地产投资经历：刀仔锯大树

new18

在这里想澄清一下，我所讲的都是我个人的经历和看法，不一定是对的，是是非非还是由网友自己分析。现在我在整理着第三楼的
《雪隆区的房地产逐一分析》，这个也是我个人的观点，很希望各位老手给我指点。我不是agent，不是在卖屋子，网友要买屋子的话就要自己去找了，我上载的照片也会选没有电话号码做water mark的。

希望再强调，这个贴是一个交流贴。重点是在第三楼的《雪隆区的房地产逐一分析》，我期望各位网友可以在这里分享类似的资讯。有什么好的屋子可以自己post上来。


《前篇》

先简单的自我介绍，我来自KL，今年30多岁，来自小康之家，是一名打工一族，没有特殊的才能，所以薪水也不高，我就是一个很普通很普通的人。我开这个贴是在这里分享我在房地产投资的经历，希望可以帮助到年轻人规划到自己的将来。我的朋友甚至我的家人都会笑我为生么要这么早规划退休，在这里我想讲的是，人生只有一次，是没有回头路。如果要到了50多岁才来规划退休，到时候你就会说很多“早知道以前我… …，今天就不会… …。”

现在我已经在计划着我的退休生活，我发觉到如果单单靠打工的薪金是不可能在我退休的时候得到安逸的生活。在我的思维里，人生是有三个阶段的。第一阶段，1岁到20岁是学习阶段。第二阶段，20岁到60岁退休是奋斗时期。第三阶段，60岁到离开这个世界的期间是享受我这一生里的努力所带给我的成果。在我小的时候我就知道要先苦后甜，吃饭的时候我妈教我要把不好吃的东西先吃，要先吃最不喜欢吃的，好吃的留到最后才进口，所以我很看重我人生的第三个阶段，也很期待它的到来。

好了，现在讲我买第一间屋子的经历。我在我刚刚出来社会打工没多久就买了一间中价apartment，买价RM150K。这间屋买了就出租，当时我借的loan还是BRL+0.XX的，租金扣了管理费和每个月的贷款供期还要倒贴三百块。这项投资的回筹的确是很不好，不知道是我没有眼光还是时机不对。这也令到我以前对房地产投资不抱很大的信心，再加上那个时期我在外地打工，也没有去留意房地产的讯息，所以我错失了2009年买入房地产的黄金机会。

当时我的目标只有一个，就是要快快把我这间屋子供完。于是我每个月的供期再加上我一有多余的钱我都会拿去供屋子，所以去年我的屋子也就供完了，前后不到十年。这个不算是一个很好的成就，因为RM150K的90%货款对很多人来说只是身上的一条毛，也有很多人可以在不到五年的时间还清。由于我的薪水不高，我的确是省吃省用把钱存来拿去供屋子的，我的同事朋友都是驾车去上班而我是骑摩多去的。骑摩多的辛酸就是怕下雨、怕路上的车和别人的眼光。不要以为别人的眼光没什么大不了，我曾经被别人在亲戚的面前奚落我没车只骑摩多，那种感受是心在流泪的。

我拥有这间屋子最怕的就是找不到租客，因为每个月的那笔租金就已经占了我四分之一的收入。我还记得我第一个向我租了五年的租户打电话告诉我要搬走时，我都急忙找了几个agent来帮我出租，幸好这一间屋子不难找到租客。

这间屋子是位于雪隆边界，由于管理不当，导致屋价整整十年都只徘徊在RM150K。要知道十年前的RM150K差不多可以买condo了，而且那时候买RM150K的condo现在很多都翻一两倍了。今年年头我就查了我的屋价，值两百多千。我想了又想，决定把这间屋子拿去融资，再拿钱去买屋子来投资。至于为什么要融资第一间，是因为如果不融资的话，我没有头期钱去买，一路以来我都把手上的闲钱拿去供屋子了。其实前两年在我差不多快要供完我第一间屋子时就已经开始想要买多一间了，可是就是因为“怕”导致我迟迟不敢入手。

待续。

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《新目标》
两年前我是打算要买另一间屋子的，可是我的恐惧心导致我一直再拖。我担心的是我的钱不够给头期，怕没有租客，怕被租客欠租金，怕屋价跌。其实“恐惧心”是我们人类的自我保护的一种方式，恐惧心并不是我们的敌人，它是在保佑我们免受到伤害的守护神。要知道，“无知”才是我们真正的敌人。如果你让 “无知” + “恐惧心” 在一起，这一生永远不会有出头天。

