马来西亚房屋买卖问答（Q&A)买卖前后必读（新人请看215 #）更新501#

blueyap82

購置產業‧舊不如新

    * 專題

2007-12-22 18:12

上期文章，我們談到假如您的老板是一名信用好的發展商，而您符合取得折價的優惠，最好不要放棄難得的機會，以低於市價購買一些單位，因為機會不是一直都跟在您後頭。

今天我們要說的是，假如您有機會擁有最新的產業單位、最好選擇設計時尚，品質優良的房屋，而不是購買一間已有20年、需要大事整修或需要重新油漆、粉刷一番的舊房屋。

如果您是購買來自己住，在一間全新的單位，可享有的“生活方式”。

善用18個月義務修補期

在房屋發展法令之下，住宅產業的發展商，必須為他發展的產業提供至少18個月的義務修補期，這讓新的業主獲得發展商提供房屋的修補，譬如浴室漏水、牆壁的裂痕、瓷磚鬆脫等服務。

在標準的買賣合約，其中一條文是發展商在交屋後，其律師將保留屋價的5%，待過了房屋的義務修補期，發展商才可領取該筆款項。

另一方面，商業產業或服務公寓的發展商，則不受政府條例的約束。

一名發展商披露，其公司為他發展的一所公寓計劃，向地方政府申請入伙紙時，結果用了接近12個月的時間。

所幸的是，發展商將義務修補期，從取得入伙紙算起的有效期限內。

假如您購買的是轉手單位，賣主一般不會提供您任何保障，因為您購買的單位，就是“您看到的”情況。

另外，舊的產業一般可能面對白蟻、屋頂漏水、電線殘舊及水管必須更改的問題。

一些精明的發展商儘所能採取各種促銷策略以吸引買家，2004年巴生河流域一位有創意的發展商，在他們的產業銷售手冊中，宣傳“零風險”及高回酬產業投資理念！

他們推出保安水平高的商業園，是一個圍籬工廠兼貨倉計劃，面積介於700平方尺至2900平方尺之間，這個永久地契的工廠大廈，主要容納中小型工廠及貨倉。

有關產業的設施包括貨運升降梯、24小時保安、加強地面承受力度，以承受重型機械的負荷，足夠的泊車位，以應付租戶及訪客的需求。

其他的獎掖包括建築物在完工時，已備有入伙紙，方便租戶使用有關的單位，發展商為買家安排銀行，方便他們取得所需的融資、提供免律師費，首2年的管理與維修費由發展商承擔等優惠。

（註：摘譯自Milan Doshi著書“如何成為百萬產業投資者”。）
星洲日報／財富廣場／買屋專櫃．2007.12.22

blueyap82

買屋專櫃；買產業須實地考察

    * 專題

2007-10-06 18:53

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本專欄接下來幾篇文章，主要是談購買有地產業的一些指南。

假如是要購買有地產業，最好是寬度至少有22尺，而不是少過20尺，這樣在擺放家具時，額外的2尺可以伸縮性使用。

泊車位要平坦

購買有地房屋，其中一個考量因素是擁有足夠的泊車空間，可是現今的發展商，多數只提供一個泊車位，再加上兩排房屋之間的空間，已因為土地價昂貴縮小，這進一步造成泊車位不足夠。

另外，確保你的泊車間平坦，而不是傾斜坡度，如果汽車道傾斜度向馬路，你不希望在泊好車、鎖好閘門後，汽車滑下來。

同樣的，假如你的泊車亭傾斜度向你的房屋，如果你忘了拉緊手閘，你的車可能滑進你的客廳，這是個必須考量的安全措施。

乾濕櫥房各一較方便

假如有關房屋之前有過大規模裝修，必須確保有關裝修是否合法，如果該房屋與眾不同，你可能需要詢問律師，查看前業主是否取得裝修批准證，你不能因為前屋主不合法的裝修在後來惹麻煩。

另外，今天的市場趨勢是擁有2個廚房，一個乾、一個濕廚房，乾廚房主要用來煮水、置放冰箱、收存雜貨的廚房壁櫃，濕廚房則進行日常的煮食。

下訂前三思

在過去的10至15年，大馬半島基本上有3大地點產業價格大幅增值，這3個地點是巴生河流域、檳島及新山，其他地方基本保持平穩。

鄉村產業價格沒大幅上漲的主要原因是：需求比土地供應少，與龐大的土地面積比較，鄉村的人口比較小。

還有儘量不要在產業展銷會訂購房產單位，許多人可能因為發展商及銀行提供的免印花稅、免律師費等配套吸引購屋者，在這裡要奉勸購屋者的是不要因為這些配套而心動，凡事要三思。

實地考察產業地點

要物色理想的產業，必須花時間與精力去留意，你可能需要花幾個週末、花一些汽油錢，甚至皮膚被晒到有些古銅色，才可能找到理想的投資產業。

如果要訂購產業展銷會推出的房產，最好先到產業所在地點看一看，進行實地考察，才決定是否要訂購，這樣會比較妥當。

（註：摘譯自Milan Doshi著書《如何成為百萬產業投資者》）
星洲日報/財富廣場•2007.10.06

blueyap82

買屋專櫃投資產業應注意4點

    * 專題

2007-09-22 19:22

上期文章，我們提到當您從外望過去，公寓樓層應該是20層樓，但是當您走進電梯時，卻意外發現不只20層樓，這些單位的客廳天花板超低，您一舉手即可以動到吊風扇，這是不理想的設計。

今天，我們要談的是購買產業充作投資用途，比較恰當是購買2間房或3間房？坦白說，要出租產業，1間或2間房的單位，比3間房容易。

小單位潛在組戶廣

產業容易租出與否胥視地點及其他因素，3個房的單位有時需要6個月或更長時間才能出租，較小的單位則可以在1或2個月出租。

為何會這樣？原因很簡單，因為物色1或2間房的租戶比較多，單身的上班族、年輕夫婦、小家庭等，會選擇住在這些單位，清理的工作比較少、租金也比較便宜。

至於3個房的單位，您的目標就有些不一樣，因為您的潛在租戶群較少，需要較長時間物色理想的租戶，在產業投資領域，時間就是金錢。

假如您向發展商購買，樓層越高、售價越貴，高的單位售價較高，主要是視野較理想；至於租金，不論是高或低層，一般相差不多，多數的租戶只希望有一個舒適的空間居住，租金越便宜越好，因此沒有必要支付較高租金、住較高的樓層。

下面來看購買產業時需要注意的不利點：

●避開最高樓層：原因包括：

─水力不足：與低層比較，較高單位的水力比較不足，您可能需要安置額外配備以取得足夠的水力。

─假如屋頂鋪建不好，下午的時段公寓可能會比較熱、也可能面臨屋頂漏水問題。

●避免購買較大的單位：儘量不要購買較大的單位，譬如共管公寓的高檔閣樓；較小的單位比較容易出租、符合投資規劃。

●避免購買沒電梯設備的較高單位：最主要的原因是不容易物色租戶，特別是在第4或第5層樓，每當購物、出差回來，提著大行李箱，欲步上第5層樓，就會覺得很“煩”，惟一的好處是走過您家單位的人較少，擁有較多的隱私權。

●避開底層單位：在一些容易發生水患的地方，底層單位可能會面臨水災的困擾，假如公寓面向泊車場或高速公路，街燈、引擎聲、汽車警鈴失靈等噪音，都可能影響您及家人的心情。

您的隱私權可能因為比較多的人走過您家受到影響，同時底層單位也比高層較容易受到白蟻的侵害。

（註：摘譯自Milan Doshi著書“如何成為百萬產業投資者”）

blueyap82

買屋專櫃綠地流水產業溢價更理想

    * 專題

2007-08-11 18:57

在上一期文章，我們提及不要對下一個熱賣地區進行投機，特別是假如您對有關地區並不熟悉，比較妥當的做法是在一些已發展起來的地區購置產業。

當一個產業發展計劃所在的地點出入方便、交通設施獲得提升後，產業價格通常也獲得帶動，一些交通擁擠的地區，經常被投資者或置業者忽略，主要是地點不理想，譬如舊巴生路好長一段時間因為交通阻塞問題嚴重不受看好，產業的價格也不容易增值。

