马来西亚房屋买卖问答（Q&A)买卖前后必读（新人请看215 #）更新501#

blueyap82

購屋新丁須注意甚麼？

    * 問診室

2007-12-15 18:58

佘小姐今年33歲，她準備購買一間中價公寓，但對於購買產業的手續不大瞭解，致函《產業問診室》，提出相關問題：

她說，目前月入2800令吉，每月只需給一些家用及保險費，如果購買一間15萬令吉的公寓，可行嗎？

此外，她也提及購買房屋是否應該聯名、購買公寓需要注意的一些地方，以及所需費用的問題。

答：我們在購買房屋之前，最好確保該房屋發展計劃的發展商擁有執照、廣告與營業准證，而且擁有仍有效的文件。

接下來是確定欲購買的房產種類，如果是購買有地房屋，譬如單雙層排屋、半獨立式房屋等，與發展商簽署買賣合約後的24個月內，發展商需移交建好的新屋給購屋者。

假如是購買分層產業單位，譬如共管公寓、公寓、組屋以及城市房屋，購屋者與發展商簽署買賣合約後的36個月內，發展商應該將房屋建好並交給購屋者。

另外，購屋者也應該向發展商領取免費的銷售冊子，裡邊需包括諸如有關產業發展計劃、發展商的執照號碼、何時到期等資料。

還有要確定有關產業所在的位置是永久地契或租賃地契？假如是租賃地契，尚有多少年、土地是否抵押給銀行，這些都應該瞭解。

此外，建築圖獲批准的參照號碼、負責審批的地方政府機構等等。

佘小姐在信中提及擁有8萬令吉的儲蓄，若準備購買一間15萬令吉的公寓，是否可行？

針對這個問題，佘小姐的計劃是購買一間15萬令吉的公寓，應該沒有問題，不過在當今的市場，不少公寓的售價已經超過15萬令吉，除非是在外圍地區，或是吉隆坡、雪蘭莪或檳城之外的州屬。

萬一看上的單位大約是20萬令吉，如果貸款80%，自備購屋款需20%或4萬令吉，貸款16萬令吉、供期25年，每月付款若不超過1000令吉，貸款的申請將獲批准。

假如個人在申請房屋貸款獲批沒有問題，一般不需聯名申請，特別是假如申請者還年輕，除非申請者年齡已超過45歲，而且條件不是很優越，金融機構或保險公司會列明需聯名申請房屋貸款，以及購買房屋貸款保險。

blueyap82

租戶不搬又不交租金

    * 問診室

2007-12-15 18:59

鄭先生說，他購買了一間5層樓的角頭店面，店屋底樓是一間仍在營業的餐館，租金5000令吉，不過租戶已經數月沒有交租。

該租戶較後介紹他的朋友租下有關單位，租金也從之前的5000令吉減至3500令吉，他與該名新租戶到律師樓簽署租約。

開始的2個月，租戶準時交租，可是到了第3個月，他就從租金扣除他在生意上的開銷，譬如購買電風扇的費用，隨後每個月都發生類似的情況。

我們覺得這是無理的，與租戶聯絡，以解決此事，可是沒有結果；到律師樓徵詢律師的意見，他說根據租約，任何一方可中止合約。

最後，我們決定不租店給該名租戶，律師也寫信發出通知，可是到了期限，租戶並沒有搬遷，律師過後向法庭申請庭令，租戶那方面也聘請了律師，案件將在2008年2月聽審。

現在想把店租給其他人，以便有租金收入；可是該名租戶仍在有關店內營業，卻又不交租，這與免費使用店面沒有兩樣。

希望你們能提供一點意見。

答：購屋者協會中文組主任陳鍾靈說，根據租約的條例，租戶若超過一個期限沒有繳交租金，即等於違反租約，業主可以通過律師申請庭令，要租戶搬遷。

這位讀者與租戶簽署的租約，附有任何一方可中止合約的條文，這是讓雙方有一個進退的空間；若是這樣，鄭先生應該徵詢律師的意見，領取庭令之後，下一步棋應該如何走，是否要等明年法庭聽審後才有定案，相信律師會更清楚鄭先生的問題。
星洲日報／財富廣場／產業問診室．2007.12.15

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業主破產‧產業無法脫售？

    * 問診室

2007-12-22 18:14

假如某件產業的其中一名業主被宣判破產，該產業是不可能脫售，除非有人願意購買那半份的產業，但通常沒有人會願意這樣做。

潔娓絲說，她與另外3名伙伴在1998年購買了一間一層半的工廠，2005年其中一人破產，工廠被凍結。

不久前，一買主表示有意購買，但必須申請解凍文件，等了大約半年時間，準備所需的公文，但破產局的處理似乎很慢。

請問如何才能較快領取有關的文件？

答：黃振原律師（CY Wong）說，假如某件產業的其中一名業主被宣判破產，該產業是不可能脫售，除非有人願意購買那半份的產業，通常沒有人會願意這樣做。

他說不只是該工廠無法脫售，買主也不能或者說很難取得銀行批准貸款融資有關的資產收購。

不過有2個可行的辦法，首先解除破產身份，就是破產者償清所有的債務，然後進行解凍申請。

第二：爭取破產局的批准，以便破產者可以脫售產業，不過破產局通常會施加一些條件，譬如脫售產業的收入須交給破產局或破產者的債權人，以償清其債務。

坦白說，沒有所謂的特別途徑可以加快速度，以早日取得所需的文件，好比其他政府部門一樣，都需要時間，新買家或其律師也可以定時向破產局緊密跟進，以加速交易的落實。
星洲日報／財富廣場／產業問診室．2007.12.22

