马来西亚房屋买卖问答（Q&A)买卖前后必读（新人请看215 #）更新501#

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沒入伙紙‧發展商可與租戶簽約嗎？

    * 問診室

2008-05-17 17:51

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一個產業單位若仍未有水電供應及入伙紙，發展商不只不能移交鎖匙，也不能與租戶簽署租約。

另外，在沒有入伙紙的情況下，業主或租戶不能進行裝修工作，因為這會影響入伙紙的分發。

沈小姐說，最近她與幾個朋友合股準備經營快餐業務，並且租了一間店面，店主是有關產業計劃的發展商。

由於她們沒有租店的經驗，所以對發展商沒質疑發展商的用心；可是在簽了租約後，現在對發展商的存心有些疑慮。

她說，情況是這樣的，今年4月她們與業主談妥要租下有關店面，店主給她們一個月時間裝修，6月起租金開始計算，她們已付了6月的租金，另加3個月押底金。

可是，在進行裝修的時候，才發現還沒有水電供應，非常不方便，造成裝修進度緩慢，很可能無法如期開張。

在此我們想請問一些問題：

1. 請問鎖匙可以交給租戶，是否意味已經有入伙紙？

2. 業主把鎖匙交給我們，而我們也進行裝修，這符合條規嗎？

3. 如果還沒有水電供應，會有入伙紙的可能嗎？

4. 我們已簽了租約，而且租約也送去蓋印，抵押金預付3個月，6月的租金也付了。一次過付了這些款項，是否對我們租戶不利？

5. 發展商告訴我們，申請水、電供應的表格已呈交給國家能源及水務公司，如果是這樣，需要多久的時間才有水電供應？我們是否能查到業主已經提呈申請，以及辦妥所需的手續？要如何查清楚？

6. 申請店面的水電供應，是整棟提出申請，還是獨立處理？

答：購屋者協會中文組主任陳鍾靈指出，當發展商將鎖匙交給業主時，意味有關產業已經有入伙紙，包括有水、電供應，業主在領取鎖匙後，可以進行裝修或物色租戶，把有關產業單位出租給其他人。

這位讀者面對的業主恰好是發展商，假如果真如沈小姐所說的情況，按說沒有水電供應及入伙紙，不只不能移交鎖匙，也不能與租戶簽署租約。

另外，在沒有入伙紙的情況下，業主或租戶其實不能進行裝修工作，這會影響入伙紙的分發，當然還沒有入伙紙，也對租戶不利。

租戶在與業主簽署租約之前，應該向業主提出入伙紙的要求，沈小姐與伙伴可以向國家能源及水務公司跟進，查看發展商是否有提呈水、電申請。

如果已提呈申請，需等多久才有水、電供應，這很難說，胥視有關機構的辦事或處理水、電申請事務的效率。

另一方面，沈小姐也可以向產業所屬的地方當局詢問，查看發展商是否有提呈入伙紙申請，以符合移交產業鎖匙的程序。

此外，提出水、電等基本設施的申請，如果是公寓或商業單位，一般是整棟提呈，不是個別獨立處理；若是住宅單位，則是同一期的計劃在完工後，發展商一起提呈申請書。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.05.17

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發展商先斬後奏建泊車場...

    * 問診室

2008-05-17 17:51

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李太太在2006年訂購了一間售價27萬令吉的共管公寓，當時訂購時沒接獲旁邊會興建多層泊車場的訊息；可是在2007年與朋友去發展商辦事處選購產業單位時，卻發覺所購買的公寓旁邊，正展開5層泊車場興建工程。

在向發展商的人員提出有關疑問，並向他們提出買賣合約沒列明有多層泊車場一事，他們卻說已申請到發展准證，買主即使反對也無效，李太太購買的單位就在多層泊車場旁邊。

請問：

1. 發展商是否有權利在售賣後才興建多層泊車場？

2. 面對這樣的情況，我們可以採取怎樣的行動？

3. 這類計劃的批准是由哪一些政府部門發出？

4. 我們可以向哪些政府部門投訴？

答：發展商提呈的建築圖、平面圖若獲得地方政府批准，有了發展准令就可以動工，興建多層泊車場的情況也一樣。

陳鍾靈說，類似這樣的發展計劃，通常是由產業所屬的地方政府負責發批，譬如說產業所在地點在巴生，可以向巴生市議會詢問，如果欲針對有關事項做出投訴，應該向該地方政府提出。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.05.17

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外籍人士能否在馬接受產業轉移？

    * 問診室

2008-05-17 17:52

    *

李先生說：“最近我準備和一名外籍人士註冊。”現提出以下問題，希望解除心中疑慮。

1. 註冊當日，我是否能把名下的房屋和車子轉移到她名下？

2. 假如轉移到她名下，她是否能在短期內脫售有關產業？

答：在我國，任何個人在足18歲可以接受產業的轉移，不過非大馬國民或外籍人士，若準備接受產業擁有權的轉移，必須尋求政府相關部門的批准。

當產業或汽車等資產轉移到另一個人名下後，他／她可以在短期內脫售有關產業進行套現。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.05.17

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產業擁有權‧可否直接轉移到買主名下？

    * 問診室

2008-05-17 17:53

王先生說，他在最近購買了一間轉手雙層排屋，是一間永久地契、座落在沙亞南與巴生之間的房產單位；不過，有關單位仍未有個別地契，意即在交易之前，發展商仍未將個別地契轉移到賣主名下。

