【产业投资信托(REIT)交流区】

icy97

酒店商场年杪旺季带动‧ 产托股盈利成长看俏

（吉隆坡11日讯）年杪节庆及学校假期将至，酒店与商场盈利有望走高，加上产托领域条例修订中，以及低息环境，分析员看好产托股盈利可取得成长。大华继显认为，在上述利好消息下，预期今年第四季涉及商场及酒店业务的产托，业绩表现将取得强劲的成长。

该行也表示，产托领域核心净利按年涨1.5%，7家所追踪的股项中，只有马资源桂和（MQREIT,5123,主板产业投资信托组）业绩表现符合预期，而柏威年产业信托（PAVREIT,5212,主板产业投资信托组）表现则低于预期。

大华继显说，主要商场如吉隆坡城中城及柏威年商场因进行重新分配之故，而影响了业绩表现，预期明年第四季及第二季将会恢复正常，且值得一提的是上述商场租金按年调涨了5%。

大华继显追踪的7家股项中，3家为“买进”评级，余下评级则为“守住”。

产托股买进评级名单

●怡保花园产托（IGBREIT，5227,主板产业投资信托组）——租金稳定调涨，加上周息率达5.1%，此外，母公司正在柔佛建造商场，预期2018年将注入产托。

●双威产业信托（SUNREIT，5176,主板产业投资信托组）——资产类型多元化，虽然目前办公楼领域面对竞争，惟办公楼营业额只占该公司5%的营业额，且该公司母公司拥有不少资产待注入。目前，双威产托周息率为5%。

●马资源桂和——该产托按照客户需求而量身订建相关资产，可取得长期合约，基于该公司2个主要大股东皆有不少资产，未来可注入资产的数量相当多。目前，蚬壳大厦注入程序处理中，料完成后，该产托市值将走高10亿令吉，并改善流通量。

中和评级名单

●AXIS产业信托（AXREIT,5106,主板产业投资信托组）——该产托旗下PDI中心正在进行装修，预期18个月。完成装修后，将出租予雀巢（NESTLE,4707,主板消费品组），合约期限长达10年。大华继显预期该PDI盈利将在2017年首季投运，并反映在2018年下半年的业绩表现。

此外，证券监督委员会（SC）正在修订条例，允许产托业者自行发展产业，占总资产值的10%至15%，有关条例预期今年杪或明年初出炉。大华继显相信此举有利于产托业者取得更高的收益率。综合上述看法，大华继显维持产托领域“超越大市”评级。

文章来源：
星洲日报／财经·报道：谢汪潮·2016.11.11

icy97

追求收益率 抗外围波动
产托股仍是避风港

2016年11月15日
（吉隆坡15日讯）分析员认为，在低利率的环境下，市场对收益率的需求殷切，加上外围波动不定，也导致投资者选择避险投资，大马的产业投资信托领域正是一个良好的避风港。

艾芬黄氏投行分析员认为，美联储升息之举不会冲击大马产托的表现，该领域依旧是投资者的避风港。

自特朗普当选后，我国10年期的大马政府债券（MGS）殖利率已走高48个基点，截至本月14日达4.14%水平，归咎于MGS市场的资金流出。

惟这不太可能会推高我国的利率环境，因在原产品价格低迷和主要经济体政策改变的情况下，国行仍谨慎看待我国经济的下行风险。

股价波动不合理

“因此我们认为，大马产托近期的股价波动是不合理的，因传统而言，殖利率低时，产托价格将走高。”

另外，即使处于利率高涨的环境，产托所派发的每单位股息，也不会受到太大影响，因此产托仍是个稳定的“固定收益股票”金融工具。

这是因为产托业者可以将通胀压力转嫁给租户，并保留净产业收入，因为经济活动依旧为商用产业捎来需求。

目前，大部分大马产托在短期利率的曝险均有限，因为业者普遍选择长期借贷，因此属于固定利率。

再加上，由于资产多在国内，因此旗下的债务都是以令吉计价，所以，令吉走贬对产托的影响不大。

分析员点出，只有杨忠礼产托（YTLREIT，5109，主板产业信托股）拥有澳元计价的长期贷款，主要为澳洲的万豪酒店（Marriott Hotel）融资。



维持增持评级

分析员维持产托领域明年“增持”的评级，因在低利率的环境下，投资者对收益率的需求依旧殷切。

同时，零售产托，包括怡保花园产托（IGBREIT，5227，主板产业信托股）和柏威年产托（PAVREIT，5212，主板产业信托股），也料迎来租金调涨，虽然涨幅只是中至高单位数。

不过，产托租赁结构的韧度依旧是主要的考量因素，因为该领域未来将面临办公楼、零售和酒店市场的供应威胁。

杨忠礼产托（YTLREIT）：新租约与资产注入催化

目标价：1.60令吉

投资评级：买入

分析员认为，投资者买股已比购买实际的资产来得便宜。杨忠礼产托截至6月30日的股价对净资产价值企于0.81倍。

11月起，主要租赁合约将迈入新的周期，加上潜在的资产注入，将会是关键的催化剂。

该股拥有36.8%的上涨空间，2017至2018财年的周息率为6.9%至7.4%。

柏威年产托（PAVREIT）：致力资产增值计划

目标价：2.00令吉

投资评级：买入

其零售广场资产——吉隆坡柏威年购物广场，是市中心主要的购物地点，且迎合收入较高的购物者，因此尽管市场情绪疲弱，也不影响消费者的开销行为。

管理层仍致力于展开资产增值计划，相信会有更多资产注入，如柏威年精英（Pavillion Elite）、柏威年白沙罗（Pavillion Damansara）和柏威年武吉加里尔（Pavillion Bukit Jalil）。

