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发表于 18-11-2020 11:46 PM
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123木头人 发表于 17-11-2020 04:48 AM
假如隔夜利率没有变动，您放advance后，每月供款的数目是否一样？
如：每月要供1000，这个月您供1200，下个月您供800？
- 关于这个问题，可以说是，也可以不是。
像我的semi flexi绑定saving account，供期一 ...
我明白到那样，然后解释和疑问中，以上的，您看看如何？
谢谢。
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发表于 19-11-2020 12:12 PM
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发表于 19-11-2020 12:33 PM
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本帖最后由 123木头人 于 19-11-2020 07:00 PM 编辑
来回答你的问题：
a)以上總數一樣，但利息和母金的比例又不同了，因此一般快速參考就FRM，但要知，其實在現實中，銀行是用DSI來計算？
您們覺得我的理解正確嗎？
- 是的，现实中是用DSI算法
b)「第1個月的利息就是0. 所以1319 全是還母金. 之後還欠銀行198681, account 可以提的錢也是. 198681. 」
然後我不提，就不用每月供1319了，在這樣的情況，繼續下去，會縮短供期？大約13年後就供完，可以贖回屋了？
就是hawkman您想表達的「十幾年便已經還完. 」是這樣嗎？
- 是的，理论上是这样。你的outstanding balance=advance payment，其实就是供完屋子了啊。现实中，我不懂这样的供法，银行会不会调低你的供款。像这几年的利息高或低，银行都会调整我的供款，借30年的话，供款都会调整到30年供完咯。
c)以上通常行不通，就算放advance，沒有lock period，可以100%，有錢可full，不動十多年，但銀行會auto full settled？所以現實，還是要讓銀行賺利息的？
- 银行是每个月，一期一期的扣咯，间中advance如果你提钱出来了，就会有母钱跟利息咯
d)Semi advance和full都可以扣母金，除了100%或70%，有沒有lock period，然後分別於，提款的便利和提款時的費用？沒有其他了？
既然Semi advance一樣可以扣母金，那為什麼網絡人會提醒或寫：「Semi flexi，若自己bank in是advance，假如要供母金(要通知銀行，不然就不會扣principle)？」
Semi flexi供了母金拿不回來，而放advance一樣可扣principle，最後的算法又是一樣的話，又有機會將錢申請回出來用？
- 主要的分别在于提款的便利及费用，但确实的资讯还是跟会个别的银行的offer。我那时拿loan，semi和fully都可以100%扣母钱，只是fully的利息高一点及每个月户口的maintenance钱。loan的户口有显示outstanding balance和advance payment。如果你每个月多还钱，钱是park在advance户口（可以提钱出来），然后银行根据你installment amount的比例来扣钱，例如：outstanding balance 300千，installment amount：1000，600利息，400母金，最后outstanding balance=299600。如果钱拿去扣outstanding balance，是拿不出来的。我觉得他们所说的要通知银行要供母金就是把钱转进outstanding balance吧
我不明白，這個Semi flexi供母金，不供advance的好處在哪裡了？
- 我觉得没有分别，供母金outstanding balance看起来少一些咯。利息是outstanding balance 减 advance payment 来算的。有些人advance payment有多钱，可能就漏供了几期，或者看到钱多了，会想提出来用，到头来也没省到太多的利息。
e)假如銀行強逼，買了屋保險，然後又放advance，如放了接近還清的數目，我死了的話，請問advance裡的錢會被銀行拿完，就算透過遺囑都拿不回advance裡的錢，意思屋保險會先扣advance裡的錢，不用賠了？
- 这个我就不清楚了，因为我没有买屋保险，我是买人寿保险来cover我的debt。
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发表于 22-11-2020 07:21 PM
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特意進來加分給123木头人。謝謝。
雖然我像還有一道笨問題，不知給人老點、不對路的時候，可否semi轉full，或者full轉semi？
不知這做法是不是一樣笨，銀行又要服務費、lock period等等重新算起？
基本上，很大可能明白多些。謝謝您們。 |
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发表于 25-11-2020 10:22 AM
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semi flexi不能放钱进去扣利息
只能存了一笔钱去counter说要还本金扣除
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发表于 26-11-2020 11:57 AM