在交易進行中，律師告訴他產業的擁有權可以從發展商，直接轉移到他名下，請問這間中的程序如何進行？

答：林若輝律師說，只要獲得發展商首肯，王先生購買的產業，可以獲得發展商直接將產業擁有權轉移到他名下。

針對這點，律師將協助其客戶就是王先生辦理產業轉名手續，當然他需要支付相關的費用，如轉移產業擁有權的印花稅、律師費及其他相關的費用，第一名買主則可省下其中的一些費用。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.05.17

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買屋驚悉賣主列黑名單

    * 問診室

2008-05-24 19:26

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買主可以針對賣主抵觸買賣合約或沒有履行買賣合約，對他展開訴訟行動，假如有關產業已有個別地契，買主可以對該產業進私人凍結令。

梁女士說，2007年11月，她們在轉手市場購買了一間雙層排屋，售價35萬5000令吉。在簽署買賣合約之前，她們支付屋價的2%做為訂金，隨後在2007年12月7日簽署買賣合約，律師在12月1日將其餘的8%屋款交給賣主，她們總共支付了3萬5500令吉。

2008年1月30日，律師向賣主的銀行要求償清貸款文件，銀行在2月20日回覆，那時她們才發現賣主已因為呆賬問題，被列入黑名單。

她說直到2008年3月，賣主仍拖欠銀行34萬8000令吉。

梁女士在信中提出以下問題：

1. 我們是否陷入很不利的境地？

2. 賣主動用8%屋款償付其他債務，並照會其銀行表明無法一次過支付其餘的28萬5000令吉。在這種情況下，我們應該怎樣保障本身的利益？

3. 在簽署買賣合約之前，律師是否有權利要賣主提呈最新的銀行結單，以確保不存在呆賬問題？

4. 針對這點，律師是否忽略了一些要點？

5. 假如賣主沒有錢補足他所拖欠的銀行貸款，銀行會否拍賣其產業？

答：黃振原律師說，買方的確處於不利的情況，但不至於沒有解決問題的希望。

假如賣主動用3萬5500令吉償付其他債務，以致沒有足夠的錢支付拖欠銀行的款項，這間中存在的是金錢、買主面對的是沒有保障的問題。

他說，買主可以對賣主展開訴訟行動，起訴他抵觸買賣合約或沒有履行買賣合約，假如有關產業已有個別地契，買主可以對該產業進私人凍結令。

不過，假如買主準備起訴賣主，可能會有兩種結果：

i. 向法庭提出申請，以迫使賣主售屋。

針對這方面，司法行動可能意義不大，因為現在的情況是，賣主沒有錢補足拖欠銀行的不足，不是他不準備售賣屋子，因此不存在“迫使”他售賣的問題。

ii. 第二個結果是，買主要求賣主終止協議，並申請法庭庭令，迫使賣主退回首期錢及一些相關損失給買主。

不過，讓我們做一些簡單的計算，賣主動用了該償付銀行的數目是2萬8500令吉，若交易告吹，該退回的首期錢是3萬5500令吉。

假如賣主沒有足夠的錢支付2萬8500令吉，他怎麼有能力退回3萬5500令吉給買主？

買主或需對賣主展開破產訴訟

另外，即使是法庭做出對買主有利的判決，買主也未必能從賣主手中獲得任何款項；因此，買主可能需對賣主展開破產訴訟，惟通過這些努力，買主需花不少的時間、金錢、精力，可能不值得這麼做。

買主律師可要求貸款銀行‧證明賣主財務情況

來到第三個問題，黃振原說：“買主的律師有權要求賣主的貸款銀行，提供償清貸款文件或結單，以證明賣主當前的財務情況，這不是法律或條例，而是謹慎行事，通常我會這樣做。”

至於說買主的律師是否忽略一些事項，黃振原認為有這樣的可能，也因為這樣，所以沒採取足夠的防範措施，確保交易價的餘額，足以從賣主的銀行贖回有關產業。

他說，假如其中一方能支付該筆2萬8500令吉的款項，其餘的31萬9500令吉，可以通過買方的貸款銀行，支付給賣方的銀行，那麼就不存在產業被拍賣的問題。

在這方面，假如賣方的銀行曉得買方購買的該項產業，面對的不足款項是2萬8500令吉，賣方的銀行不可能直接將有關產業拍賣，賣方的銀行將給一些時間及機會給涉及者，以便他能償付相關欠款。

不過，我們也不能排除一個可能性，就是假如現有的貸款未償付持續太久，或者說沒有償清，賣方的銀行可能決定拍賣有關產業，不論是否有買主的存在。

如果發生這種情況，形勢可能比較複雜，因為買家可能必須與賣方的銀行，針對彼此的權益互相競技。

黃振原（CY Wong）律師說：“我的看法是，這不是一個賣主不願意售賣，而是不夠錢償付賣主銀行的問題。”

雙方應坐下來協商

簡單說，這是金錢上的問題，賣主與買主應該做下來談、協商，並尋求一個分擔問題的解決方案。

如果問題到了最糟的階段，買方可能需要補充該筆2萬8500令吉的款項，以便他不會失去較早時支付的首期錢，進而讓產業註冊到自己名下。

隨後，買主可以選擇脫售，當然也希望有賺幅，以彌補該筆款項並賺取一些盈利；另外，他可以在償付其中的不足後，起訴賣主以取回他的損失。

買主也許覺得自己捲入一項不好的交易，或者說購買了一件比較昂貴的產業。當然，他可以尋求其律師的協助，看看他的律師怎樣說，以及他的律師是否準備在哪些方面做一些彌補。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.05.24

