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发表于 15-4-2014 11:07 PM
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10000% 是AcxsCxbx |
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发表于 16-4-2014 12:39 AM
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Athlon82 发表于 15-4-2014 06:46 PM
想问个问题
我现在供120k的屋,blr 是+-5.35。25年
我可否叫我老婆(公务员)借银行的3.8% personal loan ...
我想你應該是被人揾笨七.
1) 借17k, 一年內不用供錢, 本利也不用還, 一年之後, 連本帶利, 一次過還 17646. 就是實制連息 3.8%pa.
2) 但personal loan 17646/ 12, 每月供1470, 實制年息就是 7% pa. (你可找一個house loan calculator 試一試.)
分別是, 如果你是要每個月供, 你第一個月還了供款, 一部份是息, 一部份是本, 本金少了, 利息是不是也應該減少呢, 這叫息隨本減, 實制年利率, 就是這樣計, 房貸也是這樣計. 你要付的利息, 是以你當時尚欠多少錢來算.
但是私人貸款和車貸, 是用本金 x 利率 x 年期, 這個利率, 叫平息. 就是你之前已經還了的本金, 你現在也是要付利息的. 所以, 大概的算法, 平息就是實制年息 x 2. 以上的例子, 3.8%平息, 其實是7%pa. 你的房貸才5.35%pa. 哪個便宜?????
本帖最后由 hawkman 于 16-4-2014 12:51 AM 编辑
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发表于 16-4-2014 12:44 AM
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moot 发表于 15-4-2014 06:56 PM
EPF account 2 拿完钱出来, 就减掉那大部分的利息了。 丢25k 下去, 1 年的利息就省了25k x 日利率x365 天 ...
用EPF 還房貸, 可以減少很多4.2%pa利息.
但是少了賺 6% pa 的機會.
省了4.2%, 少賺6 %, 是聰明還是笨???
25k 放在房貸, 可以省了 25k x 4.2% / 365 x 365 = 1.05k
25k 留在EPF, 可以賺 25k x 6% = 1.5k.
本帖最后由 hawkman 于 16-4-2014 01:01 AM 编辑
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发表于 16-4-2014 01:31 AM
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回到最基本的思考吧
你借多少就算多少的利息咯 把installment当成是minimum repay
flexi loan是以天数计算 所以你有1天多的钱在户口=欠的钱就少1天,利息就少一点,installment就多一点分在principal上
与其在数字上钻牛角尖 不如想想你为何会去贷款,贷款买了的东西能给你多过贷款利息的回报吗,回报这种东西不一定用金钱衡量,它可以包含舒适度,家庭幸福度,身份象征。。。。
抱歉 有点离题了
如果针对主题,那应该是把多余的房间出租,租金来还贷款就能提早/缩减房贷 本帖最后由 batman8823 于 16-4-2014 01:37 AM 编辑
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发表于 16-4-2014 08:17 AM
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大大。。可以分享有那个好的房贷 software吗? |
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发表于 16-4-2014 08:46 AM
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楼主 |
发表于 16-4-2014 09:37 AM
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gkheng2003 发表于 15-4-2014 11:07 PM
10000% 是AcxsCxbx
gkheng 大大
对,就是 AcxsCxbx,speaker 名字叫Kxvxn Cxexnx,大大有何看法?
本帖最后由 the@1st 于 16-4-2014 10:00 AM 编辑
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发表于 16-4-2014 09:45 AM
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camel1213 发表于 16-4-2014 08:17 AM
大大。。可以分享有那个好的房贷 software吗?
camel1213 大大
我的是买一本理财书随书附送的。
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发表于 16-4-2014 09:59 AM
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batman8823 发表于 16-4-2014 01:31 AM
回到最基本的思考吧
你借多少就算多少的利息咯 把installment当成是minimum repay
flexi loan是以天数计算 ...
batman8823
同意你说回报不一定用金钱来衡量,也可以是其他东西。只是在这个物价高涨的时代,可能就没有这样的歌唱了。今时不同往日,环境所致,对数目敏感也是无可厚非。
本帖最后由 the@1st 于 16-4-2014 10:02 AM 编辑
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发表于 16-4-2014 10:15 AM
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发表于 16-4-2014 10:48 AM
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hawkman 发表于 16-4-2014 12:44 AM
用EPF 還房貸, 可以減少很多4.2%pa利息.
但是少了賺 6% pa 的機會.
EPF 利息高, 房贷利息比EPF 低, 是不是应该继续放EPF 呢?
如果大家都是家里有钱给下雨天用,当然那多出的 1% ~1.5% 的EPF利息比较值得。
对储蓄不多的人,理财方面就比这利息计算复杂一点。 拿EPF 钱来规划理财,最容易的做法就是拿Account 2 来减低房贷, 让现金比较充裕。我不鼓励大家把省下的钱拿去装修, 甚至去买汽车, 最好就是先储蓄起来, 最好有6~12 月的充裕。 你紧急用到的时候,无需去借7~10% 的个人贷款应急。 紧急的时候,个人借贷的高利息,可以轻易的把你还放在EPF 里头的利息完全抵消。就像“有钱人”有现金在手,抵消未来周转的风险。有些家庭紧急的时候,刷信用卡现金,月利1.8%, 那更厉害了。
我看过很多话说什么有钱人去借钱来赚钱。 许多都没说背后的潜议题 : 你必须有钱到无需借钱就可以赚钱,而且有本事本利随时付完,那才有资格说“借钱来赚钱”。而这里头规划了风险 , 不是随便冒险去赌扩充和炒作。
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发表于 16-4-2014 01:32 PM
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发表于 16-4-2014 01:43 PM
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moot 发表于 16-4-2014 10:48 AM
EPF 利息高, 房贷利息比EPF 低, 是不是应该继续放EPF 呢?
