看公寓 初開價是卖家开价的四成五會太過份嗎?

aidj

stone-creation 发表于 27-6-2014 07:29 PM
这样就是屋主吐血。。。

是开发商吐血

我猜销售私下代其早前顾客赚取。。。

condomx

aidj 发表于 27-6-2014 07:31 PM
记得叫上小弟去烤烤肉，吹吹风。心愿已足。

如果你有36D的凶器,加上23寸的细腰,和45寸的长腿,可能U老板会让你过一夜吧

wooyen

aidj 发表于 27-6-2014 07:29 PM
本来投资就是有风险，行内话就叫风险转移。
卖家要高回酬，同时又想高风险转嫁给别人。

打狗棍法之棒打落水狗
失传了很久啦!
劈字诀：棒打狗头 穷巷赶狗 疯狗咬猴 落水打狗 天下無狗

aidj

wooyen 发表于 27-6-2014 07:37 PM
打狗棍法之棒打落水狗
失传了很久啦!

不对，大师。
觉得是乾坤大挪移。我富你负。

shonhock

aidj 发表于 27-6-2014 07:21 PM
感谢提供更多资讯。请问年租金是多少？

我看的那间连根柱子还没打进土地，在新山市区近CIQ，

虽然 JB & iskandar 的价钱开始和KL的价钱很相识。
但依然不能拿JB的情况和KL比较。
难道你以为KL本地人会愿意用RM5,000 租一间 fully furnish 550sqft的studio来住嘛？？？

那些屋子租不出，是因为我相信超过80%的JB agent不会去想一些办法去找Expat的顾客...
iskandar的范围比 SG还要大三倍。
怎么可能整个大马和SG政府，再加上那么多个大财团大发展商不会详细考察、研究过这个地区以后20年的发展而贸贸然的发展 iskandar呢？

因为有那个需要，才会有iskandar的出现。



你又带我游花园了，　还是不要告诉我你会如何砍价钱～　

科学就是未来

shonhock 发表于 27-6-2014 05:49 PM
表带我游花园啦...

就假使在cheras connaught附近吧，

合理价，一直是看跌人士开不出的价位

ball

aidj 发表于 27-6-2014 05:30 PM
第一年，价高量少。
第二年，价跌量多。
第三年，价量齐跌。

樓主,世事有千變萬化,毋需看見,
你只需對 agent 說,
"我開一個價,交給你,你盡做,"

ball

condomx 发表于 27-6-2014 07:35 PM
如果你有36D的凶器,加上23寸的细腰,和45寸的长腿,可能U老板会让你过一夜吧

U 老板己名草有主了,行將結婚(可能巳結了)
遇有你所說的凶器,C 大請你交給我,
凶器在街是有殺傷力的,
由我沒收,做福社會........

aidj

shonhock 发表于 28-6-2014 12:44 AM
虽然 JB & iskandar 的价钱开始和KL的价钱很相识。
但依然不能拿JB的情况和KL比较。
难道你以为KL本地人 ...

考察一处房产是否值得投资，最重要的就是观察、评估其投资价值及风险，即考虑房产的价格与期望的收入关系是否合理。

之前说过，cheras一带我并不清楚，以简单公式来计算你提及问题。

就假使在cheras connaught附近吧，
3年前new launch卖rm300,000 ，现在拿了cf、拿钥匙，大部分的unit在卖着rm580k-630k，现在你看到有人卖rm580k
靠近大路、方向美、环境美、partly furnish。

以你的经验和看法，你觉得应该多少才值得？？

我需要你提供基本资讯：年租金。你懂得！

考虑其一成本机会，如果卖掉，把钱580K放在FD是不是比收租有更高回酬。
其二、流动性。碰到有更好机会，短时间卖掉。如果急于出售，价钱好到哪里去。

==========================================

双方买卖过程中协商价格平常的事，如果你有真正认真做过公寓成本分析，你就会知道
为何开发商一窝疯地盖公寓（超过十层）也不盖负担得起有地房产，因为卖一件空三件，都有利可图。

卖家要砍菜头，算了还是让卖家先出价比价好。

stone-creation

aidj 发表于 28-6-2014 10:56 AM
考察一处房产是否值得投资，最重要的就是观察、评估其投资价值及风险，即考虑房产的价格与期望的收入关系 ...

