2020 的房价如何？

moot

科学就是未来 发表于 10-2-2020 08:22 AM
当你还在喊300 千房子那么贵，市场上房子大部分都超过400千，甚至部分地区 500-600 千还是一样有市场。
当初的确部分地区被炒贵了，还建了当地人不需要的condo or soho studio，这些地产就真的死，其他的还是有很 ...

马来西亚不是【部分地区】被炒贵，而是许多地区被炒贵，而且不少人掉入沉没成本陷阱内， 死死的抓着价格去供房子帮银行打工， 至于能顶多久就天知道。

统计学上有种偏差，叫做“观察者偏差”  (Observer Bias)， 只是看“身边”的人和真相有很大出入的。 而多少人买高后供不起房子踩地雷的数据在Bank Negara。 国家银行不让放水给地产，很大的可能性就是房地产地雷遍布。

科学就是未来

moot 发表于 10-2-2020 11:16 AM
马来西亚不是【部分地区】被炒贵，而是许多地区被炒贵，而且不少人掉入沉没成本陷阱内， 死死的抓着价格去供房子帮银行打工， 至于能顶多久就天知道。

统计学上有种偏差，叫做“观察者 ...

一些地点贵是正常，地产除了基本需求，还有一些品牌效应地点效应等因素，如高收入族群住宅，高级office 附近房地产。这在个别国家都出现。

而部分地点就超出应有价值。但是一般上雪隆房地产不再便宜

aalbertliew

moot 发表于 10-2-2020 11:16 AM
马来西亚不是【部分地区】被炒贵，而是许多地区被炒贵，而且不少人掉入沉没成本陷阱内， 死死的抓着价格去供房子帮银行打工， 至于能顶多久就天知道。

统计学上有种偏差，叫做“观察者 ...

拿着辆Mercedes 到贫民窟卖没人买，结论就是没人买得起。
拿着辆motor到富人区也是没人买，结论也一样没人买得起。

科学就是未来

aalbertliew 发表于 10-2-2020 12:38 PM
拿着辆Mercedes 到贫民窟卖没人买，结论就是没人买得起。
拿着辆motor到富人区也是没人买，结论也一样没人买得起。

很多人只愿意相信自己相信的数据。
讲房子被炒贵，自己没能力买高级公寓，却不愿意买rumah selangorku。

现在整个雪隆区尤其公寓都是oversupply, 只要不要要求太高，非常容易入手公寓，甚至新公寓都以高密度来降低整个建筑和土地成本，然后让新房子售价降低or 保持。
只看供不起300k 房子的人，不看看人家想办法赚到钱住着自己喜欢的房子

Ongss

科学就是未来 发表于 11-2-2020 08:21 AM
很多人只愿意相信自己相信的数据。
讲房子被炒贵，自己没能力买高级公寓，却不愿意买rumah selangorku。

现在整个雪隆区尤其公寓都是oversupply, 只要不要要求太高，非常容易入手公寓，甚至新公寓都以高密度来 ...

我非常同意你的说法 - 人们说房子贵，是因为他们只相信自己的数据。要买八打灵的 landed properties 却要付 Rawang 的价格，可是，问题是，Rawang 的价格也不便宜喔！
这年头，不是房子贵，是通货膨胀太厉害，而薪金却不涨，和世界各地都一样。新年过后，一些小贩调整价钱，一碗面都要7令吉了。


这些 - 都要怪政府了，以其治理国家，对内，老马是一下子爪夷文、一下子英语教数理；对外2018年对中国、2019年对印度，2020年对美国了。以为他有了 2nd chance 会珍惜，现在看起来，这个老翻颠还是一个典型政棍，将国家带去荷兰。

科学就是未来

Ongss 发表于 11-2-2020 12:17 PM
我非常同意你的说法 - 人们说房子贵，是因为他们只相信自己的数据。要买八打灵的 landed properties 却要付 Rawang 的价格，可是，问题是，Rawang 的价格也不便宜喔！
这年头，不是房子贵，是通货膨胀太厉害，而 ...

如果看物价，我们基本上还比很多国家便宜包括越南。一般面食越南河内都贵过吉隆坡。

房子价格，除了欧州一些国家强制控制房价，就属新加坡在这方面做得不错，新加坡HDB 帮助大部分新加坡人解决房屋问题，当然不要嫌弃低ceiling height.

