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“围篱与守卫產业＂（Gatedand Guarded Residences）登入马来西亚產业市场，至今已有超过10年的时间，今天，发展商推出的有地房產，几乎定位为“围篱与守卫產业＂计划，以引起投资买家的购兴。 地位象徵VS安全隱私 在许多迅速城市化的国家，“围篱与守卫產业＂是在移居海外社群崛起的时期登场，这些围起来的產业，主要是供海外专业人士居住；当然，当地一些上层收入家庭，也很拥护这类格局的產业，一方面是地位的象徵，另一方面也因为拥有较大层面的保安设施。 “围篱与守卫產业＂出现在东南亚与马来西亚，主要是基於上述2个因素：保安与財富的象徵。这类型產业比较类似住宅俱乐部社区，提供富裕社群比较优质与保安的生活方式。 发展商、地主、投资者与消费者，共同努力规划一个全新的现代城市生活环境，“围篱＂只是较大配套中的一部份设施。 近年来，马来西亚產业市场的其中一个特色，是將现有的房屋社区转型为“围篱与守卫產业＂。业主本身组织起来成立居民协会，然后向地方政府寻求批准，以塑造“围篱＂社区，进而取得更大程度的个人安全和隱私空间。 不过，这些“围篱与守卫產业＂已成为一般住宅发展计划的新指標，並非是超富裕者、或是身份与有地位者的象徵，而是成为“標准的模式＂。 以传统的发展做为基础，“围篱与守卫產业＂3个基本的模式分別是： ＊保安——提供海外专业人士（例如在中东的石油业工人）及超富裕者的住宿单位； ＊生活方式——附有俱乐部、退休住宅发展计划； ＊名望象徵——拥有“围篱＂產业也可以突显个人的地位。 “围篱社区＂“守卫邻里＂大不同 “围篱与守卫產业＂可以解释为被“围＂起来的房屋或建筑物，进出皆需要通过“围墙门＂，“围墙门＂也可以是在道路筑起吊杆栏门、拉起链条或阻挡栏，形成一个有保安设施的社区。 “围篱与守卫產业＂可以从最基本的、拥有某种限制进入房產社区的保安设施及拥有其他共用的设施，例如泳池、俱乐部或是高球场的附加设备。 鉴於“围篱產业＂日渐普及，越来越多的“围篱与守卫產业＂住宅计划推出市场，相关当局配合国家土地法典，推出一些监管这类型產业计划的指南。 其中，大马城市与乡区规划局已发出指南，並对“围篱与守卫產业＂进行詮释，发展商可以选择採用以下条例推行发展计划：1.在1965年国家土地法典下进行土地分割为个別单位，或是2.在1985年分层地契法令下分割土地为分层单位。 假如发展商选择第一条，那么主要是塑造“守卫邻里＂，假如选择第二条，则形成“围篱社区＂。 ■围篱社区 “围篱社区＂是一群居民或社区，他们住在一个有守卫、用篱笆围起来的住宅区，不论是高耸的產业，例如公寓、共管公寓或城市房屋，或是有地產业如洋楼、排屋或半独立式房屋。 在马来西亚，人们对“围篱社区＂的瞭解，比较专注在一个群体或居民或社区，这些是拥有分层地契的有地產业，“围篱社区＂的发展，与1985年分层地契法令（318条文）、6（1A）节条文所讲述的一致。 ■守卫邻里 “守卫邻里＂被解释为一个住宅区，整体或部份被监管，基本是现有、新的拥有个別地契房產单位，在这一制度之下，道路、公园及其他设备仍是公共產业。 从法律的观点来看，在公共道路或大街不能设障碍，这样会影响居民或民眾的进入，“守卫邻里＂的存在，不是因为任何法律或条规的条文，它只是存在邻里居民之间的协议，確保他们所住的地区是一个守卫社区，“守卫邻里＂可以是有守卫或没守卫服务的社区。 居民之间的协议 鉴於我们属意个別地契的有地產业，后者是比较常见的“守卫邻里＂，也是比较普及的守卫住宅。可是，许多业主往往忘了私下尝试限制、或规划公共空间是违法的行为，除非是获得地方政府的批准，也许有朝一日原有的批准会被撤回。 假如准备封掉道路、设下路障，或限制人们走进公共道路、靠近沟渠或公共空间，那么会被视为抵触1974年道路排水系统与大厦法令46（1）节条文、1987年道路交通法令80节条文及1965年国家土地法典136节与62（s）节条文。 採用守卫须符內政部规定 在一些房產计划，採用守卫照顾个別房屋或住宅区，並不抵触法令，条件是符合內政部规定的要求，內政部於2006年制定的特別公告，分別是2006年私人代理公告法令1和法令2。 另外，1987年道路交通法令80节条文及1974年道路排水系统与大厦法令46（1）节条文，明確表明避免在公共出入的地方设置路障，包括不能在住家后面的小巷或小径设路障。 路障是临时限制设施 唯一获准的路障是临时的限制设施，例如“入口吊杆栏＂、保安圆锥体及指示牌，可以安装在面对守卫出入的地方，条件是必须有24小时的守卫负责站岗。 鉴於市民对“守卫邻里＂的需求日益增加，不少地方政府及州政府已发出指南，供这类型產业计划的发展商参考，在这些指南之下，设立守卫亭是获允许的，在社区的85%居民同意的情况下聘请保安员，在雪兰莪州，雪州房屋与產业局和地方政府，允许守卫室在以下指南之下建立： 1.通过居民委员会提出申请、须取得85%居民同意； 2.协议必须是在居民协会与地方当局之间订立； 3.获准设立守卫室、地点必须是不妨碍出入交通； 4.守卫室的尺寸不应超过6尺x8尺（1.8米x2.4米），或市政府同意、並认为適合的其他尺寸； 5.