怡保花园产托（IGBREIT）：租约更新率高

目标价：1.70令吉

投资评级：买入

该产托旗下的谷中城购物广场（Mid Valley Megamall）和The Gardens广场，是主要的郊区广场，迎合不同的客户群，包括大众市场、中高阶级、办公人潮和游客。

因此，零售消费的行为也不见显著放缓。

怡保花园产托的关键优势，在于高更新率的稳健记录，且谷中城购物广场和The Gardens广场的认租率，依旧分别高企在100%和98%。【e南洋】

icy97

政府债券殖利率升
产托股息魅力渐失

2016年12月5日
（吉隆坡5日讯）继外资撤离大马和其他新兴市场，推高10年大马政府债券（MGS）殖利率近期升高，让国内产托的周息率吸引力减少。

MIDF投资研究指出，10年大马政府债券殖利率上月，已攀至4.45%。

该分析员解释，债券殖利率上升，不利产托领域，因为殖利率和产托的周息率之间的差距将收窄，减少产托每单位股息的吸引力。

分析员补充，债券殖利率与产托周息率的差距，上月明显减少，触及过去5年来的新低。

美升息几率续增

由于美联储可能本月升息，该投行上调政府债券殖利率预测，从早前的3.75%，升25个基点至4%。

“美联储升息几率不断增加，持续推高马政府债券殖利率。”



6产托目标价被砍

分析员指出，上调大马政府债券殖利率预测后，也跟着下修马股市内多个产托的目标价。共6个产托的目标价遭砍，分别介于1.6至2.4%间。

首选双威产托

其中，分析员下砍怡保花园产托（IGBREIT，5227，主板产业信托股）目标价2.4%，至1.63令吉。

不过，该分析员产托的首选为双威产托（SUNREIT，5176，主板产业信托股），因为旗下双威购物中心（Sunway Pyramid）表现保持弹性，零售产业表现持续良好。

“且双威产托的办公产业，料于2017财年，从2016财年的低点反弹。”

此外，分析员也推荐凯德商用大马产托（CMMT，5180，主板产业信托股），因为合您商场（Gurney Plaza）和关丹东海岸广场（East Coast Mall）表现稳定，可持续推动公司净利增长。

虽然，凯德商用大马产托的吉隆坡金河广场（Sungei Wang Plaza）盈利有下行风险，但分析员认为，影响有限，因为该购物广场的净利贡献最小。

吉隆坡金河广场对凯德商用大马产托的净利贡献，已从2013财年的27%，减少至本财年首9个的12%。

消费悲观情绪触底零售产业表现料回升

另外，分析员认为，悲观消费情绪已触底，零售领域表现料回升，惟办公产业仍供过于求，因此维持产业投资信托领域“中和”投资评级。

分析员指出，悲观的消费情绪应该已触底，因此，预见国内的零售领域表现将在明年改善。

在这情况下，预计国内的零售销售表现前景乐观，并支撑零售领域产业的租约更新，表现持续正面。

不过，因为办公空间仍供过于求，将限制续约时租金的上调空间，所以分析员仍不看好国内办公产业的表现。

综合上述因素，分析员维持对大马产托领域“中和”的投资评级。【e南洋】

icy97

走势与MGS脱鉤　產托缺成长动力

财经  2017年01月06日
（吉隆坡6日讯）分析员认为，在经济大环境动盪不安的情况下，持续提供高回酬的大马房產信託（MREITs）继续成为投资者的避风港，因此去年股价表现平稳，走势已与波动性更大的大马政府公债（MGS）收益率脱鉤；惟，商用產业供过于求的现象加剧，大马房產信託未来成长將缺乏动力，所以维持该领域「中和」投资评级。

肯纳格研究分析员指出，大马房產信託2016年第3季营业额按年增长1%到11%；同时，除了因近期收购案而导致成本高涨的雅饰房地產（AXREIT，5106），其余的產託股的净利皆按年成长零到10%。

「截至2016年12月22日，怡保花园房產信托（IGBREIT，5227）股价从2016年初起的上涨幅度最高，达19.4%，而其净收益率为6.2%，比同行的5.8%平均值高。受旗下商用產业业务支撑，股价在同期上升15.1%的双威房地產投资信托（SUNREIT，5176）则紧隨其后。」

该分析员补充道，怡保花园房產信托过去1年表现出色，得益于旗下產业逾99%的强稳出租率，及高达双位数的租金调整率。

分析员透露，除亚天房地產信托（ATRIUM，5130）、雅饰房地產与超峰產业信托（TWRREIT，5111），大部份產託的股价皆在同期上涨，显示投资者青睞產託，以对冲动盪的市场。

展望2017年，分析员称，產託基本面稳健，但租金调整率预测会处在最低的水平。

「我们预测，產託2017年到期租约的最低租金调涨率会在13%至34%，以此看来，產託今年的商用產业租金调整率会落在中高单位数，而办公室和工业產业租金调整率会落在中低单位数。產託在未来1至2年的每单位分配收益应会以最缓慢的速度增长，即1.3%到6%之间。」

