马来西亚房屋买卖问答（Q&A)买卖前后必读（新人请看215 #）更新501#

blueyap82

恭喜大家已买到房产的。眼巴巴看着blr5.55%升到6.30%还没买屋。屋价250k升到320k。
辛苦了八年，存到五十千，朋友建议投资生意，奋身了。还好生意不错。买房要搁置两年后。

blueyap82

產業問診室租戶不交租怎麼辦？       

• 問診室

  2007-08-25 19:33       
                                                           

林先生說，他與租戶訂立租約，將一單位出租給他，但該租戶已3個月沒有繳交租金，請問可以採取以下哪一些行動？

1. 終止水電服務？

2. 請鎖匙匠強制開門厘清物件？

3. 先行發出掛號通知信，然後採取以上行動？

答：由於沒有明文規定，業主不能以終止水電服務對租戶採取行動；另外，如果要查封屋內的東西，必須取得庭令才能進行。

不論是出租住宅或商業單位，業主在對租戶採取行動之前，必須先書面通知，催促他償還租金；如果依然沒有行動，再向法庭申請庭令，查封屋內東西、然後拍賣，對扣所欠租金。

                星洲日報/財富廣場•2007.08.25

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產業問診室避罰利息買屋先洽寬限期

    * 問診室

2007-09-01 19:22

假如房屋興建工程已完成超過三份之二，購屋者訂購房屋後，應該與發展商洽商，給予2至3個月的寬限期，以便擁有足夠時間安排貸款、辦理貸款手續，讓銀行發放貸款。

馬小姐說，她第一次購買房屋，已繳付1000令吉訂金，她購買的是99年租賃地契產業，日前向銀行提出房屋貸款申請。

發展商指出，有關產業興建工程已完成80%，她準備申請60%的貸款，因此必須支付40%的屋價。

她在信中指出，40%的差價必須在發展商發出單據的21天內繳付，不過也可以向發展商要求給予較寬鬆的時間。

她說，在簽署買賣合約後，發展商會發給她差價的單據。

請問：

1. 發展商將在何時要求銀行交付剩餘的數額？

2. 我會否被罰支付“遲付款利息”？

3. 要怎樣才可豁免“ 遲付款利息”？

答：黃振原律師說，這位讀者來信提供的資料不是很充足，意見的提供是假定不需尋求州政府的批准，或者是發展商已取得一個總的批准。

我們不曉得身為賣主的發展商，將在何時寄發已完成80%工程的付款單給她，買主是否面對遲付款利息仍言之過早。

在這個前提下，馬小姐應該與發展商洽商，給予2至3個月的寬限期，以便擁有足夠的時間安排貸款、辦理貸款手續，讓馬小姐的銀行發放貸款。

馬小姐的自付屋款是屋價的40%，扣除她簽署買賣合約已付的10%，在接獲發展商的付款通知單後，她需要支付其餘的30%。

因此，她必須儘快獲取房屋貸款，最主要是提醒銀行的律師迅速展開所需的調查，在等待發展商發出付款單時，取得所需的確認文件。

在接獲發展商的付款通知時，馬小姐必須自掏資金支付30%屋款，然後將已付款項的證明交給銀行律師，以便律師呈給馬小姐的銀行，證明她已付款。

假如沒有支付30%屋款，馬小姐的銀行將不會發放任何貸款。

由於房屋已建好80%，馬小姐與其銀行將各繳付40%屋款，假設發展商已寄發40%的付款通知給銀行；同時，寄發30%的付款單給馬小姐，在銀行與馬小姐各別收到付款通知時，將按單支付。

除非是馬小姐未取得銀行貸款，或銀行的律師仍未致函發展商，以及發展商不曉得馬小姐是否已取得貸款，則另當別論。

鑒於我們不曉得發展商將在何時發出付款通知單，因此我們不可能預知馬小姐是否將被徵收遲付款利息。

另外，馬小姐應該與發展商洽商在簽署買賣合約後，未發給付款單之前，給予2至3個月時間處理貸款事項，那麼她比較不會面對遲付款利息的徵收。
星洲日報/財富廣場•2007.09.01

