地产泡沫，终有破裂时 + 家债高企 泡沫危机 （更新数据分析）

kitkatlow

2007 - 200K - 房市泡沫开始了
2008 - 250K - 房市泡沫快崩毁了
2009 - 280K - 房市已经很危险了
2010 - 300K - 房价已经超越人民收入了
2011 - 350K - 房市已经岌岌可危
2012 - 380K - 房市已经疯狂了
2013 - 400K - 房市泡沫崩毁肯定会发生
2014 - 400K - 房市开始跌价了
2015 - 410K - 房市要倒了要到了
2016 - 430K - 房市快不行了
2017 - 390K - 哈哈哈！！！你们看，真的倒了，我十年前就说了，你们不信
2018 - 450K - ..........

allfree

不必等到2018，不必急2013已经来了。。。呵呵。。已经买的来不及了，还没买的请确保你的现金带好，还有送你一千万。。千万不要去买那些dibs的东东。。。

Thx2012

买屋子几时都可以买，时机只是Bonus而已。。。

买对屋子才是重点，不是时机。。。

Dragoon

樓主講話沒數據，沒具體理由，如何服人？

allfree

没有新一轮的刺激，经济能否支撑复苏？我看难于上青天。看破底牌者，危即是机，险便是安！自古富贵险中求，世上岂有不冒风险而获收益的好事？

投资切忌短视，靠短线搏杀而获巨富者，难免竹篮子打水一场空。趋势重于价位，心定远胜浮躁。不畏浮云遮望眼，看透最需平常心。

siewsin

你好像在说色即是空，空即是色！

VINCENT@YONG

看完都不懂在说什么

Thx2012

搂住，你不要一直开危机的贴拉。。。

是福不是祸，是祸躲不过。。。明白吗。。。

u0508950

Thx2012 发表于 4-6-2013 11:46 PM
搂住，你不要一直开危机的贴拉。。。

是福不是祸，是祸躲不过。。。明白吗。。。

买每一间屋子都很好时间精力去找, 去弄手续, 还要MARKET租出去, 你有不劳而获么?

我记得我找我新加坡那间, 连续几个礼拜没睡好, 一直在想, 一直在研究RENTAL YIELD等等.

u0508950

kitkatlow 发表于 4-6-2013 08:50 PM
2007 - 200K - 房市泡沫开始了
2008 - 250K - 房市泡沫快崩毁了
2009 - 280K - 房市已经很危险了

很多人很喜欢普遍化房子, 好像到处的房子都没有差别的.

allfree

数据要读就给你们读；-红色警戒线

马来西亚房地產炒风　投机炒楼成风　屋价节节高涨
专题 2012年10月20日
     
By A Web Design
黄俊南 报导


近几年来，我国的房地產市场非常活络，继2011年首次突破1000亿令吉总成交值（包括住宅、商业、工业等）后，2011年更创下1378亿令吉的记录，比起2001年的386亿令吉暴增2.6倍。

根据財政部属下的房地產评估及服务局数据显示，当中住宅单位于2011年的成交量比2001年提高了53%，但成交值却暴涨178%至618亿令吉，成交量及成交额增长不成正比。        

此外，在2011年及2010年的住宅交易量中，分別有59.3%及66.9%涉及个人与个人之间转手，只有20.7%及12.9%是发展商与个人之间交易。

基本上，成交量提高的原因，除了因为需求增加、条例放宽后吸引更多买家，更多投机炒楼行为也会增加成交量。

数据显示，住宅成交量及成交额在近5年明显提高。2007年后发生了什么事吗？购屋者又持有什么心態呢？

大马从2006年杪开始放宽外资置產许多条例，也在2007年废除了產业盈利税、推出更宽鬆的贷款条件等因素，被归咎为导致屋价高涨的原因之一。

另外，根据iProperty发布的《2012年亚洲房地產市场情绪报告》，向3459大马网民进行的线上调查结果显示，41.4%大马人拥有至少2间房產，11.4%拥有4间或以上的房地產。

