豁免缴税，超出400万元的部分则需征税。 至于非自用住宅，假设在购入后的1年内脱售，将征收45%的税务；而1年至2年征35%，2年至10年征20%，10年以上征15%。 吕原富认为，持有3年后脱售获利，只要缴20%的税务，属于合理范围，“我建议首2年可先把房子出租，第3年后再脱售，这才是正确的投资观念。” 房市低迷已久，外界大多看跌后市，这时进场投资务必要更加谨慎。 玺朵国际董事长吕安淇指出，台北市中心蛋黄区的产业，还是具有可观的长期投资回酬率（ROE）。 “假设捷运周边出现售价下滑15%的产业，就可考虑购入。” 永庆房产集团总经理叶凌棋也建议，投资者可投资市场需求稳定的旅馆和商业办事处等，来收取丰厚的租金。 豪宅折价10%才成交 买卖移转栋数挫30% 利淡因素笼罩产业领域，根据市场人士观察，今年以来的豪宅成交量，创下历年新低，而且成交价与开价的差距，更达10%以上。 银行房屋贷款主管表示，根据今年以来的统计，台北、新北、桃园、台中、台南和高雄等，买卖移转栋数减少平均15至30%，连续数年陷入双位数下滑的窘境。 不动产业者调查显示，不仅豪宅成交量也写新低，开价与成交价平均差距也相当庞大，例如台北市黄金地段的豪宅，开价220万元（约27万令吉），但实际成交价仅有180万元（约22万令吉）。 银行主管称：“豪宅买家和投资者的财力雄厚，所以价格还可维持高企，且下行空间有限，不过，蛋白区的放缓现象较为明显。” 而且台北与新北市的房价走跌，今年以来平均跌3至5%。 前景蒙尘拉响警报 新北市的淡水、林口和三峡等外围蛋白区，以及近年产业供应量大增的桃园区，法拍屋数量较去年同期剧增近倍。 “相信这大多是资金不够雄厚的投资者，陆续在抛售手中产业。” 银行主管补充道，外围区域产业售价的跌幅接近10%，随着投资者退场，少了炒高价格的主力，目前全靠自住客撑场，所以议价空间会增大。 随着“房地合一”税制正式实行，预期产业领域会在下半年表现出更显着的放缓迹象。 但银行主管强调，如果豪宅成交量继续下探，且成交价与开价之间的差距，扩大至20%，甚至连豪宅也出现在法拍屋市场。 再加上双北房价下滑超过10%，届时，房市放缓的警报，将正式响起。
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发表于 22-7-2015 04:28 PM
变色卡
千斤顶
楼主故意开新cari account（马甲)来post房产泡沫?
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