另一方面，分析员表示，大马產业资讯中心（NAPIC）发布的2016年首9个月数据显示，雪兰莪州与布城的新办公空间正不断增加，进一步加剧巴生谷办公室供过于求的现象。

该分析员补充，自2013年以来，商用產业在大马，尤其是巴生谷亦面对许多挑战。根据NAPIC数据，去年首3季的巴生谷商店出租率不止没有提升，还稍微下降至85%到86%的水平，归因商用供应量不断提升，还有商店需求量低迷不振。

「工业產业並无出租率资料，但其供应量正在下滑，对稳住租金水平来说，是件好事。」

看好潜在收购產托

针对MGS课题，分析员认为，由于市场全年將会动盪不安，MGS收益率在2017年应会在4%至4.5%区间窄幅波动，並且最终料將稳定在4.2%。

「不过，无论近期MGS收益率如何波动，產託收益率皆保持平稳，而目前两者间的收益率差价（yieldspread）面对受压状况，在去年11月还跌至一年以来最低数字，显示產託走势已与MGS脱鉤。」

除了投资者的避险心態，分析员相信，许多產託已经机构化，加上外资一般只持有大马產託的3%到13%单位，持有率较MGS低，因此大马產託走势已偏离MGS走势。

在个股方面，分析员指出，未来具有潜在產业收购计划的產託应是投资者的首选。

肯纳格研究相信，柏威年房產信托（PAVREIT，5212）將在2017年內將柏威年广场扩建部份的Pavilion Elite注入旗下產业组合，加上其他可带来利好的潜在產业收购，该股表现仍可以「跑贏大市」；不过，他將目標价从2.15令吉，下调至1.89令吉。

另一获得肯纳格研究维持「跑贏大市」评级的房產信託是MQ產托（MQREIT，5123），但目標价同样被下修，从1.41令吉降至1.28令吉。

至于KLCC產业信托（KLCC，5235SS）、双威房地產投资信托和嘉德大马房地產信托（CMMT，5180）评级则被肯纳格研究下调至「与大市同步」，目標价亦分別下修到7.84令吉、1.61令吉与1.53令吉。

不过，KLCC產业信托凭大量顶级租户的长期租约，仍是肯纳格研究除柏威年房產信托外的另一心头好。

肯纳格研究维持雅饰房地產与怡保花园房產信托「与大市同步」评级，但目標价分別下调到1.58令吉和1.57令吉。【东方网财经】



回酬欠吸引力．产托前景蒙尘
2017-01-10 09:04
http://www.sinchew.com.my/node/1604020/

Simon46

icy97 发表于 8-1-2017 06:50 AM
走势与MGS脱鉤　產托缺成长动力

财经  2017年01月06日
（吉隆坡6日讯）分析员认为，在经济大环境动盪不安的情况下，持续提供高回酬的大马房產信託（MREITs）继续成为投资者的避风港，因此去年股价表现平稳，走势 ...

你好请问有什么REIT可以介绍?

Schun

请问现在reit还值得投资吗？如果还值得，请问有什么reit可以介绍呢？

我是打算长期投资的，收dividend就好

icy97

盈利续处正轨．债券回酬率跌产托股吸引力增

（吉隆坡8日讯）2017年首季业绩财报结束后，马股产业投资信托（REIT）股盈利表现大致上符合市场较早预测，分析员认为，预料产业投资信托领域2017年的盈利预测仍落正轨，将稍为取得盈利复苏。而大马政府债券回酬率下跌，将加强产业投资信托股的吸引力。

MIDF研究认为，大马政府债券回酬率下跌，对产业投资信托有利，因产业投资信托与大马政府债券的回酬率差距进一步扩大，使产业投资信托更具吸引力。

虽然最近外国基金流入大马以及马币汇率走强，惟今年5月的10年大马政府债券回酬率，还是跌至3.9%以下水平，比较4月为4.1%。目前10年大马政府债券回酬率落在3.86%徘徊，接近其5年平均3.8%。

MIDF预测大马政府债券的回酬率将在4%左右水平波动。

MIDF指出，2017年首季业绩出炉后，研究名单下的7家产业投资信托股都符合预测。双威产业信托（SUNREIT,5176,主板产业投资信托组）表现最好，首季按年盈利成长达8.6%，累积盈利成长则为5.6%，主要受到双威金字塔、双威嘉年华、及双威布特拉购物中心等良好盈利表现的推动。

怡保花园产托（IGBREIT,5106,主板产业投资信托组）则为盈利表现第二佳股项，按年季度盈利成长达3.5%，因获得谷中城购物中心及花园购物中心的支撑。

首季盈利参差不齐

整体来说，产业投资信托在今年首季的盈利表现参差不齐，其中3家取得盈利成长，而其余的4家的盈利较低。

MIDF对整体产业投资信托领域评级维持在“中和”，首选股则为双威产业信托，主要是看好其零售业务，特别是旗下双威金字塔购物中心表现稳健，辨公室领域料在2017财政年复苏，因最坏时刻已成过去。

