三年過去了，馬幣貶值導致房產貶值了25%

FookLai

u0508950 发表于 9-11-2015 09:12 PM
其实你幸运是你比我年长几岁罢了。。。

如果我在２００９年的时候２７岁，现在的投资结果会很不一样， ...

我卖了Hdb是经过长时间的考量后做的决定，三个最主要的因素是

1）2013年感觉hdb已经去到最高峰了，之后价格即将回落。

2） 我没有住在里面，租三个房间，锁一间房其实是犯法的，看有没有人投诉罢了。在新加坡不想冒险。

3）始终有一天我会回大马过退休生活，在那一天的到来时我的pr就不能维持，始终hdb还是要卖掉的。唯一能动用CPF来投资就是公寓，到时就算失去pr，我还是一样能保持公寓，继续出租来供养我的退休生活。

我很成功的把hdb从最高峰卖掉了，现在就看最合适的时机进场买condo。不急，我有的是时间可以慢慢来，但当我出招时必须一击即中。

rhb

2008/2009 是个分水岭，离它越近或在它之前买的地产升幅都很惊人。至于在这两三年才买的地产，屋价已平缓很多了，未来要像2008/2009那几年火箭般的上冲可能已是下个cycle的时候。可能5,6年也可能10多年后。当年拥有大量房地产的人，大部分身价已翻了很多番，上岸了。

那些这一两年才追的人老实说风险真的高了不少，要更小心选择。

u0508950

FookLai 发表于 10-11-2015 01:10 AM
我卖了Hdb是经过长时间的考量后做的决定，三个最主要的因素是

1）2013年感觉hdb已经去到最高峰了，之 ...

還是那句，你沒有打算在新加坡買屋，你就賺。
不然，還是虧。

他們一移走那個absd, 價格馬上向上升，是屋主馬上抬高賣價，不信，咱們就等著瞧。

那個下跌的幅度低到對我的公寓價格幾乎沒什麼影響，如果你的組屋在中央區，哪裡會有大的變動？
你如果拿什麼最高點和最低價位來相比較，當然可以安慰自己。價格跌得最猛的是什麼區，不要告訴我你不知道？

還有那個鎖一間房間的，很多人是住在新加坡，而不是來回的。你自己來回的精神損失，時間和汽油不用算在裡面？不要告訴我那條橋起收費和越來越塞對你完全沒有影響？

u0508950

FookLai 发表于 10-11-2015 12:53 AM
对, 是gateway 的terrace，也会考虑 the green的700k+。

对于个人的隐私我始终不想透露太多，但可以 ...

The greens 大多是賣800 多千到百萬。你買房子的時候拿最低價來比較，賣房子的時候就拿median和最高價。再說，我現在要做的，就只是等先幾個phase 的賣家出場。某位朋友曾經教過我，投資一定要有耐心。

你6 年前買，我6 年前也是想過要買，但是那個時候我24 歲，而且我一心是要留在新加坡的，第一間一定買新加坡房子。我做很多事情，其實是根據當時我的自身狀況來做決定的。

FookLai

u0508950 发表于 10-11-2015 08:58 AM
還是那句，你沒有打算在新加坡買屋，你就賺。
不然，還是虧。

我都还没买，你就知道我会亏了，不知道你还有未卜先知的能力

FookLai

u0508950 发表于 10-11-2015 09:19 AM
The greens 大多是賣800 多千到百萬。你買房子的時候拿最低價來比較，賣房子的時候就拿median和最高價。: ...

我也是先买了新加坡的hdb 半年才开始买大马的。我买卖的成交价都尘埃落定了，不是拿高低来比较。其实你也没说错，买卖投资除了眼光，其实也蛮看运气的。就祝你好运吧。

FookLai

rhb 发表于 10-11-2015 08:09 AM
2008/2009 是个分水岭，离它越近或在它之前买的地产升幅都很惊人。至于在这两三年才买的地产，屋价已平缓很 ...

