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关于二手房子S&P,loan agreement 和律师费

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发表于 26-7-2016 11:36 AM | 显示全部楼层 |阅读模式
1.已经申请到贷款了,不过bank offer letter 还没签。
agent 说到可以同一天先签bank offer letter , 签S&P 和loan agreement.
如果bank offer letter 和S& 同一天签会不会影响3+1个月银行迟出钱给卖家?
签了bank offer letter, S&P和 loan agreement ,会给什么文件?


2.可是Loan agreement 不是估价师去估价屋子了,做好估价报告,才签loan agreement的吗?
我的agent 是说先签了loan agreement,签了之后2个星期估价师会去估价屋子,而且还说一定会估价到360K。
这样会不会影响到银行迟出钱给卖家??
只是有点担心签了loan agreement之后,估价师估价不到360K,那不是惨?
虽然agent 说肯定估得到~


3. 我贷款的屋子是360K
(property purchase + Loan agreement)
律师费 8060, 印花税 10295
加到来都要18K ,扣掉3K (50% 印花税)=15K
算到来会贵吗?
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发表于 26-7-2016 12:33 PM | 显示全部楼层
相信你的agent, 他也想要他的佣金.

RM360K这么便宜,在那里的房子?
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发表于 26-7-2016 02:59 PM | 显示全部楼层
below 500k  stamp duty can get 50% discount ?  please ask them
lawyer fee ask ur lawyer gv u discount up to 50%.
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发表于 26-7-2016 04:10 PM | 显示全部楼层
本帖最后由 iamweiming 于 26-7-2016 04:23 PM 编辑

我买的是440k屋价,snp,stamp duty, lawyer fee(两边)和valuer
差不多用了rm18k。还有一些利息钱会算我的,
bank刚call来说出了第一部分的钱(vendor还欠的贷款余额),
在还没拿锁匙前的这些利息我要给。
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发表于 26-7-2016 04:58 PM | 显示全部楼层
bank offer 需要 valuation report 做 support 的,valuation report 也是要几百块。Bank offer letter 可以先签,然后 proceed loan agreement.
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 楼主| 发表于 26-7-2016 05:05 PM | 显示全部楼层
Danley 发表于 26-7-2016 04:58 PM
bank offer 需要 valuation report 做 support 的,valuation report 也是要几百块。Bank offer letter 可以先签,然后 proceed loan agreement.

可是我的agent 说bank offer letter & loan agreement 是一起签的哦??
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 楼主| 发表于 26-7-2016 05:07 PM | 显示全部楼层
W5567T 发表于 26-7-2016 12:33 PM
相信你的agent, 他也想要他的佣金.

RM360K这么便宜,在那里的房子?

在Jb, 不过是二手的
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 楼主| 发表于 26-7-2016 05:09 PM | 显示全部楼层
iamweiming 发表于 26-7-2016 04:10 PM
我买的是440k屋价,snp,stamp duty, lawyer fee(两边)和valuer
差不多用了rm18k。还有一些利息钱会算我的,
bank刚call来说出了第一部分的钱(vendor还欠的贷款余额),
在还没拿锁匙前的这些利息我要给。

为什么你要先还利息先?
是因为vendor还欠贷款余额??
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发表于 26-7-2016 05:58 PM | 显示全部楼层
xueli68 发表于 26-7-2016 05:05 PM
可是我的agent 说bank offer letter & loan agreement 是一起签的哦??

正确的手续
签Letter offer > SNP > LOAN AGREEMENT

叫BANKER拍LO前面5张给你看, 确定你的LO真的已经出了(不要听BANKER VERBALLY 讲),
这样动作的目的是确保BANKER 没有撒谎,利息和MARGIN是你要的。


"可是我的agent 说bank offer letter & loan agreement 是一起签的哦??"
因为他要你签SNP先。。

话外题:
以前我有一单是银行只批70%,就打给AGENT, 说只能批70%除非BUYER 有文件显示他之前买的第二间屋子已经CANCEL 了,还有可能批90%。
怎知道buyer在还没有批90% 情况下跑去签SNP (真的好蠢), 也不知道agent是怎样说服BUYER...压力变成是在我这里= =。。
因为文件上的关系用了几个星期的时间才APPEAL到90%, 不然那30%的DOWN PAYMENT 我看他怎样给得出!





