马来西亚房屋买卖问答（Q&A)买卖前后必读（新人请看215 #）更新501#

jeff_ko

如果想把agriculture land title换成 commesial land 需用多久？

WANAKA

转载于其他网站，如有侵权请立刻删除！
所有资料于2007前，只供参考！！
ADUAN DBKL     1800883255, 261 ...
blueyap82 发表于 1-3-2009 02:52 AM

    我买房屋六年，DEVELOPER 还未给KEY。。。
已经完成８０％
我现在可以作什么？
假如迟到八年（扣除二年S＆P）我们不可以CLAIM LAD？

tpk

我现在的问题是， snp可以签吗？可以stamping吗？
我的agent收了我3% issue 了 offer letter。之后却告诉我其中一个seller 已经
去世。他的儿子是受益人，那，这种情形，他的儿子是否可以以受益人身份签snp呢？

seller的lawyer认为不可以，一定要做好probate，拿了court order 才可以stamping 那份合约。
可是buyer的lawyer却认为不需要等，现在就可以stamping，那才可以保障她的client。
通常这种状况，需要多少时间完整的处理好整个case？
seller和buyer在这合约上需要负上怎样的责任？

eservices4u

回复 365# tpk


    最好是等letter offer 签了才做S&P。
    而且s&P用同一个律师比较好。。。。。

tpk

当然，offer letter已经签了，3% 也给了。那S& P 是在seller拿到court approval（min 4 month）才签， 还是现在就可以签？

J827

大众x行(Pubxxx Bank),  呕血的银行 ～～～～～
ncng 发表于 27-9-2010 05:51 PM

  請問大x銀行有甚麼不妥??我還打算跟他們loan

J827

回复  J827
大众银行，屋子供完了，跟银行拿地契，银行說丢我屋子地契。你還打算跟他們loan。
已经7个月 ...
ncng 发表于 18-10-2010 09:19 AM

不是吧???? 那你有沒有photocopy 的屋契??
得問清楚他們(銀行+律師)才行....

ericwan

我是在大眾銀行(Public Bank，Head Office @ Jalan Ampang)安邦路總行工作
任何有關房屋貸款，購買商店，地，再融資，都可以向我查詢。
如有疑問，請發短消息給我，並留下你的名字和聯絡號碼，
我會盡快回复你。
謝謝～

Two_O_Six

小弟在马六甲找屋子, 看中了一间但是屋主是 Bumiputera 而屋子也是 Bumi-Lot (Code A).

想要问一问, 如果跟屋主谈妥过后 (给更高的价钱), 可以不可以把这 Bumi-Lot (Code A) 的屋子转换成 Non-Bumi-Lot 卖给我?

如果可以的话, 应该也需要做一些手续, 有没有 Property Agent 可以帮忙?

请短消息联络.

thamps

我的是二手公寓140k， 现在我的问题是我的律师是在snp还没stamping前就拿了consent是在8月头拿的，snp stamping 9月头， 银行出第一笔钱是10月中，因为对方律师尺给redemtion statement,还有其他文件不齐到自现在银行叫我供利息在10月尾， 到现在还没拿锁匙，还要等银行出balance 才可以拿， 问题是我会不会中late interest & penalty interest to vendor. 如果是我的律师迟给信info letter将利息是不是算我的。  还有律师的态度我很不满意我要查到什么情广都没告诉我要我每天打电话还有很难找到律师(person-in-charge)有的投诉吗? 哪里投诉?