当中，31.1%受访者认为置產是为了收租赚钱，28.2%则要转售投资。

大马购屋者协会中文组主任陈钟灵接受《东方日报》访问时表示遗憾，我国投机活动导致屋价高涨，但不懂为何政府听不到人民声音，对症下药解决？

他说，许多人看到屋价高涨，担心未来几年更贵，即使能力不足也急著想要买屋，也提高了房屋需求量。

马来西亚產业经纪公会檳城分会主席黄来明遗憾，政府打房的政策效果欠佳，反而是消费者开始自我约束，才让今年的市场交易开始缓慢下来，但价格仍然高涨。

针对政府宣称外国人购买本地房地產比率很低，黄来明表示，不能尽信平均值，因为某些地点或类型的屋子，將有更高比率。

升旗山国会议员刘镇东刘镇东认为，儘管表面上看起来可能很少，但可能是借用代理、或亲戚来购买，而且许多都是在海外工作的大马人在马置產。

打击投机靠產业盈利税

大多人认为，產业盈利税是控制屋价最关键因素之一，但被政府废除后导致屋价严重飆涨。儘管政府目前缓步调高，但调幅有限，难以控制屋价，因此建议应调回之前的30%水平。

陈钟灵抨击，明年只调高5%產业盈利税，根本不足以控制屋价，而且可轻易转移消费者，反而在2007年前高达30%更有效。

他点出，当时非大马公民的產业盈利税首5年一律30%，更有效防止外资炒楼，尤其那些购买几个月就转售的人，但现在外资与大马人的盈利税一样。

「世界多国都採用来打击投机，有些国家更高达50%。有些国家限制只能买一间屋子，就算有钱也不能多买。」

黄来明表示，现有税务对市场打击不重，尤其是对于购买新建筑者，由于工程需耗时2至3年才竣工，等到建竣后才脱售时，被徵收的税已变得很少。「但如果税务够高，投机者可能担心未来会涨得更高，投机时会有所顾虑。」

陈钟灵表示，政府应向购买第3间屋子以上的人，徵收更高的印花税。目前首10万令吉的印花税1%，接下来40万令吉2%，50万令吉以上3%。若一次买10多间屋子的，应徵收更高印花税。

引发房屋泡沫金融危机

刘镇东警告，房地產市场过热除了导致房地產泡沫，也可能引发金融危机，政府必须加强金融管制。

他认为，必须深入研究贷款条例，若条例太鬆让条件太多欠佳者贷款，最后没能力偿还贷款，將导致银行呆账增加，引发金融危机。

截至今年7月，我国家庭负债6948亿令吉，佔国內生產总值约75.6%，其中房贷超过2750亿令吉。

另外，我国家庭债务与可支配收入的比率在2009年达140%，是全世界其中最高的。

刘镇东提醒，我国应以美国为借鉴，美国银行曾因放宽借贷条件，让许多原本不符合资格贷款的人获得贷款，最后形成次贷危机及金融危机。

防低首期购屋配套被滥用

黄来明认为，发展商推出低首期优惠购屋配套，带来的影响非常大，吸引了许多投机分子。「投机者只需给少少头期，在建筑工程进行期间的2至3年不用出钱（供期），只等建竣后就可转售了。」

实达集团在2009年1月，首先推出5：95%的贷款配套，购屋者只需支付5%头期，余款95%在工程竣工后才开始支付。贷款合约、转让费、律师费等皆由发展商承担。

黄来明说，投机者在此措施下可用低廉成本大量购买房地產，原本以前只可买一间，但现在可买更多间。但他提醒，隨著许多屋子即將建竣，將检验屋主真正购买力，市场也开始担忧而更谨慎购屋。

他解释，几年前用此配套购屋，特別是没有能力供房贷者，若无法找到买家或租客而供不起，面对还款问题，可能导致房屋被拍卖。这类型的人，將导致住宅排山倒海出售。「无论如何，发展商吸纳建筑工程期间的利息，对于真正需要屋子的人是好事，只需防止被滥用来投机。」

官联公司建贵屋推高屋价

升旗山国会议员刘镇东炮轰，我国的政府官联机构也是炒房的参与者，推波助澜把屋价推高。大马前10名房地產发展商几乎都由政府直接或间接介入。「到底官联公司应兴建昂贵的房屋，仰或满足公眾需求？」