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 楼主| 发表于 26-7-2016 09:13 PM | 显示全部楼层
本帖最后由 xueli68 于 26-7-2016 09:14 PM 编辑
RCS 发表于 26-7-2016 05:58 PM
正确的手续
签Letter offer > SNP > LOAN AGREEMENT

叫BANKER拍LO前面5张给你看, 确定你的LO真的已经出了(不要听BANKER VERBALLY 讲),
这样动作的目的是确保BANKER 没有撒谎,利息和MARGIN是你要的。


...

Ok ,了解~你是banker 吗?只是觉得奇怪,屋子没有估价,律师都可以做loan agreement?
签了booking form ,30 days working day 内银行批准贷款,S&P 也是要在30 天内签吗?

可是如果签了S & P 和 letter offer 同一天签名,只是担心律师会拖延做买卖房屋手续和担心银行迟出钱给卖家,
很担心3个月后,银行没有出钱给卖家,中8%的罚款。


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发表于 27-7-2016 01:30 AM | 显示全部楼层
xueli68 发表于 26-7-2016 09:13 PM
Ok ,了解~你是banker 吗?只是觉得奇怪,屋子没有估价,律师都可以做loan agreement?
签了booking form ,30 days working day 内银行批准贷款,S&P 也是要在30 天内签吗?

可是如果签了S & P 和 letter offer  ...

曾经是,现在转去做agent了。。。个人觉得工作很被动。。

通常banker会检查property bank value一轮先,拿到value后就process case了 。
*这个还是属于非正式拿到value过程,需要买家签了LO 后,银行才能出指示信给估计师,然后估计师才能够去你所买的的单位了解里面的状况,进行估计工作

银行的律师只要snp 和 lo 的draft就能准备loan agreement 了,但还不能执行,也是需要得到银行的指示信。

签了booking form 后,会有写明14/21/30 天 working days 必须要签snp, 不然屋主有权利forfeit你的earnest deposit
个人觉得屋主给你30天非常好了。。

签了snp后,建议也尽快签loan agreement, 因为loan lawyer 必须要在3个月内(从snp stamping开始算起)完成文件上的工作 ,不然买家会中罚金


还有一个东西我很不确定,
“听说”  其实booking form 是没有法律效应的,请问谁可以解答。。。。





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 楼主| 发表于 27-7-2016 10:06 AM | 显示全部楼层
RCS 发表于 27-7-2016 01:30 AM
曾经是,现在转去做agent了。。。个人觉得工作很被动。。

通常banker会检查property bank value一轮先,拿到value后就process case了 。
*这个还是属于非正式拿到value过程,需要买家签了LO 后,银行才能出指 ...

所以就是说要我们签了loan agreement, 银行才会叫估价师去估价屋子吗?

可是我上网找,他们是说要叫banker找valuer做valuation report,
等到loan agreement出来, valuation report做好了,一切没有问题,那么就签名了。


所以有点混乱??

现在Letter offer还没签,如果签了,就是代表银行会借我90%的贷款?贷款数目不会受到valuation report的影响而减少??
我的agent 是跟我说S& P 和loan agreement 一起签,签了loan agreement 过后2个星期,估价师才会去估价屋子。
虽然agent 是说估价师肯定会估价到360K,但是有点担心估价师会不会估到360K。

Valuation report 大概多少钱呢?

