四目鱼之 #323 房地产基本知识分享

MaxLee5556

shonhock 发表于 6-4-2017 12:52 PM
如果有人介绍 你这个康头，不要高兴太早！



月收入RM10,000 长达7-10年，不打扰你现在的工作和生意。不要求你付出任何工作时间，或需要进公司。

再给你一辆值RM200千的豪华大车（不用你供）

现在就让 ...

如果income tax的人问你，10%的头期钱 = 100万，你哪里来的呢？

如果income tax问你，你交上来的税只是每个月赚1-2万，你要供每月4万多的屋子，那些钱你那里来？

shonhock

MaxLee5556 发表于 20-8-2017 09:57 AM
如果income tax的人问你，10%的头期钱 = 100万，你哪里来的呢？

如果income tax问你，你交上来的税只是每个月赚1-2万，你要供每月4万多的屋子，那些钱你那里来？

他们只会找那些超级多折扣，25-40%的。
如果一旦真的有投资团要买一大批单位，折扣是可以去到20-40%，包含那10%头期钱。

发展商会提供那些折扣信件给买家，就算只是折扣5%/9%，买家一样有折扣信件去证明。
所以income tax 追查起来，有了那些信件就不是问题。  


如果income tax问你，你交上来的税只是每个月赚1-2万，你要供每月4万多的屋子，那些钱你那里来？

通常income tax 不会那么快查这些人的。不会因为2017买了10间房地产，2018 july 就来查你。
通常都是几年后才去翻旧账，好让平民把那些日常费用收据都丢了、不见了，才方便他们可以去狮子开大口罚款你。

那个上面我说的，如果是真的行得通，那个公司有帮忙供屋子、给薪水用、给车驾，每个月有收据证明是那个公司负责供10间房地产。
收入2万，供屋子4万已经不是问题。

重点是， 这个房地产金字塔游戏 是不是真的行得通，那个公司会不会真的帮你付贷款7-10年。

MaxLee5556

shonhock 发表于 20-8-2017 10:10 AM
他们只会找那些超级多折扣，25-40%的。
如果一旦真的有投资团要买一大批单位，折扣是可以去到20-40%，包含那10%头期钱。

发展商会提供那些折扣信件给买家，就算只是折扣5%/9%，买家一样有折扣信件去证明。
所 ...

比如一间100万的家，他们拿到30%折扣，就是70万
公司A贷款肯定是贷款100万，然后银行批90万
如果10间银行就是银行批900万，


问题就来了，所得税肯定会问，你买产业的10%头期 = 100万是怎样来的

shonhock

MaxLee5556 发表于 20-8-2017 10:25 AM
比如一间100万的家，他们拿到30%折扣，就是70万
公司A贷款肯定是贷款100万，然后银行批90万
如果10间银行就是银行批900万，


问题就来了，所得税肯定会问，你买产业的10%头期 = 100万是怎样来的

他们只会找那些超级多折扣，25-40%的。
如果一旦真的有投资团要买一大批单位，折扣是可以去到20-40%，包含那10%头期钱折扣。就是说，买家可以完全 零头期不需给太多booking 买屋子。每一间 booking可能只需要RM5,000。
如果遇到那些卖不完、发展商又急着卖、甚至投资团可以开条件不需要给booking，先尝试贷款，拿到贷款90%，才继续整个程序。
发展商会提供那些折扣信件给买家，就算只是折扣5%/9%，买家一样有折扣信件去证明。


投资团都会要求发展商出信件写清楚细节，以免日后发展商反口和保障双方利益。
比如：某某投资团 会下定多少间单位、无需头期钱 / 无需订金或多少钱订金、给多少时间去处理贷款问题（可以从原本的30天延长至60-90天）否则订金会被没收、折扣多少%、cash back 会在什么时候拿回 等等的细节。  所以income tax 追查起来，有了那些信件就不是问题。

MaxLee5556

shonhock 发表于 20-8-2017 10:53 AM
他们只会找那些超级多折扣，25-40%的。
如果一旦真的有投资团要买一大批单位，折扣是可以去到20-40%，包含那10%头期钱折扣。就是说，买家可以完全 零头期不需给太多booking 买屋子。每一 ...

对买家是不需要付任何头期钱，但是投资团帮B贷款，银行那方面白纸黑字是写着购买100万的房屋（1间），买屋子银行都是批90%，10%由自己付，银行不知道那间屋子是有20-40%折扣，所以银行会当你买100万的屋子，

所以投资团会向发展商发出文件，证明发展商是有给折扣20-40%，方便以后income tax查起来可以提供资料，请问是这个意思吗？


不好意思我是新手，嘻嘻

shonhock

MaxLee5556 发表于 20-8-2017 11:22 AM
对买家是不需要付任何头期钱，但是投资团帮B贷款，银行那方面白纸黑字是写着购买100万的房屋（1间），买屋子银行都是批90%，10%由自己付，银行不知道那间屋子是有20-40%折扣，所以银行会当你买100万的屋子，

所 ...