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谢谢你的加分。
关于semi转full，或者full转semi，这个我就不清楚，看这里有没有banker可以解答一下疑惑
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发表于 26-11-2020 02:58 PM
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本帖最后由 renkrenp 于 26-11-2020 07:04 AM 编辑
今天又看回，原来以上的又食懵了，DSI 应该是RM13546.98 RM4800.78。
123木头人等等：
不用客气，我有登入回贴、记得、有分可加、ok的话，还有得加。谢谢您，还有谢谢其他人的回复。
大概的，您们已经教了我，可能时代变了，又或者间间银行不同。
您楼上的回复，又好像推翻了您和hawkman的答案。
「semi flexi不能放钱进去扣利息
只能存了一笔钱去counter说要还本金扣除」
意思像我之前在网络看回来的，应该是指semi flexi的advance是不能扣outstanding，所以不能减少利息，因此要跑去银行柜台申请扣outstanding，从而扣到母金，减少利息。
因此，您们的银行房屋货款户口，有以下数据吗？
a)月供多少？
b)利息多少？
c)母金还了多少？
d)利息还了多少？
e)Advance余数？
f)还剩下多少年还清？
g)其他？
例子：
30年 4.55%利息 借RM300K 每月供款RM1528.98
得出
日期 扣利息 扣母金 还欠
01 Dec 2020 - 31 Dec 2020 1156.15 372.83 299627.17
01 Jan 2021 - 31 Jan 2021 1157.87 371.11 299256.06
当advance剩余RM0的时候，就以上，因此在21 Jan 2021，您advance RM2000，得出
日期 还欠 advance 扣利息 扣母金
1 Jan 2021 - 20 Jan 2021 299627.17 0 747.00
21 Jan 2021 - 31 Jan 2021 299627.17 2000 408.12
1155.12 373.87
结论出，一样是供RM1528.98，若每月供期落在月尾，如31 Jan 2021，您还第2期的RM1528.98之前
假如您没有预付advance，当您在31 Jan 2021还了第2期的RM1528.98， 从01 Feb 2021开始还欠RM299256.06
假如您在21 Jan 2021，您advance RM2000(假设一直保留至31 Jan 2021)，之后在31 Jan 2021照还第2期的RM1528.98， 从01 Feb 2021开始还欠299253.30
利息本来应该还RM1157.87，但advance RM2000了，就还RM1155.12
因此您放advance，如此述，在这段日期(21 Jan 2021 - 31 Jan 2021)确实节省了RM2.76
因此我以上的计算正确吗？
而您们测试验证了放advance，就算「a,b,e,f,g」没有变动，但「c和d」是会一同减少了？
以上是您们的亲身经历计算过了，然后和实情吻合一致，才得出：余钱放advance是达到「扣金母省利息」的结论，和跑去申请供母金都是一样的？
谢谢。
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发表于 26-11-2020 02:59 PM
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hawkman 发表于 16-11-2020 02:10 PM
利息就是欠款 x 利率.
一開始, 欠銀行550k, 利率3.5%. 第一個月的利息就是. 550k x 0.035 / 12 = 1604.
如果放300k 入account. 就是以550k - 300k 算利息. 所以利息就是 250k x 0.035 /12 = 729.
Hawkman：
若您不嫌煩，ok，請再來看看以上，您教會我的，化成比較細節的，正確嗎，若有什麼錯誤、不妥、不足等等之處，望您再指導下我。謝謝。
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发表于 26-11-2020 07:31 PM
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意思像我之前在网络看回来的，应该是指semi flexi的advance是不能扣outstanding，所以不能减少利息，因此要跑去银行柜台申请扣outstanding，从而扣到母金，减少利息。
- 你是在哪里看到关于semi flexi的advance是不能扣outstanding的呢？出处呢？
可以看一下这个文章，关于不同的loan的
https://www.propertyguru.com.my/property-guides/flexi-vs-non-flexi-home-loans-what-s-the-difference-3529
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发表于 26-11-2020 09:57 PM
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123木头人 发表于 26-11-2020 11:31 AM
意思像我之前在网络看回来的，应该是指semi flexi的advance是不能扣outstanding，所以不能减少利息，因此要跑去银行柜台申请扣outstanding，从而扣到母金，减少利息。
- 你是在哪里看到关于semi flexi的advance是 ...
