http://property.sinchew-i.com/node/1249?tid=4
隨著家庭收入的增加，房產已成為絕大多數家庭一項重要的資產，房產供應與家庭數目的比率，從2000年的2.7 vs 5.2，上升至2011年首季的4 vs 6.7，反映市場對房產的需求持續成長。
這個數據說明2000年的大約50%比率，演進至2011年的超出一半比率，意即家庭的增長比房產供應來得迅速、比率來得高（超出一半水平），說明市場對房產的需求保持殷切，一些地區的屋價料將繼續上升。（參看圖表一）
回顧過去2008／2009年經濟處於下跌趨勢，雖然價格與銷量同步下跌，不過，房屋的價格相對比銷量平穩，即使是在2009年也保持穩健狀態。（參看圖表五）大馬評估機構首席經濟學家姚金龍在題為“產業市場概觀”演講會上指出：“為何今天房產價格的漲幅，遠遠走在人均收入的前端，一個關鍵的因素，就是通貨膨脹。”
“一旦存在通貨膨脹隱憂，多數人會這樣認為，今天不買房、明天的房價可能會更貴、受薪者更沒有能力購買，也很可能被排除在置產或投資房產的門外。”
在許多時候，屋價的漲幅往往超越通膨率，一般預計，2011年的消費價格指數在3.0至3.5%之間，2012則介於2.8至3.2%。（參看圖表六）
2012年通膨率料保持偏高
另外，2012年的通膨率將預料保持偏高水平，主要是政府可能將修訂一些架構，例如撤銷補貼、探討消費稅的實施，同時，全球經濟狀況將繼續改善。
鑒於存在通膨隱憂，房產投資將可作為對衝通膨的工具，確保私人界的儲蓄保持穩定。
產業顧問何振順也認同這點，他說，目前，最大的顧慮就是通貨膨脹，人們普遍認為，現在不買、更待何時？
當前大約有100萬人在海外工作，賺取外匯，他們保留本地的公民權，將部份外匯收入匯回國購買產業。
屋價5年漲1倍
現階段，人們屬意的地點，已經沒有新建的有地房屋，已有20、30年的舊房屋，漲幅不曉得翻了幾倍，而且也存在供不應求的情況。
他說，6年前，吉隆坡新建共管公寓每平方尺售價600至650令吉，人們普遍認為太貴了，怎麼買？可是，今天市區一些單位的價格已飛升至每平方尺1千令吉及以上的水平，面積小的單位，掛價50萬比比皆是，附設零售產業的辦公樓，叫價在500萬令吉也不出奇。
以土地稀少的香港為例，一個100萬港元的單位，在10年內，可以上漲至300萬港元，本地似乎也有這樣的趨勢，當然，漲幅沒有這麼誇張，5年內漲100%產業單位正逐步增加。
選對房產增值快
姚金龍補充，投資房產除了地點，也要選對房產類型，還要有能力讓房產增值，確保產業單位具備上漲潛能。
市場趨勢不斷在演進，配合時代腳步的邁進，改善產業所在位置的銜接性，融入綠色元素等新特點，將有助於提昇產業的潛在價值。
舉個例子，一間圍籬有地房屋，可能比毗鄰另一間沒有圍籬的價值，高出10至20%，這種現象已日漸普遍。
投資產業，最主要是價值能取得預期漲幅，另外，如果租金回酬未能持穩，或者偏低，可被視為投資失利。
高檔產業需求漸增
姚金龍續稱，高收入家庭對高檔產業的需求較大，月收入在5千令吉或以上的家庭，明顯大幅增加，年成長率達9.7%，除了外資需求，採用房產作為投資工具，也是推高產業需求的因素之一。
雪蘭莪、聯邦直轄區、柔佛與檳城，佔大馬2010年房產440萬個單位的62%，產業高度集中的州屬，一般的特點包括：人均收入高、人口密度大，就業機會相對較多。（參看圖表二）圖表反映，高檔與高價產業主要集中在巴生河流域，每平方尺超過1千令吉的房產單位，以吉隆坡及雪蘭莪為主，檳城也有一些，只是整體數目比巴生河流域少；不過，按比率來說，檳城的高價房屋偏高。（參看圖表三）
各州房產供求不一
最近幾個月房產供應顯著增加，不過，州與州之間仍存在差距，人口增加、收入水平不同，以及對屋價的期許，都是影響供應的主要因素，另外，也有一些州屬仍有不少未賣出的單位。（參看圖表四）圖表五告訴我們，1997／1998亞洲金融危機發生後，產業價格與銷量明顯下跌，不過，價格比銷售較穩定，2008／2009年的全球金融危機，產業售價與銷量的跌幅不大明顯，畢竟大馬受到全球金融危機的衝擊，沒有其他國家那麼凌厲。
隆房價居全國榜首
建築業架構、住宅與商業產業的建設，佔2009年資本財物的66%，或高達9千100億令吉，遠遠超出其他領域的建設。
從表一可以看出，首都吉隆坡的房產平均交易價，依然是全國最高，可負擔能力達5.9倍，比布城的5.3倍、沙巴與納閩的5.1倍、檳城的4.3倍，以及全國的平均4.1倍較高。
雖然布城的家庭平均年收入排名榜首，可是，2010年的產業平均交易價，卻比2009年下跌，顯示該城市產業的交易並不熾熱。
除了吉隆坡，價格漲幅取得雙位數的州屬包括檳城、雪蘭莪、沙巴與納閩、柔佛，其中吉蘭丹的漲幅可觀，主要是與前期基准低比較的緣故。
房貸發放前景看俏
儘管利率醞釀升高，第三間房屋貸款對屋價比率頂限設在70%，加上政府實施產業盈利稅措施，可是，銀行領域繼續發放貸款，顯示部份申請是來自擱置需求，經濟展望保持樂觀。
銀行釋放給高價房產貸款申請者的數額仍然最多，圖表九清楚反映這點。
結語：
大馬經濟表現適度強穩，收入與就業機會持續增加，城市化與融資條件的改善，有助於扶持產業市場繼續成長，是國內數額最大的資本財物，估計佔總數的66%或高達9千100億令吉。
建築業包括基本設施，概括住宅與商業的產業領域，是經濟轉型計劃下的主要受惠領域。
一些與大型、啟動計劃相關的產業發展，加上焦點放在推出可負擔房產單位給首次購屋者，預料將刺激本地產業市場的發展，向海外投資者推銷大馬產業，足以維持市場對高檔產業的需求。
發展商與承包商可能面對材料及建築成本上升的衝擊，賺幅料稍微縮小，以及面對完工風險問題。
不過，在接下來的10年（2011至2020年），住宅與商業產業的總值，估計年成長率在8至10%之間，還是相當的可期。
本周最热论坛帖子
发表于 28-7-2011 10:23 PM
楼主
2596 
63