有时候，那10%都会有折扣，完全不需要给任何钱，或只给几%，这些钱也是那投资团给。

你再不明白，我要吐血了~

lobakloo

shonhock 发表于 7-4-2017 05:06 PM
可是，很大机会被破产的哦？？

如果你知道你身边的朋友加入，你会如何做？ 支持 / 反对 / 不理会 ？

我读完你的分析后，觉得值得一搏。

尤其对nothing to lose 的人来说

propking

shonhock 发表于 6-8-2017 09:14 PM
一年36%的投资利息回筹

现在市场上有个房地产投资群，以集合投资客的资金，现钱购买房地产，作为收租用途，再每个月分发3%分红回给投资客。一个月3%利息，一年就36%利息，超级吸引投资客的配套，很多投资客满约一 ...

这个 plan, 想不通，应该是老鼠会来的.

shonhock

propking 发表于 28-8-2017 01:32 PM
这个 plan, 想不通，应该是老鼠会来的.

我问过很多人， 都没人想得通。
可是他们在本地经营很多年了，据说明年会在香港/台湾之类的地方上市。

HansonYap

确实是这样吗

propking

shonhock 发表于 29-8-2017 11:24 AM
我问过很多人， 都没人想得通。
可是他们在本地经营很多年了，据说明年会在香港/台湾之类的地方上市。

不然就是要来洗黑钱的。

shonhock

propking 发表于 29-8-2017 04:14 PM
不然就是要来洗黑钱的。

可是他们真的有买到屋子，有SPA看的。全部投资客每个月依然准时拿到3%的利息。

那些顾客已经投资、已经给了RM30k-50k的，每个月都有钱拿。一年contract满了，要退出的，依然拿到原本的母金。要继续或加码的，也可以再另外做contract。

spammenotspam

shonhock 发表于 19-8-2017 08:18 PM
你们是哪一个group的？ Gxxy Yap ?
Lxx Yap?
Victxry Xpert?
Jxx Lxxx / Jxsxx ?

Ayxxx Isxxx ?
Kennxx Chxx ?
Rennxx Properties ?

no le
hahaha... we r purely investor group.. join us to know more le...
Gxxx Chua not Yap..
Jxx Lxxd... well know ler..
Ayxxx .. this i isn't sure
Kenny Chxx ... .. but 不同道啦

Let's meet up la..sign up via Whatsapp won't cost u a thing.. will invite you to a previews then u decide..
we r very fundamental based, isnt same as others who focus on deals sharing ONLY..
we do lots of educations and sharing and coffee session, game board playing even.. :p

thanks

shonhock

spammenotspam 发表于 30-8-2017 05:21 PM
no le
hahaha... we r purely investor group.. join us to know more le...
Gxxx Chua not Yap..
Jxx Lxxd... well know ler..
Ayxxx .. this i isn't sure
Kenny Chxx ... .. but 不同道啦

Let's meet ...

没兴趣~

shonhock

puchong1314 发表于 1-9-2017 08:14 PM
如果不供屋， 那公司背后老板赚什么呢？

所谓的 背后老板， 有没有这班人都不知道。那公司最主要的目的是拿了那个20-30%的cash back、跑路的可能性比较大~
20-30%of RM1mil = RM 200,000-300,000
x 10 units = RM 2 - 3 million

如果他们好心的话，可能还会继续给那RM10k 收入几个月，直到他们可以安全脱身这些债务。

shonhock

买还未建好 和 建好的房子，分别在哪里？
还没建好，比如在卖着RM500,000
有折扣、有免律师费、又有包装修。让你省了一大笔钱，可能只需要几千块订金就可以买到。
加上建筑期间的利息，3年里面总共可能需要付RM20-23k左右。
好处是省钱很多。现在买还没建好的买家不是愿意等3年，而是被逼等3年。
坏处，如果你遇到不好的发展商，以后建好的屋子可能没有当初说得那么完美。

买二手已经间好的，卖价RM500,000。首先需要给10%=RM50,000 （订金+头期）
律师费+印花税，买家大概需要给RM16-18k。万一那边是旺区，卖价比银行估价高许多，你拿不到90%贷款，你必须额外加钱（大概2-5%=RM10-25k）
加上，你可能不喜欢前屋主的室内装修，自己又要花一笔钱去整顿整顿，又花个几十千。这二手屋，当初3年前launching时，可能才卖着RM350-400k。又省这个、又送那个、又免费律师费，人家才用了几千块，甚至《零头期不用钱》
现在买间二手屋，大概需要花RM50k+18k+25k+ misc = 都快要RM100k了。如果你有这样的现钱，可以考虑，比较可以3-4个月后立刻搬进去住，不用等3年。
好处就是可以看到里面的结构、间隔空间、整体的品质好不好，才决定要不要买。
坏处是 你要有那RM100k 现金准备着。如果你真的舍得把全部RM100k 一次过花清光吗？

shonhock

其实，很多人都不懂在PJ 区，买来自住的 就应该买leasehold是更加划算。
一旦是买来住，leasehold剩下1年，要更新98年，变成99年，也是RM1000 就可以

不懂多少钱/层序的，请按： Leasehold title renewal property cost and procedure

For Selangor

For Selangor, the formula for calculating the premium for the extension of leasehold land can be found in the Selangor Land Rules 2003 & Selangor Quarry Rules 2003.