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有效修補期已過‧發展商應否負責牆壁裂痕？

    * 問診室

2008-05-24 19:27

    *

朱女士購買的中價公寓單位，位於蕉賴舊街場，2005年8月發展商移交屋子鎖匙，在裝修期間她發現牆身、地磚有裂痕。

發展商交屋後的18個月有效修補期，曾先後3次更換有裂痕的地磚，同時用潻塗補牆壁的裂痕。

現在的問題是：這些裂痕並沒有停止，反而是與日俱增，並且持續延伸，甚至更換過的地磚沒幾個月又有新的裂痕。

她指出：“牆身裂痕不只在屋內、屋外及天井的柱頭也在爆裂中，我的是一樓的角頭單位，根據觀察及推論，應該是結構上的問題，地基的張力、加上洋灰調配及建築手工粗劣，以致裂痕持續不斷。”

“發展商以18個月的修補期已過，不予理會。在他們眼中，這些被視為小問題；可是，問題卻在持續惡化，還不到3年的時間，發展商難道不應負責嗎？”

請問“我要向哪兒投訴及要求賠償，要怎樣防止大廈不繼續出現裂痕？”

答：購屋者協會中文組主任陳鍾靈指出，假如是建築架構上的問題，即使過了“義務修補期”，發展商也應該負責，這位讀者可以向其他單位的業主瞭解，看看他們是否也面對類似的牆壁裂痕問題。

如果有關住宅區已成立居民委員會，可以通過居民委員會的名義，向發展商反映及傳達有關問題。

另外，業主們也可以通過居民委員會，將問題向房屋部、相關的地方政府，以及當地人民代議士反映。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.05.24

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遲付款利息‧先支付後抗議

    * 問診室

2008-05-31 18:39

我們在等待房屋仲裁庭判決可能需要一些時間，如果急于領取房屋鎖匙，可以先支付遲付款利息；同時，致函發展商表示，這是在抗議中的付款（Payment Under Protest），照會發展商我們已經將案件交給房屋仲裁庭處理，若仲裁庭判決購屋者不需要承擔該筆利息，發展商必須將錢退還。

溫先生說，他的太太在2006年尾購買了一間雙層排屋，2008年初房屋建好，發展商通知他們可以領取房屋鎖匙；可是卻要他們支付一筆利息，原因是房屋興建期間，銀行延遲付錢給發展商，導致他們被徵收遲付款利息。

他說：“銀行沒有發出款項，主要原因是發展商的一些文件延遲，無法及時交給銀行，不是我們向銀行貸款遲批的問題，結果發展商將所有的賬算到我們頭上。”

以下是我們的問題：

1. 我們向發展商上訴了2次，他們只是扣減一些，並沒有給我們滿意的答覆，同時還告訴我們說，一定要付這筆賬，請問應該支付嗎？”

2. 假如需要支付，是否有權向發展商上訴，以銀行的利息算法，而不是發展商的利息算法？

3. 如果不同意發展商的說法，不支付這筆錢，會受到法律的對付嗎？

答：銀行在支付第一筆款項給發展商，往往因為文件的往來延誤，導致銀行遲付款給發展商。

當發展商向銀行索取付款信件，都會將副本同時寄給購屋者，因此可以從這些來往信件中瞭解，銀行是否如發展商所說的延遲付款，又或者是因為發展商的信件總是遲到？

提到延遲付款利息的算法，是否能以銀行的貸款利息計算法，而不是發展商的利息算法。針對這點，購屋者必須以買賣合約的條例做為依歸，在一般標準的買賣合約，發展商要求購屋者支付的遲付款利息，是以10%年利計算。

根據標準的房屋買賣合約Schedule G（有地房產），以及Schedule H（分層地契產業），有關於逾期付款利息的第9條文、第1節，發展商身為賣主，在向買方發出支付分期付款賬單的21個工作天內，如果買方沒有支付款額，賣主有權要求買主支付以10%年利計算的逾期付款利息。

不過，第2節註明，在以下任何一種、或超過一種情況發生的時候，發展商將不可以向買主徵收逾期付款利息：

（a）發展商發出不完整的工程進度付款通知，或不符合第4（2）細節的付款通知。

第4（2）細節的付款通知是：根據第3目錄表要求的分階段付款，必須獲得發展商建築師或負責房屋發展計劃工程師簽署的證書，證明分階段建築工程已經完成。

（b）若發展商將土地抵押給任何一家銀行或金融機構，這家銀行或金融機構無法適時提供贖回文件給買方，或提供貸款給買主的貸款銀行。

（c）若發展商將土地抵押給任何一家銀行，提供貸款給買主的銀行，應拒絕支付部份貸款，因為有關的付款不足以悉數贖回有關單位。

在（b）情況下，就是說發展商將地契抵押給銀行，你的貸款銀行在支付第一筆付款之前，必須先獲得發展商的承諾信，因為銀行將以這筆付款的一部份，作為贖回購屋者房屋所屬土地的資金，這項贖回行動將確保有關土地，不會受到發展商日後出現財務問題的影響。

