(分享) 專題：如何验收買到的房子

怕水的魚

验收房子

封面故事
• 产业周刊   南洋商報
  

2013-07-12 14:07

单层、面积不大的房子， 也需要约4个小时仔细检查、测量面积。

李国山不吝于分享检查房子需注意事项。

李国山： 谨记要不厌其烦， 测试每个开关。

屋外的空地， 经常会掺杂建筑材料、石头等。
• 
  购买二手房子必须留意更多事项。
  
  

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很多人都不晓得，拿钥匙、正式成为房子主人时，有必要好好检查房子。
就算有检查，也仅限于看看墙壁、地板是否有裂痕，扭开水龙头是否有水，抽水马桶是否能用……反正就是容易解决的东西，然后就收下钥匙，签署交接表格（handover form）。
这一签，可能是你往后梦魇的祸根。
这一期的《产业周刊》请来专业人士，教你在拿钥匙时，如何按部就班、屋内屋外，滴水不漏地检验房子。
从面到点逐一查 验收房子不简单
想要买房子。好吧，那就先存首期、选好地点、留意广告。
假如刚好有新发展项目推介的话，就参观示范单位、选择你要的单位、跟销售人员洽谈、考虑、付钱、签署买卖合约（S&P）、向银行贷款……之后就是等房子建好，拿了锁匙，就准备搬进去住！
慢着。拿了钥匙，您是否应该好好看看、检查，避免房子“货不对办”？
房子终于建好了，发展商通知锁匙好了，这时，离搬进新家又近了一步。
很多人这个时候会很紧张，兴冲冲就只身赶到新房子，用眼睛东看西看，用手东摸西摸，就当做完成“检验”工作，就这匆匆签署交接表格（handover form）接收房子。
请专业人士验收
真的，在大马，很多人愿意付钱请专业人士来帮忙验收；CSS咨询公司董事李国山受访时也坦承这点。
他说，很多第一次买房子对检查房子自然觉得无从下手，但有经验的购屋者也不见得熟悉所有步骤。
应注意合约细节
有土木工程师资格的他说，拿到锁匙、签署交接表格之前的检查工作，需留意的事项其实不少。
“一般人都是看看墙壁、地板有没有裂痕、试试电源开关，但其实还有许多注意事项，包括天花板、厕所、瓷砖等。”
李国山说，验收房子必须从面再到点，将房子分成几个部分，再逐一检查这些区间细节，比较不容易忽略或疏漏。
“购屋者也应注意合约上的细节和换算单位。”
购屋者有责任捍卫自己的权益，因此须确保拿到锁匙时，房子的瑕疵和缺陷已处理好。
需请专业人士代劳？
李国山说，如果房子不是很大的话，其实可以自己跟着清单检查，或者请家人和朋友帮忙。
“一般的房子需要花四五个小时完成检查工作。”
他说，检查房子不会很困难，只是需要时间和耐心。真正需要花钱聘请专业人士效劳的，可能是大型厂房、大厦等。
不过，他说大马一般人对建筑物检查工作没有什么概念，觉得可有可无，更不认为有必要额外花这一笔钱。
“比起澳洲和欧洲国家，大马对这方面的认知不足，也没聘专业人士检验房子的风气。”
他说在国外，有房屋建筑咨询师专门提供检查建筑物的服务，大马方面暂时还没有。像他这种合格土木工程师是可以代劳的。
至于聘请专业人士检查房子的收费，李国山说这取决于建筑物的大小，定价都是由个别咨询公司定下。
“大马方面，只要是合格的土木工程师，都可提供相关服务。”
发展商拒修补可索偿
根据房屋发展法令（Housing Development Act），房子的缺陷责任期（Defects Liability Period）或保养期长达18个月，从移交房子给屋主开始计算。