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發展商申請公司保護令‧購屋者可否續索償？

    * 問診室

2007-12-22 18:17

署名陳TT的讀者來信說，他於2003年購買了一間房屋，按買賣合約，發展商須在簽署合約後的24個月內交屋。可是至今發展商仍未完成建屋工程。

2007年4月，發展商獲得法庭發給176保護令，在該保護令被撤除之前，債權人不得對公司採取任何行動。

他說：“我們認為可以對公司展開遲交屋索償，因為發展商遲交屋已超過2年的時間。”

另外，發展商也在2007年6月為10B期的購屋者擬定表決方案，大多數的購屋者已採納發展商的獻議，採納有關方案者，將在6至12個月內獲發展商移交房屋鎖匙；同時不能對發展商的遲交屋提出索償。

發展商恫言，假如大多數的購屋者表決反對有關計劃，他們將擱置該計劃的發展，按照合約，發展商不應逃避買賣合約下應盡的責任。

他說：“去年至今，我致函發展商幾次，表示我將會展開遲交屋索償行動，因為他們並沒有按時交屋，從我與該公司客戶服務部門的書信來往，證實他們曾經表示在領取新屋鎖匙後，可以向該公司的財務部提出索償要求。”

“遺憾的是，今年形勢出現大逆轉，他們通過取得法庭保護令，迫使購屋者接受這種不合理的表決方案。”

“另外不久前，發展商來信囑咐我們通知銀行，催促銀行發出終期付款，假如不按他們的指示進行，將面對發展商按買賣合約向購屋者徵收遲付款利息。”

請問：

1. 我們在領取新屋鎖匙後，是否仍有爭取遲交屋索償的機會？

2. 發展商能否免除與購屋者簽署買賣合約所肩負的責任？買賣合約是否仍有效？高庭的批准是否能超越買賣合約的權限？

3. 假如我準備聘請律師展開這場訴訟，勝算的機會有多高？我們不能讓這樣的發展商不斷破壞我們的人生與心情，雖然我們已向房屋部投報，可是這類發展商並未被列入黑名單及遭對付。

答：購屋者協會中文組主任陳鍾靈說，公司向高等法庭提出申請，獲批准後取得公司法令下176條文的保護，以進行業務重組；在這期間，債權人不能對公司採取任何行動。

公司法令176有多項條文，其中多項賦予公司與債權人協商，以重組債務，林若輝律師說，在保護令的有效期間，購屋者不能對公司提出索償要求，與庭令權限是否超越發展商在買賣合約下所肩負的義務，是兩項不同的事情。

購屋者一般認為接管公司要他們放棄一些權益，包括不能對發展商遲交屋提出索償，但另一方面，購屋者卻需支付發展商遲付款利息，這對他們很不公平。

可嘗試與發展商協商

針對這一點，購屋者可以嘗試與發展商協商，在購屋者放棄應有權益的同時，期望發展商也做出讓步，至於能否爭取到發展商不向購屋者徵收遲付款利息，可能就要看後者如何爭取。

提及聘請律師起訴發展商，陳鍾靈說，訴諸法律行動需要時間、金錢與精神的付出是一回事，假如有關公司已陷入財務困境，即使起訴人勝訴，能否取得賠償，又是另一回事，這一點需要權衡，如果堅持要採取有關行動，最好先徵求律師的意見。
星洲日報／財富廣場／產業問診室．2007.12.22

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購店屋無LA‧合約無法取消？

    * 問診室

2007-12-22 18:18

Cristy Lim 說，她於2004年12月與先生聯名購買了一間價值60萬令吉的店屋，並支付10%首期錢，貸款也辦妥了，只是還沒上律師樓簽貸款合約。

不幸的是，她的先生於2005年2月突然去世，於是她要求發展商取消原有的合約，另做一份新的合約，以便她能申請新的店屋貸款。

可是，發展商要求她出示一項名為LA的文件，由於其先生沒有立遺囑。因此，拖了相當久都未能領取LA，結果發展商就一直計算利息。

在那段期間，她已申請店屋貸款，待LA發出後，她就可以付款給發展商；但是由於拖欠太久，銀行取消了她的產業貸款。

2007年9月，她終於領取LA，當她出示給發展商時，對方交給她一封信，要她在14天內還清所有的差價，以及累積了8萬令吉的利息，否則將沒收她的10%首期錢，然後將她訂購的單位脫售，但她仍需支付所累積的利息。

