【产业投资信托(REIT)交流区】

retake

williamnkk81 发表于 5-11-2013 09:54 PM
這家公司的。。 計算方式有些特別。。。 第一因為有附加股。。第二每個人拿的市價不同。。。

我是用现在的市价RM1.02来计算的。那么要怎样算才对呢？谢谢

williamnkk81

retake 发表于 5-11-2013 11:43 PM
我是用现在的市价RM1.02来计算的。那么要怎样算才对呢？谢谢

我可以告訴你。。 會不是很準。。 因為股票多了還有EPS和DPS會被細節。。。。 但正常的方程式是。。 市價/股息X100

retake

williamnkk81 发表于 6-11-2013 12:22 AM
我可以告訴你。。 會不是很準。。 因為股票多了還有EPS和DPS會被細節。。。。 但正常的方程式是。。 市價 ...

amfirst - Q1(0.00), Q2(3.16cent), Q3(3.16cent), Q4(3.65cent) For 31/3/2013 Financial Year
市价 - RM1.02

市價/股息X100 = (1.02)/(0.0316+0.0316+0.0365) X 100%  = 10.17%

还是

股息/市价X100 = 0.0997/1.02 X 100% = 9.77%
                     

资料取之于 http://www.malaysiastock.biz/Corporate-Infomation.aspx?type=C&value=REITs&securityCode=5120  或  http://www.bursamalaysia.com/market/listed-companies/company-announcements/#/?category=FA&sub_category=all&alphabetical=All&company=5120

williamnkk81

retake 发表于 7-11-2013 10:25 PM
amfirst - Q1(0.00), Q2(3.16cent), Q3(3.16cent), Q4(3.65cent) For 31/3/2013 Financial Year
市价 -  ...

不好意思。。。
有些表達錯誤。。。

週息率是=股息/市價 X 100%

icy97

傳整合150億資產‧國投產託擬明年上市

2013-11-08 17:30      
（吉隆坡8日訊）國民投資（PNB）尋求整合約值150億令吉產業資產，明年潛在以產業信托方式掛牌，分析員認為這是該公司釋放價值的良好契機，並激活國內產業市場，惟發展商未來成長之路蹣跚，卻是一大阻力。

市場消息傳出，國民投資委任多家銀行主理產業資產的合併計劃，包括瑞士信貸及摩根大通，而且也正與馬來亞銀行（MAYBANK,1155,主板金融組）合作。

消息人士透露，即將重組的資產包括英國、澳洲及大馬的產業，還有國民投資發展臂膀半島（I&P）的地產。

或成全國最大產託

以150億令吉估值計，將促使國民投資經整合的資產，成為國內最大的產業信托或發展商，超越KLCC產托（KLCC,5235SS,主板產業投資信托組）的117億令吉。
無論如何，消息指出，此計劃仍處於初步階段，國民投資未作出最終決定是否要讓有關資產上市。

國民投資首席執行員丹斯里哈末卡瑪未針對上述消息作出回應。

然而，值得注意的是，政府祭出的種種打房措施，勢必對產業市場形成威脅，據稱也打亂了柔佛州發展商依斯干達浮城控股（Iskandar Waterfront Holdings）的上市計劃，可能會展延至2014年末季。

手持2千億資產

截至7月31日，國民投資手持2千550億令吉資產，投資活動遍佈國內超過200家公司，包括金融、建築及種植業。

同時，國民投資也持有國內多家大型上市公司的股權，如森那美（SIME,4197,主板貿服組）、馬來亞銀行（M A Y B A N K，1155，主板金融組）及實達集團（SPSETIA,8664,主板產業組）。

知情人士說，國民投資產業臂膀重組計劃將不會涉及任何實達集團或森那美的產業，且沒有納入100層獨立遺產大樓（Warisan Merdeka）及相關融資方案。
目前半島則手持1萬2千英畝地段，當中寫下250億令吉發展總值的4千600英畝仍未展開任何發展活動。