MIDF也看好公共产业信托（ARREIT,5127,主板产业投资信托组）的资产组合，包括教育产业领域、及拥有具吸引力的5.8%周息率。日本实业资产管理公司——Kenedix的入股，预料有利公共产业信托未来的资产管理。

2017年首季财报结束后，MIDF对产业投资信托领域的净利预测及目标价保持不变，没有任何惊喜，推荐也没有改变，即“买进”双威产托及公共产业信托。获得“中和”等级股项，包括AXIS产业信托（AXREIT,5106,主板产业信托组）、怡保花园产托、KLCC产托（KLCC,5235SS,主板产业信托组）、凯德商托（CMMT,5180,主板产业信托组）以及柏威年产业信托（PAVREIT,5212,主板产业投资信托组）。



文章来源：
星洲日报／财经 ‧ 报道：李文龙 ‧ 2017.06.08

icy97

回酬承压．产托现“并购”契机

（吉隆坡10日讯）经济前景仍处谨慎乐观氛围，大马产托市场预期回酬受压，丰隆研究认为此时提供“并购”契机，维持大马产托业“中和”评级。

近期大马产托业公布首季财报，多符合预期，只有柏威年产业信托（PAVREIT，5212，主板产业投资信托组）稍逊预期，主要受高借贷成本和新收购产业造成的高开销拖累。

办公楼持续过剩

办公楼空间过剩，预期这种情况短期不会改变。根据全国产业资讯中心（NAPIC）数据，2016年吉隆坡办公楼面积另增350万平方公尺，获租面积只有30万平方公尺；2017与2018年再增472万与600万平方尺。

至于零售空间，丰隆预期旅客增长拉抬销售，对零售空间起激励作用。

然而，该行预期大马产托出租回酬下压近期难以改善，下半年在政府债券到期后，进一步打压大马产托回酬。

丰隆预期吉隆坡办公楼出租率将由2016年的77.9%走疲，预期具显著办公楼组合的马资源桂和（MQREIT，5123，主板产业投资信托组）和KLCC产托（KLCC，5235SS，主板产业投资信托组），基于在首要地点和有长期租户料不受冲击。

大马政府债券满期，外资连续5个月撤离616亿令吉，债券回酬率由1.08%复苏至1.32%，丰隆认为去年减息后上述回酬扩张，预料下半年难以持续。尽管首季大马经济录得5.6%增长，预期国行不升隔夜政策利率（OPR），丰隆预期今年8月有490亿令吉债券到期，可能促使国内债券持有者跟随撤走之势，联储局“缩表”之举料压缩新兴经济体债券的回酬。

马资源桂和是丰隆首选产托股，提供6.8%回酬率，资产位于中环广场，具高出租率。

丰隆认为怡保花园产托（IGBREIT，5227，主板产业投资信托组）的谷中城等零售空间地点优点与人潮多，料为今明两财政年带来2.5%与6.5%收益增长。



文章来源：
星洲日报‧财经‧报道：张启华‧2017.07.11

icy97

频出手雪隆买地
马星双威扩张利股价

2017年8月7日
（吉隆坡7日讯）频频增购地皮的新闻，推动了马星集团（MAHSING，8583，主板产业股）和双威（SUNWAY，5211，主板贸服股）在过去三个月的股价表现，而两者均专注于巴生谷推出可以快速完工及取得盈利的发展项目。

马星集团和双威近期来积极在巴生谷购买地皮，分别将各自在巴生谷的发展总值，推高6%和42%。

购买地皮后，两家公司的资产负债表依旧处于舒适水平，因此，摩根大通分析员认为没有筹资的必要。

相比马星集团，分析员认为双威的地库策略及执行能力更佳，不过仍维持双威“中和”的投资评级，因为利好已经反映在股价上。

同时，分析员也“中和”看待马星集团以实际净资产价值（RNAV）的27%折价来交易，符合领域的历史平均值。



绿盛世实达领跑

分析员首选绿盛世（ECOWLD，8206，主板产业股）和实达集团（SPSETIA，8664，主板产业股）。

其中，看好绿盛世强劲的预售表现及市占率、赚幅及净利复苏等。

另外，看好实达集团更稳固的市场地位，以及并购岛屿集团后的规模。



负债水平舒适

今年迄今，双威和马星集团各买下四片地皮。

双威买地的价位大概是发展总值的12至16%，而马星集团则是9至12%，均落在10至20%的正常范围内。

分析员点出，买地将导致双威2017及2018财年的净负债，从41%及39%，走高至47%和45%。

至于马星集团，则是会从期间的5%及净现金情况，分别扬至21%和14%，不过分析员仍将两者净负债视为舒适水平。

分析员认为，双威和马星集团的收购活动，都是专注在可以更快完工和取得盈利的巴生谷发展项目。

双威的收购策略，是借助双威Velocity和USJ1的双威城镇的成功模式和强项在于综合发展。

马星集团则较专注于可负担的纯住宅或服务式公寓项目，每单位70万令吉。

不过，分析员点出，执行能力仍是马星集团的风险之一。【e南洋】

icy97

产业供应过剩并购不断．产托领域评级不变

（吉隆坡7日讯）尽管消费情绪尚未复苏、办公楼和零售商场供应过剩，但分析员认为，具处于黄金地段的商场仍有能力调高租金，加上资产并购活动不断，因此维持产托领域“与大市同步”评级不变。