他接受《东方日报》访问时表示，政府应运用国家资源，解决住房问题，而不是成为炒作者，让屋子越卖越贵。

目前，中央政府通过公积金、国民投资公司、国库控股等官联机构，直接或间接拥有许多房地產商的股权，如实达建筑、怡保置地、依恩奥、马友乃德、马星、金务大置地等。

马来西亚產业经纪公会檳城分会主席黄来明也为，檳城近10年的房地產市场，由许多官联机构掌控。它们资金雄厚，竞爭力及宣传力强，建了许多高档房屋。「就算没需求，他们也可照建。最后人们找不到便宜的就唯有向他们买。当高档房屋涨得很快，其他类型屋价也水涨船高。」

刘镇东认为，政府有很多资源，如拥有很多土地，应扮演屋价设定者的角色，自行兴建许多价格適宜的屋子，卖或租给人民。「政府只需提供1/3房屋需求，设定一个合理价格，那其他发展商价格就不能太高，否则就无法竞爭。」

限制第3间房屋贷款防投机

宽鬆的房贷条件，除了让人民更容易「居者有其屋」，但同时也衍生了更多投机行为，让炒家更轻易获得贷款，以低廉成本炒楼。

国家银行可透过更严谨的贷款条件，控制国內的房地產市场，儘管曾在2010杪开始介入，限制第3间房屋贷款顶限70%，但受访者认为可加紧力度。

银行在70年代时只提供60%房屋贷款，接著逐步调高至90%。

刘镇东认为，有些人的第1间房屋可贷款超过100%，外加装修费，第3间才限制70%，某程度上在鼓励炒楼。

他认为，国行应在第2间屋子就开始设限，可能贷款额只有50%，不过人民可能有合理理由购第2间屋，但第3间就不应有高贷款额了。「到底屋子是买来居住，还是投资？为何要允许购买第二间屋子？当全民都在炒房时，就是很大问题了。」

他甚至大胆建议，第3间屋子可能无需给予贷款。但大马购屋者协会中文组主任陈钟灵认为，应区分真正购屋者及投机者。若有人在几年后的经济能力提升，想换屋，理应仍可获得高贷款额，但若投机者短期出售或大量购买，就应该限制贷款额。

此外，国家银行从今年起提高贷款门槛，从毛收入改成净收入计算。黄来明讚赏，这將导致投机者获得的贷款额减少，以限制投机者购买更少间屋子。「若全部屋子可贷款90%，很容易投机。政府应逐步调低贷款顶额。」

黄来明也认为，低利率是双面刃，可造成屋价高涨，但也对购屋者有好处。

投机者预购　转手赚几成

陈钟灵谴责，一些新楼盘在正式公开出售之前，许多单位已被投机者大量预购而很快售罄，再转手时价格已飆涨几成。「有时新盘推介第一天时，就算是排在首位的人去问时，可能已卖了一半，很明显是有人故意保留起来。」

他说，发展商很快会说房屋已卖完，但欲购屋者可留下电话联络，若他们发现有多余的屋子要卖时，將另行通知。「结果，那些人很快就收到电话，说有多余的屋子要出售，但屋价已涨了几十巴仙。」

陈钟灵抨击，发展商总是以利润为导向，而且参与炒作价格，其中一个方式就是兴建限量的屋子抬高屋价。「有些发展商一期只是推出10多间洋楼，在数量有限下，价格很快高涨，然后第2期的价格可涨超过50%。」

加强监管保障房屋品质

刘镇东认为，政府应加强监管保障房屋的品质，把建房屋的发展商门槛抬高，避免许多缺乏资本及条件的发展商进入市场建屋。

他认为，先售后建也正助长投机风气，甚至让发展商及购屋者一起炒楼，因此他支持推出先建后售。

他说，先售后建的机制，让发展商一开始无需拥有太多资本，拿了买家的钱后才开始建屋，因此可推展更多发展计划。也有一些投机分子趁工程建竣前就转手赚一笔。

Thx2012

u0508950 发表于 5-6-2013 12:18 AM
买每一间屋子都很好时间精力去找, 去弄手续, 还要MARKET租出去, 你有不劳而获么?

我记得我找我新加坡那 ...

