【产业股投资交流区】

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澳洲产业畅销．大马产业公司拟悉尼墨尔本增购地

（吉隆坡2日讯）澳洲一直是大马发展商积极开发的市场，该国住宅市场获看好将持续走强，外国买家积极置产带动大马发展商澳洲产业计划创高出售率，分析员估计大马发展商放眼未来在悉尼及墨尔本收购更多土地。

3公司在澳产业取得高出售率

肯纳格研究对3间在澳洲发展产业计划的大马产业公司进行分析，发现他们过去几年推出的产业都取得高出售率。

这3家公司是分别是实达集团（SPSETIA,8664,主板产业组）、UEM阳光（UEMS,5148,主板产业组）和绿盛世（ECOWLD,8206,主板产业组）。

肯纳格指出，人口利好，包括游客（2016年录得785万国际游客人数及酒店入住率近90%）、移民及外资进驻，让大马产业公司打算在悉尼及墨尔本购置更多土地。

其中墨尔本为教育中心，在墨尔本为/维多利亚共有11万2944名国际学生，占该区域学生人口32.8%。

根据澳洲统计局（ABS），悉尼及墨尔本屋价在第三季各按年增9.6%及8.5%，主要是外资积极置产推动，预计未来住宅市场将继续走强。

澳洲4大银行业者记录显示，外资继续在澳洲置产，尤其是中国及东南亚买家。

UEM阳光墨尔本2计划出售率90%

●UEM阳光在墨尔本中心商务区（CBD）的两项发展计划（Aurora及The Conservatory）各取得90%出售率，海外买家占了60至70%。

另外，该发展商还有一项位于墨尔本CBD边缘地区的豪华住宅发展计划打算在2017年第一季推出，发展总值15亿令吉。

由于澳洲发展计划需庞大资金支撑，UEM阳光预见负债率将走高，故计划脱售依斯干达公主城南部工业物流园区（SiLC）第三期、努莎再也门户（Gerbang Nusajaya）及公主港土地，以及出清库存舒缓现金流压力。

该公司预计，今年杪库存将从5亿令吉增至10亿令吉。

肯纳格估计，一旦遇到适合的大型土地，若脱售所得不够，该公司可能考虑筹措资金。

实达末季料推10亿新产业

●实达集团墨尔本推出的两项产住宅业发展计划（Praque及Fulton Lane）大部份已出售，同时也计划在墨尔本CBD推出5星级酒店及公寓发展项目，以及联营竞标阿德莱德旧皇家医院再发展计划。

2015年墨尔本豪华酒店入住率90%，优于悉尼的87%。

2016年10月，该公司推出价值9亿1000万令吉发展计划，今年第四季料推出10亿令吉新产业计划，料有19亿令吉新产业计划推动第四季销售，料可达到2016财政年35亿令吉销售目标。

绿盛世海外臂膀上市受看好

●绿盛世的悉尼Parramatta West Village的公寓发展计划，至今已取得80%出售率，海外买家占45%。

该计划为即将上市的绿盛世国际（EWI）旗下项目，肯纳格对该海外业务臂膀上市展望正面，因该公司海外发展计划已开始销售及运作。

该行看好，EWI将从国浩置地（GUOCO,1503,主板产业组）与绿盛世合作带来的协同效益中受惠，预计明年第一季上市后，将继续在伦敦、悉尼及墨尔本购地。

文章来源：
星洲日报／财经‧报道：郭晓芳 ‧ 2016.12.02

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大马发展商狮城抢滩．实达雪铁船摩拳擦掌

（新加坡8日讯）大马产业发展商积极参与新加坡市场，继IOI产业（IOIPG,5249,主板产业组）以最高价标得市中心地段后，实达集团（SPSETIA,8664,主板产业组）和雪兰莪铁船（SDRED,2224,主板产业组）也摩拳擦掌扩展新加坡业务。

新加坡女皇镇私宅
14方竞标

新加坡女皇镇玛格烈通道的私宅地段日前截止招标，吸引包括实达集团在内的14方竞标，竞争激烈程度和竞标价都超出分析师预期。分析员指出，最近几次私宅地段招标均引发激烈竞争，表明发展商对新地段的迫切需求，这可能促使当局在下一轮政府售地计划（GLS）中推出更多地段。

新加坡市区重建局资料显示，在14方竞标方中，实达集团旗下实达国际（新加坡）私人有限公司的出价排在第11位，竞标价2亿零500万新元（约6亿4000万令吉），比最高价少了14%，每平方英尺约858新元。

招标价最高的是MCL地产，竞标价2亿3839万新元，相当于容积率每平方英尺998元。出价第二高的长春产业（Allgreen Properties）竞标价为2亿2090万新元，比最高价低了7.3%，相当于容积率每平方英尺925新元。

其他竞标者还包括UOL创投、中建南洋和F CL Place等。出价最低的是集永隆发展（CEL Development），竞标价为1亿9388万新元，相当于容积率每平方英尺812新元。

玛格烈通道地段原本属于下半年政府售地计划的备售名单地段，后来有发展商承诺以至少1亿8576万新元的最低标价将地段勾出。这个最低标价获市建局接受，因此在上月10日推出该地供发展商竞标。

该个地段为99年地契，占地4809平方公尺，可建筑的楼面面积达2万2195平方公尺，预计可为市场供应约275个住宅单位。

地段介于联邦地铁站和女皇镇地铁站之间，也靠近亚逸拉惹高速公路。周边的餐饮和购物设施包括女皇道购物中心、亚历山大路宜家（IKEA）和爱客坊（Anchorpoint）。

欣乐国际（SLP）执行董事麦俊荣认为，除了该地段本身位置优越，附近的新私宅项目“女皇碧苑”（Queens Peak）推出以来大受欢迎，也促使发展商竞标这一带地段。

最高竞标价
2009年以来第二高

他指出，这次的最高竞标价，比女皇碧苑去年推出时的成交价还高出14.5%，也是2009年以来政府售地计划下私宅地段收到的第二高竞标价，说明发展商对新地段的渴求。

新加坡政府此前在马丁广场和盛港芬维尔路推出的私宅地段，分别吸引13及14方竞标。世邦魏理仕（CBRE）新加坡与东南亚研究部主管沈振伦指出，玛格烈通道地段是今年最后一个截止招标的地段，那些过去一年都没有标到任何地段的发展商，更希望借此一搏。

上月，IOI产业以最高价25亿6868万6688新元脱颖而出，标得新加坡市区中央林荫道的1万零869平方公尺土地，改写新加坡最高纪录，击退标价第二和第三位的丰树产业公司关联机构丰树信托及中国南山集团相关的NSG财团，两者标价分别是22亿零681万新元和21亿8702万新元。

除了实达集团和IOI产业等大型发展商，规模较小的雪兰莪铁船也不甘落后，挥军新加坡房市。

昨天，雪兰莪铁船公布，50%联号公司Champsworth发展以4700万新元（约1亿4650万令吉）买下新加坡实龙岗一片建有两层工业建筑的土地，面积为2945.5平方公尺。

该公司表示，上述土地座落首要12区一带，周边为已开发的住宅区。鉴于地点适中，该公司乐观看待这片土地的发展潜能。

文章来源：
星洲日报／财经‧2016.12.08

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產业领域2017下半年踏上復甦路

财经  2017年01月01日 | 记者：胡雪樺
2016年数只「黑天鹅」降临，影响全球经济之余，亦衝击大马股匯市场表现，富时大马综合指数从4月份的1729.13点高价位回落，一度挫跌至1611.91点低水平，而令吉兑美元匯率更触及4.4920令吉，写下1998年金融风暴以来的低水平。隨著宏观经济欠佳和缺乏利好政策提振，我国房產领域过去一年持续低迷不振，截至2016年首9个月的產业成交量和成交值应声下滑，是6年来首见。

展望未来，联昌国际投行分析员认为，產业成交量疲软的情况料將延续至2018年；惟，在国家银行潜在降息、住宅房產供应增加和银行游资充裕支撑下，分析员看好產业领域將在2017下半年转佳，预计可刺激產业股预先走高。

然而，基于联昌国际投行所追踪的產业股股价在过去一年已扬升约11%，表现跑贏大市，导致它们的风险回酬比例欠缺吸引力，加上基本面料维持不变，所以他將產业领域的投资评级从「跑贏大市」，降低至「中和」。