大华继显研究表示，撇除资产重估因素，产托领域第二季的核心净利按年成长7.4%，主要受双威产业信托（SUNREIT,5176,主板产业投资信托组）及马资源桂和（MQREIT,5123,主板产业投资信托组）收购蚬壳大厦后的强劲成长所带动。

KLCC产托（KLCC,5235SS,主板产业投资信托组）及柏威年产业信托（PAVREIT,5212,主板产业投资信托组）第二季业绩下滑，但大华继显预期它们的表现可在今年杪回扬。

KLCC产托旗下的Exxon Mobil大厦今年第二季成功攫取新租户，改善了出租率。目前，其办公楼资产获得100%的出租率。

至于柏威年产业信托正在收购Elite资产，并重整租户分配。

大华继显预期柏威年产业信托年杪可完成收购，届时可提振该股2018年表现，盈利可成长15%、每股股息可增加7%。

此外，正在并购资产的包括AXIS产业信托（AXREIT,5106,主板产业投资信托组）及双威产业信托（SUNREIT,5176,主板产业投资信托组）分别以1亿5500万令吉及3亿4000万令吉，收购关丹资产和双威Clio酒店。

大华继显将怡保花园产托（IGBREIT,5227,主板产业投资信托组）列为零售产托的首选，主要是该公司旗下两座商场谷中城及园中城今年首半年仍可提供稳定的内部成长，租金仍可调高5%，且周息率达5.2%。

至于马资源桂和（MQREIT,5123,主板产业投资信托组），大华继显预期该股将在明年进行并购，可提振2019年每股股息表现，惟其股价走高，已经反映了应有价值，因此决定下砍评级，从“买入”调整至“守住”。

该行表示，第二季大众化零售商场的销售仍疲软，导致租金调整持平，但拥有利基的主要商场仍取得良好销售和成功调高租金。



文章来源：
星洲日报／财经 ‧ 报道：谢汪潮‧2017.09.07

icy97

90%净利派息免税
新措施激励产托购兴

2017年9月20日
（吉隆坡20日讯）内陆税收局近期宣布的产托税务新准则，这对上市产托有利，可能会进一步刺激资金市场。彭博社引述大马德勤税务执行总监周国升（译音）报道，该局的用意是鼓励公共投资者：“这是财长给予的奖励，让公众参与，不只是个别团体获益。他们尝试刺激资金市场。”

内陆税收局于9月8日推出“产业信托（REIT）或产业信托基金（PTF）公共准则”（Public Ruling No. 5/2017）。

根据该准则，从2017课税年起，只要上市产托把收入的90%派发给投资者，就不会被课税。非上市产托则没有被豁免，必须支付24%税率。

在这之前，任何产托只要把收入的90%派给投资者，就能全面豁免税务。

不包括非上市

Wong & Partners律师事务所合伙人马春燕认为，这可能意味着非上市产托的可分配收入将会较少，因为没有获得税务豁免。

尽管该准则对上市产托而言，看似百利无一弊，周国升仍警惕，若一个产托遭税收局审计，结果显示收入高于报税表，可能会丧失税务豁免。

这是因为，根据较高的收入计算，派息对收入比率可能会低于90%。

值得注意的是，产托投资者也须支付预扣税。

根据该准则，在2009年至2019年期间，居民、非居民和外国机构投资者的预扣税率为10%，非居民公司则是24%。



今年收益上看5.1%

分析员也同意，新准则只影响未上市的产托公司，并正面看待产托领域今年依然可提供5.1%的净收益。

马银行投行研究分析员说：“条例不影响上市产托和投资者，因所有大马产托公司一直都把高达90%收入作为派息用途，以及基金投资者所获收益的税率保持不变。”

此外，新准则也厘清了产托成立特殊用途公司（SPV）作为发行回教债券用途的税务处理方式。

产托有权接收和使用通过发行回债所筹资金，譬如使用这笔资金购买产业，随后租金应被当成产托收入来源。

另外，分析员看好大马产托领域具有抵御抗跌的特性，致力维持产业的长期租户和租赁收入，以提供投资者较稳定的收益。

首选怡保花园

分析员点名推荐怡保花园产托（IGBREIT，5227，主板产托股）、双威产托（SUNREIT，5176，主板产托股）、MQREIT（MQREIT，5123，主板产托股）和Al Salam产托（ALSREIT，5269，主板产托股）。