隨著道路系統的改善，該地區與城市之間的通行時間縮短及改善，人們開始湧入有關地區，促使舊巴生路週邊地區的產業價格回升。

此外，新高速公路的興建，也帶動新城鎮的成長，譬如吉隆坡─沙亞南高速公路的建成，刺激了週邊地區譬如Kota Kemuning、Bukit Rimau、Bandar Botanic、Glenmarie Cove、Bandar Puteri Klang、Bandar Bukit Tinggi等新住宅區的成長。

不過，假如新的高速公路在您房屋前正中央，或者是假如您必須繞道進入住宅區，產業的價格可能回跌。

我們購買產業都希望日後能賺取投資或置業回酬，如果能夠與賣主協商，購買到比市價低10%-20%的產業最好，這尤其重要，特別是您準備長久保有該產業。

即使是您準備在將來脫售，購買低於市價的產業仍然重要，因為這樣將確保您能賺取投資回酬。

不論您未來在扣除成本後，是否能以高價出售，並取得可觀回酬是個未知數，因為有許多外來或內部因素將影響產業的價格走勢。

如果可以的話，購買面對綠地或流水的地點，這類產業的溢價會比其他單位來得理想，當我們面向公園、湖泊等，感覺會比較舒適，至少空氣比較流通、氣溫比較涼快。

如果能力做得到，應該選購角落單位，空間方面比中間單位較有伸縮性，假如是有地房產，在裝修或重建時，只要獲得地方政府的批准，不會對鄰居造成不便，會有比較多的選擇。

至於店屋，角頭單位視野比較理想，租戶欲置放告示牌也有比較大的空間，因此您的產業在租金及資本的增值方面，機率比較高。

（註：摘譯自Milan Doshi著書“如何成為百萬產業投資者”）
星洲日報/財富廣場•2007.08.11

blueyap82

買屋專櫃租屋利與弊

    * 專題

2007-07-14 18:53

1. 好處

a）有伸縮性。在租約期滿時，您可以自由遷移到任何地方，假如您轉換工作，或是您的公司將辦事處安置到其他地方、或是您為了方便孩子上學，您不會因為放不下自己的屋子而傷腦筋，特別是您之前可能已在自己的房屋花了不少裝修費。

b）您不會受到週邊惡劣環境的影響，如果馬路對面一間新的夜總會開張了，吵雜的聲音對您的生活造成諸多干擾，您可以另找房屋搬家，或是要求屋主減租金。

在這方面，受損的反而是屋主！其他外在因素包括交通流量增加，可能導致雜音及污染情況嚴重，產業價格將受到影響，租金也一樣，這些可能有利于租戶。

c）如果您的財務情況有些嚴緊，租屋會比較可行，因為一間屬於自己的房屋，可能造成自己的現金被房屋套牢，也許將部份現金轉到其他回酬較高的投資工具，會比較實際，假如您準備開拓自己的生意，手上有現金會比較方便。

d）您不需要在裝修方面花太多金錢，您只需找一間已經裝修好的房屋，辦妥租屋手續後即可搬進去住。

e）您不需償付共管公寓每月的服務與管理費，通常是屋主支付這筆費用，雖然享用有關設施及保安服務的是租戶。

2. 壞處：

a）您可能沒有這房屋屬於您的歸屬感，而且可能每隔幾年就得搬家。

b）在租屋的期間，您可能無法強制儲蓄，每月支付1000令吉的租金，流入屋主的袋子，不如自己購買一間房屋，每月付款1000200令吉，至少可以使到您的房屋貸款數額遞減，過了幾年後，當產業價格上漲時，受惠的是自己。

c）假如沒有產業，在未來也沒有一個可以抵押的資產，當您擁有自己的產業，假如產業價值在未來增長時，您可以利用該單位再融資，作為購買產業的預付資金。

（註：摘譯自Milan Doshi著書“如何成為百萬產業投資者”。）
星洲日報/財富廣場•2007.07.14

blueyap82

產業隨筆購屋一切從預算開始

    * 專題

2007-06-30 18:48

對於只領固定薪水的上班族而言，如何運用有限的薪資購買屬於自己的房子，相信是很多人的理財目標，面對這筆人生中最大金額的買賣交易，應仔細考慮、慎重決定。

瞭解到受薪小市民的願望與煩惱，我們在此提出購屋規劃與建議，包括“預算擬訂”、“地段選擇”及“貸款方式”。

商業銀行貸款部的諮詢員說，購屋預算是需最先釐清的要點，掌控的原則分自備款，也稱首期款，還要考慮日後的分期還款能力；地段的選擇以交通方便、生活機能強、換屋轉手容易為優先考量，貸款配套則以金融機構的優惠貸款為主，才能真正省息。

一般而言，購屋自備款與還款負擔能力的估算以“33”為原則，也就是準備30%自備款，以及每年償還本與利加起來，不要超過家庭收入的三份之一。

舉例說明，小張是位月薪在3000至4000令吉的上班族，他和從事秘書工作的小莉決定聯名購買一個理想的房產單位，然後結婚。

小莉每月薪水2000令吉左右，加上小張的3000至4000令吉，依循33原則，每月能負擔的分期付款是2000令吉左右，每年是2萬4000令吉。

假設年付款是2萬4000令吉，10年是24萬、20年48萬令吉，這不包括每月的加入本金利息，利息胥視未償付的貸款額，以及基本借貸率的貸款配套而定。

如果申請房屋貸款者的年齡在30至35歲之間，他們倆人可以購買30萬令吉左右的房屋，自備款甚至可以是屋價的20%，購屋者應該預留一筆不列入購屋預算的資金，以備緊急之需。

職場新鮮人，購屋理財規劃越早越好

產業市場的諮詢員說，挑擇理想的住家環境可從大環境、小環境及個人因素作為考量。

●大環境的考慮：地點要適中、生活環境是否理想、週遭是否有欠佳設施，都要列入考量因素內。

●小環境的考慮：屋況要好、管理要完善，有關住宅產業計劃的居民層次，也最好要稍微清楚。

●個人因素的考慮：選擇郊區或市區、家庭成員多與少，對房屋建築面積的需求，這些都是其中一些要考量的因素。

除購屋自住外，手邊若有多餘資金者，也可按本身情況選擇投資房地產，挑選房產首先要瞭解投資項目坐落的地點，因為這是每棟房子獨一無二且、不可取代的條件，也是支撐房價的主要因素。

再來是房屋的型態，包括功能和格局，配合整體環境，例如利率、匯率、油價、景氣等，同時考慮租金收益與房價獲利，才能決定適當的投資選擇。

產業顧問也特別提醒初出社會的職場新鮮人，購屋理財規劃應越早進行越好，若能每月固定從薪資中撥出25%或20%，進行適當的理財，以累積購屋自備款或首期款，擁有個人的第一間房屋相信不會困難。
星洲日報/財富廣場•2007.06.30

blueyap82

安心理財如何輕鬆獲得房貸？（上篇）

    * 專題

2007-01-15 13:56

購買房屋是一件可獲得回酬的計劃，你個人從擁有房屋獲得滿足、有成就感，在房屋的擁有讓你在一段時間後，累積個人財富，選對房屋可以讓你享有房產價值的上漲，使到你在房屋的擁有，被視為是穩當的投資。

不過，要緊記的一點是，購買一間房屋，是一個人對財務的長期承諾，而且可能是你一生中其中一個最重要的決定。

因此，獲取一個最合身的房貸，以配合你的需要，是購買房屋後最關鍵的選擇。

假如我們沒有獲任何提示，要物色合身房貸，以符合本身需求與生活方式，可以是一項具挑戰性的苦差。

有鑒於此，購屋者應該反問自己，在申請房屋貸款時，必須注意哪些關鍵因素？

我們要記得的一點是：當你取得房屋貸款，在你住進這間房屋後，這房屋貸款將與你在一起一段相當長的時間，在貸款有效期內，你不時需與銀行接洽。

談到房屋貸款，除了利率，還有其他你必須考慮的關鍵因素，而且在決定一個房貸計劃之前，必須對有關配套滿意，有關因素包括對金融機構在房屋貸款生效前後、銷售人員的專業、可信賴、效率及服務素質滿意及有信心。