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產業問診室：糾紛未結•屋匙拿不到

    * 問診室

2007-09-01 19:23

維特說，他購買了一間12萬2000令吉的公寓，日前收到發展商來信，裡邊有地稅、管理服務費、維修儲備金、水供銜接費等，總共1300令吉。

不過，信中尚有一筆驚人的4000令吉逾期付款利息！

發展商說：那是因為銀行延遲繳付房屋貸款，可是他並沒有列出計算的項目，根據買賣合約，當買方與銀行在超過28天還未償付款項，發展商會在14天內以書面通知。

不過，一直以來，身為購屋者的我們並沒有收到遲付款通知，而且深信發展商會與銀行洽商以解決問題，但最後卻是移交鎖匙後才向購屋者徵收遲付款利息。

根據發展商所說的“利息”，銀行遲繳付6萬6000令吉分期付款，前後大約5個月時間，可是那段期間，銀行並沒有完成貸款手續。

在致函發展商要求取消這筆利息，只是繳付其他收費及辦理領取鎖匙手續，可是卻遭發展商拒絕。

發展商一再拖延時間，我應該怎麼辦？

答：當發展商向銀行索取分期付款信或文件，會同時將副本寄給購屋者，因此可以從這些來往信件中瞭解，銀行是否如發展商所說延遲付款，又或者是發展商的信件總是逾期發出？

發展商身為賣主，在向購屋者發出分期付款賬單的21個工作天內，如果買方沒有支付款額，賣主有權要求買主支付以10%年利計算的逾期付款利息。

不過，貸款銀行在支付第一筆屋款之前，須先獲得發展商的承諾信，大多數時候，這個過程會導致銀行延遲付款，在瞭解問題真相後，如果是銀行的錯，可以致函相關銀行總部做出投訴。

如果是發展商的錯，則可以據理力爭，爭持不下的話，可以將問題帶上房屋仲裁庭。
星洲日報/財富廣場•2007.09.01

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產業問診室逾期交屋，如何是好？

    * 問診室

2007-09-01 19:24

Caren說，她於2003年9月購買了一間雙層排屋，並從僱員公積金局提取存款，支付10%首期錢。

根據她與發展商簽署的買賣合約，房屋將在2005年9月建好，可是至2007年7月，房屋建築工程只完成70%，逾期交屋已接近2年。

她說：“我們曾經前往發展商的辦事處詢問房屋完工的進展情況，他們給的解釋是有新的發展商將接管有關發展工程，不會演變為擱置計劃，不需要過於擔心。

不過，我們前往工地，發現工程並沒有進展。”

她說：“在過去的2年，我已開始繳付房屋貸款利息。”

請問：

1. 接下來應該採取什麼行動？

2. 買賣合約是否仍有效？

3. 我是否應停止償付貸款利息？

4. 我是否可以提出遲交屋索償要求？

5. 我能否提取公積金購買第二間房屋？

答：購屋者協會中文組主任陳鍾靈說，買賣合約仍是有效的文件，這位讀者可以嘗試聯絡其他購屋者，以集體行動向房屋與地方政府部投訴，這對發展商會有一些壓力。

提及能否停止繳付貸款利息，遺憾的是，貸款者不能這樣做，只要付款期限一過，銀行會發給通知書、再來就是律師信及採取其他不利於購屋者的行動。

發展商逾期交屋，購屋者可以提出遲交屋索償，但目前是“未成熟期”，因為發展商仍未交屋，提出索償的基本面未成熟。

但有一點購屋者可以嘗試的是，致函發展商，表明購屋者的立場，指發展商已逾期交屋，將面對購屋者提出逾期交屋索償要求，希望發展商儘所能完成建屋工程。

關於能否提取公積金購買第二間房屋的問題，除了胥視申請者的收入是否符合要求外，如何處理現有的貸款，是一個關鍵；一般來說，第一次申請公積金購買房屋，程序比較簡單，第二次情況比較不一樣，最好是親臨附近的公積金分局瞭解，這樣會比較清楚。
星洲日報/財富廣場•2007.09.01

