房地产如何能够复苏？

步惊云义侠

房地产如何能够复苏？
现在不能出去签S&P, 如何交易？
发展商如何销售他们的库存？

夜铃

纸上谈兵，网上过帐。
如果你愿意这样跟他们谈生意，他们肯定无限欢迎的。
可能冒死都拿份合同过来给你。

scorpion1026

我知道我就是李嘉诚了

scorpion1026

btw，这一年是不用看了，想都不用想，
明年 可能， 或许 还会 有希望。

blackcat98

為啥次貸危機後，地產能快速復甦

其實是靠炒出來的

所以炒家是最大的功臣

科学就是未来

减少发展商，这是唯一方法，如果持续让发展商乱建新房，房地产就算发展下去，也是进入高竞争，到时2手房无人问津，谁还敢投资房地产？

靠租金？如果单单看租金，基本上也不会有人大量买入，影响总交易量，因为租金回筹慢，只适合长期投资，在投资组合内，只占小部分，短期和中期投资就不会把房地产纳入考量范围，那么发展商持续推出新房地产，反而把那些租户也拉去自己买房，到时整体房地产租金回筹也不会太好，回筹好的也不会卖你便宜。

大龙女郭香

科学就是未来 发表于 31-3-2020 12:04 PM
减少发展商，这是唯一方法，如果持续让发展商乱建新房，房地产就算发展下去，也是进入高竞争，到时2手房无人问津，谁还敢投资房地产？

靠租金？如果单单看租金，基本上也不会有人大量买入，影响总交易量，因为租 ...

新产业只会越建越远！！！

二手房那里可能无人问津？？？

科学就是未来

大龙女郭香 发表于 1-4-2020 03:12 AM
新产业只会越建越远！！！

二手房那里可能无人问津？？？

如果你说的是地屋，有这个迹象。
condo 在市区还是很多新的，只是越来越高密度。很多公寓都在2-3年前开始降价了，但是周围新地产还可以卖很贵。之前我朋友看中KD 的某个condo, 2手来到700k, 最后跌到600k, 然后5xxk 也有人要放手，但是这样反而无人接手。反而不远处新的condo 卖到很贵小小间700k, 如果一般1000sqt 要一百万，都可以卖出去

况且因为这几年新的地屋越建越远，已经有居民流去那里的迹象，反而旧区很多旧排屋是出售很久都卖不到，尤其是那种超过800k 的排屋。
最明显看到迹象的就是吉隆坡，已经出现部分华小人数减少迹象几年了，反而外围城市如puchong, 华小人数爆满。

F104105

馬幣大幅度貶值或許有用
利息歸零已經沒用了

alexchng399

之前有远见者都冲出国外找买家了，现在这情况就没听到什么搞作。一般相信，有人欢喜，有人愁，不会全盘都静，大部分静吧。

大龙女郭香

科学就是未来 发表于 1-4-2020 09:14 AM
如果你说的是地屋，有这个迹象。
condo 在市区还是很多新的，只是越来越高密度。很多公寓都在2-3年前开始降价了，但是周围新地产还可以卖很贵。之前我朋友看中KD 的某个condo, 2手来到700k, 最后跌到600k, 然后5x ...

condo apartment 过剩，这个是众所皆知。5年前就已经过剩了。

你说那个有地屋越建越远，所以居民流过去的现象，是必须建立在有工作机会的前提下的。否则山卡拉的地方谁要去安家？？

最重要还是要看大公司的意愿，有大公司要搬出 kl，去一个新地方设立机构、总部，接下来才有小商家及其他服务业慢慢进驻。

如果你是产业投资者，我说这种机会可遇不可求，现实例子也不多，可是外围产业却远远过剩。


接下来两年内，kl 租金大致上不升反降，本来想搬出去的公司，也省钱不必搬了。

所以我觉得你观点错了，接下来两年，很多外围有地屋会比现在更挣扎。我妹妹就是发展商的，那个外围有地屋买风真的是非一般的差，而且持续好几年了。现在只能 target 马来人。

科学就是未来

大龙女郭香 发表于 5-4-2020 02:53 AM
condo apartment 过剩，这个是众所皆知。5年前就已经过剩了。

你说那个有地屋越建越远，所以居民流过去的现象，是必须建立在有工作机会的前提下的。否则山卡拉的地方谁要去安家？？

最重要还是要看大公司的 ...