如果大家都是家里有钱给下雨天用,当然那 ... EPF account 2 拿完钱出来, 就减掉那大部分的利息了。 丢25k 下去, 1 年的利息就省了25k x 日利率x365 天。 (房屋贷款是用复利来计算的). 同样的25k 在EPF, 赚到的利息钱都不够贴同样数额的房屋贷款利息。
這裡討論的是如何有效的減少房貸利息,如果要談如何理財的話,應該到別的地方
你之前的言論的確會誤導不少人
當然你也沒有全錯
如果是那些房貸利息是高過EPF派息的(比如6.X%以上的),拿EPF的錢出來還的確可以減少利息(雖然還有更好的方法,如refinance)
但是以目前房貸利息只是大約4.X%來說,這種做法就不值得了
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发表于 16-4-2014 01:59 PM
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阳光yuko 发表于 16-4-2014 01:32 PM
哪位大大能提供这类算利息的software,我不知如何计算起。。。谢谢~
你 google 找 "house loan calculator" 已經有很多網頁可以在網上計.
不用甚麼software. |
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发表于 16-4-2014 02:17 PM
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谢谢你的贴,之前听了朋友也说了!现在更加肯定!谢谢 |
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发表于 16-4-2014 02:43 PM
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这问题很好哦~~呵呵
以下是我个人意见~~
首先,银行借钱给你买房子,我们该谢天谢地了,好好感恩银行了。要不然,你用现钱啊~~
银行借钱,当然要赚钱啦,银行的本质就是顾客存钱进银行,银行用那些存款再借给有需要的人。
定期最高3.5%,房贷普遍4.2%,银行才赚你多少?
如何省利息?
楼主提到,还房贷时90%利息,10%本金。这是刚开始还房贷时,比率会根据年份改变。如果房贷35年,到了第19年,会是50%利息,50%本金。
换句话说,要最有效的省利息,你必须在头19年里放一笔钱减利息。这段时间省最多。
再来,你放一笔钱只为了省4.2%一年...如果你放10千,一年省420块,一个月省35块....有必要吗???
我相信很多人10000一年可以赚不止4.2%
但是,房贷是目前利息最低的贷款,比起个人贷款,信用卡,公司贷款。
如果有现有的房子,可以考虑refinance来restructure 你的负债。 |
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发表于 16-4-2014 04:43 PM
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zaqre 发表于 16-4-2014 01:43 PM
這裡討論的是如何有效的減少房貸利息,如果要談如何理財的話,應該到別的地方
你之前的言論的確會誤 ...
楼主已经提到一个重要的课题, 看看36 楼 NiNiBeauty 的回复。
注意这项 : “还房贷时90%利息,10%本金。这是刚开始还房贷时,比率会根据年份改变。如果房贷35年,到了第19年,会是50%利息,50%本金。”。
房贷不是车贷。 本金付还不是那么直接的。 如果你没看清楚付房贷的比率计算,就会以为利率比EPF低。 比率方面,就如NiNiBeauty 说的, 当本金付还上升到某个程度,给多点钱省不了多少利息。 早期做的话,就会省很多, 拿EPF 出来减低头15 年的本金是不错的做法。
你说楼主谈的事和深入理财无关, 我不赞成。 减低房贷利息就是理财概念, 而且和风险规划不无关系, 连银行贷款的本金利率比例的计算都不清楚,还谈什么“减低利息”, 谈什么EPF 的利息比较好。
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发表于 16-4-2014 04:51 PM
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moot 发表于 16-4-2014 04:43 PM
楼主已经提到一个重要的课题, 看看36 楼 NiNiBeauty 的回复。
注意这项 : “还房贷时90%利息,10 ...
纠正你一个观点,尽早减少房贷本金没有错,但是利用高利息的EPF减低房贷,同时是在“早期”减少EPF的本钱,如果仔细计算你因此举少赚的退休金,你损失的EPF利息会比省到的房贷利息多很多……
除非你很快就把房产卖掉,然后把部分赚来的钱填回EPF户口里……
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发表于 16-4-2014 05:05 PM
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moot 发表于 16-4-2014 04:43 PM
楼主已经提到一个重要的课题, 看看36 楼 NiNiBeauty 的回复。
注意这项 : “还房贷时90%利息,10 ...
很簡單的問你一句:EPF是不是複利?
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发表于 16-4-2014 09:58 PM
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zaqre 发表于 16-4-2014 05:05 PM
很簡單的問你一句:EPF是不是複利?
EPF 是不是複利.
是. EPF 用我們的錢投資, 投資賺到的錢, 會加上我們的本金, 再投資. 這就是複利.
房貸是不是複利.
不是. 所謂複利. 就是除了欠銀行本金之外, 還欠他利息, 所以欠的本金+ 欠的利息, 一起再算利息. 這就是利上利, EPF就是複利.
但是, 房貸, 你每個月的供期, 是已經還清你那個月的利息, 再加上還了一點本金. 所以你不會欠行利息的, 沒有欠利息, 就沒有利上利. 房貸不是複利.
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