这公寓还有救吗？

草根一名

去年 11 月加入 JMB，才发现欠债 300千，银行户头不到 20千，
每月开支如下：
电费 18千＋还债10千（还6 个月）
水费 22千
保安 16千＋还债3千（还 10 个月）
物业管理公司 17千＋还债 10千（还 6 个月）
清洁费 6 千
电梯维护费 4,500＋还债3,800（还 5个月）
总计 RM94,360

还未计算其它的修理费

每个月只收到不到 80千

各位有什么好的建议？

aalbertliew

住户拖欠的管理费应该不少吧?

Ongss

1. "每个月只收到不到 80千"这80千是应收 （Account Receivable)， 还是实际收到的？
2. 这个公寓有多少住户？

我是认为，如果有更透明的数据，或许还能扭转情况，因为

1. 每月还 94360，其中一部分是还债，大致上，开业主大会再找合适的产业管理公司，可以节流。
2. Common area的电费和水费太高了吧？
3. 除了节流，JMC 需要开源，像我的公寓，有人进来教游泳，JMC 向导师收取费用。
4. 向拖欠的业主征收利息。

草根一名

aalbertliew 发表于 22-1-2020 11:34 AM
住户拖欠的管理费应该不少吧?

住户拖欠的数量不多，就 40多户，但数目很大，200千，
有些开始分期还了，有些死硬派有十三户不住也不租人，
就空着，这十三户就死硬不还。

kitkatlow

一，控告幾個拖欠最多，有能力還的，花錢花時間，但可以驚嚇其他人，你甚至可以申請法庭申令充公房子。
二，每月收到80k，估計就算每戶都還錢也大概100k，不夠。沒有辦法了，開JMB 大會，必須提高管理費10-20%，或一起死。

那個公寓？

Ongss

JMC 该换 Property Management 的公司了，2013年已经有新法律，2016也已经执行了，不还管理费是可能需要坐牢的：

https://www.malaymail.com/news/m ... erty-lawyer/1215899

“Any person who fails to comply with an award made by the tribunal commits an offence and shall, on conviction, be liable to a fine not exceeding RM250,000 or imprisonment for a term not exceeding three years, or both.

“In the case of a continuing offence, to a further fine not exceeding RM5,000 for every day or part thereof, during which the offence continues after conviction,” the section reads.

草根一名

Ongss 发表于 22-1-2020 11:56 AM
1. "每个月只收到不到 80千"这80千是应收 （Account Receivable)， 还是实际收到的？
2. 这个公寓有多少住户？

我是认为，如果有更透明的数据，或许还能扭转情况，因为

1. 每月还 94360，其中一部分是还债， ...

这 80千是实际收到的，我们就400户，每户 150＋20＝RM170
85%  住户有给，加水费实收 68千，加追讨欠债的才实收 80千。

以前旧的管理公司太差被我不续约，新接手的管理公司 12月上任，
一检查才知道欠债 300千，也差点断水断电，户头才15千，
出紧急通告后，有住户给 advance一天收到 16千才暂时度过难关。

是，水电太高，怀疑有人偷电偷水，现在会叫tnb 来检查，
security 有 7 人 cut 一人节省 2,300，cut 花王节省 1,300，
但数目不大，水电又没有得 cut，想问下，cut 管理公司行得通吗？
打算只保留一个经理和一个 admin和一个技术工，一个月能够节省 7-8千，
那一个月就能节省 11千多，但就没有了顾问，但打算今年什么也不做，
就收钱还债，所以想到没有顾问也没有什么。

有打算 CNY 后开 EGM，跟住户讨论起价的事，一边起价，一边 cut cost，
务求做到收支平衡。

只是担心没了顾问有突发事时不懂怎么办，有什么建议吗？

草根一名

kitkatlow 发表于 22-1-2020 12:12 PM
一，控告幾個拖欠最多，有能力還的，花錢花時間，但可以驚嚇其他人，你甚至可以申請法庭申令充公房子。
二，每月收到80k，估計就算每戶都還錢也大概100k，不夠。沒有辦法了，開JMB 大會，必須提高管理費10-20%，或 ...

kitkat ，很久不见了，你好。

就在 setapak area

aalbertliew

草根一名 发表于 22-1-2020 12:04 PM
住户拖欠的数量不多，就 40多户，但数目很大，200千，
有些开始分期还了，有些死硬派有十三户不住也不租人，
就空着，这十三户就死硬不还。

必须找出住户拖欠的原因，对症下药，还有管理层开源很重要，出租carpark bay 等。那种为了省而省的节源方式，很容易陷入公寓服务打折扣的恶性循环里。

kitkatlow

aalbertliew 发表于 22-1-2020 12:28 PM
必须找出住户拖欠的原因，对症下药，还有管理层开源很重要，出租carpark bay 等。那种为了省而省的节源方式，很容易陷入公寓服务打折扣的恶性循环里。