請問：

1. 發展商在當初是否可在沒有LA的情況下取消原有的合約？

2. 如果可以，為何發展商當初不直接沒收我的10%首期錢，直到現在才發信給我？

3. 我是否應該支付發展商共8萬令吉的利息，因為先生的突然離去是無法預測的，或是可以要求發展商豁免利息的支付？

4. 我已經向銀行申請了貸款，準備再與發展商討論，是否還有更好的建議供參考，以便向發展商爭取減少或豁免利息的支付？

答：林若輝律師說，Christy與先生（生前）和發展商簽署的協定，是他們之間在當時達致的協議。以我看，如果當時還未簽署買賣合約，她可以要求更換買賣合約中的名字，發展商可以在不需要LA的情況下撤除其先夫的名字。

如果Christy認為該店屋值得購買，最好再與發展商洽商，以尋求一個解決問題的方案。
星洲日報／財富廣場／產業問診室．2007.12.22

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瞭解合約不怕受騙

    * 問診室

2007-12-29 18:35

張先生來信指出，他與朋友在2007年3月購買了一間公寓，購買時建築工程已完成大約80%。由於對購屋一事不大瞭解，因此來信向《產業問診室》提出一些問題，以解除心中的疑問：

他說，合約上寫大約800平方尺，而廣告上卻寫明836平方尺；向發展商提這問題時，他的回答是比836平方尺多一些，因為可在左或右邊兩旁增建，這有什麼差別？

另外，買賣合約與貸款合約都採用英文，為何不用中文或其他語文，這樣一些不會英文的人或許比較容易明白？

他在信中尚提出以下問題：

─在領取鎖匙時，是否與入伙紙一起領取？

─請問入伙紙的英文字如何寫明 ？

─據我們所知，在領取新屋鎖匙之後才付服務費，為何發展商卻說要支付之前6個月的服務費，但合約上並沒有這樣寫明，這合理嗎？

答：林若輝律師針對張先生提出的為何合約以英文為主一事表示，我國的法律是根據英國法制定，我們修讀的法律科系是以英文為教學媒介，這一點大家都很清楚。

此外，英文是我國的商用語文，也是我國市場上廣泛接受的語文。很自然的，做為印證交易的合約以英文擬定。

他指出，當然我國也有一些以馬來西亞文為主的合約，例如與政府部門簽署的契約是以大馬文為主；至於在中國，商業契約主要以中文為準，但是在全球化的基礎上，現今不少合約皆以英文為主。

提及購屋者從發展商中手領取鎖匙時，是否與入伙紙一起領取的問題，購屋者協會中文組主任陳鍾靈說，有些發展商在移交鎖匙給購屋者時，已備有入伙紙。

不過，也有一些在移交鎖匙時，未握有入伙紙，但只要發展商已擁有建築師簽准的完工證書、發展商已提呈E表格給地方當局，並獲得有關當局的簽收接受，以及水、電可駁接到個別單位，他可以移交鎖匙給購屋者。

另外，入伙紙的英文全名是Certificate of Fitness，簡稱CFO。

在標準的買賣合約，我們在領取新屋鎖匙才付管理服務費，這是正確的。假如發展商說要支付之前6 個月的管理服務費，這有些費解，除非張先生與朋友購買的是服務公寓，或是房屋興建工程已到了一個階段，購買時與發展商簽署的是非標準買賣合約，情況可能不一樣，需看過合約才比較清楚。

如果說合約寫明大約800平方尺，意思是比800平方尺稍微多一些，至於發展商說可以在左或右邊增建，建築面積可能比836平方尺還要多一些，這一點也令人不解，公寓左或右兩邊怎會有空間讓業主擴建？
星洲日報／財富廣場／產業問診室．2007.12.29

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維修儲備金不成比率

    * 問診室

2007-12-29 18:36

韋先生說，他於2000年在斯里肯邦岸購買了一間公寓，維修儲備金年費是100令吉，每月的管理服務費是45令吉。

他指出，據我們所知，維修儲備金是維修服務費的10%，管理公司徵收100令吉，就不只這個比率。

答：陳鍾靈說，在標準的買賣合約H目錄，維修儲備金是管理服務費的10%，韋先生公寓每年的管理維修費是45令吉，按算一年的維修儲備金只是54令吉。

除非韋先生購買的是服務公寓則另當別論；另外，韋先生是在2000年購買該產業單位，當時買賣合約的一些條文，與2002年修訂後的房屋發展法令可能有些不同。
星洲日報／財富廣場／產業問診室．2007.12.29

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預付管理服務費

    * 問診室

2007-12-29 18:37

另一位讀者戴先生提的問題與韋先生的以上問題一樣，這裡不重覆回答；不過他提出的另一個問題是發展商在移交鎖匙給購屋者時，徵收3個月的維修與服務費抵押金，發展商是否宜長時間保有這筆款項？

答：根據標準的買賣合約，發展商在移交鎖匙給公寓的業主，可向業主徵收1個月的管理與維修費抵押金，以及3個月的預付管理費。

假設發展商是在2007年12月移交鎖匙，他將握有業主支付的一個月維修與服務費抵押金，另外3個月的管理維修預付費，則是支付2007年12月、2008年1及2月的管理與服務費。
星洲日報／財富廣場／產業問診室．2007.12.29