其中怡保花园产托为分析员首选，因旗下2家主要商场可带来灵活盈利贡献。【e闹哪样】

icy97

谢汪潮．REIT盛景将至？

自本月8日起，非上市的产业投资信托基金（REIT）与产业信托基金（PTF）将迎来重大变化，因为内陆税收局（IRB）将以新条例代替2015年6月19日的税收条例。

旧条例下，马股上市REIT派发90%的净利充做投资者的股息，那么就只需缴付10%的税务，而非上市的REIT与PTF也享有同等优惠。

不过，新条例下，非上市的REIT与PTF不再享有相关特权，必须与其他商业机构一样，缴付24%的税务。即使派发逾90%的净利，也无法享有税务优惠。

原有上市的REIT则不受任何影响，依旧可豁免14%的税务，只需缴付10%税务。

假设非上市的REIT的盈利为1000万令吉，那么投资者就必须缴付240万令吉的税务，仅享受760万令吉的净利。

反之，上市REIT在税务优惠下，比非上市的同侪多享受140万令吉的净利。盈利越大，两者可享受净利的差距也越大。

非上市的REIT及PTF不再享有任何税务优惠，马银行研究认为，相关业者将考虑把相关业务上市马股，进而驱动马股首次公开募股（IPO）情绪。

毕竟，上市除了可释放产业价值，业者透过上市渠道，可直接获得第二轮的收益；募集的资金，充做业务发展用途。凭藉上市地位，业者可从中节约14%的税务奖掖，一举多得。

目前，大马产托公会（MRMA）也在向政府争取同等待遇，让大马的REIT也可免税，向新加坡看齐。因为新加坡上市的REIT派发的股息无需扣税，投资者可享有100%的盈利。

若该公会成功争取免税地位，届时大马REIT也具备了甚佳的吸引力，更多的资金流入大马。

届时，那么上市REIT又比非上市REIT多了一个优点。厚此薄彼的情况下，相信非上市业者将亦会萌生上市的想法，到时马股REIT将涌现“百家争鸣”盛景。

尽管上市好处连连，惟上市与否，最终仍取决于相关业者。

文章来源：
星洲日报‧投资致富‧投资茶室‧文：谢汪潮‧2017.10.01

icy97

传ARA资管与银行洽谈
探讨大马产托首季上市

2017年11月3日
（吉隆坡2日讯）消息指出，新加坡的ARA资产管理有限公司，正探讨把拥有价值约20亿令吉的大马房产信托资上市，以筹资约5亿令吉。

彭博社引述消息人士透露，ARA资产管理与银行洽谈，有关把该产托在明年首季上市大马交易所。

根据报道，这项产托包括5家大马购物中心，分别是位于吉隆坡的满家乐1（1Mont Kiara）、巴生百利（Klang Parade）及Citta Mall；霹雳州的怡保百利（Ipoh Parade）及马六甲永旺购物中心。

ARA资产管理网站显示，在亚太区管理接近100项产业，面积达5700万平方尺，管理资产规模（AUM）约350亿新元（约1088亿令吉）。【e南洋】

icy97

电商冲击零售商场．产托潜在下行风险

（吉隆坡13日讯）资深产托专家指出，大马产托公司由于过度增建，令领域处于下行阶段，同时电子商务热潮将持续为零售产业带来压力，反而是工业产业可从中惠，建议投资者精挑细选成长前景清晰及收购增值资产的公司。

联昌研究近期邀请前AXIS产业信托（AXREIT，5106，主板产业投资信托组）首席执行员拿督史提沃利莱为旗下研讨会主讲产托前景，据他在会上表示，产托公司为了获得更多利润，不断增建产业，导致市场产业过剩，使产业空置和租金降低情况恶化。

政府债券回酬追上

此外，近期10年期大马政府债券（MGS）回酬率与产业信托周息率，也出现明显收窄，这大大减低了产业信托投资吸引力。目前10年期MGS收益率已经走高至4%，较之前3%历史水平高，这不利于大马产业信托的投资。

史提沃利莱也提到，原本就已经供应过剩商场资产，在未来会受到电子商务挑战。

尽管如此，他依然认为一些处于策略性地点“黄金商场如KLCC阳光广场、双威金字塔、谷中城等，依然有足够上调租金能力。

他认为在未来零售产业信托应该探讨电子商务融合发展机会。

电子商务扩张
工业产业受惠

至于工厂资产则会是电子商务爆发最大受惠者，大马产托业者应该进军该领域。

史提沃利莱说：“透过并购及内部成长，这个领域将呈现一个高速成长故事，原因是工业供应空间依然十分有限。亚太区电子商务正在成长，这创造了新高价值资产。”

他对办公楼产业高速增加深感关注，因为这已经为租金带来压力。商务扩张速度放缓，可能进一步减少该资产类型需求。不过，一些交通和商场连接性良好的办公室资产表现不错。

“一些办公楼产托应该多元化组合，把高端办公楼资产纳入其组合，该策略不只是应用于大马，在国外也适用。”

联昌认为，史提沃利莱对大马看法有点悲观，该行表示，目前大马产托仍有十分正面内部成长及健康的资产负债表，维持该领域“中和”看法不变，且认为大多负面已经反映在股价上。

该行预测，大马2017至2018年产托周息率企于5.2至5.2%，这将推高平均3年周息率至6.5%。

新产托措施
可提升资产回酬

史提沃利莱针对大马证券监督委员会推出新产托指南提出看法，并表示有关新条例将有助于产托业界未来发展。

他指出，有关新条例允许产托公司涉及总资产价值不超出15%产业发展项目，这将带来高达15%资产净回酬，对比之前从市场上收购产业的回酬6至7%。

他进一步解释，工业资产可以从中获得更高回酬，主要是发展工业产业只需要一年时间就能完成，零售商场则需要4年左右时间。

建筑风险大

该条例更改带来最大风险是建筑风险，但大部份产业的大股东都拥有一定建筑经验。

此外，证监会考虑开放产托公司收购私人租赁资产，这将增加投资机会，如马来保留地土地，但风险是地主换人或转让土地。

在新条例下，产托业者必须公布更多关于获得收入支持资产讯息。证监会考虑要求产托业者提供收入支持，如何纳入收购价考量及租约支持。

他完全支持该条例，原因是收入支持协议将会影响资产估值及只提振产托短期回酬，在协议结束后往往不能持续。

此外，伊斯兰产托也允许从事不超过5%营业额非伊斯兰活动。史提沃利莱表示，目前伊斯兰产托完全不允许拥有从事非清真业务的租客，这项建议将提高伊斯兰产托旗下产业出租率。