在这期间，发展商有责任处理房子的瑕疵和缺陷。
据悉，受委的律师会扣押发展商一笔款项，为屋价的5%。
发展商必须处理完购屋者的投诉，等到保养期结束后，才能取回这笔款项。
如果发展商未修补好房子的缺陷，购屋者可通过发展商的律师，索取修补房子的合理费用。
瑕疵保证期18个月
李国山提醒房子的结构是最关键的，而且后果可大可小，同时后续的麻烦和手尾可能很耗时费力。
他说，通常合约上会写明，发展商必须修补新房子出现的瑕疵，有18个月的保证期。
而房子结构———钢骨水泥结构的保证期限则是一辈子的。
“不管你住房子多少年，如果房子结构出问题，相关单位必须负责。”
度量格局面积
李国山表示，拿钥匙检查房子时，也必须检查，客厅、房间和洗手间，是否与格局图（layout plan）一样。
“如果更讲究的话，屋主其实应测量房子、各个房间的面积。
虽然费时，但亲自用尺测量，才能确定房子的面积正确。”
在建筑领域打滚多年的他说，面积是购屋者最常忽略的事项，而房间面积与格局图有很大出入的情况是会发生的，如果不细心测量，购屋者就可能吃亏。
“购屋者应该不厌其烦地测量客厅、房间、洗手间、厨房的面积。”
验屋需准备工具
纸笔：方便记录
钢卷尺：度量长度和空间
布局图：对照实物的参考
相机或摄录机：拍下证据
检验清单：确保万无一失
绳子和小球：用绳子绑住小球，测量角度
如何检查新房子？
为了让记者更了解检查房子的步骤，李国山带记者到刚建竣的单层半独立式房子，亲身示范。
“工欲善其事，必先利其器”，检查房子当然不能两手空空，购屋者需要的工具包括：相机或摄录机、钢卷尺和水桶。
另外，也需要一份房子的布局图（layout plan）和清单（checklist）。
“购屋者可根据布局图，知道许多细节，像是电插座、开关、门窗位置。”
李国山说，着手检验前，业主应该先准备一张检验清单，里头清楚列明需检查的事项。
相机和摄录机则可以拍下房子的哪个角落有问题，作为证据。
李国山也教授了一个测量柱子是否垂直的小方法，需要的是一根绳子和一个小球。用绳子绑着小球，依赖着地心引力，就能制造一个简单的“工具”，放在任何柱子旁边，就能知道柱子是不是90度。
天花板和墙壁：是否有渗水？
一般购屋者都会小心查看天花板是否有水印和裂痕。
李国山说，墙壁、天花板难免会出现一些细线裂纹（hairlinecrack），如果发现了必须记录下来，拍下照片，向发展商投诉。建筑过程进行时，墙壁上的部分油漆可能会脱落，必须确保发展商已经补好。必须确保墙壁的油漆工作完成。
普遍而言，发展商是必须为墙壁漆上两层油漆的。
门窗：开关是否顺畅，有无细缝？
李国山提醒，一定要不厌其烦测试每一道门，每一户窗，是否能顺利打开和关上，不会卡住。
同时，窗口关紧后要细心查看是否有细缝。除了门底下，需确保门关上后没有隙缝。
确保门窗都能顺利上锁和开锁。另外，门窗旁边的墙壁很常会出现裂痕，必须小心注意。
洗手间：器具全正常操作？
除了检查地砖、瓷砖是否有裂痕，也测试花洒、水龙头和马桶是否能够正常操作，会不会漏水。确保马桶是稳固被定在地板上。
可以试着倒一桶水在洗手间的地板上，看看水能否快速流走，以确保的地板的弧度正确。
电源开关、电插座：是否有通电？
测试房子内所有灯、风扇的开关。注意电灯的亮度，或电器是否能正常操作。
也必须根据格局图，确保电插座是在准确的位置上，并确保电插座的数量正确。确定开关和电插座旁边的墙壁是否出现裂痕。
厨房：验瓷砖、地砖和水龙头
除了检查瓷砖和地砖，也应测试厨房内的水龙头，同时确保洗碗盆是否有积水的情况。确保水龙头、洗碗盆低下不会漏水。如果有橱柜，确保橱柜门能顺利打开和关上，橱柜稳妥安装好。
