房地产如何能够复苏？

大龙女郭香

科学就是未来 发表于 11-4-2020 11:39 AM
没错，如果以一定要landed ,或者一定要condo 的买家，他们要求不同，但是还有一个最大的族群，就是灰色地带买家，他们可以选择 condo or landed。
landed 粉丝虽然很多，但是年轻人对landed 的追求已经没有上一代 ...

题外话，你说的 landed 粉丝，多数都不是建立在有地屋居住质量的粉丝，而是希望到时要搬走了 landed 有二手价. 这个也是很多人坚持 landed 的原因，因为要搬出去时，肯定希望旧房子能卖贵一点，赚到的钱可以拿来装修新房子。

如果我是灰色地带买家，我根本就不会考虑 usj. 我考虑 usj 的前提就是 landed.
usj 搞到这样也是自作孽。同样是老旧区的 pj 就不见得面临 usj 的窘境。pj 很多老区甚至还翻新。
usj 还有一个你忽略的问题是，马来人和外劳越来越多，这个问题如果无法解决，未来10年 landed 只会更加有价无市，甚至 refinance 时估值跌价。

市区 landed 很多有价无市，owner 也不会 care, 因为早早已经供完了。
除非遇上急需用几百 k 来救急的。否则他们即使放着不租，一年也不过少收了10多千。当雪崩下来时，没一片雪花是无辜的，这些二手房主 hold 着，不急卖，也不住，也不急着租，或者随便租给外劳。结果就是整个区老旧，然后也直接拖累到地区房价的估值。差不多9年前，我有一间当时价格可以去到650k的，去年估价不到 500k。


condo 要好住的前提是，低密度。那种动不动就上千单位的 condo，做烂了市场。也做死自己。我们不是香港也不是新加坡，我不懂为什么政府要容许有些发展商建 5000-6000 个超级单位的烂盘。把整个本来还好的社区弄到烂掉。


还有一个你忽略到会打击市区房价的因素是，疫情过后，delivery 经济，和远程办公经济会崛起。

当一个人一个礼拜只需要回 office 两天开会, 其余项目在家完成。那么他们对市区房的要求就没这样刚性了。

ar 和  vr 在更远的未来，肯定会给房地产来一个核打击。

科学就是未来

大龙女郭香 发表于 14-4-2020 06:34 AM
题外话，你说的 landed 粉丝，多数都不是建立在有地屋居住质量的粉丝，而是希望到时要搬走了 landed 有二手价. 这个也是很多人坚持 landed 的原因，因为要搬出去时，肯定希望旧房子能卖贵一点，赚到的钱可以拿来装 ...

长期landed 的确比较有价，但是因为社区老旧等问题，PJ 地区也就一般上也很难有交易，一般上都是卖给人做生意的，那些自住的很难卖。就算那些屋主几有钱可以hold 多十年，卖不出的价格，只有自己讲自己爽，老旧的社区就是没有价格。如果是富人区的半独立和独立，还可以多年后卖出，老旧排屋就等有缘人吧，未来只有越来越难卖。
至于你说的远程办公，这不就说明了，未来市郊区新屋反而成为新宠吗？新的社区，现代社区设计，公园什么的都美，马路大条，根本不在乎办公距离了？那么semenyih, nilai, sepang , klang 等地区的新township 应该成为新宠，而价高屋黄社区黄的2手PJ landed 不会再有人买？

我认识不少高薪人士，是家住BU, PJ, 但是来到远距离的shah alam , klang 工作，他们根本不需要为了办公而买市区房子，但是为什么要住BU PJ?

很多人比起你住的是landed 还是condo, 他们更在乎地址，那个他们觉得可以带给人优越感的地址比较重要，PJ BU BS 阿这些OK, cheras kepong puchong 等就会被他们觉得抵挡。有人明明住kepong, 但是跟你讲住在Desa park 附近，就是不讲kepong。

当然，这10-20年的landed 潜在买家都买了公寓，等他们住10年后，想要住landed 时，如果 landed 都是那些供完没有压力的，然后提高价格卖，这些公寓持有者本身很难卖出自己的公寓，又还没有供完，到时候也因为公寓量太多租金不佳，要升级去landed 没有个400-500K cash 预备着，landed 的高价只是个有价无市的古董。
保持健康水平的整体房子供量，才能确保未来2手房子交易量会多，不管是2手公寓还是2手landed，才有交易量。

bluejane

科学就是未来 发表于 14-4-2020 08:38 AM
长期landed 的确比较有价，但是因为社区老旧等问题，PJ 地区也就一般上也很难有交易，一般上都是卖给人做生意的，那些自住的很难卖。就算那些屋主几有钱可以hold 多十年，卖不出的价格，只有自己讲自己爽，老旧的 ...