很多人要住市中心，高级区，却不愿意负担那个价格，先说人品，一般上中低价公寓的住户有比较多害群之马，加上管理费不足维修公寓，导致整栋楼老旧，那些人嫌弃了这类房子，却幻想用同样价格拥有高级公寓的居住品质。
还有一些人不愿意冒险买正在发展的新区，觉得不值得，后来等到该区发展起来，就唱衰该地区，最后也无法负担该地区房子产，然后对发展不起来的新区一直攻击，好像该新区买家杀了他全家。

房子价格看整体，我国是炒贵了，但是很多地区还有有它的价值，虽然很多人觉得贵，但是负担得起的人还是会买那个地区

kitkatlow

Ongss 发表于 11-2-2020 12:17 PM
我非常同意你的说法 - 人们说房子贵，是因为他们只相信自己的数据。要买八打灵的 landed properties 却要付 Rawang 的价格，可是，问题是，Rawang 的价格也不便宜喔！
这年头，不是房子贵，是通货膨胀太厉害，而 ...

新年快乐。分享一件事情。

一个我认识的人，过去十年说马来西亚房产一潭死水垃圾一堆，说马币一直跌迟早去荷兰，说应该把资金移去海外。

大概几年前，跑了去买澳洲房子，还在新加坡贷款，说利息低，比马来西亚房产投资好的多。一直邀我去买，但我飞了去看了看，考虑到种种因素跟风险，没买下来。

还好没买。

几年过去了，澳洲房子，房价普遍下跌，这个不用说了，我估计他要么没赚，要么亏，但租金回酬应该有4-5%，本来应该有6% 但管理费不便宜，每隔一两年翻新房子也要钱。

但，

澳币大跌，对马币或新币跌了约20%.

意思，除非他要澳币，否则，他已经亏了20%。

还没算，他要用更贵的新币，来还贷款。

房子他要卖也很有难度，澳洲法律，作为外国人他很难脱手。

aalbertliew

kitkatlow 发表于 12-2-2020 12:24 AM
新年快乐。分享一件事情。

一个我认识的人，过去十年说马来西亚房产一潭死水垃圾一堆，说马币一直跌迟早去荷兰，说应该把资金移去海外。

大概几年前，跑了去买澳洲房子，还在新加坡贷款，说利息低，比马来西 ...

就事论事，就算十年前投资KL 普通公寓到现在涨幅也不过跟贷款利率持平，如果将管理费和其它维持费用算进去，还是要亏一点。除非十年都顺利出租，才能小赚。

kitkatlow

aalbertliew 发表于 12-2-2020 08:00 AM
就事论事，就算十年前投资KL 普通公寓到现在涨幅也不过跟贷款利率持平，如果将管理费和其它维持费用算进去，还是要亏一点。除非十年都顺利出租，才能小赚。

你太低估kl 十年内房价的涨幅了，平均都有100%。涨了一倍。一般来说，远高于利息。

比如如果十年前200k 房子，现在400k。
200k 贷款30 年4.25%，
十年来一共给了 42k 的利息，远低于200k 的涨幅。
还没计算平均一年12k 的净租金回筹，十年就是120k。
扣除贷款成本，一共赚了240k 左右。

aalbertliew

kitkatlow 发表于 12-2-2020 10:04 AM
你太低估kl 十年内房价的涨幅了，平均都有100%。涨了一倍。一般来说，远高于利息。

比如如果十年前200k 房子，现在400k。
200k 贷款30 年4.25%，
十年来一共给了 42k 的利息，远低于200k 的涨幅。
还没计算 ...

如果你说的是有地屋在KL过去十年有100%涨幅，不过租金方面跟公寓没得比，通常少一半，出租也不容易，加上十年前贷款利率一般在4.6%以上。回酬并没有很可观。门牌税，火险都还没算。最重要一点就是二手房产要完成出售，才能算赚，不然只是纸上财富。

kitkatlow

aalbertliew 发表于 12-2-2020 10:18 AM
如果你说的是有地屋在KL过去十年有100%涨幅，不过租金方面跟公寓没得比，通常少一半，出租也不容易，加上十年前贷款利率一般在4.6%以上。回酬并没有很可观。门牌税，火险都还没算。最重要一点就是二手房产要完成 ...

不，我是说公寓有100% 涨幅，我手上有两个公寓都是2011 年左右买的，涨了100%，如果是2010 年买就更低，涨幅更高。

有地房子涨幅，过去十年普遍都高于100%。我朋友的房子kepong 的两层半，2012 年买600k，现在市值1.3 mil。2010 肯定更好。我自己的老家，2010 200k 不到，现在550k。
desa park city 从900k 涨到现在1.7 mil
puchong task prima 220k 现在500k 。
如果要从2008 年算起的话，很多地方的有地房子，涨了250-300%。

当然，要跟着比例估计：越低价格的房子，涨幅越高。比如300k 涨到600k，比800k 涨到1.6mil 容易很多。有地房子在600k 以内，过去十年普遍涨超过100%。
当然如果你说如果要卖出去了才算赚，那么就是另一个课题了。bill gate 李嘉诚绝大部分资产都不是现金，但他们依然是首富。手上持有几百万股票没有脱手，依然是百万富翁。普遍理财都是把现金转移去各种资产用来投资保值，没多少人会卖掉资产持现金的。

Ongss

kitkatlow 发表于 12-2-2020 10:55 AM
不，我是说公寓有100% 涨幅，我手上有两个公寓都是2011 年左右买的，涨了100%，如果是2010 年买就更低，涨幅更高。

有地房子涨幅，过去十年普遍都高于100%。我朋友的房子kepong 的两层半，2012 年买600k，现在 ...