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產業問診室 99年地契能轉為永久地契？

    * 問診室

2007-09-08 19:23

以租賃期產業來說，地契年限以99年居多，在土地契約屆滿之前，業主可以向有關產業所屬土地局申請延長租賃期。

業主最好是在土地租賃期未屆滿之前提出申請，以免租約期滿時，土地擁有權自動歸州政府所有。

陳女士來信說，她有一間店屋，位於市區中心，不過地契租賃期是99年。

她在信中提問：

1. 如果租賃期已滿，身為業主應該如何處理？

2. 可以申請將租賃期轉為永久地契嗎？

3. 政府怎樣計算店屋的價格？是否按照市價計算？

4. 我們要用大約多少錢才能更新地契？

答：購屋者協會中文組主任陳鍾靈說，業主必須在產業租賃期未屆滿時，向土地局申請延長租賃期。

另外，欲將租賃期的產業地契，申請為永久地契這不大可能，政府如何計算店屋的市價，主要由財政部估價署計算。

租賃地契的更新或延長收費，有一個方程式，一般是市價ｘ面積ｘ2個比率不一的百份比，這2個百份比通常會每隔一個時候更改，最好是與相關產業所在地點的土地局查詢。

此外，住宅產業與商業單位的地契更新收費率不一樣。

在我國的許多州屬，不少產業是建在租賃地契的土地上，有關產業的業主，一般都對租賃地契屆滿之前、屆滿時，應該如何處理不大瞭解。

以租賃期產業來說，地契年限以99年居多，在土地契約屆滿之前，業主可以向有關產業所屬土地局提出申請延長租賃期。

業主若準備申請延長租賃期，可以在租約期剩下5至7年左右開始行動，假如租約已經到期，產業業主在沒有選擇的情況下，惟有採用土地轉讓權表格提出申請，程序與申請延長租約期類似。

不過，業主最好是在土地租賃期未屆滿之前提出申請，以免租約期滿時，土地擁有權自動歸州政府所有。

業主在提出申請延長土地租約時，必須支付一筆費用，費用的計算是根據各州土地局條例的規定。

最關鍵因素是產業的市價，產業的估價是由財政部產業估價署，根據有關地區最新的交易水平而定。
星洲日報/財富廣場•2007.09.08

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產業問診室發展商更改產業計劃

    * 問診室

2007-09-08 19:23

許小姐說，數年前從一則促銷廣告中看到一個4合1產業計劃，一樓是超級市場、底層是批發、菜市場，以及迷你商店。

不過，在產業計劃完工後，只有超級市場和迷你商店，而迷你商店的售價，從一開始的每平方尺賣168令吉，逐漸上升至後來的268令吉，迷你商店的面積只有100平方尺。

請問：發展商是否有權將菜市場、批發市場，改為迷你商店？

在此補充一點，促銷廣告的內容這樣寫明：廣告內的資料在必要時可能更改，所有插圖為畫家的構想圖，不能當作合約的一部份。

答：陳鍾靈說，這位讀者可以和其他業主向地方政府購買平面圖，以確定發展商是否按圖測興建。

另外，有關產業是商店產業，這類產業的發展商不受房屋發展法令約束，他們的發展圖只要獲得批准，領取發展准令後即可開始動工。

當然，業主可以組織業主協會，針對有關問題向發展商爭取本身的權益。

如果雙方僵持不下，惟有挑戰發展商上法庭，由法官裁決。
星洲日報/財富廣場•2007.09.08

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產業問診室地契買賣合約被偷

    * 問診室

2007-09-08 19:24

侯小姐說，她已償清房屋貸款，可是最近她的地契、買賣合約（正本文件）被偷，請問應該怎麼辦？

答：林若輝律師說，地契及相關文件被偷，侯小姐除了報警備案，有了警方的報告，她應該前往相關的土地局申請新的地契，填具表格、宣誓等，相信土地局的官員會給她相關的協助。
星洲日報/財富廣場•2007.09.08