销售价一般是与市场价挂钩，而不一定是与成本挂钩的。所谓市场价，就是有人要卖，有人肯买的价钱。除非你有批量，那又是另一个不同的市场了。
发展商的发展计划，应是以价格，市场为导向。

aidj

ball 发表于 28-6-2014 10:19 AM
U 老板己名草有主了,行將結婚(可能巳結了)
遇有你所說的凶器,C 大請你交給我,
凶器在街是有殺傷力的,

这个收不收？

ball

aidj 发表于 28-6-2014 02:13 PM
这个收不收？

亞瓜?
送去泰國吧!
那邊有市場           

aidj

ball 发表于 28-6-2014 03:06 PM
亞瓜?
送去泰國吧!
那邊有市場

back to the point

节录自：http://readandanalyse.blogspot.com/2013/05/blog-post_9.html

說穿了，新建案之所以可以喊出高價，那是因為對於消費者而言，核心區域的房子位置好但是屋體本身老舊、外環區域的房子位置差但是屋體本身良好，在這樣的權衡之下，建商就能用說服消費者用不遜於核心區域的價錢買下新建案。接著，當這些外環區域的新成屋開始炒高之後，就會反過來拉抬核心區域老屋的房價，要知道，地點才是影響房價亙古不變的硬道理。同時間，全球性的貨幣寬鬆低利政策推波助瀾了熱錢湧進房市，於是這股台北市房市多頭就在資金、供給、需求，三個面向同時有利的情況下，一路推升到現在的水位。所有明確而強烈的異常現象，都不會是單一因素造成，而是多重因素交互作用下的結果；意識到這點之後，或許我們可以理解，為什麼明明台灣這十年來經濟沒多大成長，反而是台北市房市漲到比中國一線城市還要更誇張的水位。

另外一点，过去20年 johor 数据中 index base 原本比KL 低太多。近年来，价格飙升，觉得单看数字看不出来。浅见。

明年2015四月以前，JB condo价格不可能跌，但是交易量变少。只不过是投资者更加谨慎。评估风险和收益，所做明智决定。

aidj

容積率介紹

容積率（Plot Ratio/Volume Fraction）：項目用地範圍內總建築面積與項目總用地面積的比值。

對於發展商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對於住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠地率也是如此。

綠地率較高，容積率較低，建築密度一般也就較低，發展商可用於回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。這兩個比率決定了這個項目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來設計一個社區。

一個良好的居住小區，高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過3，綠地率應不低於30%。但由於受土地成本的限制，並不是所有項目都能做得到。

容積率的大小反映了土地利用強度及其利用效益的高低，也反映了地價水平的差異。因此，容積率是城市區劃管理中所採用的一項重要指標，也是從微觀上影響地價最重要的因素。

容積率的特性：

容積率表達的是具體「宗地」內單位土地面積上允許的建築容量。宗地是地籍管理的基本單元，是地球表面一塊有確定邊界、有確定權屬的土地，其面積不包括公用的道路、公共綠地、大型市政及公共設施用地等。容積率只有在指「宗地」容積率的情況下，才能反映土地的具體利用強度，宗地間才具有可比性。

容積率(R)、建築密度(C)與層數(H)之間有一定關係。建築密度是指在具體「宗地」內建築物基底面積與宗地面積之比。當宗地內各房屋的層數相同，且對單個房屋來說各層建築面積相等時，三者之間的關係可表示為：R＝C·H，此種情況下，建築層數與容積率成正比例關係。
容積率可以更加準確地衡量地價水平。人們購買土地使用權的目的是為了對土地進行開發，建設房屋。

房屋的單方開發成本＝房屋單方造價＋樓面地價＋稅＋費

樓面地價＝宗地總價／宗地內允許總建築面積＝土地單價／容積率

因此，樓面地價比單位地價更能準確地反映地價的高低。

容積率存在客觀上的最合理值。在一般情況下，提高容積率可以提高土地的利用效益，但建築容量的增大，會帶來建築環境的劣化，降低使用的舒適度。為做到經濟效益、社會效益與環境效益相協調，城市規劃中的容積率存在客觀上的最合理值。
補充