双威产托零售支撑
马资源桂和周息率稳

联昌也列出了两家值得留意的产托公司，分别是双威产业信托（SUNREIT，5176，主板产业投资信托组）和马资源桂和（MQREIT，5123，主板产业投资信托组）。

双威产业信托预测持续受到零售业务支持，主要是租金获得正面调整及维持高出租率，特别是双威金字塔及双威嘉年华（Sunway Carnival）两大资产。

不过联昌对该公司的办公楼资产表现看法中和，但预测该公司2018年酒店赚幅增加，给予“持有”评级，目标价为1令吉69仙。

马资源桂和预测在2018财年将提供6.6%周息率及资产组合稳定，原因是大部份资产都是长期租约及专门建造。

截至2017年第二季度，该公司资产出租率仍维持在97%左右，未来两年到期租约只占少部份，联昌给予该公司“持有”评级，目标价为1令吉35仙。

文章来源：
星洲日报‧财经‧报道：傅文耀‧2017.11.13

icy97

年杪佳节带动　零售產托股最旺


財经 最后更新 2017年12月23日
年杪的学校假期以及佳节旺季，预计將带动以零售商场为主的產托股业绩成长。

IDF研究分析员看好双威房地產投资信托（SUNREIT，5176）、怡保花园房產信托（IGBREIT，5227）、KLCC產业信托（KLCC，5235SS）和柏威年房產信托（PAVREIT，5212）的业绩將按季成长。

虽然凯德商用大马信託（CMMT，5180）同样是以商场组合为主，但分析员预计该產托的广告和促销费用料將提高，以吸引更多的人潮。此外，该產托旗下丽阳办公楼的低出租率，亦將拖累產托表现。

虽然分析员所跟进的7只產托股，第3季表现因为资產组合及扩张策略差异而参差不齐，年杪的学校假期以及佳节旺季，预计將带动以零售商场为主的產托股业绩成长。

但第3季业绩基本符合他的预期。他最看好双威房地產投资信託，並给予「买进」评级，但调低目標价至1.91令吉。

双威购物商场依然是双威房地產投资信託的主要收入来源，而双威金字塔酒店在歷经装潢工程后，亦在今年6月开放。另外，莎阿南的工业资產也开始为產托贡献收入。

另外，他也建议「买进」公共房產信托（ARREIT，5127），目標价为1.11令吉。该產托刚宣布，以4亿5500万令吉，向Intermark私人公司收购Vista Tower大厦。

以资產总值排名，该產托现阶段排在第13名，因此在收购完成后，將跃升成为第11名。

另外，该產托的资產组合相当分散，並且涵盖教育领域，其週息率更高达5.7%，也是备受看好的原因。

该分析员相信，產托基金的经理將会继续寻求稳定收益增长的资產，而工业资產作为能够提供中长期稳定收入的选项，预计將成为產托股的收购首选。他举例，雅饰房地產（AXREIT，5106）也宣布了第2项绿地工程，將为其租户Upeca建设新的生產设施。这项总值7320万令吉的计划，预计將在明年尾完工。

与此同时，该產托亦在7月24日宣布，以1亿5500万令吉收购关丹一家管道涂层工厂，该收购目前已经完成，继而推高该產托资產数量至40项。

分析员也將雅饰房地產和怡保花园房產信托的评级，上调至「买进」。雅饰房地產则因专注在工业资產上，而能够陆续取得稳定的收入。怡保花园房產信託则可凭著旗舰谷中城商场（Mid Valley Megamall），取得更高的租金调升率（Rental Reversion）。

除此之外，10年政府公债（MGS）第3季的平均收益率为3.94%，相较次季下跌了2个基点。分析员预测，收益率未来將会继续处在4%之下，这使得他所预测的產托收益率和公债收益率之间的差价，在今明2年分別为1%和1.3%。

隨著两者之间的差价已经收窄至1%，加上產托领域缺乏催化剂，促使分析员对整体领域展望「中和」。【东方网财经】

nikelkhor

刚卖了全部REITs，在等等看看吧。

icy97

转向固定收入资产
升息削弱产托魅力

2018年1月19日
（吉隆坡18日讯）市场预期隔夜政策利率上升，料缩小大马政府债券（MGS）和产托之间的利差，并提高借贷成本，降低大马产托的吸引力。

丰隆投行研究分析员在报告中指出，维持对我国产托的“中和”看法，因为升息预期导致该领域回酬较不诱人。

分析员认为，“升息推高借贷成本，对盈利施压，进而降低未来收购和提升资产活动的机会。”

