房价未必只升不跌（1）

kitkatlow

忘了告诉你，这课题分三篇文章写，昨天，今天及明天。
太长了，不能一下子写好，读者也需要细嚼消化其 ...
奶茶 发表于 19-5-2011 05:28 PM

没有想跟你辩的意思，我没有说你错，只是很片面，你只是说出事实的一部分，但很多都忽略了。情况有点像瞎子摸象，你成功发现大象的腿很粗，但却忽略了他尾巴很细。而且是非常前科学，以及很马后炮的看法。



事实上，事情发生的原因，背后会有超过几百甚至上千个理由。当然有主因，次要因素，非次要因素等。但连专家也不敢断言把整个事情详细说出来，我也不是专家，就更加不敢说什么，只是在摸索一头大象，我自认比你多发现了一条尾巴。


无论如何，期待明天你更详尽的看法。谢谢。

草根一名

次贷还没爆发之前，布什政府采取不干预金融政策，也就是放任金融界自我管理，然而这所谓的市场纪律（Market ...
奶茶 发表于 19-5-2011 01:25 PM

不可以拿美国来比较，美国希望制造经济繁荣，让所以人可以变得富有，有自己财富，所以下了许多政策。

- 货币放松、管制投资银行不严、随时减息等

--》 各个金融机构不断放松贷款、高杠杆投资基金为了提高利润不断作高风险炒作

--》 没有 credit 的人，也容易借到贷款。为何？因为就算没钱供了，只要房产价格持续上涨，
卖出去，还是不会亏。投资银行“看准”这点，所以不断发放贷款。

--》 结果，房地产价格一直上涨，泡沫化，终于支持不住了，破了。

--》 房地产价格下滑。毁约、破产、银行回收产业等事件，一直发生。

--》 投资银行，比传统银行的杠杆高（借贷更多更凶、也接受没有 credit 的人借贷），
30倍以上。如果毁约等一直发生，投资银行肯定完蛋。所以一家接一家，倒闭。

--》 政府不能坐视不理，要插手。打算注资救银行。

--》 银行没钱，连其他高杠杆投资项目也被拖下水，包括对冲基金、私募基金等。
它们也是玩高杠杆投资，小本利大（倒反来说，也可以说，小本亏大）。市场只要一点坏消息，它们的投资亏损就持续扩大。

--》 银行没钱，为了减少回复市场的次序，减少自己的杠杆，把对冲基金的码金提高。

--》 轮到基金们慌了，它们不断抛售自己的资产，减少杠杆。

可惜，整个市场都一齐抛售资产，资产价格下降，资产降，equity 也降，杠杆又再上升。
这样不断循环。

--》 其他投资项目，因为整个市场缺水（钱），货币萎缩，
加上各大基金、投资机构也一直被 margin call，所以价格一直下，一直下。

今天，故事大概发展到这里。

我们大马的银行在放贷房屋贷款方面,有哪一点是类似美国的，请指出？

奶茶

没有想跟你辩的意思，我没有说你错，只是很片面，你只是说出事实的一部分，但很多都忽略了。情况有点 ...
kitkatlow 发表于 19-5-2011 05:46 PM

    写这文章很难为， 本来不想写，只是不写又浪费资源，这是奶茶assignment 里头的作业。
次贷风暴发生前，也有不少经济专才告知问题将出现，连FBI也出认为有问题。还是2004年的警告，然而没人听见，大家都为盈盈向上的房价而放下自己的警惕，导致许多人跟风，大家认为房价肯定是上涨的！理论上房价肯定会涨，是对的，只是涨幅以倍数的速度进行，这才是问题！
参考：http://www.fbi.gov/stats-services/publications/mortgage-fraud-2006
http://www.huffingtonpost.com/william-k-black/the-two-documents-everyon_b_169813.html
http://edition.cnn.com/2004/LAW/09/17/mortgage.fraud/

希望大家投资前，请警惕自己。毕竟人生有几次机会买房子？应该谨慎为佳。
KKlow， 没什么问题，大家只是交换意见，这些课题，是要有证据证明的。谢谢提醒。

kitkatlow

写这文章很难为， 本来不想写，只是不写又浪费资源，这是奶茶assignment 里头的作业。
次贷风暴 ...
奶茶 发表于 19-5-2011 09:50 PM

我向来不喜欢看专家的意见，原因很多懒得陈述。
但我很期待看你明天的数据。专家会犯错，但数据不会。除非数据是在误导的情况下收集。

奶茶

回复 23# 草根一名

Hi, 为了简单回应，用红字回答。

不可以拿美国来比较，美国希望制造经济繁荣，让所以人可以变得富有，有自己财富，所以下了许多政策。
大马政府不是也要制造经济繁荣吗？纳吉NTP就是要建立在给人民看，高收入的遐想。

- 货币放松、管制投资银行不严、随时减息等
2001年网络泡沫及911事件发生后，政府及美联储都认为需要刺激经济，那时候的利息=1%，按照资料，好像没有随时减息？