在你決定取得房屋貸款之前，有5大需要反問自己的問題，切記，選擇正確的房屋貸款機構，可以為你節省數以千計的房貸開銷。

申請房貸須知

在你決定取得房屋貸款之前，有5大需要反問自己的問題。

1. 我可以借多少貸款？

*甚麼是貸款力量？貸款力量是你可以借貸的數額，以融資你在產業的購買；不過，與其自問我可以借多少的屋款，不如問問自己，我有“能力”借多少的貸款？你可能有資格借較多的貸款，但這並不意味你在日後有能力償付每月的分期貸款。

因此，在維持你目前與未來生活方式的同時，你應該設定一個你有能力償還的數額，以便不會影響生活的質量。

*安聯銀行可以借出高達產業價值95%的貸款，不過，這也胥視你的信貸紀錄、產業的價值及所在的地點，以及你的償付能力。

2. 我的房屋貸款還包括其他相關費用嗎？

*除了你購買產業的首期資金，在銀行釋出房屋貸款之前，你必須設定額外的資金，以償付貸款合約及其他文件的費用。

*這些是政府的收費、印花稅、律師費及相關費用，房屋保險及房屋貸款保險，這些費用結合起來可以對你造成負擔，特別是假如你沒有準備好這些資金。

*為了減輕你的負擔，安聯銀行也提供這些費用的融資，以便你不需要為這些額外費用傷腦筋。
星洲日報／財富廣場‧2007/01/13

blueyap82

安心理財房屋貸款如何選擇？（下篇）

    * 專題

2007-01-28 15:17

（3）哪一類房屋貸款最適合我？

固定對浮動率──那一個最適合我？在決定哪一項房屋貸款配套最適合你時，你必須考量的是評估你本身的財務條件，其他的外在因素包括經濟展望、通貨膨脹，這些將對房屋貸款造成影響。

個別的貸款配套有其本身的優缺點，這胥視上面提及的因素，金融機構擁有不同版本的計算機，以找出不同版本如何影響你的貸款償還情況。

如果出現以下情況，你必須使用計算機作出不同的假設，以找出原因：

1.你的貸款數額或貸款期是否有更改？
2.利率調升或下調多少個基點？
3.一次過付款或部份付款？
4.再提取額外貸款數額？
5.採用抵消賬戶？

浮動利率房屋貸款──在房屋貸款期間，浮動率房屋貸款受到基本借貸率的影響，基本借貸率則受到經濟表現的影響；由於受限於基本借貸率的波動，基本借貸率出現波動或更動，將直接影響房屋貸款的償付數額。

好處：假如基本借貸率下跌，你的房屋貸款供期、將因為基本借貸率的下跌而減少，或是相反的情況。

壞處：在償還貸款期間，無法確定實際的房屋貸款供還數額。

固定利率房屋貸款──固定利率房屋貸款的特點是：在貸款期間，房屋貸款的利率固定，你不需要擔心基本借貸率的波動，因為這不會影響你的房屋貸款供期。

好處：基本借貸率即使出現變動，房屋貸款的分期付款也不會受影響。

壞處：即使利率下跌，你也不會享有基本借貸率調低，利息付款減少的優惠。

開始時供期低的房屋貸款──這也稱為蜜月利率房屋貸款，就是開始首一、兩年提供低利率，然後利率將跟隨正規的配套，這類型的房屋貸款，將讓你在開始幾年，享有較低分期付款的優惠。

好處：開始供期的首一、二年，分期付款較少，比較容易承擔。

壞處：銀行將徵收提早清還銀行或償付貸款的收費，以彌補首一、二年的融資成本。

若要有效及進行伸縮性財務規劃，你應該對本身的資金有充份的掌控能力，其中一個比較容易管理房屋貸款的方式是：銜接你的儲蓄、工資，以及與我們的房貸產品Alliance Bank Savelink Flexi房屋貸款組查詢。

通過這樣的安排，你可以對你的資金，擁有完全的掌控能力，並且伸縮性處理你的資金，可能是存放較多的資金，以減少利息的支付，或者在需要時，在不需要付費以及通知的情況下，提取預付的數額。

（4）在申請房屋貸款時，你是否需要支付其他費用？

金融機構針對你的貸款，收取不同的費用，這筆費用可能是一次過、每個月、每半年或每年收一次。你應該事先瞭解清楚，以便可做好準備。

以下是金融機構可能收取的一般費用：

（i）處理申請費──這是在你提呈申請時，一次過繳付的費用。

（ii）維持賬戶費用──這通常是每月、每半年或每年徵收的費用。

（iii）提早贖回產業費用──這是在鎖定期限內繳付有關貸款的收費，特別是開始時貸款利率偏低。

（iv）提取費用──某些房屋貸款允許貸款者提取額外資金，不過，個別提款必須支付一些費用。

（5）我的房屋貸款還附帶哪些特點？

在選擇房屋貸款時，除了利率，你也必須對房屋貸款的特點，以及其他特色加以考慮，你可能考慮的特點包括：

i)在不需要通知及收費的情況下，有能力償還額外付款。

ii)通過直接轉賬、互聯網及銀行的分行，容易償還每月的房屋貸款供期。

iii)抵消貸款便利，讓你可以動用來往賬項的資金，減少房屋貸款及利息。

iv)可以在不需要事先通知的情況下，提取資金。

我們認為，房屋貸款是個人的長期承諾，安聯銀行深信，發展符合購屋者財務能力與需要的房貸產品，是正確的方針。

安聯銀行提供的房貸系列配套，包括擁有伸縮性的特點，可協助你減少利息的支付，能更快速讓你擁有本身的房屋。
星洲日報／財富廣場‧2007.01.27

[ 本帖最后由 blueyap82 于 9-3-2009 03:00 AM 编辑 ]

blueyap82

　　其实，随着住宅销售市场与拍卖市场日渐成熟，购房者若想参加竞拍买房，又要规避竞买风险，可得掌握一点学问。
　　谨慎选房
　　首先，竞买者若看到满意的拍卖房，在向举办拍卖会的相关机构交付定金后，即可与之预约登记看房。
　　同一般购房者选购房屋的程序一样，竞买者看房，应事先查阅有关资料，了解房子的产权情况，包括使用年限、权属、税费等，以获知房屋目前的市场价值。
　　其次，实地察看时，要掌握地段、交通、配套、环境、物业管理、楼层、朝向、面积、结构等诸多情况，从而可大致掂量出房子的“分量”。有条件的话，就要多去现场观察。尤其下雨天，可看出房屋是否存在渗漏等现象。此外，要查看房子里是否还有动产。若有，就要尽快弄清这些动产和物业拍卖的关系，总之谨慎为上。
　　注意要点
　　由于买房是一笔数额巨大的交易，因此，如何才能减少与规避竞买风险，是很多参加房产拍卖的竞买者，甚为关心的问题。
　　虽然目前有关机构在拍卖服务中，通过与银行合作，开办了按揭付款等项目，以使更多竞买者得以受惠。但就竞买者自身而言，也应当提高风险防范意识，保障自身利益。根据业内人士的建议，购房者投资购买“拍卖房产”，特别要注意以下几点：
　　首先，房产拍卖会举办前期，大多是由拍卖机构在媒体上做公告。但这种获取信息的方式并不保险，许多买家往往会因为没有及时看到信息而错失良机，因此平时要多加留意。
　　其次，不管能否看到房子，竞买者在竞价前，应尽量到相关机构查询有关的拍卖资料，记录好拍卖委托书、评估报告、电脑记录等内容。
　　此外，竞买者要对目标房屋周边同档次物业的价位，进行比较了解。根据自身经济承受能力，确定对房子的心理价位期望值。因为有的竞买者自我控制力不强，容易冲动。等到不知不觉中，拍卖价已经超出市场价格，后悔就晚矣。一旦悔约，所交保证金就将被罚掉。
　　再有，想做房产拍卖的买房者，应当具备一定的资金实力。因为，被拍房产一般要求一次性付款。若有特殊情况无法一次全部付清，一定要事先与拍卖机构协商，以免日后产生麻烦。另外，在拍卖现场竞价时，要考虑到支付佣金的因素。比如竞拍成功后，需交纳房子成交额的5%给拍卖机构做佣金。
　　竞买须知
　　房产竞买者须知：
　　起拍价：是拍卖师报出的第一口价，如有人应价而无人加价，拍卖师不落槌，代表该项拍品的价位，未到委托方确定的保留价，则不能成交。
　　底价（保留价）：是委托方确定的最低成交价。
　　加价幅度：如以每平方米单价加价，一般每平方米加价20-50元不等。若以总价加价，则根据标的物总价，视情形由拍卖师现场决定。
　　参加竞买者办理登记时，需提供以下文件与证件：个人身份证（境外人士提供护照）；企事业单位营业执照复印件（加盖公章）、法人身份证及委托书、被委托人身份证。
　　保证金交付：因拍卖的特殊性，保证金须在拍卖会开始前交付，方能取得竞买资格。现金、支票、汇票、本票均可，但定期或活期存折不行。

blueyap82

如何選購拍賣屋？


富爸爸富媽媽說「買賣拍賣屋是一門大的學問，不會的人要好好的學習它的技巧，千萬不要亂買，以免偷雞不著失把米」。

拍賣屋 – 被法庭或銀行沒收的財產，經一定法律程序，公開比價執行出售的房子，叫 做拍賣屋。拍賣屋是以在拍賣時出價最高者，取得此財產的購買權，並在繳交「全額現金」之後，取得此屋的所有權。