房市放緩最佳印證？
國投整合避相厮殺

分析員指出，國民投資產業臂膀醞釀整合，是房市放緩的最佳印證，並避開旗下產業互相廝殺的局面。

不過，潛在上市計劃則將為國內產業市場乃至首次招股（IPO）市場注入活水，因為年初至今的新股上市案無法攫取太大的動力，大型上市案僅有西港（WPRTS,5246,主板貿服組）及合順油氣（UMWOG,5243,主板貿服組）。

英特太平洋證券研究主管馮廷秀說，無論是大型或小型發展商，都難逃淨利及營業額遭壓縮的困境。

“房市已上探至價格頂限水平，加上信貸收緊影響借貸活動，發展商面對的挑戰會更大。”

產業銷售成長將受抑制

他不諱言，產業領域銷售成長將受抑制，只有較好的產業地點不受影響，而且一旦房市有任何動蕩，大型發展商面臨的衝擊將更甚，並拖累業務成長。

為此，他強調，發展商的規模究竟有多大，已不是重點了，而且規模越大，資產負債表也將全面擴張，在管理上有一定的難度。

“以森那美為例，需要大事發展城鎮計劃，這種營運模式並不容易處理，反而像馬星集團（MAHSING,8583,主板產業組）這類規模較小的發展商，更容易抵銷任何衝擊。”

無論如何，馮廷秀表示，國民投資有意整合產業臂膀，是合乎邏輯的做法，以達到成本撙節效益，並持續尋找新點子擴大市場。

“國民投資本身擁有太多子公司，很多時候都會出現互相殘殺局面，結果部份子公司卻成了受害者。”

安本資產管理公司董事經理傑拉德安布魯斯則指出：“提供良好回酬及A級大廈的產托具吸引力，或受全球基金經理青睞。”

“雖然市場對國民投資產業臂膀整體印象有所隱憂，但如今國民投資讓實達集團自行營運是件好事。”（ 星洲日報／財經）

icy97

国投拟推150亿规模 霸级产托利发展商

财经新闻 财经  2013-11-13 12:39
（吉隆坡12日讯）随着消息传国民投资机构（PNB）拟推出总值150亿令吉的产业投资信托（REIT），分析员不排除大型产托上市将稍微冲击现有国内产托，但预估有利发展商。

媒体报道，国民投资机构委任数家银行，合并旗下总值150亿令吉的产业投资项目，拟明年以产业投资信托方式上市。

其中重组的产业分布在英国、澳洲及大马，也会包含国民投资机构旗下岛屿集团（I&P Group）的房地产，预估将成为大马最大上市产托或发展商。

然而，国民投资机构旗下总值150亿令吉产业的公开资料有限，所以艾芬投行研究分析员难以衡量这计划对国内产托的潜在冲击。

加剧承租竞争

分析员表示，大型产托挂牌通常会稍微冲击大马产托。

“国民投资机构将重新装潢或提升部分现有的老旧建筑，以提高回酬，造成优质办公楼供应增加，亦加剧办办公楼出租市场的竞争。”

他预期，推出150亿令吉产托，将提高市场流动量，同时降低现有大马产托的吸引力和价值。

抗跌性特强

若国民投资机构要提升旗下产托，在海内外收购更多优质产业，他相信发展商可趁机脱售。

其中包括实达集团（SPSETIA，8664，主板产业股）的Battersea计划与吉隆坡Eco City计划，以及UOA发展（UOADEV，5200，主板产业股）的孟沙South和Kencana广场。

无论如何，分析员维持大马产托与产业领域的“中和”评级，始终看好大马产托的抗跌品质和强稳基本面。

“尽管我们相信，国民投资机构的产托上市将稍微冲击大马产托，但现有的内部或收购增长动力，将有助长期支撑产托。”[南洋网财经]

icy97

若隆市门牌税调涨成定局 大马产托盈利恐收窄

财经新闻 财经  2013-11-24 09:47
（吉隆坡23日讯）假设吉隆坡市政厅（DBKL）落实调高门牌税，那么在市中心拥有产业的大马产业投资信托公司（REITs），明年或难逃盈利收窄的命运。