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查詢發展商背景管道

    * 問診室

2007-12-29 18:39

許先生說，不久前他在檳城時代廣場購買了一個產業單位；根據買賣合約，預期在2009年完工。

但他有些顧慮，提出了如何確保發展商是可信賴公司的問題？

他說，登陸房屋與地方政府部及購屋者協會的網站，皆無法查詢有關公司的資料，請問還有其他管道嗎？

答：房屋與地方政府部網頁有關可信賴或黑名單發展商資料的更新可能不是很完整，在一些時候被市場人士認為黑名單的發展商，並未及時掛在房屋與地方政府部的網頁。

陳鍾靈說，如果要掌握最新的資料，可能需要撥電話向房屋與地方政府部查詢，另外也可以向公司註冊局搜尋，查看有關公司是否為一家空殼公司，這樣或許可讓自己比較安心。

房屋與地方政府部的地址與電話是：

Ministry of Housing & Local Government
Level 3, Block B North
Pusat Bandar Damansara
P.O. Box 12579
50782 Kuala Lumpur
電話：03-2093 6714／03-2093 4336
星洲日報／財富廣場／產業問診室．2007.12.29

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入窮籍者能否領公積金？

    * 問診室

2008-01-05 18:19

我們都知道，公積金繳納者在年滿55歲時，可以向僱員公積金局提出提取公積金存款的申請；不過，假如一個人在年滿55歲之前或之後，遺憾的被判入窮籍，他將面對從銀行提取現金的問題，因為其銀行戶頭已被凍結。

不過，假如一個人被列入窮籍已超過5年，他可以去見官方財產托管人，提出解除被判入窮籍的申請。

讀者可欣說，她的丈夫在數年前被宣判破產，如今已60歲，請問他是否可以悉數領取他的公積金，僱員公積金局會否知會銀行關於這一些？

答：林若輝律師說，公積金繳納者在年滿55歲時，可以向僱員公積金局提出申請，這位讀者的丈夫如今已滿60歲，他當然有資格提出申請。

可是身為破產者，他可能面對從銀行提取現金的問題，因為其銀行戶頭可能已被凍結，而且僱員公積金局一般不直接發放現款給繳納者，反之，選擇將款項匯入繳納者的戶頭。

假如他被列入窮籍已超過5年，他可以去見官方財產托管人，提出解除之前被判入窮籍的申請。
星洲日報／財富廣場／產業問診室．2008.01.05

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房屋被拍賣未接通知

    * 問診室

2008-01-05 18:20

關丹的張先生說，他有個表哥在新加坡工作。多年前，在霹靂州實兆遠、紅土坎購買了一間共管公寓，是屬於發展商售予購屋者後，代購屋者出租，然後將租金交給業主的單位。

在買賣協議的安排下，業主只需繳付首期錢，然後以租金償還銀行貸款，若是不足，自己再補貼一些。

開始的時候，發展商守承諾，每個月匯錢進入其銀行戶頭，大約是400至500令吉。之後過了幾個月，開始出現拖延情況，有時3至5個月才進一次款項，而且只是250令吉左右，後來是3個月一分錢都沒有匯入戶頭。

他表哥找發展商理論，可是對方說沒有生意、沒有房客欲租房，所以沒有錢匯入業主的戶頭。

他說，表哥因面對財務問題，所以沒有按期償還銀行的分期付款，大約已有1年多至2年的時間。在這期間，銀行也沒有來信催促他償還分期付款。

最近他表哥向有關貸款銀行瞭解情況，銀行職員告訴他有關單位已被拍賣，但是還不曉得拍賣的價格，如果拍賣價不足以償還拖欠銀行的貸款，其表哥必須補充其中的不足。

有關公寓的價格大約18萬令吉，銀行通知他拍賣低價10萬9000令吉，是在表哥完全不知情的情況下拍賣，扣除銀行貸款，還倒欠銀行7萬令吉，銀行囑咐他須在3年內還清，每月分期付款大約2500令吉。

問題是：

1. 銀行在業主不知情的情況下拍賣有關公寓，事先沒有給予通知。

2. 銀行還說如果能一次過清還7萬令吉，可以折扣25%。可是當初未拍賣前，為何沒有找業主商量如何扣除利息，以便他能繼續償還房屋貸款？

3. 如果表哥無法清還7萬令吉欠款，應該怎樣辦？要如何進行財務重組？

4. 請問能否將這事件帶上房屋仲裁庭，以尋求解決方案？

答：購屋者協會中文組主任陳鍾靈說，銀行在拍賣業主的產業之前，一般會設法通知業主，知會他們銀行將採取有關的行動。至於說業主沒有接到通知，會否因為聯繫地址更改了，沒有通知銀行最新的記錄，造成失誤。

當貸款者連續3個月沒有償還銀行分期付款，銀行會致函業主，照會他若不按期繳付貸款，銀行準備將其產業拍賣。

提到第2個問題，為何銀行又說若能一次過還清7萬令吉，可以折扣25%，可是當初未拍賣前，為何沒與業主商量扣除利息。陳鍾靈說，在產業拍賣前，銀行一般不會給予折扣獻議或折價安排。