拍賣屋 – 一般拍賣屋是以全額現金交易的，並且沒有附帶任何保證 或 附帶任何條款，拍賣一經成交，所有有關房子的責任及風險均由買主無償承受。

拍賣屋 – 一般在拍賣屋之時，是沒有產權保險可以買的，所以有關產權保險問題，完全由買主自己承擔風險 。

拍賣屋地點一般是在各級地方法院門口舉行，拍賣屋叫價的時間很短，拍賣官的動作也很敏捷，所以買家或投資人事前一定要調查清楚時間、地點才好。

Deed – 是指房地產契約書 , 房地產讓渡書 或 地產所有權狀証明書
Grant deed - 是指有產權公司保證的房地產所有權狀的証明書
Deed of trust – 是一種貸款文件，是指在貸款餘額未完全付清前，屋主把屋子抵押給銀行做為貸款的擔保品的一種法律上的公文書，如果在借款人未能依約準時付款時，銀行有權沒收房子，並執行拍賣的權力。
Reconveyance - 是一種貸款文件，是指在貸款餘額完全清償後，銀行把產權 ( 擔保品 ) 還給借款人的一種法律上的公文書。


Notice of Default - 當屋主 ( 借款人 ) 未能依約準時付款時，銀行會發出催款單及警告借款人己違約，一般銀行會給借款人有30～90天的寬容期 , 讓屋主籌錢還款。過了90天的寬容期以後，則要看銀行是否會真的要去執行查封拍賣了。在這段期限內，屋主可以跟銀行洽商，以找出補救 ( 延遲付款 ) 的方法來。當銀行向市政府或法院登記你的違約記錄之後，就完成了Notice of Default，屋主在接到Notice of Default的通知信之後，大約90天就會接到Notice of Sale，這時房子就要準備被拍賣了。


Notice of Sale (NOS ) ---- 過了90天的Notice of Default以後，屋主就會接到Notice of Trustee Sale( NTS)，這時房子就會在法定的21天之後被拍賣掉。屋主在接到查封拍賣通知書之後，一定要趕在期限到期之日的前一天把所有欠款一次完全還清 ( 包括遲付金 、利息、罰款、違約金、手續費、律師費等 ，但不包括本金餘額 ) 。

Foreclosure - Foreclosure 是法律用語，法律上的解釋是取消留置權，套用在房地產市場時，一旦房貸借款人因嚴重拖欠還款，貸方便依法拍賣借款人用作抵押的房子，等同於取消借款人留置房子的權利。

Foreclosure Sale – 是指經一定法律程序之後拍，被債主沒收用來出售的物產，經公開或非公開的出售，出售的所得用以償還給 ( 受益人 ) 債主，如果有剩餘才歸屋主所有。一般經由法院 或 銀行拍賣的房子，都是公開標售的，由出價最高的人得標。
Notice of Recision – 一當借款人付清所有銀行欠款 ，銀行開立的取銷違約記錄之證明書，終止房子被進入拍賣的程序之中。


如果只是單純的遲交銀行月付款，而被銀行查封拍賣的房子，案情較為單純，只要銀行同意就可進行拍賣的程序。如果是因為債務糾紛、官司纏訟、離婚，破產宣告等的拍賣屋案情就變得複雜，這時就需按照法官的指未或批准，才可以執行房子的拍賣，最後的成交價也需經過法官批准才行。

1. Non-judicial foreclosure - 如 ﹕ Trustee sale 不需經過法官批准，屋主沒有贖回權，萬一拍賣後仍然有不足的銀行欠款，屋主不用償還 ( 債務一筆勾銷 ) 。 又稱
A power of sale.

2. Judicial foreclosure -﹕ 如 ﹔ 債務糾紛破產，需經過法院批准，屋主擁有房子贖回權，萬一拍賣後仍然有不足之欠債，債務人仍需分批分年繼續償還 ( 債務不會一筆勾銷 ) 。


拍賣屋–有法院拍賣屋、銀行拍賣屋、政府機關 ( 公有財產 ) 拍賣屋、國稅局拍賣屋、私人拍賣屋。

房子拍賣的資料哪裡找的到 ？ 只要是公開拍賣的房子資料，你可以在各法院公告中 或各地County Record 中心查得到。或到 Title company產權公司查訊 ， 或者你可在付費網站中查得到，如﹔Countyrecordsresearch.com 、Realtystore.com , Realtytrac.com 、Retrant.net , foreclosurestore.com 、hud.gov/homes/homesforsale.cfm等。 或在政府機關公告欄、報紙、雜誌、分類廣告中找得到。

如何挑選好的拍賣屋？ 買拍賣屋的原則與買房子的原則是一樣的 ，首重房子的座落位置、新舊、保養、鄰居、安全、噪音等。

拍賣屋 越是高價位的房子利潤越高 ( 因為競爭的人少，所以常常可以用很低的價錢買到很好的房子 ) 。

拍賣屋 越是低價位的房子利潤越低 ( 因為競爭的人多，所以常常要用很高的價錢買到很差的房子 ) 。


富爸爸富媽媽說「第一次買拍賣屋的人，常常會忽略到裝修費用的重置成本，往往以為自己買到了便宜貨，結果卻佔不到便宜」。

如何從拍賣屋中賺到錢？買拍賣屋的注意事項﹕

第 一 挑選適合的房子，首重冶安好的地區 ( 好鄰居 )。
第 二 向銀行查尋，債權順位及欠款金額。
第 三 向產權公司查尋產權抵押登記的紀錄。
第 四 向地產經紀或估價師打聽市價行情。
第 五 向裝修工人或承包商預估裝修費用。
第 六 向市政府查尋加蓋或重建的法規限制。
第 七 查尋有否欠稅 或有其它的留置權 junior lien。
笫 八 不斷追蹤個案，以免拍賣被取銷還不知道。
第 九 各項資料都要事先求證清楚 ，因為拍賣屋是沒保證的。
第 十 競標出價，最高不要超過公平市價的80 % ，扣除費用後至少要賺到 8 % 或 五萬以上 。
第 十一 及早抵達拍賣會場，以免塞車錯失機會。
第 十二 在拍賣會場注意手提包、錢包安全，以避免遭小偷光顧。

投資人也可在房子被拍賣之前，直接向屋主接觸，幫助屋主解決困難，以低於市價的8 % ～ 20 %買到房子 ，創造屋主、銀行、買主三嬴的局面。 但屋主有五天的反悔期 ( 5 Days cooling period ) ，來保護賣主權利。

( 註 ) ﹔ 買主以現金買下拍賣屋後，一般需要經過6個月以後，才可辦理重新貸款。
( 註 ) ﹔一般私人Trust deed的宣告破產可適用破產法第七章 ( Bankruptcy Chapter 7 ) ，而不適用破產法第十三章或 破產法第十一章。

銀行在發出 Notice of trustee sale 之前，銀行要先做好幾件事﹕1. 取得產權報告書 2. 檢查全部的留置權，包括 IRS liens、 junior liens 3. 房屋最新估價，又稱BPO Broker Price Opinion 4. 如果有拍賣，拍賣前銀行要先要通知國稅局。