根据多份报告，吉隆坡市政厅建议重新估价产业，估值涨幅介于100至300%。

鉴于门牌税是跟着产业价值浮动，这意味着门牌税也会随之上扬。

营运成本增

对产业领域来说，此举又是另外一个绊脚石，因为政府才在2014年财政预算案宣布一些产业降温措施，包括大幅度调高产业盈利税（RPGT）。

对产业投资信托来说，门牌税上涨等于营运开支增加，这将会冲击净利。

目前，住宅产业的门牌税率为6%，商用产业则是12%。

产业领域业者和分析员相信，吉隆坡市政厅无意调高门牌税，反而是要调整产业估值，只不过此举涉及门牌税。

分析员说：“受到冲击的将是现有产业项目，因为最近这些产业项目都还未重新估值。

“因此，新产业项目应该不会受影响。”

很多产业投资信托业者已经收到2014年首半年的门牌税账单，并需要在明年2月份缴付。

其中一位业者表示：“从我们收到的账单中，门牌税的按年涨幅介于25至300%。”

但她指出，调整是因单位而异，需要很多繁杂的程序去计算是否公平。

“我们将会评估，之后肯定会向吉隆坡市政厅抗议。”[南洋网财经]




門牌稅增‧產託成本料轉嫁租戶

2013-11-25 17:09      
（吉隆坡25日訊）吉隆坡市政局提高門牌稅，產托公司營運開銷跟著提高，淨產業收入勢必面對負面衝擊，惟聯昌研究指出，根據大部份租約，這些新增的成本料可轉嫁給租戶。

根據報導，吉隆坡市政局有意將作為門牌稅計算基礎的產業價值提高100至300%，目前的住宅產業稅為產業價值的6%，而產業稅為12%。

一旦門牌稅調高，將令產托公司的營運開銷增加。在2012財政年，大馬產托公司支付淨產業收入的1至4%於門牌稅和地稅。

涉隆產業公司衝擊較大

聯昌指出，主要涉及吉隆坡產業的產托公司將受較大衝擊，例如柏威年產業信托（PAVREIT，5212，主板產業投資信托組）、怡保花園產托（IGBREIT，5227，主板產業投資信托組）和KLCC產托（KLCC，5235SS，主板產業投資信托組）。

不過，大部份租約中都有注明，任何水電費或地稅成本增加，將可轉移給租戶。因此，門牌稅暴漲並不會對產托公司的盈利和股息帶來重大衝擊。

聯昌認為，這確實意味著大馬產托公司的營運環境面對更大挑戰，因為租戶必須吸納其它額外成本如消費稅和電費可能調高。”

馬星為首選

該行對產托領域持中和評級，除了門牌稅調高之外，大馬利率在2014年有走高風險，這將令產托股的收益率利差收窄，從而打擊投資者對該領域的購興。投資者若對有意投資大馬產業，建議買進作為產業股首選的馬星集團（MAHSING，8583，主板產業組）。（星洲日報／財經‧報道：李勇堅）

icy97

成本加重‧利差收窄 大马产托魅力渐失

财经新闻 财经  2013-12-05 12:33
（吉隆坡4日讯）隆市门牌税料调涨加上10年大马政府债券（MGS）殖利率扬升，大马产业投资信托公司（REITs）渐失吸引力。