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產業問診室申請公務員貸款出問題

    * 問診室

2007-09-08 19:25

梁小姐說，她是一名政府公務員，不久前訂購一間房屋，向政府申請房屋貸款，但面對一些問題。

她在信中指出，發展商以書信通知她必須支付1280令吉的利息，因為負責發放政府貸款的機構逾期付款。

在這之前，她接獲政府方面的書信表示有關機構無法釋出屋款，主要是因為發展商提呈的文件不齊全。

綜觀以上情況，我是否需被迫支付10%逾期付款利息？

答：購屋者若向政府申請貸款，一般需要較長時間處理，申請者眾多、文件批發行政等都是其中的原因。

要追查那一方出問題，可從來往信中瞭解，假如負責發放政府貸款的相關機構表示發展商提供的文件不齊全，導致他們無法適時釋出房屋貸款，購屋者可以用這做為爭取豁免遲付款利息的理由。
星洲日報/財富廣場•2007.09.08

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產業問診室房貸未清可以轉手嗎？

    * 問診室

2007-09-08 19:26

岑小姐說，她在2年前購買了一間雙層旁邊屋，當時在倉促之下做了決定，該單位比中間單位貴了5萬多令吉。

2年後，房子建好了，看了別人的房子，有些後悔，儘管不滿意，不過還是搬進去住。

請問：如果現在要賣或再過2年才賣，手續如何辦理？目前主要是擔心無法如期償還房屋貸款。

假如現在能將這個單位脫售，然後買一間比較小、自己能力負擔得起的房屋，可能比較恰當，但也可能倒虧。

另一個問題是：貸款未償清的房屋，可以轉賣嗎？

答：政府在2007年4月起撤消產業盈利稅的徵收，如果不準備保留有關產業，只要有買家，可以考慮脫售。

不過，現在開始物色買主或等到2年後才賣，這要看房屋貸款配套有哪些限制，譬如貸款獻議文件、貸款合約有定下哪些條件。

雖然，今天銀行在提供消費者貸款配套各具特色，但他們也同時設定了一些條件，譬如3年內或5年內不能償清房屋貸款，包括再融資。

假如要進行再融資安排，或提早償還房屋貸款，會面對銀行徵收罰款，譬如未償還貸款額的2%或3%，諸如此類的限制。
星洲日報/財富廣場•2007.09.08

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產業問診室未成年能獲產業轉讓嗎？

    * 問診室

2007-09-15 18:51

一個人若被宣判破產，他名下的產業將受影響，若要轉讓給家屬，在法律上，接受產業轉名者的年齡必須在18歲以上，假如不滿18歲，必須物色適當人選充當信託人。

蘇小姐來信說，她與父親聯名購買產業，現在她父親年紀老邁，準備將他那一半擁有權轉讓給她大哥。

但是，她大哥在幾年前欠下銀行一筆數目不小的債款，至今仍未解決，已經被銀行列入黑名單。

她問：

1. 如果父親將她那一半擁有權轉讓給她大哥，房子會被銀行拍賣嗎？

2. 父親能否將他那一半擁有權直接轉給我大哥的女兒，可是她今年只有4歲，如果需要監護人，需要具備什麼條件？

3. 我想知道我大哥是否已被宣告破產，要到什麼部門查詢？如果已經破產，要怎樣才能將名字從破產名單中清除，以便日後能購置產業？

答：林若輝律師回答蘇小姐的問題時表示，假如一個人被宣判破產，她名下的產業將受到影響。

蘇小姐的爸爸可以將產業轉移給她的侄女，可是小侄女的年齡只有4歲，在法律上，接受產業轉名者的年齡必須在18歲以上。