在銀行拍賣產業之前，銀行會履行追討職責，待一切努力失敗了，銀行才將產業推上拍賣桌。

另外，如果貸款者沒有辦法還清7萬令吉欠款，可能面對銀行採取提控上法庭、起訴他入窮籍的行動。

當然，拖欠貸款者可以嘗試與銀行相關部門的負責人協商，擬定一個償還債務的計劃，譬如從3年的分期付款償還，拉長至5年，如果有誠意解決問題，相信銀行可給予配合。

關於能否將這事帶上房屋仲裁庭，陳鍾靈指出，房屋仲裁庭處理的是發展商與購屋者之間糾紛的個案，這位讀者表哥所面對的問題，不受房屋仲裁庭的審理。
星洲日報／財富廣場／產業問診室．2008.01.05

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如何得知地契年限？

    * 問診室

2008-01-05 18:21

Jeremy Chew問：我們如何曉得土地的地契是99年期限或永久地契？

答：林若輝說，租賃契約的土地，其地契有列明期限，譬如在那一年屆滿。另外，假如是永久地契（freehold），地契有“Hak milik selama-lama”的字眼。

如果是向發展商購買新建的房屋，廣告及小冊子也會註明、產業座落在永久地契或租賃地契，如果是租賃地契，會寫明契約在那一年期滿的字眼。
星洲日報／財富廣場／產業問診室．2008.01.05

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交屋手工差‧向誰投訴？

    * 問診室

2008-01-05 18:22

余文莉說，她於2006年5月在柔佛新山購買了一間雙層排屋，已於2007年8月取得入伙紙與鎖匙，她也開始針對房屋的缺陷，對發展商做出投訴。

她認為其中一項她覺得非處理不可的是位於客廳的地磚，其客廳面積鋪上的是由發展商供應的2尺地磚；不過她覺得手工太差，鋪上的地磚出現磚與磚之間高低不平的問題。

另外，磚與磚之間的縫與她在發展商示範單位看到的有很大的差別。針對這點，她非常不滿意，對發展商做出投訴，但得到的回應卻是發展商工程師查看其單位後，認為沒有問題不給予更換。

她在信中提出以下問題：

1. 請問我們消費者針對所購買的產業出現貨不對辦的問題時，在發展商那方面投訴無門時，還能做那些努力？消費者的權益能到哪個程度？

2. 能否提供一些相關政府部門的電話與地址，以便可以更快速、有效處理問題？

3. 如果發展商不肯更換地磚，我們有其他辦法嗎？

答：發展商示範屋給予的材料與裝設，是經過專業設計師一手打造而成。在多數時候，瓷磚的採用，往往與購屋者最後看到自己房屋的裝設有些出入。

陳鍾靈說，發展商若有根據買賣合約說明的瓷磚類別，提供給購屋者，購屋者欲爭取更換比較不容易。至於說手工粗劣，發展商與購屋者之間各執一詞不是新鮮事，如果對發展商這方面確實非常不滿，可以將他帶上房屋仲裁庭或是民事法庭。

當然，欲將發展商帶上法庭之前，要聘請專業建築檢測師，證明發展商或其承包商的鋪設手工粗劣、掌握證據後才進行。

另外，由房屋與地方政府部成立的房屋仲裁庭，其地址、電話與電傳號碼如下：

Tribunal Secretariat/Registry
Ministry of Housing & Local Government
Level 2, Block B South
Pusat Bandar Damansara
50782 Kuala Lumpur
電話：03-2099 8389/8402
電傳：03-2093 4776
星洲日報／財富廣場／產業問診室．2008.01.05

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律師費印花稅如何計算？

    * 問診室

2008-01-12 18:01

在買賣產業時，我們需支付印花稅、律師費及其他費用，印花稅的支付是買賣價的首10萬令吉：1%、接下來的40萬令吉：2%，以及再下來的數目：3%。

至於貸款合約的印花稅則是貸款數額的0.5%，假如貸款30萬令吉，需付的印花稅是1500令吉，以此類推。

呂先生來信說，他最近購買了一間店屋，做為生意上的需要，大約是34萬令吉，並支付了約1萬3500令吉的律師費、印花稅及相關費用。

他的問題是：這筆費用的支付合理嗎？

答：林若輝律師在回答呂先生的問題時指出，在產業買賣交易，針對印花稅的支付，其算法是：

─首10萬令吉：1%
─接下來的40萬令吉：2%
─再下來的數目：3%

假設一件產業是34萬令吉，印花稅的支付如下：

─首10萬令吉1%：1000令吉
─接下來24萬令吉2%：4800令吉

他需支付的產業印花稅是5800令吉。

至於貸款合約的印花稅則是貨款額的0.5%，在這項產業買賣中，他貸款28萬8000令吉，其貸款合約的印花稅是1440令吉。

至於律師費的收費架構是這樣：

─首15萬令吉：1%
─接下來85萬令吉：0.7%
─再下來200萬令吉：0.6%

呂先生購買價值34萬令吉的產業，他需支付的律師費如下：

─首15萬令吉1%：1500令吉
─接下來19萬令吉0.7%：1330令吉
─共2830令吉

另外，他也需要支付貸款合約的律師費，收費的架構以貸款數額為準，如果是28萬8000令吉，首15萬令吉1%，需付1500令吉，接下來13萬8000令吉0.7%，需付966令吉，共2466令吉。

