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讨论 :如何正确计算屋租回报率。。。。。

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发表于 31-3-2009 12:36 AM | 显示全部楼层 |阅读模式
买了屋子拿来出租,这当中的回报率是如何计算的呢? 我看过一本书叫 “马来西亚购买房屋指南“,里面所提到的算法和网上找来的算法有很大的出入的。到底哪一个才是正确的呢?


方法一 :












方法二 :


例:一套房子,总价80万,首付24万,税费及其他费用以2万计,月租金4200元,贷56万,30年月供约3120元,那么
1、年租金收益率=(4000*11-3120*12)/(240000+20000)=2.52%


2、按年租金收益率=当年年租金总额/购买时总房价计算
年租金收益率=4000*12/800000=6%

3、按年租金收益率=年租金净收入(即:租金-月供)/房屋收付款计算
年租金收益率=(4000*12-3120*12)/240000=4.4%





http://realestate.about.com/od/knowthemath/qt/rental_yield.htm

http://zhidao.baidu.com/question/3564413.html

http://property.utalkitalk.com/viewtopic.php?p=112

http://www.rentalsonline.com/landlords/rental_property_roi.asp



方法一好像比较正确,但是它所算出来的 % 很像太高了。










[ 本帖最后由 tcs168 于 31-3-2009 09:56 AM 编辑 ]
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发表于 31-3-2009 01:30 AM | 显示全部楼层
看到那本书的封面令我想起了个布满灰尘的陈年旧贴
http://cforum1.cari.com.my//viewthread.php?tid=1343044
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 楼主| 发表于 31-3-2009 02:04 AM | 显示全部楼层
原帖由 庄子 于 31-3-2009 01:30 AM 发表
看到那本书的封面令我想起了个布满灰尘的陈年旧贴
http://cforum1.cari.com.my//viewthread.php?tid=1343044




你的 formula 做得好好,你用的是方法一所做出来的 formula, 你认为这是最正确的方法? 为什么网上找到的都是用方法二来算得呢 ?
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发表于 31-3-2009 10:22 AM | 显示全部楼层

回复 3# tcs168 的帖子

谢谢你的夸赞。据你看,第一个和第二个算法哪里不一样?嗯,让我研究研究比较比较下先。
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发表于 31-3-2009 12:07 PM | 显示全部楼层
1、年租金收益率=(4000*11-3120*12)/(240000+20000)=2.52%
4000是什么来的?月租不是4200么?为什么X11??

按年租金收益率为什么有2和3两种算法的??

方法一好像比较容易明白。。。。
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发表于 31-3-2009 12:32 PM | 显示全部楼层
第二个没有把银行供款里面所赚的本金扣掉,所以回酬率会偏低

我觉得这是不正确的,因为扣掉的本金是在帮你供屋,到最后供完过后屋子就是你的了,所以也应该把供款里的本金加入考虑来计算回酬率
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发表于 31-3-2009 05:41 PM | 显示全部楼层
我觉得第一个方法也不是很正确,因为它把利息spread equally throughout the whole tenure了。

而事实上前几年的利息是偏高的,大多数的installment都拿来支付利息了。

For example:
House price : 240k
Downpayment: 40k
Loan Amount: 200k
Loan Tenure: 20 years
Interest Rate: 4%
Monthly Rental: RM1500

If follow method 1

Monthly Installment: RM1212
Monthly Interest: ((RM1212 x 240 months)-RM200000)/240 = RM379
Principal Deduction: RM833
Net Monthly Income: RM 1500 - RM 1212 = RM288
Total Positive Gain : RM1121

So ROI = (RM1121*12)/40000 downpayment
              = 34%

My own calculation for 1st year
Monthly Installment: RM1212
Monthly Interest: RM667
Principal Deduction: RM545
Net Monthly Income: RM1500 - RM 1212 = RM288
Total positive gain = RM 545 + RM288 = RM833

So ROI = (RM833x12 months)/RM40000 downpayment
              = 25%

不知道对不对。。。

[ 本帖最后由 ape12 于 31-3-2009 11:18 PM 编辑 ]
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 楼主| 发表于 31-3-2009 06:53 PM | 显示全部楼层
原帖由 hijack7997 于 31-3-2009 12:07 PM 发表
1、年租金收益率=(4000*11-3120*12)/(240000+20000)=2.52%
4000是什么来的?月租不是4200么?为什么X11??

按年租金收益率为什么有2和3两种算法的??