規劃建設用地面積：是指項目用地紅線範圍內的土地面積，一般包括建設區內的道路面積、綠地面積、建築物(構築物)所佔面積、運動場地等等。
建築容積率：是指項目規劃建設用地範圍內全部建築面積與規劃建設用地面積之比。附屬建築物也計算在內，但應註明不計算面積的附屬建築物除外。

建築密度：即建築覆蓋率，指項目用地範圍內所有基底面積之和與規劃建設用地之比。

綠化率：是指規劃建設用地範圍內的綠地面積與規劃建設用地面積之比。

容積率計算公式

容積率=總建築面積÷總用地面積

當建築物層高超過8米，在計算容積率時該層建築面積加倍計算。
容積率越低，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低。

容積率一般是由政府規定的。現行城市規劃法規體系下編製的各類居住用地的控制性詳細規劃，一般而言，容積率分為：

獨立別墅為0.2~0.5,
聯排別墅為0.4~0.7,
6層以下多層住宅為0.8~1.2,
11層小高層住宅為1.5~2.0,
18層高層住宅為1.8~2.5,
19層以上住宅為2.4~4.5,
住宅小區容積率小於1.0的，為非普通住宅。

並根據不同城市的特點有所差別。

參考網站
估價師資訊網：地產估價中容積率修正係數的確定

wooyen

aidj 发表于 28-6-2014 10:56 AM
考察一处房产是否值得投资，最重要的就是观察、评估其投资价值及风险，即考虑房产的价格与期望的收入关系 ...

我需要你提供基本资讯：年租金。你懂得！

考虑其一成本机会，如果卖掉，把钱580K放在FD是不是比收租有更高回酬。
其二、流动性。碰到有更好机会，短时间卖掉。如果急于出售，价钱好到哪里去。

请教高人高见
买入成本25万,现值85万,月租2千
租金回酬是用买入价还是现价來算

thsy1127

wooyen 发表于 29-6-2014 03:50 PM
请教高人高见
买入成本25万,现值85万,月租2千
租金回酬是用买入价还是现价來算

historical costing use 250K.

revaluation costing use 850K. 自己看着办!

aidj

wooyen 发表于 29-6-2014 03:50 PM
请教高人高见
买入成本25万,现值85万,月租2千
租金回酬是用买入价还是现价來算

其实，问了一个有建设性问题。
先画一条 时间线（Timeline）

买入前，A点
昨日，B点
未来未知卖出前，C点

拿我例子来讲
如果买入前，我根本无法 预知 passive income
承担比一般建好了、可参考价已出租的 condo unit
高很多的风险。一大堆projects在你我左右。

租金以当时A点买入价来算，别忘了
過去績效不代表其未來表現，亦不保證租金最低或最高回酬。

wooyen

aidj 发表于 29-6-2014 07:44 PM
其实，问了一个有建设性问题。
先画一条 时间线（Timeline）

无言感激高人赐教,小弟受教了

建设向来不是小弟强项,破坏才是

aidj

wooyen 发表于 29-6-2014 09:04 PM
无言感激高人赐教,小弟受教了

建设向来不是小弟强项,破坏才是

无言兄才是高人。深藏不漏。m(    )m (五狗投地）

<贴到深处就是血> 看了楼主的帖子,不由得精神为之一振,自觉七经八脉为之 ...
da破da立
隐藏宫本五藏的智慧和剑道思想

看你签名，將自己畢生對劍道感悟寫成诗歌 ……

我對你的景仰如同滔滔江水連綿不絕又有如那黃河氾濫一發不可收拾.

wooyen

aidj 发表于 29-6-2014 09:45 PM
无言兄才是高人。深藏不漏。m(    )m (五狗投地）

看了楼主的帖子,不由得精神为之一振,自觉七经八脉为 ...

高人看走眼而且过獎了
小弟乃山野莽夫,头脑简单,书读不多,孤陋寡聞,出言不遜
得罪不少这版塊的各路英雄,承蒙英雄们海量包涵,沒赶尽杀绝
小弟才可在此骗骗分,学学东西罢了

BTW小弟超喜欢您的五狗投地,超可爱