一般來說，這個過程會導致銀行延遲付款，在瞭解問題後，如果是銀行的錯，你可以致函相關銀行總部，並做出投訴。

如果是發展商的錯，你也可以據理力爭，爭持不下的話，可以將問題帶上房屋仲裁庭。

另外，你可以要求房屋仲裁庭在你呈交的文件上蓋印，證明你已開啟檔案，然後將這份文件副本寄給發展商，如果是發展商理虧，他有可能在開庭之前，私下與你解決問題。

在等待房屋仲裁庭判決可能需要一些時間，如果你急於領取鎖匙，可以先支付有關利息；同時致函發展商表示，這是在抗議中的付款（Payment Under Protest），讓發展商知道你已經將案件交給房屋仲裁庭處理，若仲裁庭判決你不需要承擔這筆利息，發展商必須將錢退還給你。

（本期意見提供：購買者協會中文組主任陳鍾靈）
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.05.31

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保證期滿‧白蟻問題誰負責

    * 問診室

2008-05-31 18:42

吉隆坡蕉賴讀者來信說，我購買的店屋公寓已經有5年，最近面對白蟻問題的困擾，由於已過了房屋保證期，發展商以這一點做為不予理會的理由。

眼看問題日益嚴重，不知如何處理，我的單位是在3樓，現在只能在我的單位噴射白蟻油，因為天花板就快被咬爛。

另外，管理公司也不準備處理問題，我們也不知問題該如何解決？

答：店屋公寓頂樓那一層或屋頂，屬於共管產業，即使過了房屋修補期，發展商仍需對有關問題負責，肩負解決有關問題的職責。

房屋面對白蟻問題，的確很傷腦筋，問題可大可小，儘早處理可以早日解決問題；反之，問題則可能日益惡化，釀成更大的災害，令業主精神與資產蒙受損失，困擾不已。

白蟻俗稱大水蟻或白螞蟻，是破壞住家裝潢，森林木材，造成財產損失的一大害蟲，可在熱帶及亞熱帶地區找到牠們的蹤跡，牠主要潛藏在地底，伺機侵害人類的木製品，譬如木家具、紙類產品如書本等等。

一般人處理白蟻的做法是，白蟻技術人員將藥水傾注地面之下，這樣才能治標又治本，達到事半功倍的成效。

（本期意見提供：購買者協會中文組主任陳鍾靈）
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.05.31

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購屋前要做哪些功課？

    * 問診室

2008-06-14 19:54

一名新加入購屋行列的讀者來信提出以下問題：

1. 有哪些銀行推出的房屋配套值得考慮？

2. 申請房屋貸款時，需注意哪些事項？

3. 在購買房屋前，需要注意的事項有哪一些？

答：這位讀者需要自己親自向銀行瞭解，才能決定哪一些銀行的房屋貸款配套，比較適合自己的情況或需求。

當我們申請房屋貸款時，銀行除了看申請者的條件外，還要看產業的性質，譬如是哪一類型的產業，有地房產或分層產業、服務公寓或店屋公寓，是永久地契或租賃產業，同時產業的所在位置是否理想。

我們知道，有些銀行不考慮地點較偏遠的產業，他們是基以假如有一天，貸款者無法繼續償還貸款，即使銀行將產業擺上拍賣桌，未必有買主問津而拒絕貸款者的申請。

另外，有些銀行對服務公寓提供的貸款比率比較低，譬如說只提供屋價60%或最高70%的貸款，假如你只有10%首期錢，購屋夢想可能無法如願。

還有一種情況是，當房屋工程在進行中，銀行發放貸款的考量就看發展商的完工記錄是否理想，有一些發展商面對不準時交貨或有擱置產業的記錄，這些都是銀行要考量的因素。

在提呈房屋貸款申請之前，除了瞭解本身的需要，相關文件齊備，也須對自己的償貸能力有一定把握，才提呈申請；當然，最好是多走幾家銀行，比較各家銀行貸款配套的優劣點，然後才做決定。

當自己鎖定房屋購買計劃的焦點後，即可按部就班進行，所謂的焦點包括目標地點、準備購買已建好的單位、興建中的房屋，或是第二手或第三手的舊房子。

另外，準備購買的房產類型是有地房屋、或是分層產業，永久地契或租賃契約單位，這些都要有一個底稿，才不會毫無頭緒。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.06.14

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第二屋主公寓漏水不受理？

    * 問診室

2008-06-14 19:56

賴先生說，他於2005年向一名業主購買一間公寓，地點在吉隆坡，原本是一項擱置產業計劃。

賣主在1977年與舊發展商簽署買賣合約，之後舊發展商清盤，新發展商接手，他與新發展商於2005年簽署買賣合約，當時公寓已經建好。

在等入伙紙時，屋主在2006年7月才拿到鎖匙，並在2007年1月將鎖匙交給他。

2007年4月，當他搬進去後，才發覺樓上單位的漏水情況相當嚴重。公寓有4層，他的單位在第2樓，3樓的2間廁所也有漏水問題。

他說：“我寫了信向發展商投訴，他們派人在樓上2間廁所的地磚鋪上防水膠，不過漏水問題沒改善，我又寫了封信給發展商，他們在2007年6月回信說，因為我是第二屋主，沒與發展商簽買賣合約，沒有所謂的義務修補期，公寓的一切問題，必須向管理公司投訴。”