说的很好，赞！这也是我想表达给版主知道的，他买的房子都在高位，上升的潜能并没有太大了，说了好久但似乎到现在他还是不明白。

u0508950

FookLai 发表于 10-11-2015 11:00 AM
我都还没买，你就知道我会亏了，不知道你还有未卜先知的能力

我说的是这3 年的时间成本。

你我之间的讨论已经有3 年了。而这3 年内，新加坡房地产很多地区的跌幅不如你想象中的大，而且主要跌幅还是豪宅区和sentosa 那边造成的。

就拿我那间公寓来说吧，价位的下跌在statistics 来说几乎没有象征意义，但是租金两年多收了近百千新币，就算计算利息开销和房地产税，这还是很可观的。如果我不拿回来自己住，直接出租4年，收到的租金是160 千，每年税务加利息开销大概15 到18 千，拿高位18 千好了，净收入是100 千。
而这4 年内，我那区的公寓出于某些原因，抗跌性很强，这我已经在另外一个帖子说明了，而你放上来的交易数据进一步肯定这个事实。

新加坡房价的持续下跌怎样都是有个底的，而你预测的底部在3 年后（2013 年算起）就应该见底了，就是说会进入长期固守期。。。

u0508950

rhb 发表于 10-11-2015 08:09 AM
2008/2009 是个分水岭，离它越近或在它之前买的地产升幅都很惊人。至于在这两三年才买的地产，屋价已平缓很 ...

新山区是2009 年到2013 年飙的。

u0508950

FookLai 发表于 10-11-2015 11:07 AM
我也是先买了新加坡的hdb 半年才开始买大马的。我买卖的成交价都尘埃落定了，不是拿高低来比较。其实你也 ...

不是，我说的是你要买房的时候，总爱拿fire sales 来印证房价猛然下跌，而我却不止看最低价那一间。

我一直强调这一点是有原因的，因为你的房子也不是最低价卖出去的，而是相对中间的价位、对不对？除非你真的看淡房市，直接插队，以低于整个区最低价出售，那我没话说。

为什么我会说不止看最低价？因为我上次去看房，最低价那些房子把我给吓坏了，最后我买了中间价位的。bandar utama 三年多前，我看房的时候的最低价为950 千，但是房子状态真的吓死人了。
最后我选了100 万那一间，因为那间装修好了，我可以直接出租。

u0508950

FookLai 发表于 10-11-2015 11:07 AM
我也是先买了新加坡的hdb 半年才开始买大马的。我买卖的成交价都尘埃落定了，不是拿高低来比较。其实你也 ...

如果另外一个原因，你没有说出来，马币汇率和jb 独立式房子价格的下跌，让你的budget大受影响，因为你原本的如意算盘是想要兑换回去买新加坡公寓的。

2013 年算起，如果800 千的房子价位下跌100 千，半独立式肯定跌到更猛。这是那个beta ratio 的问题。我没有去跟半独立式的价位，但是这是可以理解的。

新加坡的tdsr 进一步削弱你的借贷能力，但是你又不可以期望他们移走，因为一移走，就代表变相涨价。
我所举的都是确实的顾虑。

FookLai

u0508950 发表于 10-11-2015 11:51 AM
不是，我说的是你要买房的时候，总爱拿fire sales 来印证房价猛然下跌，而我却不止看最低价那一间。

...

抱歉迟回复你，今天去Horizon Hill看屋子了，现在gateway不止一间卖600多千，有一些的装修还蛮美的。

digidigi

FookLai 发表于 10-11-2015 07:45 PM
抱歉迟回复你，今天去Horizon Hill看屋子了，现在gateway不止一间卖600多千，有一些的装修还蛮美的。

看来本土人是时候大举搬进HH了

FookLai

u0508950 发表于 10-11-2015 11:19 AM
我说的是这3 年的时间成本。

你我之间的讨论已经有3 年了。而这3 年内，新加坡房地产很多地区的跌幅 ...