去年开始，我就一直接触房地产讯息，看这里的帖子，看mudah，看iproperty，去参加房地产的talk show，买lelongtips的coin拿lelong的资料，去土地局做land search，去找律师拿意见，去拍卖场拾便宜货，跟agent多联络，跟朋友交换讯息等等。神奇的是现在我不再害怕了，因为我已经看清前面的路怎样走了。我的“无知”逐渐消失了，我的“恐惧心”也被我所接触的讯息说服了。

《设定方针+行动》
每个人都有他自己的个性，有的人喜欢赚快钱而且野心大，而我这个人的性格是稳重，不太敢冒险。最主要是要确保到我退休了还有租金供我生活，投资的房子也要安稳的（也就是每个月都可以稳稳的拿到租金），至于产业日后的升值我可以把它放在第三的位置，所以我的目标是长期的，

安稳（目标） = 容易出租（条件1） + 容易收租（条件2） + 优质的地理环境（条件3）+ ROI （条件4）

清楚知道我自己的目标后，我就设定方针。要符合我的目标再加上我的能力有限，我知道市面上在雪隆区以内的只有low/medium cost apartment/flat可以考虑买入罢了。为什么不选择condo/排屋，是因为这个时候买它的价钱太高了，先不讲它的ROI高不高，如果找到不用倒贴就已经偷笑了。Low/medium apartment/flat也符合我的第一条件也就是容易出租。我自己本身是打工一族，我很明白要租户每个月拿出一笔钱来给租金是一个很大的负担，所以我锁定了租金RM800以下的屋子。

接下来，为了要符合第二个条件，我就要选租客。印度人和黑人会带给我很多问题也怕不容易收租，所以我就锁定的租客是马来人。为了要符合我选租客的要求，我买的屋子就要符合第三个条件。一个旺区+交通方便+能负担的租金就自然会有很多租客可以选。最后ROI也不可以太低。

融资我的第一间屋子后，我就用这笔钱在雪隆区找屋子。我买屋子的过程中也面对一些问题，当中买low cost就遇到要申请consent的问题。而medium cost就是屋价太高，达不到ROI。天天上mudah和iproperty花了不少时间才买到接近我要的间数。

经过我自己的计算，如果现在我继续把我现有的闲钱拿去供屋子，预算在13年左右就能把屋子供完。如果租金到13年后还是不变，那么我就每个月会有RM3K以上的净收入。

new18

《雪隆区的房地产逐一分析》

由于我一直有留意low cost的讯息，我接下来会分享每一间我所接触到的屋子。

1.Desa Mentari
这间low cost是在Sunway附近，靠经两个KTM站，地点方便，我一直想买的，可是consent很难拿到。今年我看的一间在block9，是我很满意的屋子，开价RM76K，可以租到RM500到RM600。可是agent讲现在selangor的consent很难拿到就放弃了。

优点（地点好，靠经KTM站，卖价低，ROI高，不难找到租客）

缺点（密度太高，很多印度人，电梯要等很久，有点肮脏）

如果不是consent拿不到，我会在这里买一间了。这个屋价可以租到RM500到RM600是很难找到了。




2.Lembah Maju shop apartment（旧区）
Lembah Maju有两批shop apartment，一个新一个旧。之前我看的是旧区，5百多sq，两间房，在二楼向前面，开价RM百出千。由于是两间房罢了，想到以后会难出租就没有下定。比较下新区的shop apartment的卖价，觉得新区的会比较值得买。

优点（华人区）

缺点（只有两间房，晚上偏静，超过10年了还是master title）



3. Mutiara Magna和Pelangi Magna
这两个low cost地点很好，就在kepong的大路旁，靠近Jusco，现在可以说是甲洞最旺的地区。它们都是lease hold，也是low cost，所以consent很难拿到。现在卖价去到RM145K，租金至少可以拿到RM600到RM700。以后MRT line2的其中一个站可能会起在这里附近。

优点（是很旺的地区，交通方便，走路可以到Jusco，隔壁有很多商铺，可能将会有MRT站，华人区）

缺点（有外劳住，密度高）





4. Laman Damai
提到甲洞就不能不提这个刚刚拿锁匙low cost了，这个地点是在Jusco的后面，很多屋主拿了锁匙就要卖，现在它的卖价去到RM180K了。low cost可以卖这个价钱一点也不出奇，因为他是free hold，刚巧又是在KL区，所以转手割名不用申请consent，就是说谁都可以买。谁都可以买自然需求量就大增加了，从两个月前的RM150K去到最近的RM180K。