住宅產业买气料转强

展望2017年，在好坏因素相抵之下，联昌国际投行分析员预计，產业领域基本面將维持不变；不过，他基于隔夜政策利率潜在下调、房產供应达高峰期和银行游资充裕，而看好產业领域的情绪有望在今年下半年走向復甦之路。

该分析员解释，儘管我国劳动领域依旧稳健和房產领域呆账率仍处于1.1%可控制范围，但由于房价和获批贷款率不尽人意，他预计產业领域今年的表现將平淡无奇。

数据显示，我国房价截至去年上半年仅上涨2%，创下2008年以来最慢增速；而去年首10个月的获批贷款率增长6%，至44%，也低于2013年至2014年的平均率50%。

他补充说，「国內两大发展商--马星集团和实达集团（SPSETIA，8664）也分別下砍2016年的销售目標12%至22%，反映我国主要发展商正面临极大的挑战。」

同时，该分析员进一步称，商业和消费者情绪疲软，预计令雇主谨慎管理企业资本和薪资支出，从而拖慢2017年薪资增长速度，进而拖累买家情绪和银行贷款的慾望。

此外，他指出，隨著首相拿督斯里纳吉发出明年將举行大选的讯號，政府未来政策不明朗的负面情绪，料进一步拉低民眾购屋慾望。

他预计，大选將在今年8月或更早举行。

无论如何，在潜在降息、房產项目陆续竣工和银行放贷意愿提高带动下，联昌国际投行分析员重申，2017下半年的產业领域情绪料好转。

新楼盘竣工

该分析员预计，隔夜政策利率每下调25个基点，將推高民眾购买能力近3%；换言之，假设国行如预期般减息，將有望抵消薪资增长放缓的不利因素。

「我们预计国行將在今年次季调低利率，因此，低利率的利好因素料会反映在2017下半年的產业成交量。」

另外，他表示，隨著发展商于2013年至2014年推出的楼盘陆续在今年竣工及交付，我国住宅房產数量料于明年中达到顶峰。

为此，该分析员看好，经歷几年买气欠佳和缺乏现货新盘的住宅產业领域，料因而掀起一波强劲买气。

无独有偶，大马地產评估及服务局房產部副董事艾娜日前出席房地產顾问公司Rahim&Co举办的讲座会时也曾表示，「隨著政府通过各种措施大力推动住宅领域，相信该领域將在未来几年继续成长。」

另一方面，为了深化境內令吉市场，国行要求出口商把75%的外幣收入转换为令吉，料有助提振银行游资。

联昌国际投行分析员表示，过高的贷款对存款比例是导致银行收紧银根，谨慎放贷的主因；所以，出口商將大批外幣收入转换为令吉，將有助于提高银行的游资，使商业银行更愿意借贷给购屋族。

去年首9月成交量跌

基于可负担能力偏低、產业供应过多和潜在购屋者难以贷款等不利因素，使市场人士继续看淡產业领域的前景。

根据大马房地產评估及服务局（JPPH）统计，我国2016年首9个月產业成交量从去年同期的27万2241宗，按年减少11.82%，至24万零52宗；成交值也按年减少16.40%，至953亿6867万令吉，相比去年同期的1140亿7674万令吉。

当中，住宅產业在去年首9个月的成交量及成交值，各为15万1815宗和483亿6015万令吉，分別写下2011年和2007年以来最低水平。

联昌国际投行分析员指出，他所追踪的7只產业股中，其中6只股在去年上半年的新產业销售按年分別下滑0.2%，至36%，除了UOA发展（UOADEV，5200）。

UOA发展同期的新產业销售按年劲扬21%，归功于该公司的房產项目主要客户群为大眾市场。

不过，去年第3季的房產交易活动逆转，该分析员追踪的6只產业股的按季销售增幅介于18%至160%。

「强劲的第3季產业销售和国家银行于7月份意外降低隔夜政策利率（OPR）25个基点，至3%，刺激產业股的股价纷纷走高。」截至去年第3季，產业指数跑贏富时大马综合指数。產业指数首3季的涨幅比综指高4%。

同时，联昌国际投行追踪的產业股股价涨幅在同期也跑贏大市，平均涨幅达18%。

然而，產业指数的涨幅仅曇花一现。隨著政府未在2017年预算案如预期般宣布对產业领域有利的政策，加上川普（又译特朗普）当选美国总统，导致令吉兑多国匯率走值，影响买家情绪，產业指数在去年10月至11月回吐首3季的涨幅。

同时，马星集团（MAHSING，8583）宣布把2016年的销售目標从23亿令吉，下砍至18亿令吉的消息，亦重创投资者情绪。

截至去年12月30日，產业指数全年跌幅为5.05%，报1127.71点，跑输大市。

產业股下半年料走高

无论如何，基于市场需时消化蜂涌而出的楼盘，联昌国际投行分析员预料，產业成交量疲软的情况料延续至2018年，而2017年的產业销售量则料与2016年持平。

不过，他认为，主打大眾市场的发展商有望突围而出，交出亮眼的成绩。

「这归功于市场对住宅房產的需求量强劲，以及该领域过去几年都处于供少于求的窘境。」

该分析员指出，即將在今年推出多项符合大眾市场產业项目的发展商，如绿盛世（ECOWLD，8206）和林木生集团（LBS，5789），它们2017年的销售表现有望超越去年的销售记录。

浮现买进机会

另一方面，隨著產业股料因3大潜在利好因素而走高，联昌国际投行分析员认为，產业股今年下半年將浮现买进机会。

他解释说，以歷史水平作为標准，產业领域的估值目前相对便宜，值得买入。

同时，他预计，產业股未来料以本益比（价格对账面价值）的0.8倍进行交易，而该水平远低于10年平均水平1.16倍。

然而，基于產业股2017年的回酬料不及2016年年初，联昌国际投行分析员则將產业领域的投资评级从「跑贏大市」，下修至「中和」。

该分析员的首选股为绿盛世、林木生集团和UOA发展，给予它们「增持」投资评级。

同时，他也维持马星集团、实达集团、UEM阳光（UEMS，5148）和东家集团（E&O，3417）「守住」投资评级。【东方网财经】

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产业股今年续黯淡
仅看好可负担屋和工业产业

2017年1月5日
（吉隆坡5日讯）分析员认为，虽然整体产业领域将在2017财年维持黯淡趋势，但却看好部分产业组别的前景，尤其是可负担房屋及工业产业市场。

大马投行分析员表示，虽然相信整体产业领域将持续呈现黯淡走势，但相信特定产业将会在目前市况放缓下超越其他组别表现。

在住宅产业方面，分析员估计，可负担房屋将超越高档产业。

“基于城市化持续发展，所以年轻专业人士及家庭对可负担房屋的需求仍高居不下。”

根据人口数据显示，大马在2015年的人均年龄料为28.2岁，处于黄金一代阶段。

办公室过剩不乐观

分析员相信，发展商将会通过兴建可负担房屋，应付市场需求，主要是兴建低于50万令吉的产业。同时，相对韧性的需求，将会有助于提振目前的市况。

不过，分析员却看淡办公室产业前景，因为巴生谷面对供应过剩现象，以及经济增长放缓。

“我们也对新商业产业的展望抱持负面看法，特别是新的购物广场，因为我们相信供应过剩的问题，已导致巴生谷零售单位出现供过于求。”

至于工业产业市场，分析员对物流工业产业的前景相当正面，因为预计我国电子商务蓬勃发展，将会在未来数年推高物流仓库的需求。

发展商保赚幅未抛售

产业销量跌但价未跌

在2016年首九个月的大马产业销售表现疲弱，但住宅产业价格却没有回调，因为分析员相信，发展商仍不愿牺牲他们的盈利赚幅，抛售未售出房屋。

虽然政府有计划放宽政策，推动国内产业市场，但分析员预计效果不大。

“我们相信，产业市场放缓，主要是因为难以获得房屋贷款、经济增长展望疲弱、家庭收入增长率低，以及其他宏观经济因素，如利率和令吉走势不稳定。”

因此，分析员相信，没有单一解决方案，能够解决这些问题。

不过，分析员认为，产业价格和家庭收入水平的差异是关键问题。

由于预计今年产业领域展望持续疲弱，所以，分析员严格筛选产业股，首选股是马资源（MRCB，1651，主板产业股）、双威（SUNWAY，5211，主板产业股）和马星集团（MAHSING，8583，主板产业股）。