有些人真的是不劳而获，这种事情也是要看运气。。。

u0508950

Thx2012 发表于 5-6-2013 12:37 AM
有些人真的是不劳而获，这种事情也是要看运气。。。

运气不是常常有, 我宁愿花多点心思去研究, 去比较.

allfree

什么是房地产泡沫?

什么是房地产泡沫？美国著名经济学家查尔斯·P·金德伯格认为：房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者--随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌，即泡沫破裂，它的本质是不可持续性。

　　什么是房地产泡沫？所谓泡沫指的是一种资产在一个连续的交易过程中陡然涨价，价格严重背离价值，在这时的经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。资产价格在上涨到难以承受的程度时，必然会发生暴跌，仿佛气泡破灭，经济开始由繁荣转向衰退，人称“泡沫经济”(Foam Economy)。泡沫经济的两大特征是：商品供求严重失衡，需求量远远大于供求量;投机交易气氛非常浓厚。房地产泡沫是泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济，是指由于房地产投机引起的房地产价格与价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。

　　最早可考证的房地产泡沫是发生于1923年—1926年的美国佛罗里达房地产泡沫(Property Bubbles)，这次房地产投机狂潮曾引发了华尔街股市大崩溃，并导致了以美国为首的20世纪30年代的全球经济大危机，最终导致了第二次世界大战的爆发。从20世纪70年代开始积累，到90年代初期破裂的日本地价泡沫，是历史上影响时间最长的房地产泡沫，从1991年地价泡沫破灭到现在，日本经济始终没有走出萧条的阴影，甚至被比喻为二战后日本的又一次“战败”。

to be continue...

论坛12345

allfree 发表于 5-6-2013 12:31 AM
数据要读就给你们读；-红色警戒线

马来西亚房地產炒风　投机炒楼成风　屋价节节高涨

那么政府出打击措施吗？

科学就是未来

房产就算暴跌也不管一般人的事，除非有150K cash 以上，不然也是买到不好的地点。人家宁愿亏着卖就是租不出去，也没有holding power, 这样的房产谁要？

好的房产就算你月供2k, 租金从2.2k 降到1.2k，暂时贴RM 800/month, 好过一次过亏

u0508950

科学就是未来 发表于 5-6-2013 08:08 AM
房产就算暴跌也不管一般人的事，除非有150K cash 以上，不然也是买到不好的地点。人家宁愿亏着卖就是租不出 ...

我也是这样觉得.

gb_kee766

小的觉得不会有房地产泡沫,就算有也影响不大

allfree

什么是房地产泡沫的特征?

　　1.房地产泡沫是房地产价格波动的一种形态;
　　2.房地产泡沫是指房地产价格呈现出的陡升陡降的波动状况，振幅较大;
　　3.房地产价格波动不具有连续性，没有稳定的周期和频率;
　　4.房地产泡沫的产生主要是由于投机行为，是货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加造成的。
　　
泡沫经济的两大特征是：商品供求严重失衡，需求量远远大于供应量;投机交易气氛非常浓厚。房地产泡沫是泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济，是指由于房地产投机引起的房地产价格与使用价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。

Thx2012

allfree 发表于 8-6-2013 12:46 AM
什么是房地产泡沫的特征?

　　1.房地产泡沫是房地产价格波动的一种形态;

房地产泡沫，为什么这么多人会有这样的概念？

其实因为大马房产在1997年后 - 2006年这段期间，大马房地产几乎都不涨，然而到了2007 - 2010开始大涨，这个大涨只是把那些Under value的屋子涨回去Normal Price, 到了2011 - 2013 至今，屋价的确是有翻倍涨，但以大马平均房价低于50万的，都是现今大马人有能力Hold的住，至于超过50万的房产都是又大力有钱佬在Hold着，我觉得房地产在2008 - 2013涨这么快让人有种泡沫块来的感觉，当你要想想，房地产泡沫的开始是大家大抛售，供过应求才会导致，以目前KV的情况来看，泡沫是有了，不过还是初期而已，要进场还来得及，不过别选新房产或超过50 - 60万（看地区而定），只要大家都有能力Hold,泡沫就不会影响整个大马房地产，只会影响某区域。。。

所以我觉得现在泡沫是不可能会爆，在看看2015年时的价格，再来判断比较妥当。。。。