哈哈，你失踪了一段时间，看来你的新年假期可长啊。我和老婆该吃的就吃，该买的就买，不会特别等到农历新年，所以我们都是天天过新年的。

我也有一个很传奇的经历要分享。

去年，我买的公寓，其实是从拍卖中买到的。业主是挂牌公司的前财务总监，40多岁就退休了。在这栋公寓里，他就有了几个单位被拍卖。昨天，许多专做拍卖的agent都在他们的FB放了一系列商业中心单位，也是这位业主的。这些商业中心单位的拍卖价是当初发展商卖价的30%，即使是Bank Valuation也是发展商卖价的一半，可以想象多么可怕。据我所知，他在马来西亚和澳洲有很多产业，马来西亚的从2018年开始陆续被拍卖的就有工厂、店屋、办公室和商业中心单位。

这位前财务总监的遭遇，给我5个启示：（1）人必须珍惜健康，没有了健康，一切财富都是一个空字。（2）投资不要“贪”，适而可止。（3）杠杆作用是双刃剑，要借钱买的，三思而后行。（4）永远要有适当的现金储备。（5） 不要把全部鸡蛋放在同一个篮子，他是90% 地产的思维，而我一度是90%股票的思维。看了我的失败和他的失败，总结的教训是深深烙印在我的脑海。

这位前财务总监似乎无法挽救他的失败，而我在面对一半家产消失后还能继续生存和恢复，除了我提到的健康之外，我看到的是lifestyle，他的生活非常奢侈，用的东西都是昂贵的名牌货，而我过得却是非常节俭，由俭入奢易，由奢入俭难，我能够马上调整节流，他就比较难了。

说回地产，今年市场将是非常艰难，这个周六我又要去看房，因为我又在PJ找到一间半独立，比周围低了30%，问了中介，屋主因为孩子都在海外留学和工作，打算脱手downsizing。我猜是财务危机，因为用 Google Map街景来看，过去屋子都是豪车，Vellfire 之类。

我个人看，2020年，公寓自住还可以，投资则是可免就免；有地房产，自住的话，strategic locations可考虑，外围最好是观望。

kitkatlow

Ongss 发表于 12-2-2020 11:21 AM
哈哈，你失踪了一段时间，看来你的新年假期可长啊。我和老婆该吃的就吃，该买的就买，不会特别等到农历新年，所以我们都是天天过新年的。

我也有一个很传奇的经历要分享。

去年，我买的公寓，其实是从拍卖中 ...

我从2015 年开始不看好公寓，这五年来给任何人的建议是：自住，买。投资，别搞。没钱，别买，租，反正租金超便宜。

我上面说的经历，不是说别投资海外专注本地，而是说，你要把鸡蛋分开放，也好找好的地方放，也别只放两个。这几年看来，澳洲明显是个失败的选择，除非早早2015 年之前就入场。

另，卖掉linkhouse，semiD，bungalow 去住公寓，在pj 非常普遍，不一定是财务问题的。也有的早就算好，卖掉房子的钱，就是自己的养老金。也可能是要卖掉房子准备现金打算all in 股票。
不过非gated guarded 。。。你不介意就ok 了。


另外，你做么会跟拍卖业主谈那么多？他40 多岁退休，现在多少岁了？

aalbertliew

kitkatlow 发表于 12-2-2020 11:25 AM
我从2015 年开始不看好公寓，这五年来给任何人的建议是：自住，买。投资，别搞。没钱，别买，租，反正租金超便宜。

我上面说的经历，不是说别投资海外专注本地，而是说，你要把鸡蛋分开放，也好找好的地方放， ...

现在的KL华人家庭family size越来越小，很多小孩长大成家，就搬出去住自己的房子，一间普通排屋剩两老住都嫌太大间。现在那些旧的有地屋，要出售不容易，一方面大空间需求少，加上折旧后，要维修保养费用高.

Ongss

kitkatlow 发表于 12-2-2020 11:25 AM
我从2015 年开始不看好公寓，这五年来给任何人的建议是：自住，买。投资，别搞。没钱，别买，租，反正租金超便宜。

我上面说的经历，不是说别投资海外专注本地，而是说，你要把鸡蛋分开放，也好找好的地方放， ...