分析员指，双威和马星集团有庞大的产业未入账销售，能够扶持净利展望，加上地皮位于策略地点，让公司能够渡过产业市场放缓时期。

至于马资源，分析员则预计，潜在脱售东部疏散大道（EDL）大道，以及持续进行的减债活动，将成为该股的推动力。【e南洋】

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可负担房屋市场竞争剧烈．捷运开通双溪毛糯加影成“新宠”

（吉隆坡5日讯）走过疲弱的2016年，预料今年国内产业仍受消费情绪疲弱、无法负担与源源供应“3大利空”侵袭，购屋者普遍期待屋价走跌，中期产业市场料普遍慢热，各发展商趁势推出的“可负担房屋”市场竞争更剧烈。

地点方面，随着捷运开通，公交系统完善的双溪毛糯、加影等地区料成购屋者“新宠”。

银行续严格放贷

安联星展研究预期，2017年疲弱产业市场将如去年般竞争剧烈，尽管品牌佳、具有利基专精的个别发展商仍将主导大势，但也有些发展商无法把高订购率化为“实际销售”，主要是面临银行的严格放贷条件，造成首购族也望屋兴叹。

越建越小间

安联预测竞争仍将是2017年产业市场之常态，近来很多发展商也侧重推出“可负担房屋”迎合需求，发展商推出更小面积之单位以便更可负担，祭出很多促销配套或在严峻市场中“委外”销售。

“很多公共房屋计划也推出可负担房屋，这些房屋也可能对私人发展商的产品构成竞争，能够推出具‘区分’特质的房产，对私人发展商至关重要。”

安联预期，源源的新产业供应，产业价格料受剧烈竞争而限制涨势，同期也将促使发展商更谨慎推出新计划，预测房价年均增长约5%。全国产业资讯中心（NAPIC）2016年第三季，产业价格仍按年增长5.3%，该协会预测2017年的购屋需求仍蓬勃。

安联指出，具备良好公交系统的外围地区，如北部的双溪毛糯与南部的加影、士毛月一带之发展商，有望在竞争剧烈中“生机勃勃”。

“基于购屋者目前对房价更为敏感，远离市区的双溪毛糯、加影、乃至龙溪、沙叻丁宜一带产业，目前已成为选择更廉宜有地房产购者之新宠。”

乌冷县的加影和受北马人喜爱的双溪毛糯（隶属八打灵县）产业，是两个人口稠密与公交同样便捷的新镇，两镇的捷运终站将于2017年中全面投运。现有电动火车运行如常，上述人口最稠密的两县近年产业价格落差已收窄，很多购屋者选择在此置业。

安联认为，双溪毛糯加影捷运线即将完成，购屋者趋之若鹜到该镇购置产业，预期加影、士毛月走廊一带之产业将保持强劲，其他口双溪毛糯／Denai Alam，和龙溪／沙叻丁宜可吸引更多人口迁入，基于土地成本更低预料有地产业更可合宜，相信在该区曝光的发展商可获不俗的订购。

安联产业首选股为绿盛世（ECOWLD，8206，主板产业组）、美景控股（MKH，6114，主板产业组）和金群利（MATRIX，5236，主板产业组），尽管产业低迷，三者在2016财政年仍逆势增长而获不俗销售，同侪纷调低销售。




文章来源：
星洲日报‧财经‧报道：张启华‧2017.01.05

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巴都加湾房市崛起．恒大置地、绿盛世、百乐园受惠

（吉隆坡16日讯）随着数项成长催化工程计划即将或已经落实，如槟城宜家（IKEA）分店、槟城Design-Village及白沙罗镇槟城大学学院等，预料将推动槟城巴都加湾E一带产业市场的第二波成长势头，多家在此发展的产业公司，诸如恒大置地（TAMBUN，5191，主板产业组）、绿盛世（ECOWLD，8206，主板产业组）及百乐园（PARAMON，1724，主板产业组）将因此受惠。

马银行研究指出，上述旗舰计划将营造就业机会及成为人口密集的地区，从而刺激巴都加湾产业需求，让产业发展商从中受惠。

地价涨24%

巴都加湾是槟城乔治市第三个卫星城镇，其第一波成长是在第二槟威大桥通车之后，刺激它转型为一个住宅／商业及工业区。它的地价在1992至2016年之间复合平均成长达到24%。

该行指出，槟城IKEA分店占120万平方尺、座落在Aspen远愿城市计划内，后者的发展总值介于80亿至100亿令吉。槟城Design-Village购物中心占40万平方尺。

哥伦比亚亚洲有公司将在巴都加湾投资1亿8500万令吉设立新医院（拥有150间病床）及百乐园投资的白沙罗镇槟城大学学院料可容纳5000名学生。

无论如何，目前本地产业市场走软，因受到宏观经济低迷及潜在购屋者的信贷素质的影响，短期里巴都加湾的产业市场也受到负面冲击。

长期展望良好

马银行研究认为，随着数项催化工程计划已经或即将落实，使巴都加湾产业价格趋势，拥有很好机会与大马依斯干达计划媲美。虽然国内产业市场从2014年开始走软，不过，从2013至2015年，巴都加湾产业价格不跌反起，平均增长10至20%。

本地主要产业发展商进军巴都加湾市场，显示其未来长期展望良好。百乐园在2014年在巴都加湾购入44英亩的永久地契地皮、绿盛世也在2014年在新邦安拔购入76英亩土地，接着在2016年6月在巴都加湾再收购374.6英亩的租赁地皮。

这两家巴生河流域为主的产业发展商皆拥有一定的产业买家追随者，这将有助提升巴都加湾形象。

整体而言，该行对产业领域维持负面评级，主要是宏观经济吹逆风、银行对产业贷款采取严格措施等利空影响。不过，该行认为，一旦产业市场复苏，预料巴都加湾将是其中最早复苏的产业市场。



文章来源：
星洲日报‧财经‧报道：李文龙‧2017.01.17

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PR1MA可负担屋更吸引
华阳建乐最大输家

2017年1月23日
（吉隆坡23日讯）随着一个马来西亚房屋计划（PR1MA）的条件更具吸引力，意味着将对私人发展商形成竞争，专注可负担房屋发展商如华阳（HUAYANG，5062，主板产业股）和建乐集团（SNTORIA，5213，主板产业股）将受到最大冲击。

昨日，首相拿督斯里纳吉宣布两项政策，放宽PR1MA条例，让更多人有资格拥有相关房屋。

这包括申请者最高家庭收入，将从1万令吉提高至1万5000令吉，而房屋不得转售的期限，则将从10年缩短至5年。

PR1MA房屋供应不足

达证券分析员指，随着政府放宽PR1MA条例之后，将提高首次购屋者的人数。同时，缩短房屋不得转售期限，将进一步提升该计划的市场竞争力。

“虽然我们看好这项新措施，将对PR1MA房屋的需求带来正面影响，但相关房屋的供应不充足，特别是在城市地区。加上难以取得融资，这一般上是可负担房屋买家面对的挑战。”

此外，分析员认为，政府通过放宽条例，让PR1MA房屋对买家更具吸引力之后，华阳和建乐集团是最大输家，因为他们主要关注在可负担房屋。

此外，正面的角度来看，分析员相信，建乐集团优先在关丹兴建PR1MA的经验，将有助公司未来取得更多相关合约。

整体而言，分析员维持产业领域的“减持”投资评级，因为相信市场下行风险，如市场情绪疲弱、供应增加，以及银行收紧放贷，预计将持续对产业销售造成压力。

同时，过去数年的产业销售减少，以及重大市场营销和促销活动导致赚幅收窄，这将进一步成为净利下滑的下行风险。



【e南洋】

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价格高企 新供应加速　今年產业市场不乐观

财经  2017年03月09日
（吉隆坡9日讯）虽然本地產业股股价稍有回升，但鉴于消费情绪依然疲弱、房价过高和新房產供应將加速，因此分析员仍不看好大马今年的房產市场。

安联星展投行分析员解释，多项高档產业项目得以赶在发展商承担利息计划（DIBS）在2014年1月被取消前推介，因此许多高档產业將于今年竣工，这加重了本地市场房產供应，也再度打击本地房產市场的情绪。