( 註 ) ﹔如果有欠稅的房子，萬一被拍賣掉，國稅局 IRS 有權在120天之內，用原成交價錢，贖回其房子的權力。



拍賣主權/債權順位有第一、第二、第三、第四順位‧‧‧。 投資人在拍賣前，一定要查明是那一個順位銀行在執行拍賣？如果是第一順位銀行在執行拍賣，那就沒有問題。如果是次級順位銀行在執行拍賣，則得標的買主還要付清前面所有順位銀行的貸款餘額才可以取得所有權。

舉 例 ﹕有房子一幢原市價值95 萬現在跌價至 85萬 , 它欠第一順位銀行30萬，欠第二順位銀行20萬，欠第三順位銀行10萬，欠第四順位銀行5萬，欠國稅局15萬。

1. 如果是第三順位銀行在執行拍賣，最後成交價18萬元。則買主一共要付出 68萬元才能取得所有權。 ( 18 + 30 + 20 = 68萬 ) 。其中國稅局分得15萬 ，第一順位銀行分得30萬，第二順位銀行分得20萬，第三順位銀行分得3萬，第四順位銀行分得0萬。

2. 如果是第二順位銀行在執行拍賣，最後成交價28萬元。則買主一共要付出 58萬元才能取得所有權。 ( 28 + 30 = 58萬 ) 。其中國稅局分得15萬 ，第一順位銀行分得30萬，第二順位銀行分得13萬，第三順位銀行分得0萬，第四順位銀行分得0萬。

3. 如果是第一順位銀行在執行拍賣，最後成交價42萬元。則買主一共要付出 42萬元才能取得所有權。。 其中國稅局分得15萬 ，第一順位銀行分得27萬，第二順位銀行分得0萬，第三順位銀行分得0萬，第四順位銀行分得0萬。


在上述的例子中，第三順位銀行或第二順位銀行，為了保護他們的債權，絕對不會輕易放棄競標的權力，他們會派出代表，代表至少會要叫價至75萬元以上，才能保住不賠錢，而第四順位銀行在無利可途之下，可能會放棄競標的權力。

由於第三順位或第四順位銀行的代表至少會要出價至75萬元以上，以至投資人獲得這筆拍賣的利潤就很少，投資人對這樣低利潤的拍賣就不太會有興趣出價，以致於最後可能由銀行自行收回 ( 購回 ) ，變成為銀行擁有的房子 Bank owned property。由於銀行不願擁有太多的房子，最後銀行會委託地產經紀人，在一般公開市場上出售。

欠國稅局的稅必須優先償還，它的償還順位優先其它任何債權的償還順位，所以不論是在拍賣的房子或出售的房子，國稅局稅款永遠得到優先償還。

如果你欠國稅局的稅 ( 不管是何種稅 ) ，你必須優先償還。如果你延遲償還、拒絕償還 或 不理不睬，國稅局會給你定下最後付款期限，在此期限過期後，如果你仍然欠稅未清，國稅局有權公開拍賣你的任何一個或全部的房地產，這就是 Tax Sale。

Mechanics Liens – 欠裝修工人的錢或建築商的錢，他們有權在工程完工6個月之內，在你的房地產上放上一個留置權 Lien，又稱Mechanics Liens。如果你買了上述拍賣屋之後，才發生前屋主的Mechanics Liens被登記 ( 買賣在前、登記在後 ) ，前屋主所欠之款項，新買主有責任清償，因為 Liens在你的房地產上。所以買賣前 , 買主要查清楚各種欠稅及各種 Liens.

Restrictive Covenants and Association Dues - 買賣有社區管理委員的房地產，買賣前買主一定要查清楚，各種社區的單行法規與限制，及前買主有否欠社區管理委員的管理費，及社區管理委員有沒有法律訴訟等問題。免得在取得產權後遭到額外損失 ( 無妄之災 ) 。

類似上述的法律規定，買主要事先查清楚，這些都是買方自己的責任。買拍賣屋時，拍賣方或 原屋主是不提供任何保證的，所以買方自己要做好查證工作。



標到拍賣屋之後，你只是取得房子的「所有權」，暫時還未佔有這幢房子 ( 除非它是空屋 ) ，你要能順利趕走現有的屋主與房客之後，你才算是真正擁有了這幢房子。 ( 註 ) ﹔銀行、拍賣官或法官是不負責趕走屋主與房客的。他們只負責把產權過戶給你，趕走現有的屋主與房客是買主自己的責任。

一般趕走房客或屋主的法律程序需要花費45 ～ 90天，如果碰到房客或屋主宣告破產的情況下，要趕走房客或屋主就會變得的複雜，一般趕走他們的法律程序 ( 申請強制驅逐令 ) 則需要等待90 ～ 180天。一般趕走房客或屋主所需法院 與 律師費用約 $ 1200 ～ $4800元。

要讓原屋主房客或屋霸搬走是要有智慧有耐心，除了請律師採取法律途徑做 Eviction之外，你還是要去了解原屋主破產拍賣的原因 ( 以同情的立場去協助他們搬家 )，大慈大悲的拿出一筆費用 ( 約 $ 2000 ～ $ 10000元 ) 來請他們搬走，大家好聚好散 。只求他們搬走之前不要大肆破壞房子。請注意 ﹕ 千萬不要採取強烈手段逼迫他們搬家，人在絕望無助 ( 怨恨交加 ) 無路可走時，常會做出一些不理性的行為。如果他們做出不理性的動作，最後吃虧的還是買主。

( 註 ) ﹔「屋霸 」-- 是指無故強佔房屋，拒絕搬出或故意恐嚇勒索詐取錢財的惡霸或行為惡劣的壞人。許多屋主在財務困難時，可能會向友人或地下錢莊借錢周轉，因此與債權人 ( 黑道或討債公司 ) 發生糾葛，在雙方糾纏不清的債務中，可能會讓新的屋主，冤枉地捲入他們的債務 ( 漩渦 ) 的衝突中，最後新屋主只得花些「冤枉錢」來擺平屋霸了。也有些職業性的屋霸集團，專門派人佔據空屋不讓，( 甚至製造假的租賃合約，藉故強索搬家費 ) ，借機恐嚇勒索錢財而且還非常兇狠，如果你不幸碰到了「屋霸」你就倒霉了。

通常被拍賣的屋子不會保養的很好，所以事後裝修重整的費用就會變得很大，常常會超出我們的 ( 想像 ) 預算，買屋前先與修理工人預估整個修理費用 ，以衡量這次買賣的利潤，就變得是很重要的。


買到拍賣屋之後的三項最大的費用是﹕1. 如何讓原屋主 ( 房客 ) 或 「屋霸」搬走的搬家費用 2. 如何裝修房子？要花多少錢裝修？ 3. 轉賣時的銷售成本

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富爸爸富媽媽說「不要碰觸年齡太老的房子，年久失修的房子，人口外移的城市 或 治安不好的地區的拍賣屋，以免得不償失」。

做為投機者 ( 如果你想在短期內把房子賣掉 )，你還要考慮到轉賣成本 ( Escrow費用、保險、佣金、利息、折扣價 – 轉賣時為求迅速脫手，一般是以低於公平市價約 5%脫手 ) 。另外還要支付短期獲利的利得稅Capital Gain Tax 約 25 ～ 35 %的稅捐 。 ( 包括 15% ～ 25 % 聯邦稅，及3% ～ 15% 的州稅 ) 。

俗話說「看人挑擔不吃力」「看人賺錢很容易」。如果你在學會「購買拍賣屋的整套本領」之前，就隨意盲目下手是很容易吃虧上當的。切記！切記！

每一個拍賣屋的後面都有一個不為人知的可憐故事。看著一個單親母親帶著三個孩子被趕出拍賣屋，你的感受是什麼？你的感覺是什麼？你又是在想什麼？


富爸爸富媽媽說「幫助失去房子的人，讓他們在軟弱中能夠堅強，在懼怕中能夠勇敢，在絕望中能夠有盼望， 你應該幫助他們重新站起來，而不是落井下石」。

富爸爸富媽媽說「購買拍賣屋時，不要殺價太多，不要落井下石，不要見死不救 ，適當出價就好」 。

當你學會「購買拍賣屋的整套本領」之後，你就應該運用這套技術去幫助那些需要幫助的人 ( 如﹔破產的人、失業的人、生病的人 ) 。你的仁慈可以幫助他們解決燃眉之急 ( 尤其是在他們房子被拍賣之前 ，就伸出援手 ) ，拿出你的愛心來行行好事，不要殺價太多 。

