招标拍卖房子的时候要注意什么?

brickportal

我注意到市场上有越来越多的拍卖房产。 这可能是 Covid-19 的影响

虽然政府已推出暂缓执行令 Moratorium，再延期 6 个月，但仍需支付利息。 世界上没有免费的午餐。

因此，一些收入受到影响、无法出租或超过自己能力购买过多房产的业主将成为那些重点......

以我的理解，拍卖的房产通常会以低于市场价值的价格被拍卖。 您需要准备 5% 到 10% 的首付款才能参加投标。

https://www.propertyguru.com.my/property-guides/guide-to-property-auctions-malaysia-16482

请注意，如果许多买家加入，您需要提高价格，直到没有人出价为止。 所以不确定你会买到,一个便宜的房子。

如你想低买高卖或者不买来自住，不要忘记律师费和印花税等。在转售之前还需要考虑印花税成本

此外,如果前房主没有清除债务（维护费等）。 如果你赢了，你也需要清算全部费用。 只有一些银行会在转移给新买家之前处理这些费用。

超笨无比

肯定是10%, 不是5%. 还未开始拍卖就就要先交10%的cheque了

照我所知auction需要注意, 那屋子现在有没有人住着, title出了吗, 你确保loan一定approve

跛co

俺只能观望@叫狼

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超笨无比 发表于 1-7-2021 12:09 PM
肯定是10%, 不是5%. 还未开始拍卖就就要先交10%的cheque了

照我所知auction需要注意, 那屋子现在有没有人住着, title出了吗, 你确保loan一定approve

是的.... 确实，投标人应该有雄厚的财力，并知道他们可以贷款的资料。



并确保没有人呆在里面也很重要..有一些以前的房主不想接受破产，也不想搬出去……那么你需要额外的律师费和法庭程序来驱逐。



无论如何，这比你在房子里发现冰箱要好……因为冰箱可能会像在 mont kiara 以前的拍卖房产一样得到一些"惊喜",
不知道新房主感觉如何?

超笨无比

发现冰箱那种是个别，极少有的情况

有人住着的, 最好别碰. 很难搞

超笨无比

如果title还是master, 还未个别的title. 你还要看developer的脸色

如果developer愿意转去你名, 那就ok

如果developer不愿意, 你就要先转名给前owner, 再转名给自己
变相你需要付两次律师费和两次stamp duty

brickportal

超笨无比 发表于 1-7-2021 01:13 PM
如果title还是master, 还未个别的title. 你还要看developer的脸色

如果developer愿意转去你名, 那就ok

如果developer不愿意, 你就要先转名给前owner, 再转名给自己
变相你需要付两次律师费和两次stamp duty

这是隐藏的经验。。


但如果买家很有钱 (holding power)，打算通过拍卖房产赚钱，他可以考虑设立IHC。

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超笨无比 发表于 1-7-2021 01:10 PM
发现冰箱那种是个别，极少有的情况

有人住着的, 最好别碰. 很难搞

这就是为什么买家在做出决定之前敦促进行调查和研究的原因。

他们需要关系与邻居联系以了解更多信息......

超笨无比

brickportal 发表于 1-7-2021 01:46 PM
这是隐藏的经验。。


但如果买家很有钱 (holding power)，打算通过拍卖房产赚钱，他可以考虑设立IHC。

你打算买10间9间那就是啦.........

brickportal

超笨无比 发表于 1-7-2021 01:54 PM
你打算买10间9间那就是啦.........

不需要9个或10个单位……如果你买了2-3个拍卖行单位，但由于现金流有限而无法应付，你已经先死了。

地产经纪.约翰

老板开贴，进来捧场捧场。

可以的话，找自己相熟又有料的律师朋友做search，看产业是否能够transfer。
房贷都还不起了，搞不好外面街数一大堆，给债主下了冻结令。
要房子的话就要还清所有的欠款。

brickportal

地产经纪.约翰 发表于 1-7-2021 05:04 PM
老板开贴，进来捧场捧场。

可以的话，找自己相熟又有料的律师朋友做search，看产业是否能够transfer。
房贷都还不起了，搞不好外面街数一大堆，给债主下了冻结令。
要房子的话就要还清所有的欠款。

老板。。。对于拍卖财产。 。
我认为银行在所有债务人中都有最high的权利（这意味着要优先）

唯一担心的是，如果拍卖财产仍然被某人占用，那么有点困难。

地产经纪.约翰

brickportal 发表于 1-7-2021 05:50 PM
老板。。。对于拍卖财产。 。
我认为银行在所有债务人中都有最high的权利（这意味着要优先）

唯一担心的是，如果拍卖财产仍然被某人占用，那么有点困难。

对。银行拍卖只是要拿回自己的钱而已，有多少就尽量拿多少，其余的他们一律不管。
那是一个很让人头痛的事情。说实在，如果要走法律途径，我看最少要花个半年时间吧？

brickportal

地产经纪.约翰 发表于 1-7-2021 05:56 PM
对。银行拍卖只是要拿回自己的钱而已，有多少就尽量拿多少，其余的他们一律不管。
那是一个很让人头痛的事情。说实在，如果要走法律途径，我看最少要花个半年时间吧？

买家需要调查地点和上述拍卖财产......不要看到价格并向前冲......