之後，向管理公司投訴，他們卻說這是defect in design的問題，是發展商那方面的事，與管理公司沒有關係。

1. 請問我應該向誰投訴？

2. 可以向有關當局或法庭申訴嗎？

3. 可以通過樓上業主向發展商投訴嗎？因為是他廁所造成的問題。

4. 如果過了樓上業主的房屋義務修補期，需要自費裝修廁所，誰該負擔費用？

答：公寓的業主每月有繳交管理維修費，賴先生也不例外，類似這樣的問題，可以向管理公司投訴。

鑒於賴先生不是首位買主，因此他不能將有關問題帶上房屋仲裁庭，至於樓上業主廁所造成的漏水問題，樓上單位的業主必須負責。

即使過了房屋義務修補期，如果漏水問題源自樓上單位，有關單位的業主須負起修理漏水問題的費用。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.06.14

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鄰居裝修一半停工

    * 問診室

2008-06-14 19:57

鄭小姐於2007年9月遷入新居，鄰家的屋主也在那時裝修房屋，擴建屋前與屋後，屋前做了個陽台，可是問題出在這個工程只進行了大約2個月就停工。

據知是屋主沒有償還裝修費，裝修商工程進行到一半也不見人影，結果擴建出來的陽台還沒完工，每當下雨時，她家的泊車間就會漏水，導致牆壁的漆就快脫落，而且天花板也出現青苔。

這鄰居的另一邊屋主也面對同樣問題，他廚房旁邊的一間小房完全不能使用，同樣是面對漏水問題。

她說：“我們嘗試聯絡屋主，但是聯絡不到，向發展商投訴，他也不能做些甚麼，請問應該怎麼辦？”

答：購屋者協會中文組主任陳鍾靈說，這位讀者遇上這樣的鄰居，可說有些“倒楣”，也許鄭小姐可以從地方政府發出給業主的門牌稅單，從中掌握其鄰居的聯絡方式。

另外，如果發展商移交房屋鎖匙給業主不久，可以嘗試向發展商那方面取得聯絡鄰居的方式；當然，鄭小姐也可以和另一位業主聯合起來，投訴該名不負責任的鄰居，如果是透過法律採取追索或賠償行動，需要有證據在手，最好是將現狀拍下照片，然後再看下一步如何行動。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.06.14

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兄弟轉移產業如何辦理？

    * 問診室

2008-06-14 19:59

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產業的轉移即使是在兄弟之間進行，也需要簽署買賣合約，假如要申領銀行貸款，銀行通常要申請者出示買賣合約。

不過，兄弟之間轉移產業，印花稅的支付是以產業的一半價值計算。

顏先生說，他與弟弟聯名擁有一間房屋，不久前因為一些個人因素。如今，他準備將該房屋轉為只是他個人擁有。

請問：程序或手續如何進行？

答：黃振原（CY Wong）律師說，雖然產業的轉移是在兄弟之間進行，但也需要簽署買賣合約，假如顏先生要申領銀行貸款，銀行通常要申請者出示買賣合約。

有關程序與顏先生向第三者或陌生人購買 沒有兩樣。首先，顏先生需簽署買賣合約，然後申請銀行貸款，以便從之前提供貸款的銀行贖回產業。

假如是租賃產業，並且已有個別地契，必須向土地局提出申請，以取得相關的批准文件。

在顏先生與弟弟之前領取貸款的銀行接獲贖回產業的數目後，負責辦理有關手續的律師將把產業解押、轉換名字表格、正本地契，抵押文件等呈交給土地局，以便產業轉移到顏先生名下。

兄弟之間轉移產業，印花稅的支付是根據市價計算。在這方面，由於只是半數的產業擁有權進行轉移，印花稅的支付是以產業的一半價值計算。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.06.14

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購屋“奇事”‧未供房貸先拿鑰匙

    * 問診室

2008-06-21 19:33

在正常情況下，當發展商移交房屋鎖匙給購屋者之前，發展商會要求購屋者支付購買價的餘額、遲付款利息（如果有的話），以及其他的費用。

陳先生在購買房屋時，面對一些問題，他在信中說，2003年6月，我購買了一間單層排屋，位於霹靂州的金寶，並向銀行貸款7萬令吉。

2005年，從發展商手中拿到房屋鎖匙至今，仍未收到銀行的通知書，也未開始償還銀行貸款。

在追問律師到底發生甚麼問題後，他每次的回答都是：“快了，在等州務大臣簽批。”

以下有幾個問題，希望能幫忙解答：

1.我需要支付大約多少錢，做為購買房屋的律師費？

2.買賣合約的律師費如何計算？

3.發展商有權向我追討這幾年的利息嗎？

4.利息的徵收是以怎樣的方程式計算？

5.我可以要求律師支付嗎？主要是他們效力差，造成我被發展商追討利息。

答：林若輝律師說，在正常情況下，當發展商移交房屋鎖匙給購屋者之前，發展商會要求購屋者支付購買價的餘額、遲付款利息（如果有的話），以及其他的費用。

以陳先生的情況，在銀行釋出房屋貸款之前，發展商移交鎖匙是少有的事，針對陳先生的房屋貸款，最好還是向銀行瞭解清楚。

陳先生在信中提出的問題，林律師做以下回答：

1.律師費是以購買價計算，首15萬令吉是1%，不過，他是在2003年購買有關產業，當時的律師費是首10萬令吉1%，接下來0.5%。

以購買價13萬2000令吉計算，律師費是1160令吉，這不包括其他收費，譬如服務稅、申請批准買賣、壓印、土地搜尋、註冊、交通及其他雜項收費，針對這些，他可以向律師樓要求一張付費收據。