肯纳格投行将所追踪的产托目标价，下调4%至12%，早前给予大马产托领域的“低於大市”投资评级则维持不变。

截至今年10月30日，因市场担忧美联储超宽松政策退场，10年期大马政府债券殖利率扬升至4.1%。

随著明年超宽松政策退场，政府债券殖利率将继续扬升，这使得产托與政府债券之间的利差收窄，大马产托将失去“高稳定回酬”的优势。

吉隆坡市政厅（DBKL）目前针对商业房产年度租金价值所征收的门派税率为12%，市政厅早前公佈，将根據不同地区调整税率，最低增幅介於20%至30%，最高增幅介於1倍至3倍之间。

报告指出，尽管提高门牌税建议因民众反弹声而暂搁，但此建议将在明年3月再度讨论，相信到时将订出税率增长幅度。

由於这些不确定因素，肯纳格投行将大马产托领域的估值上调0.5百分点，进一步削弱产托股项回酬预期及吸引力。

租金增幅受限

对於明年首季的租金增幅，肯纳格投行亦看淡，认为物价高涨，将限制租户缴付更高租金的能力，此外，办公单位供应不断增加，也将让产托公司在提高或维持认租率方面，面临严峻挑战。

“在种种不确定因素下，产托领域明年首季必须接受租金增幅走缓的事实。”

报告指出，产托公司虽與租户已有签约，可将资产维护成本转嫁，但在执行上，产托公司为保住租户，无法将新增成本直接及全数转嫁予租户。

“另一方面，水电费率调涨，也加重租户成本，在此情况下，與其调涨租金，产托公司更倾向於留住租户，维持高认租率。”

双威和城中城产托看淡

若吉隆坡市政厅宣佈大幅度调涨门牌税，资产组合聚焦在隆市的双威产托（SUNREIT，5176，主板产业信托股）及城中城产托（KLCC，5235SS，主板产业信托股），势必首当其冲。

肯纳格投行追踪的产托，包括城中城产托、大马凯德产托（CMMT，5180，主板产业信托股）、双威产托，及Axis产托（AXREIT，5106，主板产业信托股）。

其中，双威产托在目标价格下调後，因投资回酬降至1%，因此评级遭下调至“低於大市”，同样被评为“低於大市”的还有城中城产托，因该公司资产位於吉隆坡市中心黄金“贵地”，门牌税调整，将冲击该公司获利。

Axis产托因资产不在吉隆坡地区，料影响不大，但该公司却会因为巴生谷地区办公单位供应增加，面临租户流失的危機。

大马凯德产托的资产组合中，只有金河广场位於隆市，料冲击受限，两者投资评级为“跟随大市”。[南阳网财经]

等你爱我

目前KLSE上市的REIT公司：
1) AHP (AMANAH HARTA TANAH PNB)
2) ALAQAR (AL-AQAR KPJ REIT)
3) AMFIRST (AMFIRST REITS)
4) ARREIT (AMANAHRAYA REITS)
5) ATRIUM (ATRIUM REITS)
6) AXREIT (AXIS REITS)
7) BSDREIT (AL-HADHARAH BOUSTEAD REIT)
8) HEKTAR (HEKTAR REITS)
9) QCAPITA (QUILL CAPITA TRUST)
10) STAREIT (STARHILL REITS)
11) TWRREIT (TOWER REITS)
12) UOAREIT (UOA REITS)

等等
http://www.bursamalaysia.com/market/securities/equities/prices/#/?filter=BS08&board=MAIN-MKT§or=REITS&page=1

Thx2012

股票现在很疯狂，买REIT保险一点。。。

icy97

隆调低门牌税　產业信託股反弹

财经 2013年12月20日
（吉隆坡20日讯）继吉隆坡市政局于昨日宣布调低门牌税1%至4%，带动数项產业信託股在周五出现反弹的走势。

早前隆市政府于11月调涨「產业年租估值」，造成门牌税大幅上涨50%至400%。       

这件事除了造成民怨四起之外，也导致產业信託股的股价下跌，因为分析员普遍预测这將对產业信託带来衝击。

除了消费税（GST）及打房措施所带来的衝击以外，再加上笼罩在调涨门牌税的阴霾之下，多项產业信託股的股价在11月份皆处于走下坡的趋势。

其中，嘉德大马房地產信託（CMMT，5180，主板房產信託股）从11月1日至周四（19日）为止，股价共下跌16仙或12%，至1.34令吉；双威房地產投资信托（SUNREIT，5176，主板房產信托股）则下挫9仙，至1.24令吉；KLCC產业信託（KLCC，5235SS，主板房產信託股）则共下跌58仙，为当中跌幅最大的股项。