The two options given by the Selangor government in their Guideline issued by the Selangor Department of Land and Mines (PTG Selangor), dated June 2011, for private residential ownership scheme are as follows:

• Option 1: To pay for the full rate of premium with a 30% rebate
  

• Option 2: To pay a premium of RM 1,000. If the owner decides to sell the property at a later date in the future, the owner then has to pay the balance of the premium at that point in time. A Registrar Caveat will be lodged on the land to prevent the owner from disposing the property to a third party. This scheme is subject to the condition that the owner continues to use the premises as his / her main area of residence.
  

In Selangor, the premium for lease extension for residential property is:

F: (1/4) x (1/100) x (Market Value of land) x (lease period – years remaining on the lease) x (land area). *Leases are usually renewed for a 99-year period.

As an example, let’s say you have a bungalow land with a land size of 7,000 sq ft in Petaling Jaya with about 45 years remaining on the lease. The premium that you would have to pay shall be as follows:

(1/4) x (1/100) x (220) x (99 – 45) x (7,000) = RM 207,900. After deducting the 30% rebate, it comes to RM 145,530 and this is what you would have to pay.

The above example is based on the assumption that the government has valued the land at RM 220 per sq ft.

For Kuala Lumpur

For Kuala Lumpur, the formula for calculating the premium for the extension of leasehold land can be found in the Federal Territory of Kuala Lumpur Land Rules 1995.

The formula for calculating the premium for the extension of lease for all categories of land use in Kuala Lumpur is as follows:

F: (1/4) x (category of land use) x (value of the land) x (1/99) x (term of new lease minus balance of the existing lease).

shonhock

最近都被顾客和身边的朋友问，在2018年房地产真的出事吗?

就是因为这所谓的“专家”发表的言论，( 他在14 nov 2017的言论: Property market will be badly hit in 2018, says expert ）其实，同样的一番话他也曾经在2013年说过 (如截图)，你看看2014-2017年在房地产里的价钱是飙升还是跌价?  你还要相信这位"专家"说的话吗？？

在投资的领域里，有分为短期投资和长期投资。
短期投资肯定是在说股票、外汇、原始股、等等。
长期投资就是房地产了。

当投资股票 / 外汇遇到金融风暴时，会时常听到有人倾家荡产、妻离子散、甚至跳楼自杀。因为他们输完整副身家之余，还欠了一屁股债是他这辈子都还不起的。

所谓的“房地产风暴”来临时，你会听到有人跳楼自杀、妻离子散吗？ 最严重的情况也只不过是当年的升值比去年升得少、升得慢，租金不能像往年那样起RM50-100一个月，租客要求维持同样的租金。难道你觉得房地产风暴来临时，你可以买到比市场底30-50%的价位？还是卖家急着卖要套现，愿意立刻降价二百千卖？

如果你没有在几年前就开始翻炒房价 (现在手上有几间房地产等租客等买家的话)，由于本身的收入根本不够应付那些贷款，每个月在等收租金还贷款的投资客，，你就不需要担心这些房地产风暴几时会来临。

我做了房地产那么多年，每年都遇到一些买家跟我说：“房地产风暴快到的啦，现在还不是时候买，明年房地产会跌价，到时才买。”
我就喜欢在第二年再找回他们，看看他们买了什么好康头。一般上他们只会回答同样的答案：“早知道几年前我买了那个XXX，现在我朋友卖了赚一百千”

几时才是买房地产最好的时候？
a) 当房地产掉价
b) 当我有很多现金
c) 如果 3 年前有买到

shonhock

同一个旺区里面，在连续几年的屋价可以这样的变化 ：

2016年， 1200方尺，3+1房，卖RM800,000 , 平均 RM666 psf
2017年， 1000方尺，3房，卖RM750,000 ，平均 RM750 psf
2018年， 800方尺，2+1房，卖RM650,000 , 平均 RM812.50 psf
2019年， 600方尺，2房， 卖RM550,000 , 平均 RM916.66 psf

有些人只看到卖价下降，就说房地产已经跌价了，他们却不曾去了解房屋面积已经在4年里面缩小了50%

shonhock

最近在KLCC Jalan Yap Kwan Seng 有个新project在开始卖着...

只售卖 RM3XXk ，现在30%折扣， 只需要RM265k就可以买到。
在2020年建好，可以有RM4XXk 卖价

听起来很吸引人...
当你真的去了解后，才发现原来那些单位只有250方尺，在一个很小片的地，建起这一栋楼，里面有1100间单位。
最要命的是 这每一个单位都不能贷款，买家需要以现钱RM265,000 购买，因为这发展商来自中东，第一次来马来西亚成为发展商，没有银行要贷款给他们。
买家会签一份类似 SNP的合约，同时需要立刻交付RM265,000 现金。如果你要分期付款，他们好像只允许分2-3次，还会额外添加利息30%。

以RM265,000 现金购买，2年后可以有RM450,000 的卖价。

如果你有这笔现金， 你会投资吗？？