富爸爸富媽媽說「投資理財的最終目的，不是要我們去成為暴發戶，而是要我們去學習懂得感恩圖報，學習如何有效地運用財富去幫助人們，學習把愛散播在人間，學習對自己負責對社會負責。」

富爸爸富媽媽說「購買拍賣屋不是要你去撿便宜貨，而是要你發出愛心去幫助那些有困難，有需要幫助的人」。拿出你的錢，做做善事吧！

(( 附 註 )) 銀行舉辦的拍賣屋 與 私人公司舉辦的拍賣屋是不同的。私人公司舉辦的拍賣屋其優點是 : 有產權保證的、可以事前驗查房子、只需頭款10% ～ 20% ，剩下的餘額 可以向銀行申請30年的分期貸款。。其缺點是 : 買主需另付 5 % ～ 10 % 的手績費 ( buyers premium ) 給拍賣公司。如果是銀行或法院舉辦的拍賣屋，買主是不需另付手績費的。
(註)﹕以上資料僅供參考，各州法律各有異同，欲知詳情請向你的律師咨詢。

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房價居高不下讓法拍屋漸漸受到青睞，由於法拍屋的資訊日益充足，愈來愈多人自己到法院投標，甚至有些菜籃族也來參一腳。但有些法拍屋因屋況瑕疵或占有人搬遷問題，得標後的處理過程十分複雜，對於自住型民眾來說，恐怕不能享受到立刻入住的喜悅，反而要花一筆費用請原屋主離開；以下4種房子，專家建議少碰為妙。


　1.不點交勿碰：


　點交的法拍屋，法院會將保證房子可以順利地交給得標者，所以比較有保障；而標示「不點交」的法拍屋，則要得標者自行與原屋主協商。安信法拍屋副理陳建閎就說，有些「不點交」的法拍屋主蓄意破壞或賴著不走，協商期間不但曠日廢時，甚至可能要多付出幾萬元搬遷費，處理過程又複雜，不適合單槍匹馬的投標人標來自住。


　而有些屋主將房子出租，依民法規定，基於保護經濟上弱者（房客）考量，房客原有租約、租金都不受影響，得標人成為新房東後，並不能強制房客搬離。所以也會延後得標人入住的時間。


　2.增建未登記的物件勿碰：


　陳建閎說，通常法院在查封時，會一併把增建部份也查封，然而，目前仍有2成案例由於公寓的頂樓加蓋區域，是以室外梯建造、獨立出入的方式，所以有些法院未將頂樓加蓋的增建部份一併查封，這就會造成得標之後，佔有人有可能占據頂加、不願搬遷，以一般行情來說，必須以每坪5萬元的代價，買下增建部份，送君離開。


　3.偏遠地段勿碰：


　偏離市區的物件，不要因價格便宜而貿然出手投標，投資客林志龍說，因距離太遠，入住後可能要忍受交通不便的困擾，將來轉賣時，也不一定能賣到好價錢。


　4.輻射屋、海砂屋、凶宅勿碰：


　安信法拍屋副理陳建閎說，由於法院對於法拍物件，並沒「物之瑕疵擔保」責任，標得的物件是不是輻射屋、海砂屋或凶宅，都須自己查清楚。除在行政院原子能委員會、台北市建管處網站上分別可查詢幅射屋或海砂屋的物件，陳建閎建議，向里長或左鄰右舍打聽，也可以獲得解答。


　至於凶宅，由於網路上的凶宅網，只是民眾口耳相傳後，再刊登於網站上的凶宅消息，不所有凶宅資訊都會揭露，陳建閎說，警察單位雖不會主動提供凶案記錄，但是只要將拍賣物件的確切地址，詢問管區派出所，並誠懇表明買來自住的意願，警察也會保守而簡單地針對凶宅物件，回答是或不是。


　此外，民眾不妨向物件所在大樓，樓上或樓下鄰居情商入內看屋，可以稍微了解投標物件的格局及屋況。

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www.pam.org.my 大马建筑师公会（非政府组织）
每个月首星期六9。30am-12.30 免费为公众解答购屋疑难.
03-26934182
PERTUBUHAN AKITEK MALAYSIA
4 & 6 Jalan Tangsi,
50480 Kuala Lumpur,
PO Box 10855
50726 Kuala Lumpur.
地点靠近大钟楼草场。  
下一个见面会在2/5

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屋租賃契約書範本【參考使用】



立房屋租賃契約書：出租人：                    (以下簡稱甲方)

                                  承租人：                    (以下簡稱乙方)

乙方連帶保證人：            (以下簡稱丙方)



茲因房屋租賃事件，經雙方協議訂立房屋租賃契約，並約定條款如下：

第一條﹕房屋所在地及使用範圍﹕

  一、     縣市       鄉鎮市區       路街    段    巷    弄    號  樓之

  二、使用範圍：□全部 ; □部分，如附圖斜線部分。

  三、承租面積：    坪

  四、承租用途：



第二條：租賃期限

自     民國    年    月    日至民國    年     月     日止，計  年  月。



第三條：租金與擔保金

一、租金每個月新台幣              元整﹐乙方應於每月    日以前繳納。

每次應繳納    個月份，並不得藉任何理由拖延或拒繳。

二、擔保金新台幣      元整

(一)  交付：乙方應於本租賃契約成立同時交付甲方。

(二)  返還：甲方應於本租賃契約終止或期限屆滿，乙方騰空並交還房屋時，扣除因乙方使用所必須繳納之費用後，無息返還。

第四條：使用租賃標的物之限制

一、乙方於本租賃契約終止或租任期滿，應將房屋恢復原狀騰空遷讓交還，乙方不得藉詞推諉或主張任何權利，且不得向甲方請求遷移費或任何費用。

二、房屋之使用應依法為之，不得供非法使用，或存放危險物品影響公共安全。

三、房屋有裝潢或修繕之必要時，乙方應取得甲方之同意使得為之，但不得損害原有建築結構安全，並不得違反建築法令。

四、乙方應遵守租賃標的物之住戶規約。



第五條：危險負擔

一、 因乙方之故意、過失至房屋有任何毀損滅失時，由乙方負責修繕或損害賠償之責。

二、 凡因非可歸責於乙方之事由，至房屋有毀損時，甲方應負責修繕。如修繕不能或修繕後不合使用目的時，乙方得終止本租賃契約。

三、 乙方如有積欠租金或房屋之不當使用應負賠償責任時，該積欠租金及損害額，甲方得由擔保金優先扣抵之。



第六條：相關約定事項

一、 房屋稅由甲方負擔，水電費、瓦斯費、管理費、電話費等，因使用必須繳納之費用，則由乙方自行負擔。

二、租賃契約期限屆滿或終止時，乙方願依約將未付之費用，向甲方結清或由甲方在擔保金內優先扣除。

三、 乙方遷出時或租賃期限屆滿後，如遺留家具、雜物不搬出時，視作放棄，同意由甲方自行處理，乙方不得異議。若因此所生之費用，由乙方支付並依前款處理。

四、  本租賃契約租賃期限未滿，一方擬解約時，需得他方之同意。若乙方提前遷離他處時，乙方應賠償甲方   個月租金。如甲方擬提前收回房屋，亦應賠償乙方   各月租金之損害。

五、租賃期限內，如另有收益產生時，其收益權利為甲方所有，乙方不得異議。

六、甲方不擬續出租本約標的物時，應於租任期滿    日前，以存證信函通知乙方，否則視為同意以原租賃契約條件內容續租之表示。



第七條：違約處罰

一、 乙方違反約定使用房屋，並經甲方催告及限期改正，而仍不為改正或改正不完全時，甲方得終止本租賃契約。

二、 乙方於本租賃契約終止或期限屆滿之翌日起，應即將租賃標的物回復原狀騰空遷讓交還乙方不得藉詞推諉或主張任何權益，如不及時騰空遷讓交還房屋時，甲方得向乙方請求按照房租增加壹倍之違約金至遷讓之日止。