方法一好像比较容易明白。。。。



去这里看看,比较明白。。

http://zhidao.baidu.com/question/3564413.html

4000 应该是他打错了。 X 11 是因为他认为一年有一个月屋子是租不出去的。
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 楼主| 发表于 31-3-2009 06:56 PM | 显示全部楼层
原帖由 庄子 于 31-3-2009 10:22 AM 发表
谢谢你的夸赞。据你看,第一个和第二个算法哪里不一样?嗯,让我研究研究比较比较下先。




两个算法差远了,两个算出来的 % ,一个都是超过十,一个少过五。
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 楼主| 发表于 1-4-2009 01:42 AM | 显示全部楼层
原帖由 庄子 于 31-3-2009 10:22 AM 发表
谢谢你的夸赞。据你看,第一个和第二个算法哪里不一样?嗯,让我研究研究比较比较下先。



我在网上找到用方法二做的 formula, 按以下网址下载 :

http://clk.about.com/?zi=18/1Pp&sdn=realestate&cdn=money&tm=13&gps=182_32_1020_596&f=11&tt=13&bt=0&bts=0&zu=http%3A//realestate.about.com/library/Investment/samplerentalyield.xls
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发表于 1-4-2009 11:45 AM | 显示全部楼层
原帖由 ape12 于 31-3-2009 17:41 发表
我觉得第一个方法也不是很正确,因为它把利息spread equally throughout the whole tenure了。

而事实上前几年的利息是偏高的,大多数的installment都拿来支付利息了。

For example:
House price : 240k
Dow ...

是的,第一个可以说是抱死房产不放的算法。
BLR的浮动,什么第一年 3.5 第二年 -2 接下来 -2.2 之类各种配套的分别,每几个月爽爽多还钱,flexi loan钱进出等等,如要根据不同的状况做出不同的回应可是不简单,所以只能退而求其次地把利息 “spread equally throughout the whole tenure”。这好过当它没到吧
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发表于 1-4-2009 11:46 AM | 显示全部楼层
原帖由 tcs168 于 1-4-2009 01:42 发表
我在网上找到用方法二做的 formula, 按以下网址下载 :

http://clk.about.com/?zi=18/1Pp&sdn=realestate&cdn=money&tm=13&gps=182_32_1020_596&f=11&tt=13&bt=0&bts=0&zu=http%3A//realestate.about.com/l ...

一样咯,没有算到本金,不够全面
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 楼主| 发表于 2-4-2009 12:40 AM | 显示全部楼层
原帖由 庄子 于 1-4-2009 11:46 AM 发表

一样咯,没有算到本金,不够全面



那也就是说方法一是比较正确的,是吗 ? 但是我在网上找到的都使用方法二来记算得叻。。。。为什么 ? 难道他们都不会。。。。。?
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发表于 2-4-2009 02:40 AM | 显示全部楼层
方法一正确。方法二少算80万。何解?

我们这样想,30年后,你将80万的屋子不考虑通膨原价卖出去,手握现金80万。加上30年内你收租金总共赚取了(4200 - 3120) * 12个月 * 30年 = 39万。所以在这30年内你的总收入 = 80万 + 39万 = 119万。

你付出的成本是多少,只是区区26万。30年内26万变成119万。

算租金4200及每个月都租得出去,方法二真正的每年平均收益率为:12.17%

[ 本帖最后由 nayiq 于 2-4-2009 03:08 AM 编辑 ]
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发表于 2-4-2009 02:44 AM | 显示全部楼层
记得,还完贷款后,屋子是属于自己的,他值得80万。方法二没将屋子的价值考虑在里面。
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发表于 2-4-2009 03:08 AM | 显示全部楼层
同样的租金,贷款,屋价:

1。屋子租1年后马上卖(假设没penalty)收益率为:
租金收入 = (4200 - 3120)* 12 = 12,960
一年后贷款还剩 551,733
屋子卖出去 800,000
总收入 = 800,000 + 12,960 - 551,733 = 261,227
总收益率 = 261,227 / 260,000 = 0.4%

2。屋子租5年后卖出去,收益率为:
租金收入 = (4200 - 3120)* 12 * 5 = 64,800
5年后贷款还剩 516,623
屋子卖出去 800,000
总收入 = 800,000 + 64,800 - 516,623 = 348,177
总收益率 = 348,177 / 260,000 = 33.9%

3。屋子租10年后卖出去,收益率为:
租金收入 = (4200 - 3120)* 12 * 10 = 130k
10年后贷款还剩 460k
屋子卖出去 800k
总收入 = 800 + 129 - 460 = 469
总收益率 = 469 / 260 = 80%

4。屋子租20年后卖出去,收益率为:
租金收入 = (4200 - 3120)* 12 * 20 = 259k
20年后贷款还剩 290k
屋子卖出去 800k
总收入 = 800 + 259 - 290 = 769
总收益率 = 769 / 260 = 195%

5。屋子租30年后卖出去,收益率为:
租金收入 = (4200 - 3120)* 12 * 30 = 389k
30年后贷款还剩 0
屋子卖出去 800k
总收入 = 800 + 389 = 1189
总收益率 = 1189 / 260 = 357%