我没跟那个业主谈过话，他已经移民。只是说，他是拍卖行业中很多agent都听过的名字，还有，他那么多产业，当年很多 agent 也替他找客户。所以，如果跟一些人提到他的名字，总是有故事听。

话说回来，公寓真的是别搞投资，我的本钱是标价+律师费+印花税+装修，加起来，现在竟然贵过 Subsales，半年时间，突然有人要抛售。

kitkatlow

Ongss 发表于 12-2-2020 11:57 AM
我没跟那个业主谈过话，他已经移民。只是说，他是拍卖行业中很多agent都听过的名字，还有，他那么多产业，当年很多 agent 也替他找客户。所以，如果跟一些人提到他的名字，总是有故事听。

话说回来，公寓真的是 ...

有两件事情想跟你请教。

1. 我们如何能在外国比如日本，新加坡贷款，买马来西亚或澳洲的房子。

2. 一个人比如有几百万现金在银行，有很多房产都还在供没有问题。
一天意外或中风，昏迷了，家人无法从他银行拿钱出来还贷，这种情形，能怎么办？

Ongss

kitkatlow 发表于 12-2-2020 12:03 PM
有两件事情想跟你请教。

1. 我们如何能在外国比如日本，新加坡贷款，买马来西亚或澳洲的房子。

2. 一个人比如有几百万现金在银行，有很多房产都还在供没有问题。
一天意外或中风，昏迷了，家人无法从他银行 ...

（1）我还没有在外国买房子。不过，我有几个朋友在新加坡和英国置业，他们是通过发展商或中介介绍 Financial Advisers 或 Mortgage Broker。其中在新加坡置业的，还可以借美元来买新加坡产业，因为美元利息低。我提到的那位前财务总监，他也是借许多外国银行。
（2）一般上，我是认为所有户口都是联名才好。产业和现金，我和我的老婆联名；投资和储蓄，我和我的孩子联名。我孩子的投资，她则和我老婆联名。提到我孩子的投资，上周，她用她的储蓄买 Unit Trust，她的RM 介绍她 AMASIA PACIFIC REITS - CLASS B (MYR)。我只是在旁边听，因为这位我的exRM，上个月才说 Property 很糟糕，现在叫我的女儿买 REIT fund。我让我的老婆和女儿自己去拷问。否则，万一有一天我出事了，她们就不懂怎样去管理财富。

kitkatlow

Ongss 发表于 12-2-2020 06:20 PM
（1）我还没有在外国买房子。不过，我有几个朋友在新加坡和英国置业，他们是通过发展商或中介介绍 Financial Advisers 或 Mortgage Broker。其中在新加坡置业的，还可以借美元来买新加坡产业，因为美元利息低。我 ...

property 糟糕是一回事，但不是所有property，民用产业供过于求，但商业大楼是另一回事。比如mid valley sunway pyramid 丝毫没有影响。

REIT 是可以买的，但为何不直接买reit 呢？包括本地或外国的。

我上次跟你说的债卷基金，9 个月已经有7.5% 回酬了，全年估计 9-10% 我是很满意，我本来要求6% 的，属于储蓄流动资金的bracket，很好了。一旦股灾就拿来买股票。

Ongss

kitkatlow 发表于 12-2-2020 06:49 PM
property 糟糕是一回事，但不是所有property，民用产业供过于求，但商业大楼是另一回事。比如mid valley sunway pyramid 丝毫没有影响。

REIT 是可以买的，但为何不直接买reit 呢？包括本地或外国的。

我上 ...

这是我的女儿的投资，她的 RM 建议，我老婆和她两个人决定，投资项目是 REIT Fund、Bond Fund 和 Equity Fund，分散成每种 30%。所以也包了 Bond。 这个 REIT Fund 是香港、日本、新加坡、马来西亚、泰国都有的 REIT  Fund。直接买 REIT，没法一下子包这些国家和地区，第二问题是税务，REIT在马来西亚的Dividend需要呈交所得税，还有卖时也需要RGPT，这是我看到的讯息。第三，我的老大刚刚上大学，没多少时间去监督，让她自己学习如何和RM打交道。

我昨天清空我的美股，卖了 Zynga、GE、Pacific Bioscience 和 Pinterest，今天打算卖我的 Nokia，我买x是3.04美元，现在4块多了。美股不能持久，赚了就跑。

Bond 要等一下子，因为很多国家都降息。

kitkatlow

Ongss 发表于 12-2-2020 07:20 PM
这是我的女儿的投资，她的 RM 建议，我老婆和她两个人决定，投资项目是 REIT Fund、Bond Fund 和 Equity Fund，分散成每种 30%。所以也包了 Bond。 这个 REIT Fund 是香港、日本、新加坡、马来西亚、泰国都有的 RE ...

降息才是买bond 的好时期
因为银行降息，会让bond 的回酬看起来更吸引。

我的RM 也跟我说，我买的bond fund 回酬高，也是因为降息的缘故。