假如購買價的付款出現延誤，發展商可以向他徵收利息，一般是以購買價年利10%計算，關於遲付款利息的徵收，可以參考買賣合約的條例。

另外，如果陳先生可以證明其律師疏忽，他可以對有關律師採取起訴行動，關於銀行是否已釋出屋款給發展商，陳先生應該向發展商跟進。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.06.21

blueyap82

未有入伙紙的新廠房

    * 問診室

2008-06-21 19:35

李女士說，她與先生準備購買一間位於市郊的新廠房，他們看上有關廠房的原因，主要有以下幾個因素：

1.價錢還可以，大約是50萬令吉

2.永久地契產業

3.是一所新的廠房

這家工廠在1996年開始興建，1997年停工，隨後復建，直到2008年才完工；可是，這家工廠還未有入伙紙，因此，還未有人遷入。

請問：

1.如果購買一個還未有入伙紙的產業單位，是否會有風險？

2.有關產業是一家小型發展商，向小發展商購買產業，會有怎樣的風險？

答：購屋者協會中文組主任陳鍾靈說，一個還未有入伙紙的產業，可能是因為有關計劃仍有一些基本設施未完工，未能符合地方當局的要求。

一個產業計劃若要符合入伙紙的發給，必須至少擁有7個部門的支持文件，這7個部門分別是國家能源、電訊公司、水務公司、排污公司、公共工程局、水利灌溉局、消防局等。

另外，當我們購買已建好的產業，最好是選擇已有入伙紙的單位，在領取產業鎖匙後，可以進行裝修，裝修後可以遷入居住或營業，這樣比較符合經濟效益。

產業發展商不論規模大或小，假如商譽不好，購買其所推行的計劃，都存在一定的風險，因此不能一概而論。

如果有關產業之前是一項擱置計劃，該產業的地契是否抵押給銀行，這一點最好也要弄清楚。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.06.21

blueyap82

屋地被鄰居佔用

    * 問診室

2008-06-21 19:39

程先生於2年前從產業介紹所購買一間半獨立式房屋，地點是在吉隆坡，出售者是第二任業主。

他說，去年當我要進行裝修時，裝修者告訴我說，土地的尺寸可能有差錯，於是，我花錢聘請有准證的土地測量師進行測量，結果是，隔壁房屋的一部份，建在我的房屋土地上。

我直接找隔壁的屋主商量，屋主給的答案是，他已和發展商討論，發展商的說法是12年的寬限期已過，他們不再負責投訴（這房屋已有30多年）。

他說，被發展商錯誤隔離的空地，用來興建房屋的土地，我建議以合理的價格，由隔壁屋主買起，不過，沒有被接受。

請問：

1.我有機會要回被佔的土地嗎？如有，要如何進行？

2.請問，我可否要求出售房屋的第二任業主賠償？

3.能否要求取回沒有建築物的空地？

4.依目前的情況，我是否可以進行裝修，然後搬進去住？

答：針對程先生提出的問題，我們並不清楚第二任業主與發展商之間的交易細節，這裡只選擇性回答你提出的問題。

假如上述產業已有個別地契，通過專業測量師進行測量，再查看地契註明的尺寸、面積等數據，證實本身屋地被隔壁業主佔用，在要求對方以現金購買的洽商，無法取得共識後，程先生可以發一封律師信給有關業主，起訴對方佔用土地，將事件帶上法庭。

提到能否進行裝修，以搬進去住一事，陳鍾靈說，只要裝修沒有侵犯左右鄰居的範圍，是可以進行的計劃。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.06.21

blueyap82

無入伙紙‧房產能否易手？

    * 問診室

2008-06-28 19:05

SF讀者來信問道：一家已經停止運作的產業發展商，假如房屋已經建好，但還沒有領取正式入伙紙等文件，是否可以售賣剩下的房產單位？

假如可以，購屋者是否可以向任何一間銀行貸款？因為有些銀行並不接受已停止運作產業發展商的計劃。

答：市場上有少數產業發展商，可能財務狀況發生意想不到的問題，被迫進行業務重組，結束營業或收盤可能是最後迫不得已的決定。

類似這樣的公司，假如發展計劃進行到一半或某個百分比，會有接管公司接手未完成的計劃，如果發展計劃基本已經完成；可是，入伙紙仍未到手，發展商其實不能移交新屋鎖匙。

至於說發展商能否繼續其未售完房屋計劃，理論上說，他可以繼續他的賣屋計劃，但購屋者提出貸款申請，可能比較困難，除非發展商有把握在短期內，能符合各項申請入伙紙的條件。

另外，在發展商仍未取得入伙紙的期間，他不能移交新屋鎖匙，因為購屋者即使領取新屋鎖匙，也不能進行房屋裝修或擴建工程，更不能遷入居住。

提到有些銀行不接受貸款申請者的原因，可能是他所購買的產業單位，有關的發展商已經停止營業，加上有關產業仍未有個別地契，如果是公寓大廈，可能未有分層地契，銀行基以地契的分割或轉移過程可能有變數，拒絕貸款者提出的申請。