沒有原因，就是不給，口講諸多理由。你要對症下藥，就要政府從教育做起，花幾十年培育良好公民了。

草根一名

aalbertliew 发表于 22-1-2020 12:28 PM
必须找出住户拖欠的原因，对症下药，还有管理层开源很重要，出租carpark bay 等。那种为了省而省的节源方式，很容易陷入公寓服务打折扣的恶性循环里。

没有办法，计算了就算起价也不能起太多，就12千，
当实收10千，每月实收也就80多千，距离开支还债还欠10千，
所以才想cut security一人，花王一人和顾问，能节省 11 千，
起码先做到收支平衡。

arionb212

草根一名 发表于 22-1-2020 12:23 PM
这 80千是实际收到的，我们就400户，每户 150＋20＝RM170
85%  住户有给，加水费实收 68千，加追讨欠债的才实收 80千。

以前旧的管理公司太差被我不续约，新接手的管理公司 12月上任，
一检查才知道欠债 300 ...

跟债主们谈折扣50%还他们钱！
跟那些债仔谈offer如果还钱扣20%给他们

kitkatlow

草根一名 发表于 22-1-2020 12:38 PM
没有办法，计算了就算起价也不能起太多，就12千，
当实收10千，每月实收也就80多千，距离开支还债还欠10千，
所以才想cut security一人，花王一人和顾问，能节省 11 千，
起码先做到收支平衡。

坦白說，85% 的繳付率，還不算太糟糕。
你先搞定三個東西

1. 水電成本cut 一半
2. 把繳付率提高到90-95%
3. 增加收費，10%

你做到兩個，基本上就穩定了

Ongss

草根一名 发表于 22-1-2020 12:23 PM
这 80千是实际收到的，我们就400户，每户 150＋20＝RM170
85%  住户有给，加水费实收 68千，加追讨欠债的才实收 80千。

以前旧的管理公司太差被我不续约，新接手的管理公司 12月上任，
一检查才知道欠债 300 ...

水 - 如果是巴生河流域，叫 Syabas 进来，我的公寓是直接付给 Syabas 里。你的水费比我住的公寓（500多户）还高，我们有两个游泳池也没那么贵。

电费，我们的比你高，我知道为什么，因为我们的网球场晚上又人教，JMC 有向教练收取费用。

150 + 20，你的公寓有什么设备？

至于管理费，只要他们管理得好，不该省得就不需要省。我是认为你们该采取行动对付那13个。

https://www.edgeprop.my/content/1501839/authorities-can-help-recover-those-unpaid-maintenance-fees

“If the defaulter does not pay the charges after the managing body serves Form 11 or Form 20, the managing body may file a summons or claim in court or go to the Strata Management Tribunal for recovery of the said sum.

“Alternatively, a warrant can be applied from the CoB to seize the movable property of the defaulter,” he stressed.

MBSA CoB issued over 1,800 Form 11 and Form 20 notices to defaulters in 2017 and 2018.

Ongss

arionb212 发表于 22-1-2020 12:41 PM
跟债主们谈折扣50%还他们钱！
跟那些债仔谈offer如果还钱扣20%给他们

开了先例，以后个个就不还了，就像交通罚单一样。

kitkatlow

arionb212 发表于 22-1-2020 12:41 PM
跟债主们谈折扣50%还他们钱！
跟那些债仔谈offer如果还钱扣20%给他们

太好了，如果我的公寓個個管理層都來這套，我就馬上不還錢。等50% 折扣才還。

TheFear6769

草根一名 发表于 22-1-2020 12:38 PM
没有办法，计算了就算起价也不能起太多，就12千，
当实收10千，每月实收也就80多千，距离开支还债还欠10千，
所以才想cut security一人，花王一人和顾问，能节省 11 千，
起码先做到收支平衡。

什么是花王？？？                          

blackcat98

先terminate 13戶死硬派的住戶 access card

把13戶死硬派的住戶 的contact 丟出去給外面的property agent

越多property agent越好, call 爆他們的手機

pujuk 到一兩個死硬派賣出去都好

割名前必須先settle maintenance fee

多多少少都可以補回一下


也順便準備好整棟condo 的名字contact, 做個master list 賣給其他agent 賺點小錢幫補一下management

arionb212

kitkatlow 发表于 22-1-2020 02:19 PM
太好了，如果我的公寓個個管理層都來這套，我就馬上不還錢。等50% 折扣才還。

扣50%是还钱给别人！那些欠管理层的扣20%鼓力他们还！别把债务拖死在那边，给水流动先解决债务的问题。
拖得越久越严重的！
公寓個個管理層都來這套的话，你是不知道的！
当机了就restast

TheFear6769

arionb212 发表于 23-1-2020 12:16 PM
扣50%是还钱给别人！那些欠管理层的扣20%鼓力他们还！别把债务拖死在那边，给水流动先解决债务的问题。
拖得越久越严重的！
公寓個個管理層都來這套的话，你是不知道的！
当机了就restast

一流的头脑啊，给你做生意的话包亏不赚。。。