直到隆市政府週四宣佈把2014年的门牌税税率下调1%至4%，这些產业信託股受到刺激而出现回弹。

嘉德大马上扬6%

当中涨幅最大的为嘉德大马房地產信託，全天上扬8仙或6%，至1.42令吉。

接著，双威房地產投资信托和KLCC產业信託（KLCC，5235SS，主板房產信託股）分別上升3仙和2仙，闭市收报1.27令吉和5.92令吉。[东方日报财经]

icy97

美收水影響產業收購‧產託股有下跌風險

2014-01-08 17:30      
（吉隆坡8日訊）大馬產業投資信托股去年成為聯儲局收水行動下的輸家，分析員預料今年下半年利率調升將影響產業收購步伐，加上大馬公債收益率上升帶來衝擊，產托股將有9至11%的下跌風險。

馬銀行研究指出，聯儲局啟動收水的行動比預期早，市場在接下來將繼續密切關注美國的經濟數據以衡量聯儲局縮減量寬的力道和規模。而對利息波動敏感的大馬產托股將可能在2014年下半年由於收益率波動而落後大市。

不過，該行相信聯儲局收水引發的賣壓已大部份反映在產托股的股價上，因此保持中和評級。

2013年上半年最佳時期

2013年上半年是大馬產托股歷來表現最佳的時刻，大馬首個合訂型產托股（StapledREIT）KLCC產托（KLCC,5235SS,主板產業投資信托組）在5月上市，這只市值和資產規模最大的產托股，進一步吸引了尋求高股息和迴避風險的投資者在2013年第13屆大選前採取抗跌策略而進場累積產托股。

不過，自聯儲局於2013年5月暗示將展開退市行動後，產托股開始面對嚴重賣壓。產托股和大馬公債收益率的差距目前只有244個基點，低於2006年的354基點，以及2012年至2013年5月頂峰的314點，這顯示了產托股將有進一步的下跌風險，不再被視作是抗跌股。

馬銀行研究表示，利率上漲以及產業價值居高不下，將打擊產業收購活動，同時令集資更為困難，而收購活動是過去數年在低利率環境下帶動盈利成長的主要推手。投資者對周息率股的需求也已疲軟，成功多多（BJTOTO,1562,主板貿服組）最近就宣佈取消其商業信托在新加坡上市的計劃。

產托公司面對營運成本高漲問題

此外，產托股也面對營運成本高漲的問題。電費和門牌稅在2014年上漲對大馬產托股不利，雖然可把成本轉嫁給租戶，但實際執行時仍胥視市場情況，因為留住租戶仍是首要考慮。目前辦公樓市場供應過剩，令產托公司難以轉嫁額外成本給租戶。

隨著電費從2014年1月起上漲，產托股2014／15年盈預測下調0.2%／0.9%，至於吉隆坡門牌稅調高，將令產業落在吉隆坡的產托股受創，估計每股增加成本0.1至1.1仙。

“產托股將繼續出現重新定價的活動，尤其是在下半年，預料大馬產托股周息率對10年期大馬公債收益率的息差將逼近歷史平均的314基點（增加70基點），這意味著產托股的價格將有9至11%下跌風險。”