你从头到尾，都只是针对我而已，很多我的观点你不敢反驳，只针对外围有地屋而且是那些山卡拉地点的有地屋。
外围城市有几区慢慢在累积人流，是事实，但是缓慢，原因也是，价格过高，外围城市的有地房屋来到800k 关卡，甚至百万以上，人数增加缓慢。

我所说的是针对全部房地产，就是说整个房地产要发展，是需要减少发展商和开发project, 现在各大已经发展起来的地区，拼命建新的大楼，间接性影响全部房地产生意，打个比喻，有人买了RM 600k condo, 打算住个10年后升级去有地房地产，当10年后，因为大量高密度公寓，造成租金低2手房没价格也没有交易量，那么他必须拿出额外1.5 百万的预算去买有地房屋，如果不是这10年里面收入大幅度提高，一般人就算10年后收入翻倍，也很难去再负担新的房子，除非他愿意牺牲生活品质。

整个前提在于发展商继续提供新地产，这几年内年轻买家都会选择 新的公寓，切断以后的升级可能性。

再来，有地房产，尤其是旧区，就算是usj 等地，都有个社区老旧，社区过气设计的问题，以后越来越吸引到新一代的买家，70后还勉强，80后已经不能接受这种set up, 有能力不需要每天去KL 上下班的人，就会选择去新区买新设计概念的有地房地产。

这几年房市疲软，归功于多年前拼命买新condo 的投资家，现在他们不是有太多房地产暂时休息，就是被这些房地产绑住无法或者不想再投资，其实也是投资周期结束，现在最好入场的就是等股市。投资周期是债券-股市-房地产 这样循环

大龙女郭香

科学就是未来 发表于 5-4-2020 11:57 AM
你从头到尾，都只是针对我而已，很多我的观点你不敢反驳，只针对外围有地屋而且是那些山卡拉地点的有地屋。
外围城市有几区慢慢在累积人流，是事实，但是缓慢，原因也是，价格过高，外围城市的有地房屋来到800k  ...

看来这是 你和 我对 外围的 解读 不一样罢了，

因为我的外围是那种比较远的地方 比如 kuala selangor, puncak alam, rawang, banting. 这些地方再给他们二十年都未必可以形成自己的 ecosystem， Cyber jaya putrajaya 就是血淋淋的例子



而你的外围是指 puchong, pj, cheras..

其实 puchong cheras pj cheras 我一直以来都不认为这些地方是外围区。因为这些区都发展至少二十多年了，而且离 kl 也接近。这些地方除非有天灾人祸，否则发展起来是注定的。
usj 如果是指有地屋的话，肯定有人买来住的即使是二手房，你就不用担心啦。


你说的高密度，其实最恶心的就是 mahsing 了。。。好像蚁巢一样，最小的盘都是 3000 lot. 大的可以去到 7000 lot...

债券？？马来西亚有什么债券？

科学就是未来

大龙女郭香 发表于 7-4-2020 03:28 AM
看来这是 你和 我对 外围的 解读 不一样罢了，

因为我的外围是那种比较远的地方 比如 kuala selangor, puncak alam, rawang, banting. 这些地方再给他们二十年都未必可以形成自己的 ecosystem， Cyber jaya put ...

债券股票可以买外国的，前几年我客户都玩外国债卷，那时候收益好。股票可以通过银行平台买国外股票，马来西亚股市起伏少，比较不适合短炒。



kuala selangor, puncak alam, rawang, banting 不能称为外围，应该是KV 外才对。
外围包括setia alam, kajang, semenyih, kota kemuning 等，正在发展中。

USJ 因为也是我常活动的地方，很多房子也是卖很久卖不出，的确USJ 有地点本钱，但是2手市场没那么好，这是整个地产界的现象，因为有太多新地产出来拉市场，当整个房市都给房地产商在玩，基本上这个投资价值就少很多，因为少了2手市场这个重要市场


puchong cheras 还有新有地房屋，但是价格贵而且地点比较偏远，虽然地址是puchong cheras

超笨无比

只要人民收入提高, 房产价就能起了

大龙女郭香

科学就是未来 发表于 7-4-2020 08:52 AM
债券股票可以买外国的，前几年我客户都玩外国债卷，那时候收益好。股票可以通过银行平台买国外股票，马来西亚股市起伏少，比较不适合短炒。



kuala selangor, puncak alam, rawang, banting 不能称为外围， ...

马来西亚没有什么激动人心的科技新贵公司。
然后那些包赚的刚性公司，无论是国有或是私人，都起伏不大，epf就是他们的大股东，股价未来也不会有很大的看头。


setia, kk 还好，人口还会缓慢增长。

kajang semenyih 这些地方很远了。。。再过去就是山了，我实在不看好。


既然 landed 跟 high rise 的目标客户群都不同，我都不懂你为什么拿两者来比较。

我的看法就是，如果我要买 usj，都是要买 landed 的。公寓的二手价也不会影响我，都没有可比性。

如果要我买 high rise 的，也根本不会考虑 usj. 外面更多选择，而且价钱也差不多。

所以 usj high rise 多，也不关排屋 或者 bangalo 的事。副作用只是治安更不好，车流量更多。


cheras 再下去就是 balakong 那边，旧区太多，交通规划太乱，也没有地起 township, 新村多。我不看好。
Bandar mahkota 是最后一个能做起来的，已经不会再有下一个 cheras 了


然后 puchong 再下去很多矿湖直到 equine 那边。我觉得有潜力，前提是 lrt 拉到那边去，以及kk, putra height, puchong south 要有一条大路连起来。眼光也要放很长，5年十年没看头，至少 15 年才能看到效果。要投资的就要计算 roi 是否值得。闭眼买房都升值的年代已经过了

obscure

房地产复苏已看不到，或许还要等多个5年。不过如果地点好，价钱又不贵，还是值得买。

科学就是未来

大龙女郭香 发表于 11-4-2020 05:19 AM
马来西亚没有什么激动人心的科技新贵公司。
然后那些包赚的刚性公司，无论是国有或是私人，都起伏不大，epf就是他们的大股东，股价未来也不会有很大的看头。


setia, kk 还好，人口还会缓慢增长。

kajang  ...