三、甲乙任一方若有違約情事，至損害他方權益時，願賠償他方之損害及支付因涉及之訴訟費、律師費(稅捐機關核定之最低收費標準)或其他相關費用。

四、 乙方如有違反本租賃契約各條款或損害租賃房屋等情事時，丙方應連帶負損害賠償責任。

五、 乙方如未按期繳納租金達二個月時，視為違約。

六、 甲、乙雙方如有違約時，他方各得終止本租賃契約，如有損害，並得請求賠償。



第八條：應受強制執行之事項

期限屆滿，承租人給付租金、違約金及交還租賃物，或出租人返還保證金，如不履行時，應逕受強制執行。



前述條款均為立租賃契約人同意，恐口無憑，爰立本租賃契約書一式二份，各執一份存執，以昭信守。



出租人(甲方)：

身份證字號：

戶籍地址：



承租人(乙方)：

身份證字號：

戶籍地址：



乙方連帶保證人(丙方)：

身份證字號：

戶籍地址：



              年            月         日

[ 本帖最后由 blueyap82 于 10-4-2009 02:56 AM 编辑 ]

blueyap82

大環境評估

1.區位環境是否適合居住                                  　 觀察重點：   　 ●生活圈人文特色是否明顯                   　 ●是否有色情行業侵入                   　 ●是否有空氣污染源                   　 ●是否有噪音污染源                   　 ●鄰近有沒有高壓電塔                        　 ●是否靠近墳墓區或寺廟 2.評估交通網路是否便利   　 觀察重點： 　 ●是否在公車或捷運路線附近周圍路段是否經常塞車                   　 ●是否有聯外道路可供通行 3.判斷是否為工業區住宅                   觀察重點：                　 ●工業住宅自外觀來看和一般之住宅並無明顯之                   　 ●區分，但其每坪單價較附近房價為低                   影響：                　 ●水電費以工業用之水電                   　 ●費率核算 　 如何避免：1.向經紀人詢問清楚 2.向各縣市地政機關查詢 TOP

            

小環境評估

1.鄰近環境 　 觀察重點： 白天及晚上分別前往觀察，包括︰ 噪音問題、垃圾問題、攤販問題等。2.公共設施 觀察重點：   公共設施的比例及坪數分攤是否合理，在買房子前應   仔細查閱權狀，以確保自身權益。 3.停車位 觀察重點：   住家附近的環境能否停車？停車位是專屬或   共用的？費用多少？均應事前作一了解。 4.屋況   觀察重點：　　 (1)建材︰   向相關單位或仲介公司申請檢測，以了解是否為輻射   屋或海砂屋，?採取事前防範。畉 (2)安全︰   樓梯間是否有堆置雜物，而樓梯的寬度、級深、高度   皆是影響通行安全的因素。畉 (3)座向︰   受到陽光充份的照射，是較理想的居家座向。畉 (4)樓層高度︰   標準樓高為三公尺，若扣除天花板及地板之厚度，則   至少應 有二百八十公分的高度。 (5)屋齡︰   屋齡過於老舊的房子，應特別留意建材老舊剝落、水   電管線容易漏水及電壓是否足夠等問題，並考慮日後   整修費用恐會較高。 (6)漏水︰   購屋前應仔細檢查牆壁是否龜裂、滲水，地磚是否完   整？門窗牢靠否？油漆壁紙是否剝落？浴室水管是否   漏水等，以免日後產生更令人頭疼的問題。畉 (7)廚房︰   廚房內應注意是否有天然瓦斯、熱水器的位置。 (8)格局動線︰   空間動線機能的重點包括︰客廳活動的開放性、餐廳   到客廳間的流暢性、臥室的隱密性等。如考慮傳統禁   忌而欲對路沖、屋角、橫樑柱子等作修改時，則應審   慎考慮其可行性。 (9)大樓管理︰   管理委員會組織功能是否健全？管理費會不會太高？畉 (10)公設比例︰   公設比例是否分攤過高？

        

利用雨季看房子

觀察重點： 室外： 從房子四週的坡地觀察土質是否有崩落、土質鬆動或滑動的情形檢測建築物下方的地基是否祼露、坡面擋土牆是否龜裂或位移、路面是否下沉等行水區附近或低漥區域的堤防有無破裂，是否容易積水且排水不良等。                 室內： 天花板有無滴水及漬痕，尤其是頂樓的住宅要特別小心四週牆壁的油漆是否斑駁、掉落及褪色、牆角接縫處有無滲水注意迎風、迎雨面的牆壁是否有冒汗的跡象或有壁癌白華發生?窗框是否生鏽及滲水冷氣孔是否滲水或白華地板及地毯有無變形或發霉室內通風是否良好，櫥櫃有無發霉情況。藉此成為和賣方殺價的依據，如果瑕疪情況嚴重，更可好好衡量一下，免得吃虧。

[ 本帖最后由 blueyap82 于 10-4-2009 02:57 AM 编辑 ]

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我該準備多少錢來買房子
資金計劃是購屋前重要工作之一，周詳的計劃不但能將財力作最有效的運用，同時，也可以避免購屋之後，為償還貸款而擔憂喔。

自備款的準備

    目前自備款約占不動產總價款之30%左右，擬定好自己的購屋目標及資金來源計劃表後，開源節流累積資金，只要本身信用狀況良好，您所購的房屋本身條件、座落地點不是太差，一般銀行至少均可貸到70%~80%。

房貸種類

    指標利率訂價模式的房貸產品，稱為「指數型房貸」。
    「傳統房貸」則是以基本放款利率再加碼。
    此兩種房貸最大的差別是利率計算基礎不同，指數型房貸多以存款利率或貨幣市場的指標利率為基礎再加碼。

貸款償還方式

    * 方式一：本息定額攤還法
      將所貨的本金及貸款利息平分攤至每一期繳付，所以每期所繳金額均相同；這種還款方式較穩定，資金較易安排及調度。
    * 方式二：本金平均攤還法
      將所貸本金平均攤至每一期償付，所以每期所償付之本金均相同，但利息則每期不同。利息之計算係以尚未償之金額計算，這種償付方式式雖然初期負擔較重，但每期遞減，愈繳愈少，是一種相當公平合理的方式。

購屋後安全的財務結構：

    * 資產／負債：表示每元的負債有多少資產可抵償。（應大於1，而資產 是您所擁有的動產與不動產之總和）。
    * 金融性資產／負債：表示資產變現能力之強弱；比值愈大應付突發事件的的能力愈強。（金融性資產指變現力強的動產如；有價債券、現金、股票、黃金等）。
    * 淨值／資產：表示資產中有多少是屬於自己的，比值大，自有率愈高。（資產減負債後的餘額為淨值）。

雖然，對一般薪水階級而言，總覺得存錢速度 怎麼好像永遠都跟不上房價的增值，然而，只要能儘早開始良好的資金規劃，購屋後，也不致影響原來的生活水準，同時住得安心，更可以享受不動產增值的利益，累積自己的財富呢。

[ 本帖最后由 blueyap82 于 10-4-2009 02:58 AM 编辑 ]

blueyap82

我可以從哪些地方得知屋的訊息？
目前國內購屋的型態主流可粗分為預售屋(new)和中古屋（secondhand)兩大類

打算購買中古屋的您，可以從這些地方找
除了傳統的報紙分類稿、直接信函（DM）或者親友介紹外，尚有：
    （一）不動產仲介經紀公司
    不動產仲介經紀公司具備豐富的售屋資訊，利用業者的電腦連線作業，購屋者可於電腦存檔的售屋資訊，迅速有效的尋找符合自身需求的房屋。

    （二）國宅通告
各縣市政府在適當的時機公告國宅出售，價格均市價便宜很多，但需留意國宅施工品質，此外，除非有特殊促銷，否則需符合國宅購買資格者才能購買。

    （三）法院拍賣
    可多留意報紙上的法院公告，有意購屋者可參加法院標購，但需注意有點交與否的問題及標到後屋主不肯交屋困擾。

我想買預售屋，可以從這些地方找

    （一）報紙、雜誌
    （二）電視、電台廣告
    （三）直接信函（DM）
    （四）代銷公司
    （五）建設公司

[ 本帖最后由 blueyap82 于 10-4-2009 02:59 AM 编辑 ]

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除了資金，購屋時我還有哪些事應該確定、注意
確定購屋目的
首先要明白自己購買動用途，是自住、投資、或辦公用。了解自己的需要對標的物的標準就可以更明確。
擇定購屋區域eg;（kl,ipoh,penang,jb）

