房价未必只升不跌（1）

bujua

奶茶，谢谢你的分析，good job。。。但还是有很多因素需要考量，觉得泡沫还很远。。。

以各国人民平均收入加入考量，House price / GDP per cap 来分析，Msia还是最低的。。。意识说Msia的屋价比人民平均收入的ratio还是很低，以Msia人民平均收入来买Msia的屋子在亚洲是最便宜的。。。对外资投资者来说，就更加“屋有所值”了。。。 。。。如果Msian认为Msia屋子贵，其它国家就更贵了。。。

这个话题已在另外一个贴讨论过。。。不妨参考参考，希望对你的论文有帮助。。。

http://cforum6.cari.com.my/viewt ... 18485&extra=&page=4

noproblem

哈哈！！！对，租金是比较客观的算法，可是看看外边有多少个买家是有心投资房产，起好后出租收取租金？

有多少是自己住？有多少是空置等待出售？

奶茶

奶茶，谢谢你的分析，good job。。。但还是有很多因素需要考量，觉得泡沫还很远。。。

以各国人民平均收 ...
bujua 发表于 20-5-2011 09:02 PM

谢谢

PeterTan

回复 1# 奶茶

大马可能出现房产泡沫化吗？


基本上， 房产的价格受 三大因素所左右。 第一，市场 供、需， 与政府的调控。

第二， 我们看看可能导致房产泡沫爆裂的可能因素。
最后， 再思想房产泡沫爆裂后， 可能导致的后果。


引爆美国次贷房产泡沫的历史背景

首先， 我们看看美国的情形。就如你所说，引爆次贷房产泡沫爆裂的， 正是买房
者， 无能力摊还贷款。当时在美国， 无收入者， 学生、失业者也能得到房贷。因
此， 发生这种情形是无可避免的迟早问题。

再回头看我国， 当大多数房奴还不起房贷时， 就是泡沫爆裂的开始。目前，大家
认为大多数马来西亚人能够摊还房贷吗？ 我们需要更多数据来支持这论点。 以目
前国家银行对银行的管制下，我们离这现象还有距离。


其他可能导致人民无能力摊还贷款， 导致房产泡沫爆裂的可能因素

1) 利息
再看看历史性的97金融风暴，当时利息猛涨至10%以上， 许多人深感摊还房贷的压
力。 现在的房贷利息是多少？

2) 工作收入的稳定性
目前我国的经济成长怎样？ 人民的收入与支出的对比如何？ 能够摊还贷款吗？
我认为只要还有工作， 房产泡沫就不破。

3) 从房地产的供应来分析。以KL及各大城市来看， 尤其是PJ与KL， 土地的供应能
够再增加吗？

4) 然而， 随着人口的流向， 更多的乡村人口， 以及城市人的子女更多喜欢选择
居住城市。 这肯定造成永久刚硬的需求。不能够增长的PJ与KL的土地， 能够满足
这些刚性的需求吗？这是我们要向 80后， 甚至90及2000年以后出生的下一代回答
的。

5) 城市人经过多年努力的积息， 造就了许多很多现金的城市人。这些的钱会流向
能够保值，抗衡通膨的产业。 除了房地产，还是房地产。就算没有租金收入，回酬
也好过还进银行，收取低利息。

6) 美国的量化金融政策， 大量的无本美钞流向世界各国。 许多国家，包括中国实
行严厉的金融、房地产控制。 这些外国资金也流入我国， 造成房价高升。


总而言之，城市房价高升的趋势是不能避免的。 关键是政府是否能够有效管制房地
产，这有限资源？ 不让资金大都流入这里， 危害将来的青年的拥屋能力。这些资
金， 应该有效的引导至对科技创新有帮助的行业。 我国才有希望。

白狐狸

收入那个part不可忽视。（负债可以算入‘收入’，因为现代城市化都是被负债催生的)

大马的负债率已比美国还高。泡沫化是一定了的了。

很奇怪为何还有人说没泡沫。

kitkatlow

LZ，是不是泡沫，可以以租金作衡量，我自己就有一套衡量标准。

一间房屋的租金可以出租 １０ 年或以 ...
草根一名 发表于 20-5-2011 04:08 PM

如果用你这个标准的话，那么我朋友那一带就非常非常危险了。
他父亲在槟岛有一间semi D，估计大概是二三十年旧哪一种。

五六年前我去找他，他说他们屋子的市价，买卖价大概是750K，但租金只有八百块。不是开玩笑，隔壁有人租来做住家office，租金真的是800.