您贴的link，我之前读过，新的可能因为已经limit了%，所以有可能advance扣母金减少利息，但我还是觉得间间银行不同和不同package，假如就算您full paid在advance了，如果没有显示您十多年就还回，很大可能，没有扣到母金减少利息，这不是您的意愿，若您等到十多年后才发现，是没有天良心了，不过还是关自己报应。
因此，您有给advance的话，我想知道，您有算过吗？(不是因为我想知道而已，但会建议123木头人，您没有算过的话，但又曾给过advance，就算下，到底有没有扣母金减少利息，这样比较保障您自己。)
假如跟据Hawkman所教的，银行只是单单给您看「outstanding/所欠的/balance」，是不是可以透过以上的方法计算得知，到底：在期期的供款里
没有advance应该是这样的outstanding；
有advance后，outstanding会比没有advance的outstanding少？
自己算和银行算是一样的话，就会得到相同的答案。
自己要怎样查证和发现放的advance是有扣母金和减少利息？是不是靠Hawkman所教，如：以上的算法？
网络文未必准确，因此就是想再确认有经验者的情况，主要：您们是不是自己单单看银行房屋户口，也能计算到和确定您们的advance是扣母金和会减少利息的种类？
以上的27#的方法正确吗？我怕我食懵了，笨过头，所以还是写写问问比较好。有错误等等，望您们指正我。谢谢。
您楼上25#，网民「绮琦」的留贴是那样写。
lowyat旧文也有写，但新文，一些则有写semi advance和full一样了……。
https://forum.lowyat.net/topic/4285630/all
May 14 2017
idoblu：Seems to me your advance payment is just sitting there doing nothing to reduce interest.
semi flemi loans are not the same from different banks
that's why I go for full flexi - you have to pay a small monthly fee but none of the flexi bs
I suggest you talk with the loan officer at the branch you'd borrowed from
idoblu：If you want to make an advance payment then yes the next month you can pay whatever or don't pay at all as long as your advance payment covers it. But advance payment won't reduce interest as the principle remains the same.
So you are merely putting a 100k into your loan acct which does nothing but service the monthly installments
But if your 100k is used to reduce principle, then you better be making your regular prompt installments or you be at default
Btw not all semi flexi loans are the same. Some banks still need you to inform them you are putting in extra. If you don't inform, it is counted as advance payment
https://forum.lowyat.net/topic/4247916/all
Apr 26 2017
Win Win Inspiration: ...the extra/advance payment that we put should be reducing the Loan Principal Amount instead having deducting it for the monthly installment?
benson92:u need to go to bank to tell that u want to do a principal repayment, so whatever u pump it, it will not be touched, and it will be used to reduce interest as reduced principal.
this can only be done over counter though, unless urs is full flexi that comes with account that you can deposit anytime via cash deposit machine.
https://forum.lowyat.net/topic/4006777/all
Jul 19 2016
BboyDora：wanna ask about capital repayment vs advance payment (which one can reduce the interest rate)
BboyDora：I have check. with the officer. They say all this while im paying in advance. It doesnt reduce the interest rate but i ady pay in advance.