守卫室的地点与设计必须获地方政府批准； 6.必须爭取地方政府及土地行政官，针对兴建守卫室的地点给予书面同意； 7.受委的保安公司必须与內政部或其他相关部门註册； 8.不会影响／阻碍进入守卫区的车辆； 9.土地行政官及其他公用事业公司，可以在守卫地区，自由展开他们的维修工程； 10.严厉禁止在住宅社区週边搭建围篱。 “守卫邻里＂不可强迫付保安费 关於建立“守卫邻里＂的草擬指南，清楚讲明必须取得大多数居民的同意，不能对不同意者採用施压方式，包括不能要求不同意者支付管理费或保安守卫费。 不过，假如不同意的居民，不应被强迫支付管理费或保安费，以及提到註册可以执法的共管协议，可能导致目前的“守卫邻里＂形式不继续存在。 在上述指南之下，不允许在社区四周建立围篱（週边篱笆），因为週边地区是公共道路保留区，与建立在私人地段的“围篱社区＂不一样。 篱笆、守卫室及自动吊杆栏门，都是在推出这些指南之前建立，不可能马上废除，不过，有关方面將对“守卫邻里＂採取一些行动，例如关係到居民出入的不便、避免一些当局车辆进出，特別是消防车及救伤车，同时，减少影响社区居民安寧、造成不便的一些措施。 “守卫邻里＂的成立，主要是以发展商与购屋者订立协议为司法基础，问题是这些名为“共管契约的协议，一旦在发出地契后，不能实施在转手购屋者身上。 转手买家不受限“共管契约＂？ 一般人认为，“共管契约＂只是发展商与购屋者之间的协议，不能对转手购买者有所约束，除非他本身同意。 当个別地契已经发出，並转移到第一个购买者名下，在接下来的转手买卖，不需要寻求发展商的同意与批准，“守卫邻里＂的购屋者可直接出售他们的產业给转手购买者，转手购买者不需与发展商或管理“守卫邻里＂者签署“共管契约＂。 虽然第一个买家在合约上需与发展商负责，就是假如转手买家不支付管理保安费，可是，作用不大，特別是第一个买家已经搬迁，如今是转手买家住用该產业。 “守卫邻里＂的发展商可能採取的一项措施，就是寻求州政府当局批准，在1965年国家土地法典282节条文，將“共管契约＂註册，作为一份具有法律效应的文件，一旦合法註册，发展商具有对转手购买者执法的权利。 “围篱社区＂齐全设施引购兴 在1965年国家土地法典282节条文，其詮释足以概括“共管契约＂，可是，寻求州政府当局批准需要经歷繁文縟节，相当耗时，除非是州政府当局准备制定指南，使到约束“守卫邻里＂的契约合法化，而且也需要发展商继续参与“守卫邻里＂產业计划的管理。 可更有效进行规划 1985年分层地契法令的修订（2007年4月12日起生效），让“围篱社区＂可以合法成立、可以更有效进行规划，犹如其他类型的分层產业。 假如发展商选择这样的处理方式，已建了建筑物的土地，由分层地契法令管制，好比高耸的分层產业大厦，这意味符合1985年分层地契法令的功用，建了建筑物的土地，在一些时候，好比“多层產业大厦＂。 隨著1985年分层地契法令的修订，发展商与购屋者签署的任何“共管契约＂，如今可以在1985年分层地契法令执行。此外，2007年共管產业（维修与管理）法令，主要是负责分层產业的管理事务。 “围篱社区＂是以设施吸引购买者，有关社区所提供的设备有赖於许多因素，例如：地点、地理位置，人口与社区的架构，包括房產的类型，举个例子，单一的家庭房屋社区，可能不会有共用泳池，因为个別业主可能拥有他们本身的泳池，至於共管公寓则会提供泳池设备，因为个別单位无法拥有本身的泳池。一般典型的设备包括： ＊高度保安措施 ＊泳池 ＊健身室、保健中心 ＊网球场 ＊民眾中心或俱乐部 ＊高球场 ＊烧烤区 ＊游乐场 ＊运动室、包括附有运动器材设备 ＊洗衣店 围篱与守卫產业年成长10% “围篱与守卫產业＂成立至今虽然已超过10年，不过，从2005至2012年这7年，產业的增值成长率平均每年超过10%，其中一些產业计划的年增值率，甚至达到14.4%的高水平。 以產业类型来看，独立式洋房带给买家平均27.2%的年增长率、接下来是半独立式洋房17.3%、排屋或城市房屋是“围篱与守卫產业＂，回酬率最低的產业类型，介於10%之间。（参考附表）
结语： 城市中不少“围篱与守卫產业＂的价值，在过去5年取得一倍的增加率，不过，也有一些“围篱与守卫產业＂计划表现较差。“围篱与守卫產业＂放眼上等收入的家庭、寻求比较完善的保安、更大的隱私空间等等，市场对这类型產业的需求日增，主要是因为社区治安差、破门行窃的个案不断增加。 对发展商来说，“围篱与守卫產业＂比传统產业计划，带给他们较高的盈利赚幅。这类型產业计划的普及，主要是社区治安失控，加上人们收入普遍增加，每平方尺15至50仙的管理收费，仍在他们负担的能力之內。 假如管理与保安成本上扬步伐太快，较多业主加入拖欠行列，或者甚至都不缴交，每月的管理与保安费开销，可能演变成不容易解决的问题。无论如何，不管你是买来自住或供投资，“围篱与守卫產业＂必须坐落在理想地点、设计好、完工美，同时必须是获得地方政府当局批准的“围篱与守卫產业＂计划。
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发表于 29-5-2013 02:38 AM
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