ice.keith

各位大大，我想请教一下。我看中一间二手排屋，得知屋主非法進行裝修擴充工程（就是從廚房擴充到鐵門），屋主曾经因这件事被市議會罚款了。我想请问被罚款后，事情就解决了吗？若我买了这屋子后，还可以向市議會补回申请擴充吗？谢谢。

blueyap82

回复 379# ice.keith
可以进纸申请，钱作怪。

blueyap82

恭喜大家已买到房产的。眼巴巴看着blr5.55%升到6.30%还没买屋。屋价250k升到320k。
辛苦了八年，存到五十千，朋友建议投资生意，奋身了。还好生意不错。买房要搁置两年后。

blueyap82

產業問診室租戶不交租怎麼辦？       

• 問診室

  2007-08-25 19:33       
                                                           

林先生說，他與租戶訂立租約，將一單位出租給他，但該租戶已3個月沒有繳交租金，請問可以採取以下哪一些行動？

1. 終止水電服務？

2. 請鎖匙匠強制開門厘清物件？

3. 先行發出掛號通知信，然後採取以上行動？

答：由於沒有明文規定，業主不能以終止水電服務對租戶採取行動；另外，如果要查封屋內的東西，必須取得庭令才能進行。

不論是出租住宅或商業單位，業主在對租戶採取行動之前，必須先書面通知，催促他償還租金；如果依然沒有行動，再向法庭申請庭令，查封屋內東西、然後拍賣，對扣所欠租金。

                星洲日報/財富廣場•2007.08.25

blueyap82

產業問診室避罰利息買屋先洽寬限期

    * 問診室

2007-09-01 19:22

假如房屋興建工程已完成超過三份之二，購屋者訂購房屋後，應該與發展商洽商，給予2至3個月的寬限期，以便擁有足夠時間安排貸款、辦理貸款手續，讓銀行發放貸款。

馬小姐說，她第一次購買房屋，已繳付1000令吉訂金，她購買的是99年租賃地契產業，日前向銀行提出房屋貸款申請。

發展商指出，有關產業興建工程已完成80%，她準備申請60%的貸款，因此必須支付40%的屋價。

她在信中指出，40%的差價必須在發展商發出單據的21天內繳付，不過也可以向發展商要求給予較寬鬆的時間。

她說，在簽署買賣合約後，發展商會發給她差價的單據。

請問：

1. 發展商將在何時要求銀行交付剩餘的數額？

2. 我會否被罰支付“遲付款利息”？

3. 要怎樣才可豁免“ 遲付款利息”？

答：黃振原律師說，這位讀者來信提供的資料不是很充足，意見的提供是假定不需尋求州政府的批准，或者是發展商已取得一個總的批准。

我們不曉得身為賣主的發展商，將在何時寄發已完成80%工程的付款單給她，買主是否面對遲付款利息仍言之過早。

在這個前提下，馬小姐應該與發展商洽商，給予2至3個月的寬限期，以便擁有足夠的時間安排貸款、辦理貸款手續，讓馬小姐的銀行發放貸款。

馬小姐的自付屋款是屋價的40%，扣除她簽署買賣合約已付的10%，在接獲發展商的付款通知單後，她需要支付其餘的30%。

因此，她必須儘快獲取房屋貸款，最主要是提醒銀行的律師迅速展開所需的調查，在等待發展商發出付款單時，取得所需的確認文件。

在接獲發展商的付款通知時，馬小姐必須自掏資金支付30%屋款，然後將已付款項的證明交給銀行律師，以便律師呈給馬小姐的銀行，證明她已付款。

假如沒有支付30%屋款，馬小姐的銀行將不會發放任何貸款。

由於房屋已建好80%，馬小姐與其銀行將各繳付40%屋款，假設發展商已寄發40%的付款通知給銀行；同時，寄發30%的付款單給馬小姐，在銀行與馬小姐各別收到付款通知時，將按單支付。

除非是馬小姐未取得銀行貸款，或銀行的律師仍未致函發展商，以及發展商不曉得馬小姐是否已取得貸款，則另當別論。

鑒於我們不曉得發展商將在何時發出付款通知單，因此我們不可能預知馬小姐是否將被徵收遲付款利息。

另外，馬小姐應該與發展商洽商在簽署買賣合約後，未發給付款單之前，給予2至3個月時間處理貸款事項，那麼她比較不會面對遲付款利息的徵收。
星洲日報/財富廣場•2007.09.01