屋外：水电表、篱笆、草皮
房子里的检查完成后，也必须看看屋外、院子的情况了。必须确定水、电表的位置是否正确。
李国山表示，在一些州属，当地政府规定阅读用水量的表，必须安装在篱笆门外。院子的空地是不应该杂草丛生的，也不能堆满垃圾、或建筑材料。
这些都是购屋者常常忽略的事项。除了确保沟渠干净，也应该倒一桶水进沟渠，看沟渠是否有倒流的情况。
李国山说，购屋者必须时刻看清楚格局图、合约写明的事项。如果合约规定是要铺好草皮（close turfing），那在接收房子时，就要确保屋子外面的空地铺好草皮，不能是野草丛生。
他说，就算没说明会铺好草皮，也要确保房子外的空地，是适合种植物的泥土，不是一些废弃的建筑材料、掺杂泥土和石子。
买二手房子须知
当然，不是每个人都买新房子，尤其最近新屋价格趋高，越来越多人转向购买二手房子。
李国山说，购买二手房子的投资者，在接收房子前必须留意的事项更多。
“购屋者务必向卖方拿原版的买卖合约（S&P），并小心检查房屋结构与格局图是否相符，看看是否有违建。”
僭建：要求拆除
李国山说，如果发现有僭建，必须要求业主拆除僭建物。
“不要以为房子扩建，变大是赚到了。如果没有获得地方政府批准就扩建是犯法的，就必须还原房子本来的样子。”
根据条例，就算是因为办婚宴在屋外搭临时帐篷，也须向地方政府申请，并获得批准。
格局：是否与规划一致
另外，李国山说，购屋者须注意房子内的间隔，必须与格局图一致。
“原本的屋主可能在没有获准的情况下，多间隔出房间。”
他说，如果发生意外，保险公司可能会因为房子的构造与原先的格局图有差别，而拒绝赔偿。
屋顶、水龙头：最常出问题
李国山说，一些比较残旧的二手房子，屋顶、水龙头漏水、杂草丛生的情况会更多。
“检查房子时必须更仔细，确保卖方把这些缺陷和瑕疵修补好，才接收房子。”
房屋结构问题如何鉴定？
新房子出现的瑕疵，有18个月的保证期，可要求发展商修补，而房屋结构———钢骨水泥结构的保证期限，则是永久的。
李国山说：“不管你住了房子多少年，如果房子结构出问题，相关单位必须负责。”
一般上，如果房屋结构出问题，会出现门完全打不开、房子墙壁显著裂痕或地板明显下陷的情况。
一旦经合格土木工程师鉴定房子结构有问题，屋主就可以到地方政府的房屋部门求助。
“就算是很多年后，地方政府依然可以追溯回必须负责的发展商、承包商或顾问。”
接着，市议会、房屋部门会与建筑咨询师联合展开调查，进行实地视察，并针对调查结果撰写技术报告，然后看看是否有补救的方法。
他说，被建筑咨询师鉴定为不安全，而且没有办法补救，发展商就必须拆掉房子重建。
至于房屋结构出问题的原因，李国山说一般是地基问题，或者是承包商并没有根据原先的设计建造房子。


报道： 杨映敏

WooLeiDanDou

很好的分享，质料来源是？

怕水的魚

WooLeiDanDou 发表于 13-7-2013 07:54 PM
很好的分享，质料来源是？

天~~~一開頭早已寫到清清楚楚

Sour_Kim

WooLeiDanDou 发表于 13-7-2013 07:54 PM
很好的分享，质料来源是？

大哥，南洋商报

aidj

2:54 PM 墨西哥强震死伤惨重 都是中国劣质建材的错? - e南洋商报Nanyang Siang Pau | 马来西亚

amizu

很好的分享。
请问检查清单是要自己预备还是发展商会给所有屋主一份？
如果自己预备，能在什么网站下载吗？