在這個事件上，她爸爸必須物色一或二位適當人選，以充當小侄女的信託人。

另外，蘇小姐也可以向首相署屬下的一個部門破產局查詢其大哥是否已被宣判破產，該局座落在布城，可以撥103向馬電訊公司查問該局的電話號碼。

一名被宣判破產的人，在償清債款後，可以申請解除破產籍，不過要確保有關的解除是通過官方財產托管人進行。
星洲日報/財富廣場•2007.09.15

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產業問診室公寓管理維修問題多居住環境素質下降

    * 問診室

2007-09-15 18:54

鍾小姐說，她於3年前在沙亞南購買了一間公寓，發展商在收取管理維修費及維修儲備金不是很順利；因此對公寓的保養與維修也不是很落力，不曾粉刷以保持公寓外觀的整潔。

公寓幾成半個外勞城

也許是沒有將所有的單位售出的原因，發展商將一些單位（大約有60間）出租給附近工廠的工人，這些租客中，外籍工人大約有150人，公寓幾乎成為半個外勞城。

好幾次在電梯內發現這些外籍工人在裡邊抽煙，造成電梯內空氣污染，令我們非常苦惱。

另外，電梯的狀況已因為管理欠妥當顯得非常糟，操作失靈、臭氣令人噁心時而發生。

還有，自私的業主或租戶總是將電單車泊在電梯門外的空間，對其他業主造成很大的不便，同時弄髒共用空間，發展商其實應該在多用途禮堂外保留一些空間供他們停泊。

這個居住環境的素質已經日漸走下坡，身為業主，我們定時繳付管理維修費，為的是獲得理想的居住環境；可是事實恰好相反，在繳付管理維修費的同時，還被迫住在一個如“魔鬼”似的地方。

答：陳鍾靈說，發展商與公寓的業主簽署共管契約，而公寓主要的管理準則，將以這份契約做為參考依據。

另外，發展商未悉數售出的單位，轉為出租給外籍工人，成為最大的房東，但發展商是否按所擁有的單位數目，與其他業主一樣，繳付同等數目的管理維修費，業主應該嘗試找出答案。

我們不曉得整座公寓有多少的單位，以及60個單位佔多大的比率，假如發展商沒有按比率支付管理維修費，是否為沒有繳付管理維修費的主要業主，進而影響公寓的管理素質，這一點也是關鍵。

假如公寓業主有成立居民協會，可以要求發展商派代表，針對有關問題與居民代表共商對策；另外，業主也可以通過居民協會要求查看發展商管理公司的賬目，確保業主所繳付的管理維修費，真正用在公寓的管理與維修，賬目的透明化，將有助於改善公寓的管理與維修水平。
星洲日報/財富廣場•2007.09.15

blueyap82

產業問診室入伙紙“遲到” 業主是否有權索賠

    * 問診室

2007-09-15 18:55

馮依伶來信提問：

1. 假如一間房屋沒有入伙紙，身為業主是否有權不領取房屋鎖匙？

2. 如果領取鎖匙後，是否有權向發展商索賠，因為入伙紙遲了半年或超過一年的時間？

答：購屋者協會中文組主任陳鍾靈說，發展商申請入伙紙的程序是將E表格提呈給地方政府，在獲得接收時，發展商必須至少持有7個相關機構支持的文件，這7個部門包括國家能源、水務公司、公共工程局、水利灌溉局、排污公司、消防局及電訊局，以符合取得入伙紙的條件。

當發展商已呈上E表格，獲得地方政府接收意味符合交屋基本條件，能否針對入伙紙遲到手提出索賠的問題因此不存在。

另外，在發展商發出領取鎖匙通知的14天內，假如購屋者沒有辦理領取鎖匙手續，亦表示他已領取鎖匙，在14天過後，18個月的房屋維修期開始計算。
星洲日報/財富廣場•2007.09.15