优点（是跟Mutiara/Pelangi Magna一样+bonus它是新屋，很干净）

缺点（密度高）


5.Desa Satu
位于Desa Aman Puri，它是free hold，可是属于selangor，照理来讲是要申请consent的，可是价钱可以从两年前的RM70K飙到RM130K。两年前我有到那里考察，后面的block有很多外劳就不考虑这里。可是它的价钱可以升到那么高我真的很不明白。

优点（交通还可以，外面有很多商铺，也有华人住）

缺点（位置在比较里面，外劳多）




6.Wangsa Maju section1/2 walkup flat
其实这个也不需要怎样说了，因为很多人都很了解这个产业。是一个很旺的地区，相当年要在TARC读的学生想在这里找一间房来租都是一房难求。不过我是想讲的就是这个产业太贵了，导致ROI不理想。

优点（有TARC坐镇，旺区，交通非常方便，有LRT和很多巴士，走路可以到Jusco，隔壁有很多商铺，华人区）

缺点（屋价太高）




7.Flat Danau Kota
一个很瞩目的low cost flat，常常在Jalan Genting Klang晚上经过都看到每一层走廊的灯都开到亮亮的，可以看得出管理非常妥当。由于这个不像Wangsa Maju Section 1/2那么靠近LRT，所以他的屋价还比Wangsa Maju的flat便宜一些。虽然它不靠近LRT，可是大路会有很多巴士经过，下面就有很多店铺，晚上找东西吃很方便，附近也有一个KL Festival Mall。是很有需求量的。

优点（有TARC坐镇，旺区，交通非常方便，有很多巴士，有KL Festival Mall，下面有很多商铺，管理妥当）

缺点（密度高）



8. Flat Pelangi Ara Damansara
这个就在houz depot的对面，现在附近起着MRT，交通方便，到Ikea和One Utama都很近，楼下有店铺，地点是很好。不过这里住了很多印度人跟外劳。如果那ROI来衡量的话，买来投资的确是很不错的。

优点（交通方便，靠近大型的shopping mall，下面有商铺，将会有MRT）

缺点（住户杂，密度高）





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new18

保留... ... ...

new18

保留... ... ...

new18

保留... ... ...

城市英雄

这就对了。。。

城市英雄

这就对了。。。

ucsi

保留那么多楼，看来有很长的故事要分享

hhho

拭目以待！
谢谢分享！

willchh

其實，只要是在2010年之前買到房產的，基本上都是贏家了。

Lucifer2

拭目以待！

new18

willchh 发表于 5-9-2014 03:25 PM
其實，只要是在2010年之前買到房產的，基本上都是贏家了。

我不好彩，买到一间养着一班在睡觉的JMB，屋价没有怎样升值。屋子超过十年了还是master title。

yeekahfoo

现在才计划？！！！我15岁就计划了。。。

hhho

６２岁才退休会太迟了吗？

街坊甲

哦。。。值得一看的故事。。

u0508950

不是有人说每一间都起300 % 的吗？

ss24

1)我觉得你要快快还完贷款的做法做错了。。。正确做法应该用flexi acc。那么可能过后不需要re-finance也能从多余给的钱拿出头期，省下re-finance的费用

2）我今年31，你小我一岁，你应该大概在2006/2007年左右买的屋子吧。。那时普遍上屋子都是150千左右。。所以你买的apartment 150千不便宜因为我朋友那时买condo才160-170千。。。我那时还没买屋子我在2012年才买的。。。

3）我朋友2006年买的160千现在已经450千了，我2012年买的375千现在已经550-600千了。。你的屋子150千大概7-8年了还升不到一倍，加上你说的管理层不好。。我觉得卖掉买别的屋子算了免得占用了你的贷款额。。。你买的屋子升值不多我觉得是地点与管理层的问题。买屋首要注重地点。。。如果你不是买远远的边界而是吉隆坡市区内我相信已经翻倍有多。。。

4）我本身也是坐摩多从学院时期坐到做工后两年前后坐了9年摩多才买辆二手车坐，二手车一坐就坐了将近5年了。。其实坐摩多与二手车真的让我省下不少钱而且有时去维修厂修车也学懂不少东西。。。

yeekahfoo

ss24 发表于 5-9-2014 04:52 PM
1)我觉得你要快快还完贷款的做法做错了。。。正确做法应该用flexi acc。那么可能过后不需要re-finance也能从 ...

lz....在s大面前舞剑。。。哈哈

hhho

是班门弄斧啦！