「新產业单位落成將再度加剧房產市场供过於求的情况，抑制了房价的涨幅，也令购屋者採取观望態度。」

PR1MA加剧市场竞爭

另外，政府著重发展的一马房屋（PR1MA）项目，也將有1万5000间于今年竣工，占近年来完成项目的20%，同时另有13万2000间正在施工。政府此前也將一马房屋10年的禁转售年限，调降到5年；同时，可申请一马房屋的家庭月收入条件也由之前的1万令吉或以下，提升到1万5000令吉或以下，分析员相信，上述措施將提高一马房屋对中收入阶级的吸引力，并让私人產业发展商面对更剧烈的竞爭，因此，发展商预计將牺牲赚幅，重塑旗下產业项目，以更完善的基础设施，凸显这些私人房產在其他方面的优势，避免与公共房產正面交锋。

另一方面，该分析员相信，房市保持疲弱將加剧发展商之间的竞爭，而且银行谨慎放贷，也让发展商面对订单无法真正转为销量的窘境。

同时，分析员也表示，该投行追踪的產业公司2017年所设下的新销售目標，普遍上和前一年持平，反映出发展商对今年房產前景看法不甚乐观。儘管如此，分析员坦言，大马部份地区发展仍然蓬勃，如拥有许多人口的经济走廊，加影、士毛月和双溪毛糯等。

安联星展投行看好在国內市场拥有强劲品牌，和利基专长的產业公司，特別是那些去年成功达到销售目標的公司，该投行的首选產业股为绿盛世（ECOWLD，8206）、美景控股（MKH，6114）和金群利集团（MATRIX，5236），目標价分別为1.80令吉、3.70令吉和3.10令吉。【东方网财经】

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销售改善 警报解除
房产股蓄势待发

2017年3月21日
（吉隆坡21日讯）虽然今年整体房市基本面维持不变，但投资情绪却显着改善，证券分析员认为，警报已解除，且在销售改善下，产业股随时发力攀高。

肯纳格投行分析员指出，目前的确未看到产业销售加速增长，而整体银行流通性的问题依然棘手。

“不过，目前可以说警报解除了，因为产业销售和净利开始增长。”

因此，产业领域或许可成为市场的投资代表，特别是因为大部分风险已反映在股价上，加上股价表现在过去两年一直都落后大市。

多股超越大市

房市低迷多时，房产股一度被忽略，被低估者很多，而随着利淡消散，业绩改善，被评“超越大市”者也不少。

肯纳格投行报告指出，多只产业股获得“超越大市”投资评级，包括马星集团（MAHSING，8583，主板产业股）、UEM阳光（UEMS，5148，主板产业股）和双威（SUNWAY，5211，主板产业股）。

分析员指，产业领域销售增长趋势开始趋稳，预计追踪的产业股在2017至2018财年销售按年增长5%。 当中包括征阳集团（SUNSURIA，3743，主板工产业股）、绿盛世（ECOWLD，8206，主板产业股）和IOI产业（IOIPG，5249，主板产业股）等增长显着。

同时，分析员指，追踪的产业股未入账销售比上一季，已略下跌至1.1倍，但只要维持在1倍以上，未来1年的净利将维持不变。

产业指数赶超隆综指

分析员预计，产业指数今明两年，超越富时隆综指。

“若以往趋势重现，我们预计产业指数将在今明年超越综指，除非产业股的净利再度受到严重下调。”

此外，分析员指，更多来自2018年预算案措施的消息和传言，将进一步推高股价。

“受到投资情绪推动，产业指数每隔1、2年超越综指的趋势可能会出现。”

产业股投资评级从“中和”，调高至“增持”。

不过，分析员说，大部分发展商在今明年的净利平淡乏味。

“由于2015至2016年的销售数据缓和，所以相信未来两年净利将处于疲弱走势。”



拥利基专业 知名度高城镇发展商看俏

另一方面，即使市况低迷，但分析员仍看好拥有利基专业和品牌知名度的城镇发展产业公司。

安联星展投行研究早前的分析报告指出，看好数家城镇发展商，尤其拥有利基专业，并且在国内建立起品牌知名度，包括绿盛世（ECOWLD，8206，主板产业股）、美景控股（MKH，6114，主板产业股）、金群利集团（MATRIX，5236，主板产业股），投资评级皆为“买入”。

“虽然在充满挑战的经营环境，不少相关业者下砍销售目标，但这三家公司成功在去年达到目标。”

雪州需求高

在评级整体领域，该投行分析员指出，虽然近期部分产业发展公司股价回升，但今年产业市场料继续疲软。

“市场的消费情绪、低负担能力和市场供应持续，进一步延长该领域的低迷期。”

分析员补充，今年会有更多公寓住宅产业项目完成，主要来自发展商利息承担计划（简称DIBS，于2014年取消）下的项目，料继续影响房地产市场情绪。

尽管部分区域，尤其是雪兰莪区内数个人口聚集地，产业要求表现良好。

然而，不少产业公司都没有将今年销售目标提高。

“在我我们检视的国内产业发展公司中，大部分都将今年的销售目标与去年持平，反映出市场仍充斥挑战。”【e南洋】



今年虽缺利好．产业股可跑赢大市
2017-03-21 16:55
http://www.sinchew.com.my/node/1625863/

icy97

房市冷飕飕．股价涨不多．发展商3招突围

（吉隆坡12日讯）产业股近来涨声不绝，但分析员认为我国房市短期内未现回暖迹象，领域基本面不稳恐抑制未来股价涨势，逼迫产业发展商兵分多路开启自救行动。

拓海外市场、并购、引进策略股东

本地房市冷飕飕，产业公司感受最深，今年来纷纷展开自救行动，而《星洲财经》综合过去102天的企业活动，发现产业公司的自救行动主要分为3大类，即多元化业务至海外市场、落实企业活动或并购来强化实力，以及引进策略股东。

实达竞标狮城土地
传出价8.4亿最高

绿盛世国际（EWINT，5283，主板产业组）和大马机构产业（AMPROP，1007，主板产业组）为外闯派代表，两者分别宣布进军澳洲墨尔本和西班牙马德里产业市场，实达集团（SPSETIA，8664，主板产业组）也证实竞标新加坡道德路土地，据传出价最高，达2亿6500万新元（约8亿3593万令吉）。

华阳（HUAYANG，5062，主板产业组）、新达南（TALAMT，2259，主板产业组）、马星集团（MAHSING，8583，主板产业组）则选择收购产业公司股权、脱售资产和发售债券筹资来优化资产负债表，为迎接领域复苏提前作做好准备。

丹斯里林刚河也出手重整旗下上市公司，旗下依海控股（IWH）宣布通过1换1比例，以每股1令吉50仙新股交换海滨城市（IWCITY，1589，主板产业组），并取代后者上市地位，广获投资者好评，股价也深受追捧。

绿盛世（ECOWLD，8206，主板产业组）、东家（E&O，3417，主板产业组）和侨丰控股（OSK，5053，主板产业组）则选择与国内两大退休基金──雇员公积金局（EPF）和退休基金局（KWAP）联手，合作发展槟城和墨尔本3项发展计划。

联昌研究日前与35位基金经理和分析员会晤，发现投资者对产业股的信心比过去1年显著改善，许多投资者都对产业销售会否在短期内复苏深感兴趣。

“我们相信产业指数近期评级重估是使得投资者对产业市场感兴趣的主因。”

薪酬未涨、通膨压力
产业销售难强劲复苏

但联昌研究说，多数投资者都认同薪酬增长缓慢、通膨压力攀升，以及下半年潜在大选带来的不明朗因素将是产业销售强劲复苏的绊脚石。

虽然产业发展商自救行动不断，但市场仍看淡今年产业市场前景。

联昌研究考量到短期产业销售和马股前景不理想，相信产业股可能已经见顶，主要是未来数月产业销售可能持续低迷。

“我们预期未来住宅房产供应将在今年中达至高峰，这可能意味着发展商和现有待售房屋业者将展开更为激烈的抢客战。”

但联昌研究认为，随着房市供应见顶，未来市场竞争将逐步趋缓，相信下半年将涌现更诱人的买进机会，主要是产业股股价可能对房市见底作出正面反应。

“绿盛世、林木生集团（LBS，5789，主板产业组）和UOA发展（UOADEV，5200，主板产业组）为领域投资首选，主要是他们专注于有地产业和大众市场产品将帮助公司取得超越大市销售表现。”