Year 总收益率
1        0.47%
2        8.56%
3        16.82%
4        25.27%
5        33.91%
10        80.42%
15        133.67%
20        195.77%
25        269.48%
30        357.23%

如果是照方法二,每年都有一个月租不出去的话,那收益率为:
1    -1.14%
2    5.33%
3    11.98%
4    18.81192308
5    25.83730769
10    64.26692308
15    109.4403846
20    163.4634615
25    229.1023077
30    308.7692308

[ 本帖最后由 nayiq 于 2-4-2009 03:12 AM 编辑 ]
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 楼主| 发表于 2-4-2009 10:52 AM | 显示全部楼层
原帖由 nayiq 于 2-4-2009 02:40 AM 发表
方法一正确。方法二少算80万。何解?

我们这样想,30年后,你将80万的屋子不考虑通膨原价卖出去,手握现金80万。加上30年内你收租金总共赚取了(4200 - 3120) * 12个月 * 30年 = 39万。所以在这30年内你的总收入 =  ...



问题是方法一好像也是没有把屋子卖出去后的所得算进去,他只是预测有涨值得收入吧了。如果同样把屋子卖出后的所得算进去,方法一所得到的回报率还是高过方法二很多很多, 我的疑问是,这是正确的算法吗 ? 如果是的话,那房屋应该是很高回报,低风险的投资了。
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发表于 2-4-2009 02:22 PM | 显示全部楼层
原帖由 tcs168 于 2-4-2009 10:52 发表
问题是方法一好像也是没有把屋子卖出去后的所得算进去,他只是预测有涨值得收入吧了。如果同样把屋子卖出后的所得算进去,方法一所得到的回报率还是高过方法二很多很多, 我的疑问是,这是正确的算法吗 ? 如果 ...

方法一有把屋子卖出去后的所得算进去(假死买价=卖价),看那本书的第143面第一行“租户每月付还的本金”,本金就是屋子价钱的一部分
那房屋应该是很高回报,低风险的投资了

和任何投资都一样,买到好的房产才有高回报低风险,你可以随便拿些公寓来算算
还有表忘了时间一久屋子会坏,managament和maintenance还行吗,leasehold的还剩多少年,外劳黑人问题,会不会慢慢变成鬼城等等都对房价、租金和出租率有影响,这些不可忽视,所以单看formula算回酬只是初步

[ 本帖最后由 庄子 于 2-4-2009 02:23 PM 编辑 ]
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发表于 2-4-2009 04:15 PM | 显示全部楼层
原帖由 tcs168 于 2-4-2009 10:52 AM 发表
问题是方法一好像也是没有把屋子卖出去后的所得算进去,他只是预测有涨值得收入吧了。如果同样把屋子卖出后的所得算进去,方法一所得到的回报率还是高过方法二很多很多, 我的疑问是,这是正确的算法吗 ? 如果 ...


就如楼上说的,每个月付还的本金已经算进去了,是屋子的一部分。

现实生活中,不是每一次都有这么高回酬的。我们少考虑很多东西。再拿以上的例子来看:

成本240k。
律师费杂费20k。
电费每个月100,30年一共36k。
水费每个月20,30年一共7.2k。
mantainence fees 100,30年一共36k。
地税门牌税一年500,30年一共15k。
维修费算少少,30年一共10k。
30年总共30个月租不出去,自己缴付30个月的利息差不多一共45k。

到头来成本变成400k。最后卖出去800k。30年投资回酬只有大概只有100%。
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 楼主| 发表于 2-4-2009 06:30 PM | 显示全部楼层
原帖由 nayiq 于 2-4-2009 04:15 PM 发表


就如楼上说的,每个月付还的本金已经算进去了,是屋子的一部分。

现实生活中,不是每一次都有这么高回酬的。我们少考虑很多东西。再拿以上的例子来看:

成本240k。
律师费杂费20k。
电费每个月100,30年 ...



你算高很多叻。。。,以我的经验,大概的数目应该是,

成本240k。
律师费杂费20k。--  这个大概是 10k.
电费每个月100,30年一共36k。--  这个租户还,所以是 0.
水费每个月20,30年一共7.2k。--  这个也是租户还,所以是 0.
mantainence fees 100,30年一共36k。--  这个也是租户还,所以是 0.
地税门牌税一年500,30年一共15k。-- 240k 的屋价,大概是300 一年,共 9k.
维修费算少少,30年一共10k。-- 这个合理。10k.
30年总共30个月租不出去,自己缴付30个月的利息差不多一共45k。-- 这个大概是 30k.


所以以它的风险来说,投资屋子的确有很高的回酬。(前提是方法一是正确的。)

[ 本帖最后由 tcs168 于 2-4-2009 06:32 PM 编辑 ]
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