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发表于 27-7-2016 11:00 AM | 显示全部楼层
xueli68 发表于 26-7-2016 05:09 PM
为什么你要先还利息先?
是因为vendor还欠贷款余额??

ya,对方还欠银行钱,bank会先出钱settle他欠的余款,扣除后下一次才出钱给他,那时就是拿锁匙了,so,第一次出钱settle期间(大概一个月)一定有算interest 的啦,我要给。

我valuer的费用是rm1200.有formula的。但我还是觉得有些贵。
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发表于 27-7-2016 11:38 AM | 显示全部楼层
xueli68 发表于 26-7-2016 05:05 PM
可是我的agent 说bank offer letter & loan agreement 是一起签的哦??

loan agreement 需要时间准备,银行肯定会要你先签 offer letter,否则你一改变主意,loan agreement 就需要在改,律师行不一定要这样做。所以我想 银行 或是 律师行 都会 希望你先 签 bank offer。
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发表于 27-7-2016 11:41 AM | 显示全部楼层
LZ 是买家的话, 很简单, 你一定会用自家的lawyer. 拿了LO之后,马上问问lawyer, normal 的程序是该如何的。 他们是你的代表律师, 一定会帮你的,放心。问多几家代表, 看那间service和价格最好。
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 楼主| 发表于 27-7-2016 02:03 PM | 显示全部楼层
本帖最后由 xueli68 于 27-7-2016 02:11 PM 编辑
ABSi-Doremi 发表于 27-7-2016 11:41 AM
LZ 是买家的话, 很简单, 你一定会用自家的lawyer. 拿了LO之后,马上问问lawyer, normal 的程序是该如何的。 他们是你的代表律师, 一定会帮你的,放心。问多几家代表, 看那间service和价格最好。

可是我没有自家的律师,律师都是agent介绍的。
听agent 说卖家的律师也是和我一样都是同一间律师楼。
我和卖家的律师都是一样,会不会影响到程序?
怕律师拖延罢了~
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 楼主| 发表于 27-7-2016 02:19 PM | 显示全部楼层
iamweiming 发表于 27-7-2016 11:00 AM
ya,对方还欠银行钱,bank会先出钱settle他欠的余款,扣除后下一次才出钱给他,那时就是拿锁匙了,so,第一次出钱settle期间(大概一个月)一定有算interest 的啦,我要给。

我valuer的费用是rm1200.有formula的 ...

你的valuer RM1200是算贵了,我问Banker 都说价钱都在1000以下。
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发表于 27-7-2016 02:29 PM | 显示全部楼层
本帖最后由 ABSi-Doremi 于 27-7-2016 02:31 PM 编辑
xueli68 发表于 27-7-2016 02:03 PM
可是我没有自家的律师,律师都是agent介绍的。
听agent 说卖家的律师也是和我一样都是同一间律师楼。
我和卖家的律师都是一样,会不会影响到程序?
怕律师拖延罢了~

没人限定你要用他们的lawyer..

我现在用的lowyer firm,是我以前developer snp 的。我看到他们的service蛮好的。现在都用着他们。
程序是一样的,找到好的lowyer, 可以避免后事有东东做漏还是婆婆妈妈的lowyer。
如果需要, 外面很多lowyer firm可以找看看。问问朋友有没有,可以介绍。
拿多几间lawyer的quotation看看, 再问问他们 final after lowyer fee discount 是多少再做决定。

Agent介绍的,多数他们有 commission 拿的。

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q
发表于 27-7-2016 02:42 PM | 显示全部楼层
借楼问一问。第一间屋子的loan agreement stamp duty有回扣50%吗
谢谢
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发表于 27-7-2016 02:53 PM | 显示全部楼层
本帖最后由 iamweiming 于 27-7-2016 02:57 PM 编辑
xueli68 发表于 27-7-2016 02:19 PM
你的valuer RM1200是算贵了,我问Banker 都说价钱都在1000以下。

很多时候bank不给你选律师或valuer,一定要你用他们的,不然就跟你托。最怕是托到超过时间。
我和vendor的是自己的律师但bank那边不给我用自己的律师,即使同样是panel.价钱也是你跟他们吵半天,他还是坚持。真的是LP被渣着。
我440k valuer rm1200算贵吗?我是算到九百多,后来还有些不懂什么费用,GST等,然后要我rm1200.




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