文章来源：
星洲日报‧财经‧报道：洪建文‧2017.04.12

icy97

4大利好．房市增长势头重现

（吉隆坡11日讯）随着产业贷款批准率增加、产业交易值回升，消费消绪改善和屋价企稳，分析员预期在这四大利好因素加持下，大马产业发展商的销售将在2017重现增长势头，产业领域复苏在望。

MIDF研究表示，根据国家银行公布的每月统计数据，2017年3月的产业获批贷款连续第三个月增长，按年升3%至114亿3000万令吉，主要是贷款申请增加20%，这意味市场需求显著改善。

2017年首季，获批贷款增长9%，达到286亿2000万令吉，按月比，获批产业贷款上扬35%，主因是贷款申请增加40%。

“获批贷款率升高，这是良好的领先指标，显示产业交易价值将相应增长，因此预计发展商的产业销量将会改善。”

同时，全国产业资讯中心最新发布的报告指出，大马的产业市场交易价值在2016年第四季按季增长60%，按年增加38%至496亿令吉。

MIDF研究指出，以领域来看，交易价值最高的是售价超出100万令吉的商业产业。

“我们相信有关数据反映需求开始复苏，马币汇率和就业展望稳健是主要扶持因素。”

大马经济研究院最新的数据也显示，2017年首季消费者基本面指数（CSI），从2016年第四季的69.8点，改善至76.6%点，同时，比2016年首季的72.9点高。

据该行了解，消费者普遍更为乐观，并有意谨慎地展开大笔开销计划。该行相信上述数据显示产业需求前景已改善，应可带动2017年有较佳的产业销售。

房价指数涨至243.3点

另一方面，房屋价格指数（HPI）在2016年第四季，按年成长5.6%，达到243.3点，虽然比5年平均水平9.1%稍低，按季比也微跌，不过，相信这只是短暂现象。

在半岛主要州属，成长率最高的是雪兰莪州，按年比成长8.2%至244.5点，接下来是柔佛州，按年比成长7.7%、吉隆坡按年比成长5.3%、槟城按年比成长0.7%，在城市化因素的扶持下，大吉隆坡（雪兰莪和吉隆坡）产业价格展望比较理想。

首选实达
看好3因素

MIDF研究对产业领域评级从“中和”升级至“正面”，首选实达集团（SPSETIA，8664，主板产业组）、给予买进评级、目标价格4令吉3仙，MIDF研究看好该公司有3项因素：一、在3年内赢取富时大马吉隆坡综指地位；二、围绕半岛（I&P，1627，主板产业组）交易的正面消息带动；三、周息率达5.0%。

该研究公司建议买入的其他产业股尚有：绿盛世（ECOWLD，8206，主板产业组）、建议买入评级、目标价格1令吉80仙、东家（E&O，3417，主板产业组）、建议买入、目标价格2令吉68仙。

MIDF研究看好绿盛世的原因包括：强大品牌与很棒的销售业绩、至于东家则是看好该公司的长期潜能，特别是KWAP加入成为策略性投资者，料有助该公司释放STP2产业价值。

不过，MIDF研究调低UOA发展（UOADEV，5200，主板产业组）评级至中和，目标价格保持在2令吉75仙，因股价上扬空间有限；惟该产业公司基本面保持严谨，产业销售与资产负债、净现金状况、股息回酬率还不错。

文章来源：
星洲日报‧财经‧报道：郑碧娥‧2017.05.11

icy97

买气不旺　供应增加　房產市场前景续看淡

財经 最后更新 2017年06月14日
（吉隆坡14日讯）鉴于消费情绪依然疲弱、消费者较低的可负担能力、以及新屋供应增加，导致分析员继续看淡今年的房產市场。

安联星展研究分析员表示，发展商过去几年推出的新盘销售差强人意，去年的新盘认购率只有31.4%，是过去10年最低水平。

与此同时，该分析员指出，大多数发展商在今年首季的销售表现依然疲软，不符它们所设定的全年销售目標。

「大部份发展商今年首季的產业销售表现，比起它们所设定的全年销售目標相对疲软。」

推新盘填补销售

无论如何，大多数发展商预计將在下半年更积极地推出新盘，以填补它们的未入账销售。

另一方面，他称，早前提供发展商承担利息计划（DIBS）优惠的高楼项目，预计將在今年下半年至明年上半年竣工，所以市场將出现更多的高楼供应。政府于2014年1月起已禁止发展商再提供DIBS优惠。

该分析员重申，大马房產市场依然充满挑战，这是因为新竣工的房產项目和政府推出的可负担房屋，所爭取的对象是同一批买家，导致竞爭激烈。

基于以上数项利空因素，该分析员不排除一些发展商会下调2017財政年的销售目標，但他认为，城镇发展商如绿盛世（ECOWLD，8206，主板產业股）和金群利集团（MATRIX，5236，主板產业股）有望实现不俗的销售成绩。

他解释说，「这是因为它们的综合城镇发展项目主要以有地房產为主。可负担的房屋价格和提供完善的设施，对潜在购屋者而言，仍具吸引力。」

首选永大

在个股方面，安联星展研究分析员首选永大（YONGTAI，7066，主板產业股），这是因为他看好永大以旅游为主的独特概念，是一项作为竞爭优势和卖点。

他说，该公司在马六甲推出的房產计划將与印象马六甲產生协同效应，其占地138英亩的印象城（Impression City）的首推项目获得市场不俗的迴响。

「2018年2月开张的印象马六甲將会是一个重要的催化因素。」

因此，该分析员给予永大「买进」投资评级，目標价为2.10令吉。除了永大，安联星展研究建议买进的產业股，包括绿盛世、金群利集团和美景控股（MKH，6114，主板產业股），目標价分別是1.90令吉、3.10令吉和3令吉。【东方网财经】

icy97

销售平平．高价维持．产业前景具挑战

（吉隆坡17日讯）销售料无法在短期内复苏，2017年产业市场继续面临挑战，发展商销售目标表现平平，但产业价格将因高成本、需求及交通链接改善维持涨势。

大众研究指出，产业发展商股价走扬，相信是市场风险胃纳改善带来新购兴推动，并非营运状况改善因素。

供应增加贷款紧缩

该行认为，疲弱情绪、低可负担能力、银行贷款紧缩及供应增加，料导致近期贸易环境艰难，2017年产业市场将持续面临挑战。

尤其是产业需求成长，料因房市降温措施及部份产业供应过剩影响下表现平平，加上产业销售继续走疲，导致大部份产业发展商设定表现持平的2017年销售目标，意味产业销售料顶多温和成长。

产业发展商放眼新销售目标介于10至20亿令吉，最高至40亿令吉，该行认为是稳健的补充率，主要是过去几年所累积的未结帐销售，料足以支撑业者未来2至3年盈利。

有鉴于此，大众认为2017年产业市场持续走疲是因为疲弱情绪、低可负担能力及大量供应入市，而非房市降温措施带来的短期价格调整。

短期内，该行相信发展商营运环境将维持艰难，业者更积极促销产业，包括提供融资计划帮助买家降低贷款及房价差距。

在整体产业成交值连续两年走跌状况下，大众预计销售不太可能在短期内复苏，因目前还有许多发展商在转换订单至销售时，在融资端出现问题。

近期贷款批准率在40%水平，显示截至目前为止，贷款批准率还在复苏阶段。

不过，该行认为，这是受可负担房屋正真买家需求带动。

可负担屋利润受压缩

另外，大众也预见，产业市场将高度竞争，特别是政府调高可负担房屋合格家庭月收入1万5000令吉及降低延期偿付期限至5年后，更多中等收入家庭也可购买价位介于10万至40万令吉产业，相信将进一步压缩可负担房屋市场的利润。