如果用你的租金回筹理论，哇老，要78年才能回本！！！！！简直是世纪大泡沫，随时爆炸！！！！！！！！


我刚刚msn 去问问他的泡沫爆了没，叫他小心，但他跟我说，现在几乎每个礼拜都有agent 打电话给他们，问要不要卖，买家开价1.8 mil。租金呢？他说最多一千出一点，有装修有家具可以去到两千。。。。。



大泡沫啊！！！！大泡沫啊！！！

草根一名

如果用你这个标准的话，那么我朋友那一带就非常非常危险了。
他父亲在槟岛有一间semi D，估计大概是 ...
kitkatlow 发表于 21-5-2011 12:38 PM

1.8 M 只有１K 的租金，这个根本不适合作出租用途，
相信购买的人也不会出租，只可以要来自住，
只要喜欢，这个不是问题。

我的这套衡量房屋泡沫的标准，只是以投资的角度作出发点，
希望你明白。

kitkatlow

1.8 M 只有１K 的租金，这个根本不适合作出租用途，
相信购买的人也不会出租，只可以要来自住，
只 ...
草根一名 发表于 21-5-2011 02:17 PM

每个人都有自己的投资方式，你或许很重视租金回筹，但真正有钱人是注重房价升值。
如果六年前，有人打算以投资的出发点买下那区的semi D，如果只是凭着你的投资角度来衡量，那么他就失去了大好良机。

kl 好一些豪宅都是空置，不是说租不出，而是业主不要住。买来放着，十年八年就双倍回来了。

noproblem

如果用你这个标准的话，那么我朋友那一带就非常非常危险了。
他父亲在槟岛有一间semi D，估计大概是 ...
kitkatlow 发表于 21-5-2011 12:38 PM

KITKAT兄的例子根本不能比较（不用还债，零负担）。
假设你的朋友５年前７５０K借贷９０％买入现在每个月出租１K，不用等１。８M我想１。０M他都会卖了，除非他的收入很高又喜欢那里，因为没有人知道房价最高点在那里。

kitkatlow

KITKAT兄的例子根本不能比较（不用还债，零负担）。
假设你的朋友５年前７５０K借贷９０％买入现在每个月 ...
noproblem 发表于 21-5-2011 02:27 PM

所以我才说，每个人都有自己的方式，每个人都不一样，别以自己的标准当作绝对标准。
严格上来说，根本没有标准，不同地方，不同环境，不同房产，不同时期，不同的投资者，不同的行情，都有不一样的投资方式。

kl 的方式不能用在penang，五年前的方式不能用在现在，high end 方式不能用在 low end，有钱人方式不能用在穷人身上。

草根一名

每个人都有自己的投资方式，你或许很重视租金回筹，但真正有钱人是注重房价升值。
如果六年前，有人 ...
kitkatlow 发表于 21-5-2011 02:21 PM

因为我不是真正的有钱人，所以不得不注重现金流，
租金扣除分期付款还有正现金流的，这类投资越多越好，
借得越多，赚得越多。

买来放着，十年八年不出租的，一间刚刚好，两间我要宣布破产，

kitkatlow

因为我不是真正的有钱人，所以不得不注重现金流，
租金扣除分期付款还有正现金流的，这类投资越多越好 ...
草根一名 发表于 21-5-2011 02:32 PM

对，这是你的方式，没错。
但你不能把 ”租金回筹很低“ 的房子归类为 ”泡沫“！

我国几乎所有廉价屋租金回筹都很高，但绝大部分不等同于 ”低于市价“。

希望你明白，你的标准没错，但你的归类很有问题。

是不是泡沫，可以以租金作衡量，我自己就有一套衡量标准。

一间房屋的租金可以出租 １０ 年或以下就可以回本的，就是被低估。

出租 １１ 年到 ２０ 年才可以回本的，我认为是合理。

要 ２１ 年到 ３０ 年才可以回本的，我认为是高估。

要 ３０ 年或以上才可以回本的，我才认为是泡沫。

所以，无需要争论是不是泡沫，以租金来衡量就可以了，
因为租金是不会有泡沫的。

草根一名

对，这是你的方式，没错。
但你不能把 ”租金回筹很低“ 的房子归类为 ”泡沫“！

我国几乎所有廉价 ...
kitkatlow 发表于 21-5-2011 02:36 PM

金钱可以带给人更多的选择，如果我真正的有钱人，
我也不选择买 condo 出租，赚取那几百块的正现金流，
我也想好像你说的那些有钱人，买 SEMI－D 来放着，
时候一到，就卖，烦都不用烦。

问题的根本，我不是有钱人，所以投资房地产，不得不谨慎些。

kreuz85

奶茶，谢谢你的分析，good job。。。但还是有很多因素需要考量，觉得泡沫还很远。。。

以各国人民平均收 ...
bujua 发表于 20-5-2011 09:02 PM

    有意思

sonystyle

对，这是你的方式，没错。
但你不能把 ”租金回筹很低“ 的房子归类为 ”泡沫“！

我国几乎所有廉价 ...
kitkatlow 发表于 21-5-2011 02:36 PM

我半年前在槟岛买的五层式公寓，十多年了，半年里面就涨了20k，也是吓到，虽然租金回酬没那么好，但房价升值方面真的很好，很认同kitkat大大的说法。

deschan100

回复  kns

破了，到时就有很多人抛售。有钱人就会趁机买多几间。没有钱的人依然没有钱买屋子，经济不好 ...
yienkeat 发表于 20-5-2011 04:38 PM

    有錢的人有能力买。。？？迪拜(Dubai)的房地產也不是有錢人在炒作，結果又如何？房价被腰斬，泡沫還是破裂，迪拜
走向破產。如果沒有老大哥阿布救助，情況會更糟糕。