結算上述幾筆費用，總共是1萬2536令吉，呂先生支付的1萬3500令吉，可能包括其他雜項收費，惟他在信中沒有提及，不能針對他所付的收費是否合理加以評定。
星洲日報／財富廣場／產業問診室．2008.01.12

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更新: November 24, 2010 17:55
涵蓋方圓20公里範圍
1+5地方政府打造大吉隆坡

獨家
報導：林淑慧
攝影：潘嘉威
（吉隆坡24日訊）政府將鑑定吉隆坡方圓20公里範圍內，1+5個地方政府，即吉隆坡市政局加雪州5個地方政府，打造大吉隆坡，作為我國經濟轉型的一個平台！
城市土地運用與交通規劃專家吳木炎指出，政府鑑定吉隆坡方圓20公里範圍內，進行大吉隆坡計劃，這個地理區域，是日后要發展我國經濟轉型的一個平台，因此必須進行關鍵改革和提升。
他接受《中國報》專訪時說，吉隆坡方圓20公里內的範圍涵蓋東南西北各區，包括東部的部分莎阿南及八打靈再也；南部的加影及史里肯邦安；西部的萬撓及鵝嘜一帶，北部的雙溪毛糯直下斯里白沙羅。
不反對設高檔住宅
“整體來說，就是整個吉隆坡市政局管轄範圍，加上5個雪州地方政府，即安邦再也市議會、八打靈再也市政廳、加影市議會、士拉央市議會及部分莎阿南市政廳管轄範圍。”
吳木炎說，當巴生谷被鑑定為讓外國尖端人才能夠立足的平台，他不反對在吉隆坡和巴生谷建設高檔住宅，以提供日后國際級專才在這裡居住。
他說，就要全面改善基礎建設環境，因當外國專才來到這裡，道路就變成了高收入者的專利，我們沒有法子讓普通收入且生產力低的人，把車駕到路上和收入高的人去擠。
“變成日后道路有限，因此僅讓願意繳付高費用的人使用，以英國倫敦為例，駛進市中心得繳付8英鎊（約40令吉），這是我們要面對的問題，所以政府要給他們選擇，如乘坐公共交通。”
國家關鍵經濟領域
朝向高收入成長消費
吳木炎指出，國家關鍵經濟領域（NKEA）是我國朝向高收入、高成長、高消費目標的主要策略，而大吉隆坡計劃，就是國家關鍵經濟領域其中一個領域。
他說，國家關鍵經濟領域注重于11項經濟領域如發展農業、工業、金融，確保資源獲充分利用，此外，還有一項區域發展，即發展巴生谷。
他說，區域發展在國家關鍵經濟領域扮演重要不同角色，要朝向世界發展國，就得有一個平台，一個管道，一般上，就是“大都會”。
擁足夠基礎建設
“因大都會是一個適合給予其他領域集中發展的一個中心點，加上國際化有關領域，就能朝向高收入的先進國。”
他說，國人擁有提供區域及國際性商業及服務的能力，惟那么多年來，我國豐富的天然資源、基礎建設、人力資源，尤其尖端人才，因沒有一個好環境發揮而人才外流。
“我國同時擁有足夠的基礎建設、通訊系統，給予國際區域能夠在大馬設立總部，但卻說不上很有吸引力，且我們沒有足夠的居住環境，讓跨國的尖端人在這裡居住，人才不如選擇新加坡或香港。”
他說，因為資源沒有充分被利用，出現資源管理浪費，所以經濟轉型計划（ETP）注重于好好管理資源，創造適合環境，讓不同的領域能匯集在一起發揮。
“這整個改革，我們必須要有清晰目標，就是2020年先進國，目標過后，就是擬定策略，即國家關鍵經濟領域，而巴生谷被鑑定被最適合金融、行政發展的平台。”
吳木炎：沒按照規劃進行
導致發展沒連接
吳木炎說，吉隆坡雖擁有資源，惟長久以來吉隆坡沒有按照規劃進行發展，導致一個地方的發展與另一地的發展沒有連接。
“如各地有發展中心，但各有各操作，沒有發揮一個大都會的商業活動，在新加坡的旅遊購物中心，遊客可以通過地底，直達五六個購物中心，但我們沒有辦法做到。”
因此，他說新加坡的人流集中，我們卻分散，在有資源的當兒卻被各自發揮，導致潛能有限。
“然而，為了迎接世界大都會的腳步，我們開始建設百層摩天樓，將吉隆坡的辦公樓環境推向更高層次，並符合國際跨國公司所操作的環境。”
舒緩交通須市民配合
興建綜合城市捷運系統是否能有效舒緩隆市交通，還得配合人民的思維。
吳木炎說，整個大吉隆坡計劃和經濟轉計劃，政府能給予全面配合，但要成功舒緩交通，人民就要與政府合作。
他說，即使擁有完善交通系統，仍然有不少人選擇自己駕車，不善用公共交通。
“人民為了方便自己，還在抗拒這政策，還是想要自己駕車，這方面的確要有所改變。”
惟他說，一旦整體的公共交通順暢，且達到符合人民需求階段，政府就要從另一方面實行提高應用私人汽車進入市中心的收費。
“收費才能改變人民，惟今天不適合，因為沒得取代，只要公共交通提升到一個能夠被人民接受，且對人民是公平的，人民也該對政府進行的努力，給予公平的態度。”
提升公共交通最重要
公共交通，是最明顯的關鍵改革和提升。
吳木炎說，大吉隆坡擁有現有資源，但卻沒有良好協調，沒辦法以一個比較大規模且系統性發揮所有，因此必須重新組合管理資源，充分發揮。
他說，在全面提升人流時，必須考慮到交通系統，因此政府採用綜合性的交通系統，即以大部分現有的資源，再配合綜合城市捷運系統（MRT），以達到一個全面的交通系統。
“綜合城市捷運系統本身發揮一個捷運及集運系統，容量比較大，把自己本身成為一個主流，一個干線，將其他的系統連貫起來。”
5分鐘就有巴士服務
他說，根據保守估計，公共交通能夠有效涵蓋大約80%大吉隆坡的地理地點，意味著，以后80%人口只要走400公尺，就能抵達一個巴士站、輕快鐵站或捷運站，同時不需要等超過5分鐘就可使用公共交通服務。
“一般上，從最郊外的地點到達市中心，只需25分鐘；從最北段去最南段，即從雙溪毛糯至加影，大概花40分鐘。”
吳木炎說，作為先進國，先要說效率，從離開家至工作崗位，必須不超過半小時，但在現在過兩路口都要費時30分鐘，這些地區沒人想要居住。
“有了含有3大主要干線的捷運系統，屆時哥打白沙羅、沙登新村、加影、甲洞、增江、孟加拉拉等80%部分將被公共交通涵蓋，其余20%是綠肺。”
他說，至于興建至新加坡高速快鐵系統則是連接世界大都會的做法，像倫敦去巴黎有直接的火車，而吉隆坡和新加坡也有很好的連貫關係。“再下來，可能直接連接去曼谷，這些都是區域連貫一個基本的需求。”