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发表于 27-11-2020 04:33 PM
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您贴的link，我之前读过，新的可能因为已经limit了%，所以有可能advance扣母金减少利息，但我还是觉得间间银行不同和不同package，假如就算您full paid在advance了，如果没有显示您十多年就还回，很大可能，没有扣到母金减少利息，这不是您的意愿，若您等到十多年后才发现，是没有天良心了，不过还是关自己报应。
- 就好像我之前提到的，我贷款的银行借30年的话，供款都会调整到30年供完，利息降低就会降低供款来达到借贷年限，就算我供多，永远都是显示30年后供完的
因此，您有给advance的话，我想知道，您有算过吗？(不是因为我想知道而已，但会建议123木头人，您没有算过的话，但又曾给过advance，就算下，到底有没有扣母金减少利息，这样比较保障您自己。)
假如跟据Hawkman所教的，银行只是单单给您看「outstanding/所欠的/balance」，是不是可以透过以上的方法计算得知，到底：在期期的供款里
没有advance应该是这样的outstanding；
有advance后，outstanding会比没有advance的outstanding少？
- 不如我提供我银行的outstanding balance，advance及每个月的供款，你用你的方法来算，再看看下个月的母金和利息是怎样的分配，如何？
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发表于 27-11-2020 05:37 PM
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123木头人 发表于 27-11-2020 08:33 AM
您贴的link，我之前读过，新的可能因为已经limit了%，所以有可能advance扣母金减少利息，但我还是觉得间间银行不同和不同package，假如就算您full paid在advance了，如果没有显示您十多年就还回，很大可能，没有扣 ...
我觉得，您曾经任何一期都可以计算出来，但您要知道以下的资料
1)供款的头尾日期
2)那段日期的利息多少？
3)那段日期的供款多少？
4)那段日期的前一期outstanding是多少？或者头的outstanding是多少？
outstanding(应该是您总供借了多少钱-您已经供了的principle=下期的当下最新outstanding数目)
5)然后您在这段头尾里(一个月内)，要记录您什么日期，当下的advance balance是多少?
(一个月内，您有少次advance，都要记录日期和当下的advance balance是多少)
6)下一期的outstanding是多少？
(检视和银行是否一样答案。)
在以上计算中，我没有食懵的话，没有关系periods的。
假如银行提供periods的数据。
您计算每月供款，就要用到periods，因此银行的periods不会变，当利息减少，每月供款减少了，是银行重新计算过，所以periods照样30年。
因为semi advance是可以申请拿出来，还是您的钱，刚开始，periods不动，但逻辑而言，就算是semi，您还了一年，periods都应该变29年。
若应用在full的，您outstanding接近还了很多，periods不可能是30年，除非银行的system问题。
不过有1)至6)的数据，应该算得出来。
人生无常，您是想叫我算，假如我还在，您可以考虑贴出来，我ok的话，也想知道到底算得对不对。若因私隐，您ok，可以选择pm数据。
假如来不急，您也要试用以上的方法，自己算。最终能和银行的答案一样的话，就正确了。
谢谢。
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发表于 29-11-2020 09:23 PM
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123木头人 发表于 27-11-2020 08:33 AM
您贴的link，我之前读过，新的可能因为已经limit了%，所以有可能advance扣母金减少利息，但我还是觉得间间银行不同和不同package，假如就算您full paid在advance了，如果没有显示您十多年就还回，很大可能，没有扣 ...
可能我还在意，所以问问您，没有了声气的？
您自己算到了？
还是您要等下个月或者之后，才做到测试？
因此我暂时放下此贴，等待或不等待了。
因为我现在还处于15、16不知的情况，假如有资料贴出来或者pm收到，还是会去试算的，看算得出没有，只是您没有等到回复的话，通常我自身有些情况、没上网等等。
我的意思，不是不愿意试算，只是我怕以上事，没及时回复您，耽误了您。
谢谢。
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发表于 30-11-2020 01:10 PM
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不好意思，迟回信息。因为为了更准确的计算，
花了些时间找出当年前的loan agreement，根据那个rate+目前的Br rate得出的利息
已经PM你资料了，你可以看看
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发表于 30-11-2020 03:04 PM
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已pm，但原来有「消息」是不会出现提示，因此diy「提示」您，有「消息」。
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发表于 30-11-2020 03:29 PM
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“我的帖子”的提醒比“消息”的更显眼，哈哈。
我也是看了这帖才察觉到
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发表于 2-12-2020 03:49 PM
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消息应该会变色，橙色，所以是我自己没察觉。现在有新消息。
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发表于 2-12-2020 05:56 PM
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发表于 12-12-2020 03:54 PM
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