當銀行提供貸款給申請者，其中一個條件是將地契做為抵押，如果未有個別地契，在地契發給個別購屋者之前，銀行會要求發展商發出保證信，以便將來個別地契分割出來，貸款者仍未償清貸款期間，地契將抵押給銀行。

假如A銀行不接受，可以嘗試B銀行或C銀行，在商業市場上，相信仍會有銀行接受貸款者提出的申請，只是選擇可能相對較少。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.06.28

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保證期已過牆裂誰修？

    * 問診室

2008-06-28 19:08

陳女士說，她於2006年4月遷入新買的雙層排屋，在入住後，發現屋頂漏水，天台牆壁有裂痕，發展商在接受通知後有派人來修補3次，但問題並沒有獲得徹底解決。

如今已經過了房屋保證期，漏水的地方依然漏水，而且範圍似乎在擴大，多次要求發展商負責人再來修補，他們只是敷衍了事。

請問：已過了房屋保證期，我們是否有權要求發展商進行修補？

答：遺憾的是，根據買賣合約誌明的條文，一旦房屋過了維修保證期，除非是建築架構引起的問題，發展商才可能負責，其他一些說大不大、說小不小的問題，發展商會基以過了維修保證期，不予理會。

如果要證明是建築架構不好引起的問題，業主可能需要聘請建築師檢查，提呈書面報告，然後向發展商爭取。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.06.28

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銀行遲付款利息誰付？

    * 問診室

2008-06-28 19:13

呂先生說，他於2006年購買了一間一層半的半獨立式工廠，購買時，工程已進行超過一半，在簽署買賣合約時已完成大約60%。

發展商近期將移交鎖匙給業主，不過，他面對發展商向他徵收遲付款利息。

他說：“2006年10月4日，我簽署買賣合約，至於提出貸款的申請，銀行在同年9月21日已經批准。”

發展商在2006年10月11日的信件，向他要求支付一筆43萬9800令吉的款項，隨後在12月4日的信件發出第一封追款信。

銀行在12月5日釋出該筆款項，結果，發展商在12月6日的信中，向他追討5181令吉的遲付款利息。

呂先生在信中提出以下問題：

1.付款的日期由銀行決定，這些利息是否應該由銀行支付？

2.如果問題因為銀行的遲付款，銀行又堅持不支付這些利息，我應該怎樣處理問題？

3.如果發展商不能向購屋者要求支付利息，可是，又堅持購屋者支付，該怎麼做？

答：呂先生購買的是半獨立工廠，屬於商業產業，相信他簽署的為非標準買賣合約，針對他提出的問題，相信合約會有答案。

另外，呂先生來信提供的資料不充足，譬如沒有說明該房屋是否已有個別地契，合約內有哪些重要的條文，我們只能依照標準買賣合約的一些條文，對有關問題做出一般性解答。

根據標準的買賣合約，當購屋者與發展商簽署買賣合約時，裡邊會有一些關於遲付款的條文，說明假如購屋者遲付款，需償付發展商年利10%的利息，以遲付款天數計算。

在發展商發出徵收屋款的21個工作日內，購屋者需支付有關的款項，逾期需支付遲付款利息。

當購屋者已在買賣合約上簽字，意味他將受到有關條文的約束，不過，銀行在釋出該筆款項之前，假如仍未有個別地契，銀行通常會要發展商給銀行一封保證信，確保個別地契分割出來時，會做適當安排。

以呂先生購買的半獨立工廠，假如在簽署買賣合約時已支付10%，銀行釋出的是50%屋款，因為建築工程已進展到60%，發展商將根據買賣合約誌明的條文，對該筆50%屋款的遲付款徵收利息。

我們鮮少聽說銀行對遲付款一事，負責有關的利息，如果向銀行瞭解後，證明銀行失誤，延遲發出屋款，可以向國家銀行投訴有關銀行。

針對呂先生提出的第3個問題，還是回到原點，查看買賣合約如何說明，一切以買賣合約為依歸，特別是假如業主簽署的並非標準買賣合約。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.06.28

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公務員向政府貸款‧購買拍賣產業...

    * 問診室

2008-07-05 19:53

在投標拍賣產業時，瞭解交易文件至為重要，因為拍賣產業文件的條文一般都沒有商量的餘地，如果投標成功，並支付10%首期錢；可是萬一無法在議定的期間內支付其餘的90%屋款，10%首期錢很可能被沒收。

怡保的陳太太說，她有意購買一間擺上拍賣桌的雙層排屋，該產業單位座落在怡保，不過拍賣該產業單位的是在吉隆坡的銀行。

她本身是一名公務員，如果向政府貸款購買該拍賣單位，是否可行？

另外，購買拍賣單位的手續複雜嗎？

答：我們在投標拍賣產業單位要注意的問題相當多，譬如要查看有關產業單位是否擁有個別地契、是否被進私人凍結令、有一堆的未償付賬單、住著不準備搬走的租戶、屋頂是否漏水等等。

在投標拍賣產業時，瞭解交易文件至為重要，因為拍賣產業文件的條文一般都沒有商量的餘地，如果投標成功，並支付10%首期錢；可是，萬一無法在議定的期間內支付其餘的90%屋款，10%首期錢很可能被沒收。

當我們準備領取政府貸款或所謂的公務員貸款，在有關部門審批及發出貸款這方面，一般需要較長時間，要有把握在預定的時間內，獲有關部門發放貸款，以免錯過了支付屋款的時間，導致首期錢被沒收。