与此同时，产业领域也面临高产业价格、高家债及高级公寓供应过剩问题。

大众预见，今年供应入市及更多发展计划完工料抑制市场情绪，预计在未来2至4年，料有83万住宅单位入市，产业价格维持疲弱走势料有助于维持“买家”市场。

虽然发展商积极提供10%至15%折扣优惠及送礼，但大众研究预见，买家料在疲弱情绪影响下，购买产业时会更谨慎。

大众表示，高产业价格已成为新常态，尤其在已发展国家，虽然房市降温措施成功降低成交量，但房价依然继续创新高。

大马的房市降温措施虽然成功降低产业价格，大马屋价指数于2016年12月也微幅收窄0.7%，但产业价格依然处于无法负担水平。

根据最新研究，大马中值屋价超过家庭年收入的5.5倍以上，其中吉隆坡住宅产业为7倍，对比可负担水平的3倍。

尼尔森调查显示，消费情绪持续走疲，而且大部份消费者变得更关注经济、食品价格涨势及政治稳定。

不过，家债水平依然在高位水平，尽管2017年第一季已从2015年的占89%国内生产总值走低至86.7%水平。

尽管如此，该行相信产业价格会继续上涨，主要是高投入成本及高土地价格、低利率环境及正面年轻人口和基础设施链接改善支撑。

建筑成本翻倍增长

该行指出，在2003至2013年期间，建筑成本翻倍增长，有地及综合发展计划的土地转换及遵循成本也走高至整体发展总值的25%。

纳入以上因素，大众相信，由信贷扩张推动的成长料无法在短期内显现，有鉴于此，维持产业领域“中和”评级。

同时也看好与半岛集团（I&P）合并后壮大的实达集团（SPSETIA，8664，主板产业组）、在巴生河流域拥有黄金地段的UEM阳光（UEMS，5148，主板产业组）及主打中价产业的林木生集团（LBS，5789，主板产业组）。



文章来源：
星洲日报‧财经‧报道：郭晓芳‧2017.07.17

icy97

销售开始筑底 贷款申批齐扬
房市料L型复苏

2017年7月18日
（吉隆坡18日讯）有鉴于房贷申请及批准率走高，可能预示房市销售已经触底，分析员预测将出现“L型”复苏，但整个行业恐怕要到2018下半年才会反弹。

马银行投行在一份研究报告中指出，由于房贷的申请与批准率有所改善，因此，该行已检测到产业销售下跌的趋势，出现触底的初期迹象。

“根据我们和银行的讨论，我们了解到房贷的需求，主要是来自可负担房屋，包括了由州和中央政府支持的一马房屋（PRIMA）计划，对此，银行也比较愿意放贷。”

首季销售抬头

根据银行的数据，房贷申请已经连续4个月双位数增长（5月份按年增长16.6%，4月份增长21.3%，3月份增长19.6%）。

此外，房贷批准率从今年3月份开始，也一直处于双位数增长的势态。

分析员也说，该行所检视的房产上市公司，在今年首季的销售也出现抬头的动力。

按年比较，今年首季的产业销售额增长了21%，去年第四季和第三季分别萎缩8%和17%。

“除了房贷批准提高外，我们认为发展商积极的促销优惠、折扣、赠品等，也支撑了销量改善。”

可负担房供应大增

由于越来越多单位抢进可负担房屋，因此，分析员认为，该领域的供应看涨，也成为房市的隐忧之一。

分析员说，比起其他类别，可负担房屋的需求仍然相当强劲，主要有年轻人口支撑。

“然而，我们对可负担房屋领域也转为谨慎态度，因为近几年市场推出大量单位，发展商已把焦点转向这里。”

除了私人领域，目前，无论是州政府或中央政府，都有各自的可负担房屋计划，这进一步增加了供应数量。

各出奇招清库存发展商赚幅受侵蚀

不过，分析员认为，供应过剩仍然是目前房市的最大隐忧。

在2017年首季，尚未出售的房产单位，按年及按季分别飙涨48%和18%。

“虽然即将流入市场的新单位，在今年首季开始下降，按年和按季分别萎缩40%和38%，然而，大量的尚未出售单位，令我们感到担忧。”

该分析员认为，短期内供应仍然超越需求，归咎于尚未出售的新单位（包括现有及即将流入的）；值得注意的是，二手房屋拍卖的情况在首季也按年增加了14.4%。

因此，竞争激烈的市况，促使发展商使出浑身解数，推出富有创意的行销策略或折扣，设法清掉现有单位。

“还有，发展商目前也涉足更多可负担房屋，因此，我们预测在未来季度，发展商的赚幅将进一步被侵蚀，我们也把这个因素纳入估值考量。”

绿盛世一枝独秀

马银行投行分析员维持整体产业领域“中和”的投资评级，并对绿盛世（ECOWLD，8206，主板产业股）给予“买入”评级。

“我们看好绿盛世，是因为管理团队很强，在过去20年，也有历史记录证明实力。虽然资产负债表因为过去几年积极购地而有点紧绷，不过，公司却能够在市场低迷之际，交出亮眼的销量。”

此外，绿盛世攫取市占率的策略也令人称道，即加强与客户之间的关系和服务。

“绿盛世应对负债率的方法之一，就是采用新的商业模式，即引进强大的伙伴，例如雇员公积金局，直接参与发展项目，以便减轻公司的初始成本。”



【e安阳】

哭哭鸟

发展商未入账销售降不足为患
Supriya Surendran/theedgemarkets.com
July 31, 2017 13:51 pm MYT
http://www.theedgemarkets.com/article/发展商未入账销售降不足为患

（吉隆坡31日讯）过去一年的未入账销售下降，可能不会引起对产业发展商盈利的太大担忧。

追踪国内产业领域的分析员表示，未入账销售下滑相当出乎预料，主要因为在2015年产业荣景刺破后，一些新项目推迟发布。然而，他们大多数认为不太可能恶化，反而销售可能会回升，尽管速度较慢。

丰隆投资银行研究产业分析员Lee Meng Horng指出，大多发展商的未入账销售水平下降，反映2015和2016年的市况趋弱。

“许多产业发展商在2015和2016年期间暂缓推介，当没有推出和出售新盘，未入账销售因而不会增加。”

他告诉《The Edge》财经日报说：“今年大部分发展商表示销售持平增长，排除他们的预测下行，我不认为未入账销售水平的下降表明产业市场正在恶化。”

肯纳格投资银行股票研究主管Sarah Lim Fern Chieh认为，投资者不应单看未入账销售。

“只要未入账销售普遍仍接近一年，且假设该发展商可在未来今年内保持平稳销售，这将意味着未来今年的盈利轨迹稳定。”

她表示：“举例说，从整体领域来看，在2013至2014年的好景，平均未入账销售高位是1.5年，而目前根据我们的平均估计，约为1.1年。”

产业发展商华阳（Hua Yang Bhd）截至6月30日的未入账销售从去年同期的4亿1007万令吉，减半至2亿431万令吉。业绩也受创，首季净利挫近93%至172万令吉，营业额跌62.5%至4794万令吉。

该集团解释说，获利走低是因为新项目处于初步建设阶段，尚未作出重大贡献。

肯纳格研究在7月14日的报告指出，华阳2亿400万令吉的未入账销售只能持续一至两个季度。

“我们认为，华阳应更积极推动其推出的项目，因这些项目的市场反应缓慢。”

今年至今，华阳股价跌24%至上周五的86仙。

肯纳格研究维持华阳的“低于大市”评级，目标价95仙。该机构指华阳若日后收购Magna Prima Bhd余下70%股权，不排除筹措资金的可能。

Lim表示，一些如实达集团（S P Setia Bhd）有海外贡献的较大型产业业者，未入账销售可能失真，因海外项目只有在完成后才能确认销售，不像本地的按进度入账。

“对于较大型业者如实达集团，一段时期的未入账销售可能大量积累，并在交付某些海外项目时大幅下降，所以有海外业务的大型业者的未入账销售并不能完全代表他们的实际盈利能见度。”

正以36亿5000万令吉现金，向控股股东国民投资机构（PNB）收购姐妹公司I & P Group私人有限公司的实达集团，截至3月31日的未入账销售为78亿4000万令吉。同期为86亿令吉。

丰隆研究在6月23日的报告中，对该收购计划保持乐观态度，因收购价具吸引力。该机构维持实达集团“买入”评级，目标价4令吉。

Axis REIT Managers Bhd投资主管兼大马房地产经纪协会（MIEA）前主席Siva Shanker表示，虽然说住宅产业市场今年会否从2015和2016年“噩梦”中回升仍言之过早，但情况明显好转。