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產業問診室一次過償付現金，銀行沒減息合理嗎？

    * 問診室

2007-09-15 18:57

楊小姐說，她在2002年7月購買了一間公寓，並向本地一家銀行貸款6萬令吉，固定利率是7.78%。

在這期間，她曾經數次支付一筆現金，但在2007年4月這一次支付，銀行並沒有削減利息，向銀行多次詢問，但卻不得要領。

她在信中提出以下問題：

1. 我們一次過支付一筆現金，主要是要減少本金及利息，但銀行卻沒有扣除利息，這樣合理嗎？

2. 以目前市場的水平看，固定利率7.78%未免太高，假如我們向別間銀行申請個人貸款，全數償還目前這筆房貸，只要利息低於7.78%，是否會比較合算？

答：按目前市場的水平看，固定利率在7.78%，的確有些偏高，如果已過了鎖定期；同時，未償付的貸款數額仍相當大，可以考慮轉換其他銀行的貸款配套。

至於貸款者一次過償付現金，以減少本金及利息，可是銀行卻沒有採取相應行動，這一點需看當年簽署的貸款合約或獻議貸款文件如何寫明。

一些銀行設定的條件是：欲削減貸款本金，必須提前一個月致函銀行貸款部，正式獲批後才支付。

個別銀行設定的條件稍有不同，上面所提的只是一個例子，不能一概而論。

這位讀者最好是與相關銀行瞭解，或是查看當年簽署的合約與文件，預料這將可以解除心中的疑慮。
星洲日報/財富廣場•2007.09.15

blueyap82

產業問診室房屋能一分為二嗎？

    * 問診室

2007-09-22 19:18

兩人共同擁有一間房屋，當其中一人有意進行交易，另一人卻堅持己見，這將造成原本簡單的一回事複雜化，遇到這樣的問題，要如何解決或應對？

坦白說，如果協商不果，惟有將另一方帶上法庭，但這花錢、時間及精力，除非迫不得已，否則儘可能避免。

林先生說，他與另一人（稱A）共同擁有一間房屋，他佔房屋的2/3，A佔其餘的1/3，如今他準備與A進行買賣；可是A無論如何都不接受。

另外，延長租賃地契的地稅，全部由林先生支付，A卻一分錢都不支付。

他在信中提出以下問題：

1. 我應該如何處理這間房屋？

2. 假如將A帶上法庭，需要多少的費用？

3. 一間房屋能否一分為二？

答：林若輝律師說，假如A不準備出售他的1/3持有權，那林先生可以獻議將他的2/3持有權出售給A。如果A仍執意不肯，在協商不果後，最後的選擇惟有將A帶上法庭。

至於延長地契的收費，雙方必須根據持有比率共同承擔，林先生可以向A索回過去已付的1/3持有權費用。

另外，關於律師費的問題，最好是林先生詢問他的律師有關對一個人展開訴訟行動所需要的官司費用。

提到一間房屋是否能一分為二，相信林先生是指地契的分割，這一點必須與產業所屬土地局查詢。
星洲日報/財富廣場•2007.09.22

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產業問診室沒簽文件•訂金會被沒收嗎？

    * 問診室

2007-09-22 19:18

Joe說，2007年6月，她付了3000令吉，訂購吉隆坡怡保路的一個產業單位，在簽署買賣合約及共管契約之前，她寄信給發展商，要求發展商知會她10%首期錢的數目，就是扣減3000令吉後需要繳付的數額，以便她向僱員公積金局提出申請，來繳付這筆數目。