--》 各个金融机构不断放松贷款、高杠杆投资基金为了提高利润不断作高风险炒作=对，认同

--》 没有 credit 的人，也容易借到贷款。为何？因为就算没钱供了，只要房产价格持续上涨，
卖出去，还是不会亏。投资银行“看准”这点，所以不断发放贷款。=对，认同

--》 结果，房地产价格一直上涨，泡沫化，终于支持不住了，破了。=对，认同，前提是CDO没有供款，就变成废纸一张。

--》 房地产价格下滑。毁约、破产、银行回收产业等事件，一直发生。效果

--》 投资银行，比传统银行的杠杆高（借贷更多更凶、也接受没有 credit 的人借贷），
30倍以上。如果毁约等一直发生，投资银行肯定完蛋。所以一家接一家，倒闭。=对，认同

--》 政府不能坐视不理，要插手。打算注资救银行。好像没有咧？请举例。

--》 银行没钱，连其他高杠杆投资项目也被拖下水，包括对冲基金、私募基金等。
它们也是玩高杠杆投资，小本利大（倒反来说，也可以说，小本亏大）。市场只要一点坏消息，它们的投资亏损就持续扩大。=对，认同

--》 银行没钱，为了减少回复市场的次序，减少自己的杠杆，把对冲基金的码金提高。

--》 轮到基金们慌了，它们不断抛售自己的资产，减少杠杆。

可惜，整个市场都一齐抛售资产，资产价格下降，资产降，equity 也降，杠杆又再上升。
这样不断循环。对，是市场惊慌，如果他们有资金稳住，手握的资产未必会暴跌。市场也未必那么黑。是leverage 及贪婪的效果，借贷超过equity

--》 其他投资项目，因为整个市场缺水（钱），货币萎缩，
加上各大基金、投资机构也一直被 margin call，所以价格一直下。是啊！人人自危。

今天，故事大概发展到这里。

我们大马的银行在放贷房屋贷款方面,有哪一点是类似美国的，请指出
我认为有两点：
一风险，请你阅读明天发放的博文，分析市场价格比政府列出的价格高许多，加上银行借贷的批准数额，是按照贷款者收入计算，就哪较低的数字来算，也有问题。不论怎么算也还是有问题。
对银行来说，放出的贷款，是买产业+泡沫，这与美国当时的情景相似。

二购屋者，许多购屋者皆认为，房价肯定上涨的，这原理是对的，但涨幅的对比不对！大马完全不缺地，怎么产业价格会翻一倍呢？
这不合理，和美国的情况，又很类似。

纠正一下，奶茶分析是整体房产状况。
一些浅见，如有错误，请赐教。

奶茶

回复 25# kitkatlow


    专家也有可能被聘请的，次贷祸首之一，信用评级公司就是一种。

keaiwubi

我还是那句：有本事 利息起到9%都没事。
房价跌到买入的一半心脏都没问题就可入场。

如果买炒高的价格就是风险。

bizboy

次贷还没爆发之前，布什政府采取不干预金融政策，也就是放任金融界自我管理，然而这所谓的市场纪律（Market ...
奶茶 发表于 19-5-2011 01:25 PM

同意。我们可在历史中印正：１９９０－１９９１年的日本，１９９７－１９９８年的香港，２００８－２００９年的美国等等。

orange_lobster

房价是没有合理价格的，上不封顶，跌也会跌破成本价的。房价只有趋势，没有合理价格。

mr.chong

迟些会越来越多lelong吧....

奶茶

回看马来西亚房产的飙升，其实泡沫化的出现，几率很高！政府为了压抑通货膨胀，坚持多时的低利息（今年五月已经开始调整），然而长期的低利息，会鼓励房产的投机活动。导致房价的急速飙升，这可能为部分拥屋者带来短期益处，然而却让广大民众，负担不起特别是城市里头的房屋！


政府可能有自己的考量，只要屋价不断的上扬，经济就会好，市场流动基金多了，政府管理金融的成效，就能换取管理得当，可能进一步争取到选票。低利息，会让市场活跃起来，导致商业活动蓬勃发展，然而过多消费，却会造成通货膨胀。政府开始推出机制管理过火的市场，基于成效，还有待观察。

大马房产过热，价格过高，不止是区域问题，人均收入与房产比例失衡，许多人买不起房产，社会问题会潜伏着等待爆发。吉隆坡房产指数，由2009第三季增长率3.1%，到2010年第三季增长到惊人的11%！雪州由负增长2.1%，激增到10.1%![1] 用简单的原理来分析，吉隆坡可能缺地，雪州却不是那样哦！按照世界银行2009年国家人均收入的报告，大马人均收入为马币41，130[2]，比较平均雪隆房价为马币328，868， 用银行惯例，30%的收入来计算房贷为每月马币1028，每年的供款为1028 x 12 = 马币12，336.

按照这方法计算年数[3]，马币328，868的房子，用30年的供期，每年却需要马币25,200！马币2，100是合理贷款的一倍咧！还有就是以个人的方式借贷，几乎是不可能！需要接近相同的双薪收入，才能借贷.