至於重新進場的時機則取決於大馬公債收益率開始穩定時，可能是在下半年，因到時美國聯儲局貨幣政策的不明朗因素將告消退。

馬銀行研究首選產托股為具穩健基本面、大股東極可能注入資產以及估值良好，足以緩沖任何公債收益率突然飆漲之衝擊的產托股。

將高貝他股的目標價削減3至19%。建議買進嘉德商托（CMMT,5180,主板產業投資信托組）和柏威年產業信托（PAVREIT,5212,主板產業投資信托組），嘉德商托在最近被拋售後，提供6.6%的吸引人周息率，至於柏威年產托則負債偏低，因此有能力在無須額外發股集資下展開收購行動。（ 星洲日報／財經）

icy97

不利因素困扰　REITs前景看淡

财经 2014年1月18日
（吉隆坡18日讯）隨著大马房產信託（REITs）去年受3大因素困扰致使股价表现疲弱，市场分析员依然看淡REITs的前景。       

3大因素为公债回酬率上升及缺乏资產收购，加上国家银行今年可能上调基准利率。

去年先强后弱

联昌国际投行分析员表示，大马房產信託去年的股价整体表现可说是先强后弱。

REITs在去年上半年交出良好的表现，也就是全国大选之前跑贏富时综合指数。

同时，该分析员进一步指出，即便是REITs当中表现最弱的怡保花园房產信託（IGBREIT，5227，主板房產信託股），上半年的股价表现亦比综合指数高出超过1%。至於雅饰房地產（AXREIT，5106，主板房產信託股），甚至比综指高出18%之多。

但在大选结束之后，大马REITs却兵败如山倒，该分析员指出，综合指数在大选后上扬了10.2%，反观REITs股价却下跌了10.5%至22.7%。

「我们认为，这个现象也许说明，投资者已对投资REITs没有太大兴趣，而是把目光放在其他成长速度及价值更高的领域，例如油气、建筑和產业。」

另一方面，分析员也说，REITs去年下半年的疲弱表现，可能是大马10年期公债（MGS）的回酬率上升有密切关係。

大马公债回酬率去年8月升至最高的4.13%，与REITs回酬率仅相差50至100个基点，与过去2年平均维持在200至230个基点的相差极大。

维持「中和」评级

除此之外，分析员强调，REITs过去一年的资產注入数量寥寥可数，在缺乏利好因素的支撑下，REITs股价自然难以获得扶持。

「以雅饰房地產为例，虽然该公司去年商谈数项资產收购，但最终无一成事，令市场感到失望。」

整体来说，虽然REITs的平均回酬率仍高於综合指数的3.4%至3.7%，但由於本地基准利率料走高，分析员因此维持REITs的「中和」评级。[东方网财经]

童話王子

icy ，你本身如何看待REITs2014的前景，近期内会入货吗？

谢谢

blizard

请问，产托的股息需要报税的是吗？怎样算出来我得到的Nett呢？

williamnkk81

童話王子 发表于 30-1-2014 10:52 PM
icy ，你本身如何看待REITs2014的前景，近期内会入货吗？

谢谢

這就要看你要的是什麼。。。股息回報。。還是資本回報咯。。。

williamnkk81

blizard 发表于 1-2-2014 12:27 PM
请问，产托的股息需要报税的是吗？怎样算出来我得到的Nett呢？

你講個人報稅啊。。。

blizard

williamnkk81 发表于 5-2-2014 11:49 AM
你講個人報稅啊。。。

是的，需要我们自己报呢？还是我们拿到那个Dividen时已经扣税了？
可以Claim回的吗？

williamnkk81

是的。。。你在e filing 哪裡就可以。。報的。。。 REIT哪裡的。。有寫的。。。不同以前那些股息的扣稅比例。。。 REIT的是10% 的稅務。。。。是的。。可以拿回的。。。或扣除你要給你稅務。。。

童話王子

williamnkk81 发表于 5-2-2014 11:48 AM
這就要看你要的是什麼。。。股息回報。。還是資本回報咯。。。

可以分类吗?
我想买几个组合起来,会比较安全是吗?
谢谢指引