没错，如果以一定要landed ,或者一定要condo 的买家，他们要求不同，但是还有一个最大的族群，就是灰色地带买家，他们可以选择 condo or landed。
landed 粉丝虽然很多，但是年轻人对landed 的追求已经没有上一代人那么积极，也就是老旧2手landed + 价格贵 + 高装修费已经让很多年轻到40岁买家选择其他，如新地区的新landed ,或者旺区 condo. 当市场越来越多新condo, 而且地点都不出，会把那些自住买家推向买新condo, 住下来后，没有人还那么计较未来要住landed, 尤其是旧区landed, 虽然地点好，但是整个社区老旧，公园也没有什么装修，房子外面空间小马路边park 满车，除非真的家庭成员多要住condo, 不然一间旧的landed, 算比较不是那么好的地点 700K, 头期 70K, duty RM 30K, 装修 100k ( 100k 装修给旧屋可以讲看不到什么装修东西），先拿出cash 200k。对于那些30岁就买了新condo，当40岁有这笔cash 在手时，对不会那么积极要换去landed, 因为家庭开销，孩子未来等等。如果没有孩子，应该很快有 200k, 但是两公婆需要住landed 吗？如果已经习惯condo, 也没那个必要。

好一点的2手landed, 都是百万以上，整个社区比较OK 一点，同样的，cash 250k 最少，如果美一点点的装修， RM 400k cash 预算。

所以，只要发展商继续大量盖成熟区半成熟区的高密度公寓，一定有为数不少30-40岁买家买来组织家庭，我朋友单身都搞一间 7xxk PJ 公寓来住，虽然乡下富爸爸帮她们几姐弟买了2手pj landed 在这里落脚，只是她需要个人空间。

未来2手landed 会变成比较高收入者来买，只是发展商现在就把他们帮在价格不是那么便宜的condo, 而且大量建造，就是说未来condo 租金无价，所以2手公寓价格也不会好到哪里，也是打压landed 价格和交易量。

当没有交易量，那么2手landed 纯粹只是那个看起来有价的玩物。

同龄很多朋友也是喜欢landed, 现在住了几年condo, 习惯了，只有一名孩子，已经习惯住在pj, KL, 那区landed 不是天价就是烂，现在说condo 也是很好住，就算puchong 他们也觉得这区不好住。

以后天价2手landed 可能成为历史，装修费这几年高涨，相信会继续涨下去，如果没有一个好社区加持的landed, 反而会被人嫌弃。

现在USJ 多个社区也是朝着越来越烂的方向， 社区老旧。

天地有正气

科学就是未来 发表于 11-4-2020 11:39 AM
没错，如果以一定要landed ,或者一定要condo 的买家，他们要求不同，但是还有一个最大的族群，就是灰色地带买家，他们可以选择 condo or landed。
landed 粉丝虽然很多，但是年轻人对landed 的追求已经没有上一代 ...

现在单身和小家庭趋势，公寓比较符合年轻一辈的需求，除非二手landed旧区的大跌价，不然我觉得难出卖。

科学就是未来

天地有正气 发表于 12-4-2020 01:49 PM
现在单身和小家庭趋势，公寓比较符合年轻一辈的需求，除非二手landed旧区的大跌价，不然我觉得难出卖。

2手landed 有一定市场，但是开始越来越难守住，最大原因如你讲，小家庭趋势，当然还有旧社区对新一代人要求很难满足。

当2手landed 来到像古董市场，喜欢人可以出高价购买，不喜欢的人理你是什么朝代，这个价格他们不会买除非有交易性质，但是要交易肯定要在这区熟悉，那个就是高手级玩家，他们更厉害估价和懂古董价值。同样来到2手landed 市场，也是一样，不是在PJ，多10-20年同样会受人欢迎，用比puchong 等地区高出40％以上价格来购买.

过多的新房地产，只会把新的客户群吸过去，那么几年的购买客户群断层，只会让2手房地产包括landed 少了客户群。
如果等上了年龄人买来给孩子，基本上人数也不多，因为部分这些人在房价相对没那个高时就入手一些房地产，所以基本上手头上都有房地产，不需要再通过购买其他2手landed 来给孩子，很少人会老来才发达，大部分40-50岁就开始有财力。