在此同時，發展商要求她呈上獻議貸款文件、最新的公積金結單，補償損失信，以符合他們對其要求所設的條件。

此外，發展商也要求她同意在30天內簽署買賣合約及共管契約時，支付10%首期錢的其餘屋款。

可是，發展商寄出兩封信，通知她必須在7月25日起的14天內，簽署所有的文件，譬如買賣合約、共管契約等；否則，發展商將沒收她已付的3000令吉訂金，做為行政費用。

她說，至今她仍未簽署買賣合約及共管契約，銀行已經批准她的貸款申請，正準備貸款獻議書讓她簽署。

Joe在信中提出以下問題：

1. 發展商是否有權沒收我的訂金，雖然我仍未寄回補償損失信，以符合他們批准我提出要求附帶的條件？假如我通知發展商取消我的要求，意思就是說我不申請公積金支付首期錢的餘額，情況會怎樣？

2. 在訂購收據，並沒有表明我必須在某日期簽署買賣合約及共管契約，是否有任何條例讓發展商有權迫使我簽署有關的文件？我個人覺得主要是因為我提出申請公積金支付10%首期錢的其餘數額。

3. 假如我取消上述交易，不購買該項產業，我是否有權利取回已付的3000令吉訂金？

答：陳鍾靈說，發展商如果給足購屋者一定時間處理事務，譬如貸款申請，而購屋者無法履行其職責在預定時間內簽署相關文件，以及支付10%首期錢的餘數，加上有關的產業計劃是熱賣單位，發展商會沒收購屋者已付的訂金。

針對Joe提出的第二道問題，陳鍾靈說當購屋者支付訂購產業款項時，發展商會要求購屋者在限定的時間內簽署買賣合約，以及購買共管公寓的相關文件。

如果Joe不準備以公積金支付首期錢餘款，她需要動用本身的儲蓄現款支付，假如她取消交易，發展商在商言商，會以訂購文件或收據予以的權利，不退款給購屋者，除非購屋者在支付訂金時，表明若貸款不獲批准，要發展商同意退回大部份的款項，只同意發展商沒收一個小比率的訂金做為行政費用。
星洲日報/財富廣場•2007.09.22

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產業問診室舊藍圖會否改變？

    * 問診室

2007-09-22 19:19

劉小姐說，她有一間祖屋是爺爺留下來的產業，不久前發現這間屋子只有臨時地契，查看文件及藍圖後，才發現原來房屋位置處於馬路方位，有關藍圖是於1982年由土地局發出。

事過多年，許多建築物已建在這房屋的左右及前後，請問土地局是否會改變藍圖？如果想要申請房屋地契，需要什麼文件，以及向哪個部門申請？

答：林若輝說，劉小姐必須確定申請土地的位置，假如其他人已擁有該土地的分割，欲申請該土地的持有權可能會比較困難。

不管怎樣，最好是劉小姐針對土地轉讓事項，與相關土地局查詢，當然她也可以通過律師的協助跟進和瞭解。
星洲日報/財富廣場•2007.09.22

blueyap82

產業問診室屋款轉交必須通過律師？

    * 問診室

2007-09-22 19:20

梁先生說，他在一項房屋轉售交易中，以25萬令吉脫售他的房屋，有關房屋的貸款已經償清。

買方的律師已通知保險公司（買方向保險公司貸款）發放其餘的90%屋款給他的律師，從律師樓接獲款項的3天後，他將把房屋交給買方。

他在信中提出以下問題：

1. 我要求買方將90%的屋款交給我，可是買方的律師不同意，在這種情況下，我如何保護自己免受騙？

2. 買方同意延長交屋期，請問我可以要求延長多少天？

3. 我覺得我方律師並沒有扮演好他的角色，包括捍衛我的權益，請問應該如何是好？

答：購屋者協會中文組主任陳鍾靈說，在產業買賣的過程中，屋款的轉交必須通過彼此的律師進行。

他說，90%的屋款將在辦理地契轉換名字後移交，關於延長交屋期限一事，賣方可以要求延長多少天，這一點應該是買賣雙方針對買賣合約的條文進行協商、同意後達致的協議或決定。