对，算一算我们也讨论了三年了。

你一直说我亏，我觉得好诧异，因为我的下一间还没买，你怎么能未卜先知呢。原来你说的是这3 年的时间成本。来来来，我们打开计算机算一算。

我买的五房式组屋，买价在2009年时是350千新币，卖价在2013年时是490千新币，valuation 452千, cash over value 38千。

原来只有3个房间，我把读书的地方围了起来做第四间房。租三个房间出去一个月能收1700新币。

Rental yields 如果算 1700 * 12 / 350，000 = 5.8% 乍看之下也还好。

不过让我们来算一算净收入。一个月的水电，上网加town concil的钱差不多要300大元。1700-300 = 1400。一年 1400 * 12 = 16，800。

我的个人所得税没记错是15%，1700*12*0。15 = 3060。

银行利息一年大概是4100。

净收入 = 16800 - 3060 - 4100 = 9640。

所以如果我没卖掉一年能有9640的租金净收入。

刚刚看了最新的成交价，隔壁block 十一月成交价比较低楼394，888，另一个高楼比较大的unit在八月成交价是425，000。

就拿我的卖价减去现在比较高的那一个成交价：490，000 - 425，000 = 65，000。租金收入 9640 * 3 = 28，920。

我怎么看还是不能理解我亏在哪里了。

2013年我卖hdb的时候absd已经在了，不要问我为什么到现在还没买，我只能说时机未到，我也没有说3年见底,现在的价位还没掉多少，怎么可能见底呢。1987，1997，2009，201x 还是 202x我不知道。可能还有几年，我只知道到时就是我进场的时机。如果crisis时价格下一个30%到50%（乱猜的，就好比如你也只能猜测，没有人会准确的知道），还有absd 5%移除，我相信继续等还是值得的，毕竟钱在cpf里面也是有利息的。

目前我在看柔佛的，可能不久我就会进场了。当大家都不买时，就是我买的时候。当连巴沙的auntie都要买时，我就要卖了。

FookLai

digidigi 发表于 10-11-2015 07:59 PM
看来本土人是时候大举搬进HH了

目前汇率关系外资撤离，我看的golf east的几间semi d都是外国人在卖，今天看到德国丈夫，他说太太是新加坡人。之前看到另一间是中国人夫妇，他们在新加坡好一段时间了，太太都已经转成新加坡公民蛮久了。还有两夫妇是新加坡人的也有。本地人因为gst的关系也还没适应。the green， the hill 这些刚好的有更多要卖，现在是买家难找，卖家有好多好多。所以价格有所回落，看起来像是一场危机，但对我来说也是一个机会。

FookLai

u0508950 发表于 10-11-2015 12:15 PM
如果另外一个原因，你没有说出来，马币汇率和jb 独立式房子价格的下跌，让你的budget大受影响，因为你原 ...

我沒有budget的问题，也没有贷款的问题，房屋经纪帮我算过，跟据tdsr的限制，要买百来万的公寓还是可以的。我的唯一问题在于时机，不随便进场。

rhb

Fooklai 兄， 你还没加入你卖屋后所获得的equity 在CPF 为你赚取的收获。应该会为你减低不少所谓的时间成本

alpinev18

FookLai 发表于 9-11-2015 08:58 PM
好吧，这边聊一聊jb，话说，我把我JB的屋子卖了，一开始经纪开的价钱跟我在6年前买时的价钱后面6个号码是 ...

之前有很多仙家在这里讲, 公寓的价格死定了. 有地的就没问題... 结果..... .

u0508950

FookLai 发表于 10-11-2015 09:31 PM
目前汇率关系外资撤离，我看的golf east的几间semi d都是外国人在卖，今天看到德国丈夫，他说太太是新加 ...

Hh 一个phase 比一个phase 贵的其中一个原因除了买入价差别外，另外的原因就是finishing。

我不太清楚semi d 和獨立式的價錢，不過我覺得如果排屋resale 跌价，那么semi d 和独立式只会跌得更够力。

如果汇率没有在今年崩，其实价格回调没有这么快的，但是那边新加坡屋主过多。我自己本身是耐心等待，反正现在在马来西亚比较难借钱的。

u0508950

FookLai 发表于 10-11-2015 10:28 PM
我沒有budget的问题，也没有贷款的问题，房屋经纪帮我算过，跟据tdsr的限制，要买百来万的公寓还是可以的 ...

那个5 %absd还是有影响的。

政府所受的压力越来越重了。很多房地产业者的货源被压，卖地不肯出高价，最近有一单工业地因为发展商出价过低，而流标了。你自己很清楚，政府现在拼命发出房地产领域已经很不好捞的讯号是出于什么目的。

我现在还没有存够钱直接cash 一间，但是我希望那些measures 可以在保持两三年，因为我需要时间存钱。