區域大環境視需求要考慮的項目參考如下：
* 學區〈即便家中沒有學齡兒童，但若預算許可，還是可以選擇明星學區，利於 將來轉手〉
* 公園綠地、交通動線-BUSSTOP,LRT,KTMK（住家至工作地點及車站的距離,負擔的交通成本與每天耗費的時間）
* 生活機能（是否毗臨超市／市場／大賣場、餐廳、醫院、圖書館等）
* 公共社施
* 避免如變電所等嫌惡設施……等等，各方面均要一併考量。

購屋時不僅考慮現在狀況亦需著眼未來，多數新婚首購族可能就要考量日後子女就學問題，而三代同堂家庭則要將附近是否有完善的醫療院所考量進來喔。

確定需求坪數
以需求的房間數、客餐廳及衛浴數及是否需要車位等空間來估計應購之坪數。

實地查看
資訊收集完成、資金來源也都有完美的規劃，這時對您有興趣的物件，一定要進行實地看屋，徹底了解實際狀況。看屋時最好能選擇一段完整且充裕的時間進行，然後將看屋時得到的資訊如房價、格局、通風、採光、裝潢、建材、社區管理及周遭小環境（鄰居素質、巷寬、街道清潔、寧靜度、商店類型、出入份子、停車方便性、風水等）一一記錄，並多看幾間多比較。

占有使用情況了解、產權調查
雖然所有權者得支配所有物，但如遇到租賃、使用借貸、無權占有卻可能損害或限制所有權的行使。產權調查，也就是所有權調查，調查方式是向地政事務所申請土地及建物登記謄本。從謄本中可查出登記面積、所有權人及其權利範圍，以及是否有被查封，還有所有權人是曾設定抵押權、貸款的額度多少等。

選擇不同時段看屋
若時間允許，最好能在雨天、晚上、下午時段都前去看屋。下雨時可看房屋是否有漏水現象，晚上可由燈光看社區進駐率，下午則可看房屋是否會西曬。

二、週三、週五或週末的夜間，注意是否可能有小型的固定集市在屋子附近(pasar mlm)，以免影響作息安寧及生活品質。

[ 本帖最后由 blueyap82 于 10-4-2009 03:01 AM 编辑 ]

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簽買賣契約時，我應該注意哪些事呢？
弄清楚向誰買不動產
簽約時，務必要求出面簽約者為房子的所有權人。
    屋主本人親自出面者，可核對其身分記載是否與謄本記載相符，並確定年齡是否已達定成年，若其未達成年，縱為所有權人，依民法規定，「限制行為能力人未法定代理人之允許，訂立之契約，須經法定人之承認，始生效力。」
    若是由代理人出面之情形，除要求具所有權人授權書外，最好亦要求代理人出示身分證，及買賣標的之所有權狀正本以加強確認其授權之事實。

不動產標示記載正確嗎？
一般在簽訂契約時，標的物的記載是委由地政士（俗稱代書）填寫，但簽約人還是必須要加以核對喔。最好在訂約前便確切清楚知道房屋座落地點，在簽約當日便可以對一對所有權狀及謄本上之記載是否一致，以避免不必要之失誤。當然正派經營的不動產仲介經紀業者，事先就應為您注意到這點。

現在誰是房屋的使用人？
如果目前的使用人不是租賃關係，亦非屋主及其家居之情形，則使用人之地位將有曖昧之虞，在此情形下，宜要求賣方於訂約時註明該屋之使用狀況，並保證屆時如期交屋之記載，以免因屋主與第三人之利害關係影響到日後交屋時節外生枝。

有沒有增建物？
在頂樓之情形最常見到有增建之情形。看屋時，應洽詢並檢視增建物。訂約時，最好將增建物一併記載並說明清楚。

房屋負擔
抵押權是一種擔保物權，供設定之不動產對於該債權之受清償負有擔保責任，並不因抵押物所有權移轉而有所影響（白話一點也就說呢，如果A的房子因貸款抵押給甲銀行，現在A把房子賣給了B，那麼在A清償貸款前，甲銀行還是擁有這棟房子的抵押權）。
    一般房地產，因向銀行貸款分期償付者多有設定抵押權，在此情形，被擔保之借款額度為多少，可事前向銀行查詢，較不會發生問題，只要在自備款上斟酌即可。但例外的是在有設定第二順位抵押權之情形，由於謄本上所記載之擔保金額之實際數目，不易察知。此情形必須特別注意，並於簽約即有所約定，除要求賣方出示第二順位抵押權及其後順位抵押負債之憑據，且務必要債主切結說明讓抵押債務之實際金額。當然如果可能，最好能事先接洽該抵押權人請其提出借款憑證並說明金額較為保險。
    而為確保安全，已付款項必須小於總價款扣除原貸款清償總額及增值稅之餘額。

防範違約的方法
（一）調閱當日之謄本：
    不動產物權依法律行為取得設定，喪失及變更者，非經登記不生效力。 調閱謄本可以從中了解其他項權利登記情形，及有設定抵押或被查封情事，也以防中途產權因借貸設定而有所異動。同時對面積、權利範圍皆應逐一審核。

    （二）要求賣方出示所有權狀正本：
    為另一種合法占有，雖不屬於「買賣不破租賃原則」，但為免將來催討 麻煩，最好能請出賣人先行收回。

    （三）訂定各項義務履行日期：
    各付款期及賣方相對履行之義務，若均訂定日期，則逾期未履行之一方已構成遲延責任而不待再行限期催告。如此一來可收督促之效，二來對 於一方拖延應負的責任，亦有可供判定基準。

    （四）違約金：
    債務不履行，主張行使損害賠償請求權之一方，對其損害範圍及程度必 須負舉證責任。然而舉證責任之所在，常為敗訴之所在，為了方便起見，雙方若約明違約金，以為損害賠償之預定額，則可免除損害範圍及程度舉證之苦惱，同時亦可收惕勵之效而約束雙方不任意違約。

    （五）租賃契約之處理：
    基於「買賣不破租賃原則」之規定，已租賃契約之房屋，縱使所有權人有變更，亦不影響承租人租賃約享有之權利義務。故買方簽約時，可與賣方有下列約定：
    1.未到租金之收取與歸屬。
    2.若有押金，押金是否移轉或從價金扣抵。
    3.於產權移轉登記完畢後，對前二項事由通知債務人之責任歸屬。
    4.若租約即將到期，是否賣方負責交屋以及承租人不按時交還房屋時，
    由何方負責處理。

    （六）瑕疵責任：
    一般中古屋買賣，多以現況交屋為原則，若發現瑕疵而不事先主張，交屋即視同意接受。若遲至交屋時才要聲明權利，恐賣方不接受而因此產生糾紛。為此，除了事先檢查房屋本身狀況外，如發現瑕疵不妨在簽訂買賣契約時，約定修繕事項之責任歸屬。

[ 本帖最后由 blueyap82 于 10-4-2009 03:04 AM 编辑 ]

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不動產買賣流程 (簽約>用印>完稅>交屋)

用印
這個流程通常與簽約同時完成。
    （一）地政士會核對賣方印鑑證明及印鑑章是否相符、證件是否齊全。
    （二）買方交給地政士自己的證件，可請地政士簽收。

完稅
   （一）完稅前，請地政士確認塗銷原屋主貸款所需金額，以及自己貸款銀行可核貸金額。
    （二）依「不動產買賣契約書」約定方式，給付完稅款，並繳納契稅。
    （三）完稅後，地政士會開始辦理過戶及貸款手續，並請買方開立與尾款相同之商業本票，以作為尾款之擔保，兌現日期通常設在交屋後三天內。

交屋
    （一）買方交付尾款同時點交房屋，最好能在房屋現場點交，點交時應檢視房屋現況，並核對附贈設備是否與契約書上所訂相同，交付之鑰匙是否正確。交屋後建議將門鎖換掉。
    （二）地價稅、房屋稅、水電、瓦斯及管理費應一併分算清楚。
    （三）交尾款的同時應取回擔保用之商業本票當場作廢，並拿回未用證件及書表等。
    （四）符合自用地價稅者，應申報辦理自用地價稅，並辦理水、電、瓦斯費、電話過戶等。

[ 本帖最后由 blueyap82 于 10-4-2009 03:06 AM 编辑 ]