此外，升息让政府债券比其他固定收入工具更吸引，可能导致利差缩窄，对产托价格施压。

虽然产托依然稳定、回酬永续，但供应过剩和电子商务抬头，上调租金展望疲弱。

今年，分析员建议投资者专注在位于黄金地点、拥有长期租约、有能力上调租金和出租率的产托。

零售产托方面，分析员认为其追踪的产托资产品质依然强稳，出租率健康，高过90%，位于超级黄金地点的商场接近100%。

另外，各商场执行资产改良措施，以提升和翻新店面，跟上消费者的品位和喜好。

分析员相信这将吸引新客户和维持现有客户。

同时，经济好转和令吉走强，可能提升今年消费者情绪，刺激开销，进而推动零售销售量，分析员预计未来可持续上调租金。

供需失衡打压租金

不过，越来越多零售商结合线下线上模式，将影响零售产托。

至于办公室产托，分析员引述莱坊报告说，供需失衡持续打压租金和出租率。

好消息是，捷运竣工，料带动市中心外办公室的需求；位于黄金地点的A级办公楼也可以要求高租金，因为拥有主要租户长期租约。

油气和银行领域预计很难租用更多空间，但资讯科技、招聘、电子商务和共享服务领域料寻找和出租更多空间。

首选MQREIT怡保花园产托

分析员上调10年期大马政府债券殖利率至4.1%，首选股是MQREIT（MQREIT，5123，主板产业信托股）和怡保花园产托（IGBREIT，5227，主板产托股）。

MQREIT持续受青睐的原因是，高周息率、位于黄金地点、出租率高的稳定资产，以及加权平均租赁期满（WALE）状态健康。

“MQREIT资产地理位置多元，主要资产位于吉隆坡中环黄金地点。此外，租客组合良好，领域多元。”

至于怡保花园产托，分析员相信不受零售环境艰难影响，因旗下资产谷中城和The Gardens位于黄金地点，人流高。

此外，该产托也不担忧零售空间供应过剩，等待名单长，且出租率接近100%，可持续上调租金。



【e南洋】

icy97

icy97

修条规提振长期盈利　產托股成长空间更大

財经 最后更新 2018年03月19日
（吉隆坡19日讯）大马证券监督委员会（SC）修订大马房產信託的上市条规，预计將让本地產托股有更大的成长空间。

证监会上週宣布， 对產托股上市条规进行2项主要修订，1、產托股的发展计划可以涵盖绿地投资发展项目（Greenfield Development）；2、允许以私人租赁协议收购资產。

这也意味著，大马產托股能以更低的成本，来推动盈利成长。

肯纳格研究分析员认为， 本地產托股股价不会因为该修订而在短期內被重估， 因为这结果早已在市场的预期之中。证监会在2 0 1 6年的諮询文件（Consultation Paper）中，就已经透露，將会做出有关修订。

双威雅饰开先河

另外，在这项修订前，雅饰房地產（AXREIT，5106，主板房產信托股）已经进行了两项绿地发展；同时双威房地產投资信托（SUNREIT，5176，主板房產信托股）亦有一项。

这两家產托公司是向证监会申请豁免，算是开了绿地发展的先河。

在目前的低资本率（Low Cap Rate）环境下，本地產托股欲从第3方收购具有吸引力的资產显得相当困难。

「虽然如此，这项修订並不会在短期內为產托股带来强劲的盈利成长。一般上，这些发展计划需要经歷2-4年的建筑阶段。而且，长期的盈利和收益率还是得取决於资產的净產业收入收益率以及融资架构。另外，產托公司还会面对出租的风险，主要是租户对於目前办公楼和零售商场供应过剩的状况没有信心。」

即便如此，该项修订对单一租户模式，如工业资產的產托公司却是个优势，该公司可以在建设前便锁定未来的租户。

为了降低绿地发展计划的风险，证监会也推出额外措施，当中包括把固定借贷上限不可超过资產总值50%、建筑发展成本不可超过產托股的15%资產总值（TAV），以及拉高產托公司能够投资的资產门槛，规定75%的资產能够带来可持续收入。

这些措施是为了保证產托股未来可持续收入的安全性，从而確保长期股息派发的稳定性。

虽然目前办公楼和零售商场面对供应过剩的问题，但分析员认为这对於旗舰商场如柏威年商场（Pavilion）、谷中城商场（Mid Valley）、KLCC商场和双威商场（Sunway）等的影响甚微，这些商场的平均租户率高企在90%以上，仍优於市场平均的80%。

同时， 这些旗舰商场相比其他位於市中心边缘的非主流商场，更有能力取得正面的租金调涨率。能力获得肯定的產托公司管理层如凯德商用大马信託（CMMT，5180，主板房產信托股）和雅饰房地產，虽然资產规模较小，但却在设施管理上下足功夫，因此有更大机会能够留住租户。

基本面仍强　收益率诱人

该分析员相信， 大部份產托股的基本面依旧强稳，2017財政年的表现基本符合预期。肯纳格投行认为国家银行（BNM）今年再升息25个基点的机率极低，同时10年政府公债（MGS）的殖利率也並未受到国行升息的太大影响而走高。

然而，產托股的股价近日呈跌，致使其週息率与10年政府公债的利率差扩大。

该分析员认为，凯德商用大马信託和MQ產托（MQREIT，5123，主板房產信托股）在经歷了一轮超卖后，是个趁低买进的好机会。

整体而言， 分析员维持產托领域「加码」评级，主要是大部份的產托股收益率依然诱人。【东方网财经】

icy97