注：以上的资料参考，是官方公布的数据，数据引用双层排屋为计算单位.*坊间的价钱比官方价格高许多。

这计算证明一点，大马人均收入，完全不符合房产飙升的比例！买进过高房产，负担会加重，银行也面对贷款风险，而且如此攀升的房价，有极高炒作的可能性！是否会出现类似美国的房产泡沫化，还有待观察，但有些兴风作浪因素，应该值得警惕。

大马需要吸取美国房产泡沫化的后果，过高的屋价，贷款者放弃供期可能增高，即将导致房价急速下滑，银行账面损失提升，缺乏基金会让银行体系瘫痪，延伸的社会问题也会一触即发，不满情绪会加深社会矛盾。炒作者得利，购屋者亏损！政府，人民，银行应当随时警惕，需要繁华的经济背后，不该只有昙花一现的短暂美景，能持续，健康的经济增长才是万全之策。

原文:http://www.createbloggers.com/susuteh/archives/4661

注：这贴主要是分析大马房产，出现过热的情况，头两篇主要让大家细嚼，过去金融危机的相同性。原文太长，所以分三篇放出。希望购屋者，自行评估，留意现实的投资风险，比期待将来投资的利润，更能理性探讨及数据化自己的决定。诸位安之。

奶茶致

第一篇 ：房价未必只升不跌（1）http://www.createbloggers.com/susuteh/archives/4657

第二篇 ：房价未必只升不跌（II）
http://www.createbloggers.com/susuteh/archives/4659

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[1] Indeks Harga Rumah Malaysia pada Q1 2011
meningkat sebanyak 6.5% berbanding Q1 2010.http://www.jpph.gov.my/V1/pdf/IHRM_Q1_2011.pdf viewed  18May2011

[2] Gross national income per capita 2009,http://siteresources.worldbank.org/DATASTATISTICS/Resources/GNIPC.pdf viewed 18May2011

[3] Loan Calculator http://malaysiahousingloan.net/tag/home-loan-calculator viewed 18th May 2011

kitkatlow

看完了，不怎么认同，数据太笼统，见解太表面，结论太肤浅。你只说出部分事实，但却忽略了很多更重要的原素。就好像一道美食少了好多重要食材调味料一样。

而且非常明显，你是呆在电脑前完成此论文，很少或者近乎没有去on the ground 理解市场的真面目。

但如只是用来做毕业论文是应该ok 的，只是希望你的教授要求不太高，或者对房产经济也一样一知半解。

我说话很坦率，得罪了。

奶茶

看完了，不怎么认同，数据太笼统，见解太表面，结论太肤浅。你只说出部分事实，但却忽略了很多更重要的原素 ...
kitkatlow 发表于 20-5-2011 01:40 PM

那就请教你咯。

khiatjune

又是讲产业泡沫的贴， SIEN 拉。。。
我多几年，赚过百万， 还没有泡沫。。。
９９％不回发生。。。如果你认识随便一个部长或高官就懂了。。。。
随随便便， 都有几十间产业， 也为孩子买下了。。。MONT KIARA 一栋楼， 就又两三间 。。人家都不怕所谓的泡沫。。。他们都站在马来西亚最顶端， 肯定知道大马的前景 。。。他们又不是没有钱，有不等屋子住， 为何早早都买下来？ 做什么不等泡沫才买？就是他们也知道现在不买， 他们的孩子就要买更贵的屋子。。。泡沫泡沫泡沫， 也只是一些所谓的专家的预测， 预言。。。

泡沫泡沫泡沫的预言 = 世界末日的预言 。。慢慢等落。。。

qdlz

希望不是如此，會影韾很大滴

khiatjune

我站在kitkatlow的那边。。

我的资料比你的明显！！！看了这个， 就还过要快快买。。。

２０年以前，戏票RM２。００，云吞面，RM１。５０， 有地排屋KEPONG，RM６０－１００千

２０年后， 戏票RM１２。００ ， 云吞面，RM４。５０， 有地排屋KEPONG，RM４００千－１百万

奶茶

回复 30# orange_lobster


    不能那么说，买家都希望自己能买到合理的价钱。

奶茶

我站在kitkatlow的那边。。

我的资料比你的明显！！！看了这个， 就还过要快快买。。。

２０年以前， ...
khiatjune 发表于 20-5-2011 02:17 PM

    你是用物价对屋价吗？但没有收入怎么比较？消费不是要先有收入吗？

天秤座的我

不要忘记，低利息只是一小部分的原因为何房产价飙升吧了。。。

另一个比较实际的原因是因为建筑的原料价格一直起。。。 当然直接影响房产价格的咯。。。
有哪一个developer愿意亏着来建及卖楼？？

noproblem

不要忘记，低利息只是一小部分的原因为何房产价飙升吧了。。。

另一个比较实际的原因是因为建筑的原料价 ...
天秤座的我 发表于 20-5-2011 02:27 PM

建筑的原料价格有时高有时回跌，屋价还是高涨。这是＂TEH TARIK＂的现象，糖价涨２０CENTS，TEH TARIK 也跟着涨２０CENTS。。。发展商卖２００K的CONDO就可以赚钱了，但是外面一大批买家跪这求着要用３００K来买，你会只卖２００K吗？
至于这些是炒家还是用家就是决定会不会出现泡沫的重要因素。