如果有任何條文不明白，最好是請示律師的意見，將拍賣文件交給律師閱讀，方便他們進行以下工作：

─對有關產業展開土地／地契搜尋，譬如有關產業是否擁有個別地契，他們需要展開土地／地契搜尋，包括查看是否有任何限制或抵押等等。

如果是一些沒有個別地契、仍屬於總地契的產業，可以向發展商索取有關資料。

假如發展商或業主已經清盤或宣告破產，並由官方財產托管人接管，有關方面的回應可能需要較長的時間。

另外，如果有關產業仍未有個別地契，而拍賣文件誌明，買家必須償付前業主拖欠發展商的費用，在向發展商查清楚後，才發現前業主在過去數年，竟然未償付發展商分文，加上利息，數額可能達到5位數！

假如成功競獲有關單位，在發展商發出同意交易文件之前，陳太太須自掏腰包支付上面提及的費用。

─除了服務費，陳太太必須查看門牌稅、地稅及其他的費用，如水、電費是否仍未還清，我們沒有必要以低過市價的水平購買一個單位，到頭來還要支付前業主拖欠的大筆費用，算算起來可能還得不償失！
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.07.05

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誰可協助解決‧遲付款利息問題

    * 問診室

2008-07-05 19:54

溫先生與太太在2006年杪購買了一間雙層排屋，2008年初屋子終於完工，發展商通知他們領取新屋鎖匙時，卻要他們支付一筆遲付款利息，原因是在房屋興建過程中，銀行沒有按時出錢給發展商，發展商根據買賣合約徵收利息。

他說：“銀行那方面遲出錢的原因是：發展商延遲發出一些文件給銀行，並非我們與銀行貸款出現問題，結果發展商將所有的遲付款利息，算到我們頭上。”

溫先生在信中提出以下問題：

1. 我向發展商上訴2次，他們只是減一些利息，並沒有給我們滿意的答案，還告訴我說，一定要付這筆款項。

2. 假如真的需要付，我是否有權向發展商上訴，以銀行的利息算法，不是用發展商的利息算法？據瞭解，發展商的利息算法比銀行的高。

3. 如果不同意發展商的說法不付這筆錢，會受到法律對付嗎？

4. 請問有哪些機構可以協助我們解決問題？

答：又是遲付款利息的問題！

發展商可根據他與購屋者簽署的買賣合約，向購屋者徵收遲付款利息，按標準的買賣合約，一般是10%，以遲付款天數計算，因此不可能根據銀行的基本借貸率來計算。

購屋者面對發展商徵收遲付款，往往出在發展商與銀行之間的文件往來，在時間上的延誤，導致銀行無法即時釋出房屋貸款。

關於這些文件，其中以承諾信最為主要，許多時候發展商無法認同銀行提出的要求，若協商不果，卻又遲遲不簽回相關文件，待最後雙方做出一些讓步，文件簽了，可是卻已經過了該發放屋款的時間。

關於溫先生提出問題，可以從發展商向銀行索取付款信件（副本同時寄給購屋者）中瞭解，銀行是否如發展商所說，延遲付款，又或者是發展商的信件遲發出？

此外，溫先生也可以告知銀行有關發展商的指責，要銀行做出解釋。

根據標準的房屋買賣合約Schedule G（有地房產），有關於逾期付款利息的第9條文、第1節，發展商身為賣主，在向買方發出支付分期付款賬單的21個工作天內，如果買方沒有支付款額，賣主有權要求買主支付以10%年利計算的逾期付款利息。

不過，第2節註明，在以下任何一種、或超過一種情況發生的時候，發展商不可以向買主徵收逾期付款利息：

（a）發展商發出不完整的工程進度付款通知，或不符合第4（2）細節的付款通知；

**第4（2）細節的付款通知是：根據第3目錄表要求的分階段付款，必須獲得發展商建築師或負責房屋發展計劃工程師簽署的證書，證明分階段建築工程已經完成。

（b）若發展商將土地抵押給任何一家銀行或金融機構，這家銀行或金融機構無法適時提供贖回文件給買方，或提供貸款給買方的金融機構：

（c）若發展商將土地抵押給任何一家銀行或金融機構，提供貸款給買方的金融機構，理應拒絕支付部份貸款，因為有關的付款並不足以贖回有關單位。

在（b）情況下，就是說發展商將地契抵押給銀行，貸款銀行在支付第一筆付款之前，必須先獲得發展商的承諾信，因為銀行將以這筆付款的一部份，作為贖回購屋者房屋所屬土地的資金。

這項贖回行動將確保有關土地，不會受到發展商日後出現財務問題的影響；一般來說，這個過程會導致銀行延遲付款。

在瞭解問題後，如果是銀行的錯，溫先生可以致函相關銀行總部做出投訴。

如果是發展商的錯，溫先生也可以據理力爭，爭持不下的話，可以將問題帶上房屋仲裁庭。

在等待房屋仲裁庭判決可能需要一些時間，如果溫先生準備領取鎖匙，可以先支付有關利息；同時致函發展商表示，這是在抗議中的付款，並讓發展商知道案件已交給房屋仲裁庭處理，若仲裁庭判決溫先生不需要承擔這筆利息，發展商必須將錢退還。
星洲日報／財富廣場／產業問診室‧2008.07.05