“我每天都和房地产经纪和产业业者进行谈话，而得到的回应是他们比去年更繁忙。”

“虽然还没转化为销售，但通常市场在销售出现前将忙碌。我认为，2017年的产业销售将是平淡的一年，而2018和2019年如无意外应该好转。”

全国产业资讯中心2001至2016年的数据显示，2012年的住宅产业交易是这16年期中最高，共27万2669个单位，总值677亿6000万令吉。

而成交值最高落在2014年，有24万7251个单位，值820亿6000万令吉。

2015年的成交量和成交值均下跌，为23万5967个单位，值734亿7000万令吉，2016年更进一步下跌，至20万3064个单位，值655亿7000万令吉。

虽然未入账销售正在缩小，但许多发展商的资产负债表中出现库存增加，这是未售单位堆积的迹象。

由于库存是产业非机械，将其从资产负债表中扣除并不如注销一样简单，产业需出售。

未售单位数量增加引起是否会影响现金流的担忧。

一名银行机构分析员认为，这确实对现金流有影响，但发展商将能够找到出售库存的方法。

“我不认为这是目前担心的一个重点。通常情况下，发展商有方法将库存从资产负债表中剥除，例如可能进行关联方交易，将未售单位售予董事。”

发展商长期以来一直将产业市场放缓归咎于银行放贷要求严格，并呼吁检讨可负担房屋潜在买家的房屋贷款标准。

然而，国家银行在7月18日的文告强调，居者有其屋的阻碍是家庭的负担能力，这一问题尚未得到显著改善。

国行指出，国内平均屋价维持在中位收入的4.4倍，可负担范围是3.0倍及以下，其中一些主要州属和城市的负担能力较低。

在2017年首5个月，400亿令吉的房贷获批，借贷者超过15万2000人。其中四分之三是首购族。房贷批准率也企稳于74%。

一名本地投资银行分析员说，房贷的核心问题不是审批，而是融资幅度。

“我认为问题更在于获得合适的融资幅度，举例说有人申请房贷，希望获屋价的90%，但银行只批85%，而该人最后需要支付余下的5%，这对许多人来说很难，且可能会拖延他们购屋。”




（编译：陈慧珊）

icy97

需求及房贷批准率走高
房产股前景续向好

2017年9月8日
（吉隆坡8日讯）分析员认为，房贷批准率连续第7个月提高，加上需求获得改善，将提振发展商今年的销售表现，因此仍看好产业领域展望。

根据国家银行公布的7月统计数据，房贷批准率按年提高8%至113亿令吉，主要动力来自贷款申请显著增加24%，意味着市场需求已大幅改善。

MIDF研究分析员指出：“值得注意的是，房贷数据显示连续7个月按年增长，所以我们相信发展商销售增长趋势维持。”

在今年首7个月，获批房贷按年增加10%，达741亿令吉。按月比较，则减少2%，但分析员不感到担心，因为相信这是基于季节因素所致。

首季交易值增8%

“我们认为，较高获批贷款发放至市场，是一项良好领先指标，产业交易值已增加，所以产业发展商销售将自然会有所改善。”

另一方面，根据国家产业资讯中心（NAPIC）发布最新产业市场报告，首季大马产业市场交易值按年增加8%，达345亿令吉。

从售价组别来看，房价介于50万至100万令吉的产业交易值，按年增加7%，而100万令吉及以上产业，则提高16%。

分析员相信，这是因为产业售价高于50万令吉的买家，获得更高的贷款批准率，这些买家通常拥有稳定的收入来源，支持他们的贷款申请。

“我们相信，这些数据反映稳定的令吉及就业展望，让消费者需求复苏。”

相比于去年末季，产业交易值按季下跌30%，但分析员不会感到过于担忧，因为这是季节因素所导致。



5.2%周息率诱人
实达明年有望晋综指股

分析员看好实达集团（SPSETIA，8664，主板产业股），因为预计公司将在明年被列入富时隆综指成分股，且拥有诱人周息率，达5.2%。

绿盛世品牌定位佳

其他获得“买入”投资评级的产业股，包括绿盛世（ECOWLD，8206，主板产业股）、IOI产业（IOIPG，5249，主板产业股）和东家（E&O，3417，主板产业股）。

绿盛世因为销售表现优异，及强劲的品牌塑造，而获得分析员青睐。

另外，分析员看好IOI产业，因为新加坡房市展展及资产负债表获得改善。

至于东家，自公务员退休基金（KWAP）成为槟城斯里丹绒槟榔第二期工程A（简称STP2A）的策略投资者之后，分析员也看好公司的长期展望。

次季消费情绪回升

大马经济研究院发布最新的报告显示，今年次季消费者情绪指数（CSI），已从首季的76.6及去年次季的78.5，回升至80.7。

此外，消费者收入及预期收入，目前也处于稳定及改善的趋势。

虽然就业展望仍疲弱，但一直在改善中。

“我们相信，这数据显示潜在买家对产业需求展望已改善，这将会使到今年销售增加。”

虽然今年首季房价指数，低于5年平均增长率9.4%，但按年上升5.3%至180.9，展现稳定增长表现。

从各别州属来看，取得最高增长率的是吉隆坡（+7.9%）和雪兰莪（+7%），紧接着是柔佛和槟城，分别增长5.1%。

分析员相信，大吉隆坡地区的产业价格增长展望较佳，是因为城市化因素。【e南洋】

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房地產领域展望好转　下半年復甦力道更强

財经 最后更新 2017年09月18日
（吉隆坡18日讯）產业股次季（截至6月30日止）的业绩表现， 並没有令人感到惊艷，但產业公司管理层对于下半年的展望却明显转好，加上房屋贷款申请及批准的数额均有增长，促使分析员相信，房地產领域下半年的復甦力道会更有看头。

一般相信，房地產行业已经触底，在经济大环境以及购兴恢復的带动下，下半年市场趋向好转。產业股目前平均以重估净资產价值（RNAV）折价48%的水平交易。当前估值普遍偏低，市场好转料將使折价幅度缩小。

年初至今，住宅贷款申请额和批准额扭转去年的颓势，分別增加16.8%和18.2%。

这显示，即使银行贷款条规收紧，买家的购兴依然浓厚。经济指標显示，市场状况有所改善，也將有助於房地產市场逐渐好转。

不过，虽然市场已有触底反弹的跡象，但近期却没有什么亮点，因此丰隆投行分析员维持房地產市场「中和」的评级。

上半年，丰隆投行追踪的8只房地產股中，大部份公司的业绩与预期相符。其中有4只符合预期，1只超越预期，3只未达到预期。虽然上半年的业绩难说是令人振奋，但大部份公司预计下半年业绩会更好。

有上半年销售的支撑，以及下半年销售增加的推动，全年销售目標料能够达成。值得一提的是，8家公司皆没有下修全年销售目標。

料更积极购地

预料房地產公司接下来会更积极购地。年初至今，大举购地的包括双威（SUNWAY，5211，主板贸服股）和马星集团（MAHSING，8583，主板產业股），分別拿下了5片地和4片地。

金群利集团（MATRIX，5236，主板產业股）继续在森美兰州扩张，而依布拉可（IBRACO，5084，主板產业股）近期也宣佈签约购买巴生谷土地。此外，实达集团（SPSETIA，8664，主板產业股）在4月份的招標中拿下新加坡的1块地皮。

分析员给予双威和实达集团「买入」的评级，目標价分別是5.16令吉和4令吉。

看好双威的多元化业务，分析员相信该股很高的投资价值，这是因为该公司拥有成熟的投资，而其贸易和医疗业务目前也被低估。

至於实达集团，分析员认为该公司收购岛屿集团（I&P）具有协同效应。在完成收购岛屿集团之后，实达集团的总地库將增至9500亩。以地库总量来看，实达集团排在第3。稳定的5%週息率也是该公司的卖点之一。【东方网财经】

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房屋发展商承压．房市不够暖

（吉隆坡18日讯）产业贷款初显回暖迹象，却不足以打破产业领域闷局，分析员认为，买家可负担能力及高楼产业供应过剩为产业领域复苏最大阻力，担心产业发展商积极推出优惠配套将导致利润受压。

达证券产业及产托分析员谭倩雯在回应《星洲财经》电话访问时坦言，房贷申请确实有增加，虽然可视为回暖迹象，但产业销售要强劲复苏，料还需长时间观察。

“发展商要回到之前的双位数成长销售记录，打破现有产业闷局，还需看消费情绪、利率及经济状况。”