blueyap82

產業問診室：糾紛未結•屋匙拿不到

    * 問診室

2007-09-01 19:23

維特說，他購買了一間12萬2000令吉的公寓，日前收到發展商來信，裡邊有地稅、管理服務費、維修儲備金、水供銜接費等，總共1300令吉。

不過，信中尚有一筆驚人的4000令吉逾期付款利息！

發展商說：那是因為銀行延遲繳付房屋貸款，可是他並沒有列出計算的項目，根據買賣合約，當買方與銀行在超過28天還未償付款項，發展商會在14天內以書面通知。

不過，一直以來，身為購屋者的我們並沒有收到遲付款通知，而且深信發展商會與銀行洽商以解決問題，但最後卻是移交鎖匙後才向購屋者徵收遲付款利息。

根據發展商所說的“利息”，銀行遲繳付6萬6000令吉分期付款，前後大約5個月時間，可是那段期間，銀行並沒有完成貸款手續。

在致函發展商要求取消這筆利息，只是繳付其他收費及辦理領取鎖匙手續，可是卻遭發展商拒絕。

發展商一再拖延時間，我應該怎麼辦？

答：當發展商向銀行索取分期付款信或文件，會同時將副本寄給購屋者，因此可以從這些來往信件中瞭解，銀行是否如發展商所說延遲付款，又或者是發展商的信件總是逾期發出？

發展商身為賣主，在向購屋者發出分期付款賬單的21個工作天內，如果買方沒有支付款額，賣主有權要求買主支付以10%年利計算的逾期付款利息。

不過，貸款銀行在支付第一筆屋款之前，須先獲得發展商的承諾信，大多數時候，這個過程會導致銀行延遲付款，在瞭解問題真相後，如果是銀行的錯，可以致函相關銀行總部做出投訴。

如果是發展商的錯，則可以據理力爭，爭持不下的話，可以將問題帶上房屋仲裁庭。
星洲日報/財富廣場•2007.09.01

blueyap82

產業問診室逾期交屋，如何是好？

    * 問診室

2007-09-01 19:24

Caren說，她於2003年9月購買了一間雙層排屋，並從僱員公積金局提取存款，支付10%首期錢。

根據她與發展商簽署的買賣合約，房屋將在2005年9月建好，可是至2007年7月，房屋建築工程只完成70%，逾期交屋已接近2年。

她說：“我們曾經前往發展商的辦事處詢問房屋完工的進展情況，他們給的解釋是有新的發展商將接管有關發展工程，不會演變為擱置計劃，不需要過於擔心。

不過，我們前往工地，發現工程並沒有進展。”

她說：“在過去的2年，我已開始繳付房屋貸款利息。”

請問：

1. 接下來應該採取什麼行動？

2. 買賣合約是否仍有效？

3. 我是否應停止償付貸款利息？

4. 我是否可以提出遲交屋索償要求？

5. 我能否提取公積金購買第二間房屋？

答：購屋者協會中文組主任陳鍾靈說，買賣合約仍是有效的文件，這位讀者可以嘗試聯絡其他購屋者，以集體行動向房屋與地方政府部投訴，這對發展商會有一些壓力。

提及能否停止繳付貸款利息，遺憾的是，貸款者不能這樣做，只要付款期限一過，銀行會發給通知書、再來就是律師信及採取其他不利於購屋者的行動。

發展商逾期交屋，購屋者可以提出遲交屋索償，但目前是“未成熟期”，因為發展商仍未交屋，提出索償的基本面未成熟。

但有一點購屋者可以嘗試的是，致函發展商，表明購屋者的立場，指發展商已逾期交屋，將面對購屋者提出逾期交屋索償要求，希望發展商儘所能完成建屋工程。

關於能否提取公積金購買第二間房屋的問題，除了胥視申請者的收入是否符合要求外，如何處理現有的貸款，是一個關鍵；一般來說，第一次申請公積金購買房屋，程序比較簡單，第二次情況比較不一樣，最好是親臨附近的公積金分局瞭解，這樣會比較清楚。
星洲日報/財富廣場•2007.09.01