如果對律師的專業或服務精神有不滿，可以根據事實向律師公會投訴，該公會的地址與電話如下：

Bar Council
No, 13,15,17 Leboh Pasar Besar
50050 KUALA LUMPUR
電話：03-2031 3003
星洲日報/財富廣場•2007.09.22

blueyap82

產業問診室：地契號碼不同買錯房子住錯屋？

    * 問診室

2007-09-29 18:56

土地局可能因為更新登記系統或簡化行政措施，更改房屋的Lot與PT號碼，不論是否有更改，通常仍會反映在地契的最後一頁。

馮太說，我們正辦理購買一間雙層排屋的手續，房屋位於首邦市，才簽署買賣合約不久；可是我們發現地契上的Lot和PT號碼，與房屋號碼不一樣。

該房屋的Lot No 9314及PT 1797與房屋所在地點的號碼不同，根據位置圖，Lot No. 9314與 PT 1797應該是另一間，這的確令我們感到混淆。

我們不明白為何會有這樣的現象？我們真的不想購買到一間錯誤註冊Lot與PT號碼的房屋。

答：林若輝律師回答說，土地局可能因為更新登記系統或簡化行政措施，更改房屋的Lot與PT號碼，不論是否有更改，通常仍會反映在地契的最後一頁，就是這張地契原有的Lot或PT號碼是123（假設）等字眼。

一個產業單位的地契，通常會有位置圖，顯示產業所在的位置，譬如您的房屋Lot號碼如地契所顯示的是222，這個222號碼也反映在位置圖上。

有關的位置圖未必容納或顯示同排所有的房屋號碼。因此，這可能是為何房屋實際號碼與位置圖不一樣的緣故。

當然，如果仍有疑問，馮太可以向土地局或測量局查詢，以進一步瞭解實情。
星洲日報/財富廣場•2007.09.29

blueyap82

產業問診室：廚房擴建出現裂痕新屋主要索償

    * 問診室

2007-09-29 18:58

林先生來信指出，他在2006年10月購買了一間19萬4000令吉的城市排屋，當天在房地產代理和屋主的同意下一同看屋，覺得還不錯，建築方面也沒有問題。

他在這種情況下簽署了買賣合約，直到2007年6月，他上律師樓領取鎖匙，較後再前去看房屋，檢查後發現已擴建的廚房牆壁出現裂痕。

請問：

1. 在這種情況下，我們能夠做什麼努力？向屋主索賠嗎？

2. 我們可以繼續住下去嗎？

3. 我們可以重建及維修嗎？重建或擴建是否需要申請？

4. 如果我們終止或放棄這間房屋，需要付出什麼代價？

答：購屋者協會中文組主任陳鍾靈說，有意購買二手房屋的業主，如果能連同對房屋有認識的人一起查看會比較好，因為類似房屋的交易，一般的情況是：“您所得的與所看到的一樣。”除非是您在看屋時，發現有漏水或滴水問題，與屋主協商後，屋主答應承擔修補費，則另當別論。

這位讀者面對的問題是，他在看屋時沒有發現有什麼大問題，可是在領取鎖匙再查看時，卻發現已擴建的廚房出現裂痕。

遺憾的是，林先生欲向前業主爭取賠償的機率可說微乎其微，因為事隔已經超過半年，除非能證明裂痕在更早前已存在，但看屋的時候沒有察覺，這又是一個爭議。

假如前業主有申請擴建廚房的批准文件，而且能向該業主索取，則不需再申請及重新繪圖。但若要更改圖測，應該再向地方政府提出申請，支付手續費，獲批後拆掉重建，這樣會比較妥當，日後住了也比較安心。

如果欲放棄或終止這項交易，可能需付出相當大的代價，我們不曉得林先生已付了屋價的多大比率，是以現金購買或向銀行貸款取得融資；假如是後者的話，銀行一般有設下一個鎖定期，業主將房屋賣了，償清銀行貸款，可能尚需要根據貸款合約設定的條件賠償銀行。
星洲日報/財富廣場•2007.09.29