PeterTan

连续 30# PeterTan

最后， 再思想房产泡沫爆裂后， 可能导致的后果。
在我国， 房地产的价格肯定是有泡沫的。 问题是这泡沫有多大？ 有多严重？ 就
算泡沫，人为的被刺破了， 又怎样？

历年来房地产泡沫越破后， 就涨得越高。就算泡沫破了，有些人还是赚得脑满肠
肥。如果房价不下， 穷人还是一样穷。等到泡沫破了，又怎样？ 房价不下只是停
涨，到时你还买得起吗？

因此， 重点不在是否有泡沫。 而是在房地产价格不但高涨的今天， 我们应该怎样回应。


我们先了解下何谓泡沫？

以股票市场来讲解。 当KLCI 股票指数从 800点一口气升到 1200点时， 有泡沫化
吗？ 肯定有的。 现在 指数 站立在 1500 点多时， 请问 当时 在1200点时， 应
该卖吗？ KLCI 股票指数也曾经在 97年时 跌至 300多点。 这么说来， 800 点难
道就没有泡沫化吗？

回过头来看房地产， 试问在什么价位才没有泡沫化？
价格高涨就是泡沫化吗？如果不是， 要涨到什么时候才算泡沫？

再回头看看历来房产泡沫爆裂后的情形。 85年不景气、97年亚洲金融风暴、到2008年
全球金融风暴。从1985年，甚至可从90年算起，房地产价格跌了，还是越起越高？

依我看来， 房地产价格高涨，是不容置疑的事实。 然而，是否泡沫化？而房产
泡沫爆裂后， 可能导致的后果， 又是另一个课题。

从经济学来解释。 泡沫化是指金融市场游资过剩， 许多投机的游资注入房地产，
造成房地产价格高涨。 而一当这游资离开， 房地产价格应声倒地， 泡沫破裂。
因此， 泡沫与游资息息相关， 而不是单看房地产的价格。

在中国，房地产泡沫论更疯狂。 政府多年来严加管制。 但房地产价格就是打不下
去。甚至今年头价格还是起了4%左右。事实上， 当游资还在市场上， 没有流走或
没有其他更好让资金升值的出口， 房地产价格还是会稳健的上扬。


基本住房是刚性及永久性无限的需求
世界的历史， 从 1945年二战结束发展至今天， 人口及人民的收入不断地增加，
加上人口向往城市流入的趋势， 这造成人们对基本住房的刚性及永久性的需求。
再加上最近经商环境较恶劣， 银行利息低，因此许多私人资金都不再投入生产，
反而投资在房地产里。

土地是严重缺乏的宝贵有限资源
在发展中国家，包括中国与我国， 官商勾结尤为严重。 土地这严重缺乏的宝贵资
源，就在你我、不知情下，在你我还没有能力了解清楚土地市场的经济价值时， 就
已经落入官商勾结的大财团里。

住房是永久性无限的刚性需求， 而土地是宝贵的有限资源， 从这两点, 我们就能清楚
知道，房地产价格， 尤其是城市里价格的长期走向， 就只能向上扬升。
这就是为什么游资集中房地产的原因。我们能说这是房地产价格泡沫化吗？


政府扮演重要的角色
我们再问， 我国的土地资源掌握在谁的手里? 本来在政府， 但如果政府以联营的
方式给了私人界的大亨呢？这么多年来，以我国政府的清廉标准，还剩下多少属
于政府可发展，作为造福人群的土地？

因此， 重点不在对房地产的刚性需求， 而是选出清廉有效的政府， 捍卫年轻人买
房的能力，使居者有其屋。

如果政府不好好管理土地资源，就算价格泡沫因着经济因素而破裂， 城市房地产价
格大多还是会因供求因素， 价格不下。更可怕的是，坏政府还可以通过金融政策手
段， 将利息提高或加重税， 再把房地产这有限的资源转入更少数大财团手里。

在土地与房产的分配上， 新加坡与台湾政府都做得比较好， 值得我们学习。试想
如果我国的中产阶级人士， 都能住到像新加坡HDB一样的公寓，楼下就有设备良好
的学校与师资， 交通与购物方便。以马来西亚土地的广袤， 又会有多少的价格泡
沫与投机活动呢？

问题是， 我国土地没有被好好的规划利用， 这造成大批80后新生买屋成了大问题，
才会形成今天的房价高涨。接下来 90后，2000后更多人毕业， 工作、成家。 试问
就算今天投资者不收房租， 投资房地产。 只要这些人有持有力 (holding power)，
他们会害怕泡沫吗？

kc1127

不知道torpicana city tropics 楼价会跌吗？？？价钱蛮高~已经升了一倍，六百多方尺RM480,000.不知道买得过吗？

orange_lobster

房价上涨是货币现象。。

北风沙

kl 的方式不能用在penang
kitkatlow 发表于 21-5-2011 02:31 PM

的确，槟岛好像已经走向香港岛之路了~