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貨不對辦

    * 問診室

2008-01-12 18:02

鄭小姐說，她不久前購買了一間位於甲洞的公寓，可是在發展商交屋時，屋子內的不少設施，譬如大門、浴室門、廚房洗碗盆等的安置，與平面圖所顯示的不一樣。

其中一點是大門的安裝，從防火門改為採用普通門，違反了買賣合約的條文。

答：發展商與購屋者簽署買賣合約，必須根據買賣合約列明的項目，提供購屋者有關的設施，假如發展商提供的材料與買賣合約的不符合，購屋者可以到房屋與地方政府部屬下的房屋仲裁庭起訴發展商。

要指出的一點是，如果材料提供的說明不在買賣合約內，則另當別論。

房屋仲裁庭的地址與電話如下：

Tribunal Secretariat/Registry
Ministry of Housing & Local Government
Level 2, Block B South
Pusat Bandar Damansara
50782 Kuala Lumpur
電話：03-2099 8389/8402
電傳：03-2093 4776
星洲日報／財富廣場／產業問診室．2008.01.12

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發展商清盤怎麼辦？

    * 問診室

2008-01-12 18:03

張女士說，她在多年前購買了一間中價公寓，該公寓大約有400個單位，購屋者針對一些索償起訴發展商；不久前，高庭諭令發展商賠償受影響的 100多名購屋者。

發展商是一家私人有限公司，他基以面對財務危機，不願做出賠償。

結果，起訴者聘請律師入稟法庭發出清盤令給該公司。

請問：

1. 假如發展商收盤，是否影響我們持有的臨時入伙紙，如何取得正式入伙紙及分層地契？

2. 假如我們的訴訟最終勝了，是否有望獲得賠償？因為銀行是擔保債權人，而我們是不擔保債權人。

3. 萬一發展商宣告清盤，這公寓的管理如何進行？

答：購屋者協會中文組主任陳鍾靈表示，假如發展商清盤，會有接管公司接手發展商的業務，如果發展商有提呈E表格，取得正式入伙紙一事不會有問題。

至於分層地契的申請，負責接管發展商業務的接手公司或清盤師，會處理這方面的事務，包括協助業主處理分層地契的申請。

假如起訴發展商的訟案最終勝了，若發展商有錢賠償，擔保債權人將優先獲賠償，非擔保債權人次之。

另外，萬一發展商宣告清盤，接手公司將負責公寓的管理與維修，直到公寓業主獲得分層地契、成立管理機構為止。
星洲日報／財富廣場／產業問診室．2008.01.12

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雙層排屋漏水

    * 問診室

2008-01-12 18:04

我在2006年4月遷入新買的雙層排屋，屋子是在2005年12月取得入伙紙，遷入發現屋頂漏雨；同時，天台牆壁出現裂痕，發展商在接獲通知後，有派人來修補，前後補了3次，但問題並未獲得解決。