blueyap82

產業問診室 99年地契能轉為永久地契？

    * 問診室

2007-09-08 19:23

以租賃期產業來說，地契年限以99年居多，在土地契約屆滿之前，業主可以向有關產業所屬土地局申請延長租賃期。

業主最好是在土地租賃期未屆滿之前提出申請，以免租約期滿時，土地擁有權自動歸州政府所有。

陳女士來信說，她有一間店屋，位於市區中心，不過地契租賃期是99年。

她在信中提問：

1. 如果租賃期已滿，身為業主應該如何處理？

2. 可以申請將租賃期轉為永久地契嗎？

3. 政府怎樣計算店屋的價格？是否按照市價計算？

4. 我們要用大約多少錢才能更新地契？

答：購屋者協會中文組主任陳鍾靈說，業主必須在產業租賃期未屆滿時，向土地局申請延長租賃期。

另外，欲將租賃期的產業地契，申請為永久地契這不大可能，政府如何計算店屋的市價，主要由財政部估價署計算。

租賃地契的更新或延長收費，有一個方程式，一般是市價ｘ面積ｘ2個比率不一的百份比，這2個百份比通常會每隔一個時候更改，最好是與相關產業所在地點的土地局查詢。

此外，住宅產業與商業單位的地契更新收費率不一樣。

在我國的許多州屬，不少產業是建在租賃地契的土地上，有關產業的業主，一般都對租賃地契屆滿之前、屆滿時，應該如何處理不大瞭解。

以租賃期產業來說，地契年限以99年居多，在土地契約屆滿之前，業主可以向有關產業所屬土地局提出申請延長租賃期。

業主若準備申請延長租賃期，可以在租約期剩下5至7年左右開始行動，假如租約已經到期，產業業主在沒有選擇的情況下，惟有採用土地轉讓權表格提出申請，程序與申請延長租約期類似。

不過，業主最好是在土地租賃期未屆滿之前提出申請，以免租約期滿時，土地擁有權自動歸州政府所有。

業主在提出申請延長土地租約時，必須支付一筆費用，費用的計算是根據各州土地局條例的規定。

最關鍵因素是產業的市價，產業的估價是由財政部產業估價署，根據有關地區最新的交易水平而定。
星洲日報/財富廣場•2007.09.08

blueyap82

產業問診室發展商更改產業計劃

    * 問診室

2007-09-08 19:23

許小姐說，數年前從一則促銷廣告中看到一個4合1產業計劃，一樓是超級市場、底層是批發、菜市場，以及迷你商店。

不過，在產業計劃完工後，只有超級市場和迷你商店，而迷你商店的售價，從一開始的每平方尺賣168令吉，逐漸上升至後來的268令吉，迷你商店的面積只有100平方尺。

請問：發展商是否有權將菜市場、批發市場，改為迷你商店？

在此補充一點，促銷廣告的內容這樣寫明：廣告內的資料在必要時可能更改，所有插圖為畫家的構想圖，不能當作合約的一部份。

答：陳鍾靈說，這位讀者可以和其他業主向地方政府購買平面圖，以確定發展商是否按圖測興建。

另外，有關產業是商店產業，這類產業的發展商不受房屋發展法令約束，他們的發展圖只要獲得批准，領取發展准令後即可開始動工。

當然，業主可以組織業主協會，針對有關問題向發展商爭取本身的權益。

如果雙方僵持不下，惟有挑戰發展商上法庭，由法官裁決。
星洲日報/財富廣場•2007.09.08

blueyap82

產業問診室地契買賣合約被偷

    * 問診室

2007-09-08 19:24

侯小姐說，她已償清房屋貸款，可是最近她的地契、買賣合約（正本文件）被偷，請問應該怎麼辦？

答：林若輝律師說，地契及相關文件被偷，侯小姐除了報警備案，有了警方的報告，她應該前往相關的土地局申請新的地契，填具表格、宣誓等，相信土地局的官員會給她相關的協助。
星洲日報/財富廣場•2007.09.08