买家负担能力成最大阻力

她认为，目前市场最大阻力依然是买家“可负担能力”问题，尤其是房屋首购族。

“刚毕业的职场新鲜人收入不高，发展商推出的产业售价不符合他们的经济能力，加上业者与官方联营的可负担产业密度较高，导致他们怯步。”

根据该行计算，房贷申请按年增加，但批准率仅介于40%至45%，7月数据为42%，截至今年至今，平均批准率为42%。

2016年及2015年，平均批准率各为42%及50%，由此可见，她认为房贷批准率仅按年稳定成长。

国行数据显示，目前房贷批准率为70%。

尽管市场淡静，但谭倩雯对上市发展商目前财务状况强稳感到欣慰。

“对比上一次的产业低潮期，目前发展商财务依然健康，负债率不高，也积极为下一个产业上升周期购地部署发展策略。”

但以目前发展商所取得的“平板”销售表现及积极推出各种优惠配套吸引买家，她担心业者利润将受压。

“如今的产业市场缺乏新鲜刺激因素激励股价走扬，业者表现料依赖利润，宜谨慎投资。”

至于2018财政年预算案愿望清单（Wish List），她认为今年发展商“静很多”，向政府喊话的动力不如往年。

她表示，该行还在向发展商收集预算案意见，今年业者反应较慢热，可能与过去几次预算案愿望清单“没中”有关。

2018财政年预算案，她认为将集中在可负担房屋，由于是“大选预算案”，料没有房市降温措施。“估计政府将重复往年的‘可负担房屋’课题，包括兴建多少间可负担房屋，兴建地点及帮助中低收入买家的贷款援助配套。”

安联星展产业分析员柯贺维也赞同，目前产业领域最大阻力来自人民低收入及高楼房产供应过剩状况。“买家购兴仍在，但贷款一直被拒，最大原因是收入水平未多加增长，房屋售价也未真正下滑。”

他认为，目前市面上的屋主急售屋仅下调售价5%至10%，对整体市场价格影响不大。

新屋销售依然惨淡

“发展商新屋销售依然惨淡，估计今年有更多供应入市，特别是新公寓单位，料从现在起至明年中大幅度增加。”

他指出，这主要是2014年之前，发展商赶在政府取消发展商承担利息计划（DIBS）大量推出新发展计划所致，以2013年推出，加上4年建筑期计算，2017年正是交屋时机。

至于市场趋势，他认为目前发展商多数朝可负担房屋方向发展，也倾向兴建更小型单位，房屋面积已从1500平方尺缩减至800平方尺。

他预见，发展商将在下半年推出更多产业，但市场情绪依然疲弱，预计买家短期内继续采取观望态度，谨慎评估买房决定。

分析：产业料温和复苏

丰隆研究在报告中指出，虽然产业市场出现见底迹象，但依然缺乏短期催化因素，该行维持产业领域“中和”评级，看好市场状况改善，产业领域有望温和复苏。

今年截至目前为止，房产每月贷款申请及批准率按月增长16.8%及18.2%，从2016年反弹，意味买家购兴已改善，尽管还面对低批准率状况。

该行认为，经济环境改善料支撑产业领域缓慢复苏，看好产业股的购兴将随本地产业市场回升而增加胃纳。

上半年产业发展商业绩普遍符合预期，该行看好下半年盈利将更强劲，发展商销售目标有望达标，未来料有更多购地活动。

丰隆研究表示，目前最积极购地的是双威（SUNWAY，5211，主板贸服组）及马星集团（MAHSING，8583，主板产业组），已收购4至5片土地。

银行房贷受牵连

分析员认为，如果房产交易迟迟无法回升，依赖房贷的银行也会受到冲击。

住宅产业交易价值成长率首季放缓至10%，可能反映家庭贷款成长率较弱，生活成本上升、抑制消费者贷款措施，为影响贷款成长放慢主要因素。

此外，产业领域表现呆滞，可从国内卖不出房产、店屋单位增加反映，现阶段，抵押贷款是大马银行成长最迅速的领域，7月成长率减缓至8.9%。

抵押贷款占大马银行贷款主要组合，料将由于产业交易价值持续不振面对压力，不过，家庭贷款获批加速增长，意味抵押贷款继续成长，回避大幅下跌局面。

无论如何，今年7月新房产贷款批准率比前期增27%，成长步伐加速显示，2017年接下来日子相关领域前景亮丽。

今年贷款获批增加，逆转去年的紧缩，显示住宅产业贷款改善，而且新贷款的申请获批增加，那是贷款的首要指标，料将从银行的账簿中反映。

在这之前，银行贷款指南严谨、消费者基本面疲弱，促使银行削减抵押贷款的发放。

虽然行业成长减缓，国内最大消费者银行大众银行（PBBANK，1295，主板金融组）的住宅产业贷款继续成长，推动贷款成长率上升，主导大马消费者借贷的其他银行包括马来亚银行（MAYBANK，1155，主板金融组）、大马银行（AMBANK，1015，主板金融组）、大华银行和渣打银行。

文章来源：
星洲日报‧财经‧报道：郭晓芳、郑碧娥‧2017.09.25

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利空笼罩．产业短期难展欢颜

（吉隆坡9日讯）国内产业领域仍然受到多项利空笼罩，特别是银行对产业贷款仍然谨慎，而即将宣布的2018年财政预算案料对行业影响中和，分析员认为短期内产业发展商料仍然难展欢颜。

预算案料影响中和

肯纳格研究指出，该行研究名单下的产业股2018及2019年预测盈利及产业销售将平平无奇，主要是短期将面对赚幅挤压的窘境。

该行指出，即将宣布的2018年财政预算案料是“亲民”或对产业股影响轻微，特别是大马房地产发展商会较早时宣布对预算案的11项建议，总体来看，预料对产业股带来中和影响。

该行研究名单下的大部份产业发展商，预期今年下半年销售较为强劲，因推介时机落在今年上半年之后。惟与过去两年比较，预料他们今年拥有更好机会达到销售目标，主要是发展商已作出调整、更积极地清理库存、浮现更多真正买家、贷款指标显示产业市场已经见底等。

房贷获批率增加

根据大马房地产发展商会的2017年上半年发展商调查显示，73%受访者仍然面对买家难以获得最终融资问题。无论如何，若与去年比较，今年的房屋买家融资情况已较好转，即今年首8个月，产业贷款申请及批准分别增长10.8%及11.6%。

该行指出，由于国家产业资讯中心尚未宣布2017年第二季最新产业数据，所以目前尚无法确定产业贷款指标向好，何种类的房屋或产业价格主要受惠者。

目前的产业贷款批准对申请比例平稳在39%，不过仍然是落在历史偏低水平，银行的产业贷款批准占整体贷款批准的36%（2016年为35%），显示银行对产业贷款仍采取谨慎态度，因为它们的曝光率已偏高。

截至今年首半年，银行系统尚余的产业贷款已达58%高峰，反观贷款对存款比保持在90.3%高水平，有鉴于此，预料在短期内货币政策显著宽松的可能性不高，利率将维持不变。

该行预测马股2018及2019年盈利成长为-2%及3%，同时产业销售则料仅成长4%。同时短期逆境为潜在赚幅减少，主要是迟交屋罚款、促销成本有增无减、建筑材料价格走高（特别是钢铁材料）、转向较多低赚幅产品，所以产业股的利空是否完全浮现，还有待观察它们明年盈利表现而定。

评级维持“中和”

该行预料大马货币政策将没有重大改变，惟该行研究名单下的产业股平均未入账销售可见度跌至1.1年，比去年1.3年来得低。有鉴于此，该行将产业领域维持“中和”评级。

“若市场出现一些变动，我们才会考虑重估产业股建议，例如2018年财政预算案或国行政策宣布正面惊喜、产业销售比预期来得好、2018年销售目标更乐观、产业股的股价比预期跌得更低等因素。”

首选产业股为实达集团（SPSETIA，8664，主板产业组）及A&M实业（A&M，5959，主板产业组），主要是它们深具价值投资主题，惟投资者可能要有较长期投资的心理准备。

文章来源：
星洲日报‧财经‧报道：李文龙‧2017.10.09