长期landed 的确比较有价，但是因为社区老旧等问题，PJ 地区也就一般上也很难有交易，一般上都是卖给人做生意的，那些自住的很难卖。

看来您见过很多不同类型的房，不知道有地房， strata title 的会不会比 individual 的更易于照顾好社区，令它不那么快老旧？
还是会像某些公寓，也容易出现管理不善让社区变得更糟糕？

ngph988

有钱人出场的时间应该差不多了吧，很多人会开始卖产业来套现

科学就是未来

bluejane 发表于 14-4-2020 11:09 AM
看来您见过很多不同类型的房，不知道有地房， strata title 的会不会比 individual 的更易于照顾好社区，令它不那么快老旧？
还是会像某些公寓，也容易出现管理不善让社区变得更糟糕？

strata title 相对比较新的概念，这几年才流行起来，暂时没看到什么，社区老化比较慢。
如果以一般逻辑思维，只要该区住户有给足够的管理费，和居民协会有合作，基本上strata title 社区不只老化慢，还可以随时翻新外观，condo 就是很好的例子，一些condo 几年就油漆翻新，一些10多年一次，一些没有翻新过。应该讲越贵的地区应该越有资金做管理，和住户越有要求去美化。

反之individual title, 就看个别社区的各自维修，有一些社区大部分住户都会几年翻油漆，有一些发霉了都没有油漆，就算那些接近百万价格的社区也是一样。

步惊云义侠

房价有没有跌？

大龙女郭香

科学就是未来 发表于 14-4-2020 08:38 AM
长期landed 的确比较有价，但是因为社区老旧等问题，PJ 地区也就一般上也很难有交易，一般上都是卖给人做生意的，那些自住的很难卖。就算那些屋主几有钱可以hold 多十年，卖不出的价格，只有自己讲自己爽，老旧的 ...

我说的远程办公，是有变数的，毕竟马来西亚不像中国的改革一样，中国可以很快实行然后地毯式普及化，马来西亚不行。

你应该也了解，马来西亚雇主与员工的不信任是很高的，只要这个隔膜不被打破。远程办公终究无法普及。就会导致多数人无奈的选择还是市区房

而且如果放长线来说，20年后，如果远程还无法成为主流，那么外围规划更好的新盘开发商，应该都死光了，也会导致 pj usj puchong 这种有地屋持续有需求，再老旧都好，毕竟地理资源都还在，可以吃老本。



你说的很多人，毕竟都是高新的，其实只是很少人，，你又忽略了大多数人的需求。

比如小明和老婆，只是月入加起来不到 10k 的夫妻。然后父母也住在一块。老人家喜欢住有地屋。需要至少四个房间。

这个时候小明就只能选择 6-700k 的老旧区，而不是那种 bu 百万逼格的 gatedguarded 房子.

这一点上，我又再次佐证了，你所谓的黄黄旧旧的，还是有需求的。而且需求很刚
还有一点就是，很多一代屋主也不是傻的，如果房子迟早都打算卖出去的话，肯定会有翻新。我是小明的话，我跑了几个地方看房子，如果一个小区的房子，很多住的人是当地人，不是外地租客/外劳。然后即使年代比较久了，因为都是本地人的关系，每一家又翻新过。我是小明，我肯定会倾向这个房子，多于倾向那种老老黄黄的房子。
久而久之，那些本来不愿意翻新的其他屋主，因为看见别人的房子可以卖出去，自己的卖不出，也会被逼翻新。
在这边，我又证明了，其实老旧区，没有你所说的这样不堪，除了少数没经济实力的屋主没经济去翻新，不过如果时间到了必须卖的时候，也得便宜20%卖出去，然后新买家拿去翻新，屋子又再次体现了原有的估值了。
所以整个区始终是有一定的抗打击能力。不会20年就被外围外围的有地屋，以及城市内的小公寓击败！

还有我又刚看数据，就是二十年内，马来西亚会进入老龄化。买房比例会下降，老龄化的例子我们可以参考日本，就是人口再度往市中心聚集的现象。
日本8-90年代曾经经历过很多工薪阶层买不起房的现象。那个时候因为人口爆炸，人们也只好买远离市中心的卫星市。
到了现在，因为人口老化，卫星市的整体经济实力下降。经济再度往东京圈收缩。我不敢说东京圈的房价又再爬升。不过卫星市的房价跌以及需求过量，已经形成事实了。

这个也是马来西亚的外围圈，比如 puchong 的下面或者 sg buloh / nilai / semenyih 20年内会遇到的问题。


总结，旧屋翻新等因素，usj pj 这种黄黄 老老的 市区内房。现在是暂时失去了吸引力，不过时机到了，还是会焕发另一波需求. 当然下一波需求不会像 2010 - 2015 这样疯狂了，而是会更理性的自住需求。所以炒作空间不大。

其实我不是不赞同你说的这个usj pj 等有地屋会变成有价无市。不过那个曲线实在太长了，而且还有我上面说的一堆变数。真的到了 pj usj 有地屋没人买的时候，有可能你都死了。

所以我认为外围有地房，城市区新建公寓能否导致整个 pj / usj 有地屋更黄更旧的讨论意义不大，因为概率小，而且时间线太长。