除非你有强大的背景和时间/金钱让这些非法居住者自己离开......

地产经纪.约翰

brickportal 发表于 1-7-2021 06:09 PM
买家需要调查地点和上述拍卖财产......不要看到价格并向前冲......



除非你有强大的背景和时间/金钱让这些非法居住者自己离开......

对。难度高，需要有相关方面的能力。

Ongss

我买过两间拍卖产业，有一些经验。

如果手头的现金只是 Reserved Price 的 5% - 10% ，风险是高的。首先，拍卖时，很多人会去拍，而且热过头，价钱可能冲得太快。第二，所有前业主所欠的债务，有些即使是银行会给，可是也是等到尘埃落地才可以去Claim。第三，律师费和 Stamp Duty 的金额也不小。如果是贷款，会更高。

最可怕的是还处于Master Title的产业，有些 Developer要求 2%的转名费。听说吉隆坡有间公寓，在2019年三度拍卖，三度都有人买，后来才知道，首两次，竞拍者没检查清楚，Developer要求 2%的转名费，结果托过期，被重新拍卖。

第四，无论是否有人居住该产业，总会碰见难题。我赢的第一间，业主搞失踪，留下很多法律、合同、等等，我询问过律师，他的东西不能随便丢掉。结果拖很久才查到对方的家人。有兴趣的人可以去看看上诉庭案件 CIVIL APPEAL NO: W-02-989-06/2014，这是关于一间公司（successful bidder）在法庭拍卖时买到一间工厂，工厂已经倒闭。后来，这间倒闭工厂的前董事起诉 successful bidder，宣称他的机械不见了，要求 successful bidder 赔偿4.3m，这宗案件一直闹到上诉庭，successful bidder 最终被判赔偿 659K。

所以，说真的，新手去拍那些刚建好，投资者无法偿还贷款的，那是OK。如果是好康头，好地点，好到咁大只蛤乸随街跳 - 新手还是别碰，因为很多识途老马都知道问题所在，所以一直没拍卖出。真正的好康，我想，很多拍卖行、银行职员和经纪都有内幕消息了，不会等到大众。

第五，找个可信赖的 Agent，有些Agent纯粹要钱的，上课要付费，一条龙服务的，我劝新手还是要小心。如果是好康，第一留给自己，第二给长期合作的老马，最后才拿出来给新手。

神垂死

我很好奇这种拍卖房子 他们不可以跟亲戚借钱还loan的咩？还有他们自己的屋子被拍卖 他们还可以搬去哪里住呢？

超笨无比

还有个lelong house很常出现的陷阱, 那就是caveat

lelong house owner往往都是经济困扰欠下一屁股债, 债主很可能申请了冻结令caveat

你事先不清楚的情况下买了有caveat的lelong house, 你必须在3个月内成功搞定冻结令法律的问题, 否则你10%就bye bye了

brickportal

神垂死 发表于 2-7-2021 12:45 AM
我很好奇这种拍卖房子 他们不可以跟亲戚借钱还loan的咩？还有他们自己的屋子被拍卖 他们还可以搬去哪里住呢？

如果朋友和亲戚借钱，房子就不会被拍卖啦。

只是担心最糟糕的是，债务可能太大了。



如果换个角度想，你的亲戚超出了他/她的能力买房（压缩贷款或伪造文件），你会帮助他们吗？

您可以帮助支付 1 或 2 个月的贷款分期付款。  但是一旦你看到没有办法在短时间内还清贷款，你也会放弃，



既然无路可走，这就是为什么，有些人直到最后一刻才想搬出房子。 他们的目标是希望从新屋主那里获得一些补偿。

brickportal

Ongss 发表于 1-7-2021 09:48 PM
我买过两间拍卖产业，有一些经验。

如果手头的现金只是 Reserved Price 的 5% - 10% ，风险是高的。首先，拍卖时，很多人会去拍，而且热过头，价钱可能冲得太快。第二，所有前业主所欠的债务，有些即使是银行会给 ...

高手来了....
感谢您的意见。我学到了一些新东西......



但仍然关于successful bidder案件，我认为他们找到了一些证据并将索赔从 430 万缩减到 60 万。但60万仍然是一个很大的支付金额


一旦拍卖过程完成并且您获胜，我认为现场访问拍卖财产的更好方法是与第三方（可能是律师，朋友，房屋中介）进行视频录制以查看内部情况，



对于successful bidder案，新的业主他可以通过出示视频片段反诉前业主诽谤，他可以再追讨回60万和其他诽谤指控赔偿，

尽量不要将此作为民事案件而是刑事案件来教对方退缩并吸取教训。

  
如果新业主聪明，在法庭上他必须向前业主提出更多问题，
-例如要求他们出示这些机器的正式收据，折旧计算，LHDN filing record 和银行记录（因为机器价值很大，很大的可能性从银行租借的）  .....

-如果机器值这么多钱，为什么他们在房产拍卖之前不兑现偿还债务？The machine exist or not?

-并根据前业主的记录，由第三位评估员检查机器价值，看看是否值这么多钱.. Take note if machine didn't properly maintained with service record would not worth so much..
-最后请前业主出示拍卖前机器未搬出的证明


所以新业主应该有一些法律知识来反击以保护他的最大利益，有时律师也会模糊不清情况而不专业来解决问题，