這間房屋如今已過了保證期，結果還是漏雨，多次撥電發展商，要求他派人來修補，但他們只是敷衍了事。

請問如今是否還有權利要求發展商修補？

答：陳鍾靈指出，房屋已過了發展商的18個月義務修補期，他們一般都不會派人來處理，除非是共管公寓的屋頂情況則不一樣，因為那是共用產業。

發展商前後修補了3次，但問題並未獲得解決，若不是問題的嚴重性，就是發展商或承包商的人員沒有認真處理問題，導致問題遲遲未能解決。
星洲日報／財富廣場／產業問診室．2008.01.12

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贊同交易收費怎麼算？

    * 問診室

2008-01-19 18:02

在產業仍屬於總地契期間，業主欲脫售產業，須發展商的批准，發展商在發出批准文件之前，會向業主徵收一筆費用，就是俗稱的贊同交易收費（consent fees）。

Stella說，她於2005年2月購買了一間雙層店屋，價格大約60萬令吉。2007年11 月，她以68萬3000令吉出售，以減輕個人財務負擔。

由於這間商業單位仍屬於總地契，發展商仍未將個別地契發給業主，因此買賣需獲得發展商的批准。

發展商要求1% consent fees

可是，發展商要她支付1%的consent fees，就是當初購買產業價的1%，以及315令吉的律師費，總共約6313令吉。

她說：“據我所知，我與發展商簽署買賣合約時，並沒有說明轉手交易時要付1%的consent fees。針對此事，與發展商辦公室的經理提出我的意見，他仍堅持要我付4000令吉（而且還說已經折扣），以及律師費315令吉。”

她指出，如果不支付這筆費用，新買主的律師不能為她辦理轉移產業擁有權的手續，同時與銀行貸款的事項也會被拖延。

請問：應該如何處理這項問題？

另外，她也提出其他一些相關問題：

1. 為了讓新的買主委托律師順利辦理手續，我是否能夠先付錢給發展商，待三四個月辦妥手續後，然後才向仲裁庭投訴？索取已付的錢？行得通嗎？

2. 我可以向哪間仲裁庭投訴？

3. 我委托的律師已寫信跟進，但發展商依然要我付錢，並說這是房屋發展法令下的條例，可是有關的法令並沒有這一條，最多也只是付50令吉。

本期諮詢顧問購屋者協會理事陳鍾靈答：

在產業仍屬於總地契期間，業主欲脫售產業，必須需求發展商的批准，發展商在發出批准文件之前，會向業主徵收一筆費用，就是俗稱的贊同轉手交易收費（consent fees）。

這筆費用的徵收，若按房屋發展法令之下標準買賣合約的條例，是當初購買產業價的0.5%或 500令吉，以低者為準。就是說，假如當初你購買的產業是一間9萬令吉的公寓，0.5%的收費是450令吉，以低者為準，賣方支付450令吉。

假如是10萬令吉、甚至12萬或15萬令吉的產業，按比例是500、600或750令吉，但最多只徵收500令吉，意即賣主只需付500令吉。

商業產業不受條例約束

但這只適用予住宅產業，商業產業如店屋則不受這一條例的約束或管轄，因此經常會出現發展商徵收不同比例的收費，如產業價的1%，甚至2%的費用。

不過，業主可以針對這一點極力爭取，因為轉換商業單位擁有權的行政工作，是否比住宅單位的較為複雜、涉及較多層的工大，這些都是值得商榷的地方。

另外一點，商業單位的資本價值一般比較高，60萬至100萬令吉的成交價，已經是很普遍的水平，若能爭取批准交易收費在產業原先價格的0.5%，對發展商來說，已經是一筆不錯的收費。

住宅產業‧批准交易收費最高500令吉

這位讀者若準備付了錢，再向仲裁庭投訴，可以嘗試向消費人仲裁庭提出，因為涉及商業單位的糾紛，不受房屋部仲裁庭審理。

最後要補充的一點是，在標準買賣合約下，涉及住宅產業需尋求發展商批准的交易，業主繳付的批准交易收費，最高是500令吉，不是50令吉。
星洲日報／財富廣場／產業問診室．2008.01.19

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屋前出現變電站

    * 問診室

2008-01-19 18:03

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Carol說，2005年杪她從報章的促銷房屋廣告，以及看了示範屋後，相中“夢想”房屋，因此決定訂購一間。

2007年12月初，就是簽署買賣合約後的近2年時間，她第一次去看她的“夢想”屋，看看房屋興建的進展。不看還好，一看把她給氣壞。雖然房屋的興建工程已經完成大約99%，可是卻是個惡夢，因為在她的屋前建起國家能源的變電站。

她指出，在房屋的規劃圖，未見有變電站這設施，她擔心變電站很靠近住家，可能對健康不利。

答：發展商在推行任何產業計劃之前，必須擬定好規劃圖，提呈給地方政府尋求批准，獲批了才能推行。

一個住宅區有幾個變電站，視該區發展計劃大中小規模而定，這些都在規劃圖清楚列明。若沒有列入規劃圖，或發展商沒有根據規劃圖推行建築計劃，購屋者可針對這點向發展商爭取本身的權益。

關於變電站是否不利於人類健康的問題，相關領域的專才指出，這個論據不成立。如果確有這回事，變電站不可能獲准興建在住宅區附近。
星洲日報／財富廣場／產業問診室．2008.01.19