槟城房地产投资

jeffanb

有地房产有个很值得一提的现象。新的project launch 很多人去排队，但刚建好的二手屋却乏人问津， 就算新的价钱其实比较贵。大概就如pghome 所说的＂缓冲期"吧。

就拿一间百万，~3000sf 的landed来说吧。买二手的需要立刻给~44k of legal + Stamp Duty for s&p, transfer, and loan application fees(如果没有discount, s&P和loan用一样的lawyer可以减一些）。加上1%的agent fees, RM10k. bank loan 90%, 需要10k cash. Total Upfront Cost 就要~６4k了。还有立刻就要给～4k monthlly银行贷款 （interest + principal, 30yrs loan).还有立刻就要装修，基本都要～５0k 吧。 加起来都要～１1０k cash才可以move-in，不简单。除非这些upfront都capitalise into loan amount, 但这也会提高每月的installment. 那些买>＝三间的更困难，只可以loan 70%, 需要～400k cash 吧。

买新的感觉就比较affordable 了吧。只需要给10%, 通常legal fees 都有absorb。 Loan 的stamp duty 需要给吧，～５k. 在construction 也可以progressive payment. 就算是借70% 也不用立刻拿30%cash出来。 在加上价钱是两年后的是，应该还有升值空间。（普遍上是这么认为吧）

不过对那些买landed来投资的人， 需要小心。如果到时候卖不出去，租也是很难，租金通常也不高。要make it furnished/reno to jack up rental 又太贵。现在bank rate 还低，到时候起的话又是另一个burden. 所以要买百万landed来投资的话，最好就是评估一下自己的财务能力，和长远buy and hold 的可能。

jeffanb

总的来说，我现在不会考虑买百万landed 来单纯作投资，risk 太高了。自己住，然后又hold for capital appreciation 是我的strategy.我也会买新，under construction 的，毕竟subsale 的upfront cost 太高了。

jeffanb

坊间对Boon Siew New Condo Project, Silverdale, at Jalan Perak 可以说是反应热烈呀。有人说还没launch, 在痴痴的等。 有人说还有units, 但需要给undertable money 来book。 也有人说没有launch已经internally 卖光了.总之众说纷纭，好象罗生门。我因为对这个project没有兴趣，所以也没有打听，有消息的人confirm 一下吧。

其实已经被book完了也没什么希奇的。毕竟Boon Siew在Penang老树盘根。刚刚集团的老大被封Datuk Seri, 光华日报还特别加了副版，好几页都是私人公司的贺词。照这么看，sub-con啦，员工啦，亲戚朋友啦，成千上万吧。一人给一间都不够的。

但因为广告打太大了，不launch的话又不能跟public交代，对公司image也不好，我看会放一部分的units给pulibc, 交代一下，意思意思啦。到时候一堆人去排队公司也脸上有光吧。看着吧！

invest2229

总的来说，我现在不会考虑买百万landed 来单纯作投资，risk 太高了。自己住，然后又hold for capital appreciation 是我的strategy.我也会买新，under construction 的，毕竟subsale 的upfront cost 太高了。
jeffanb 发表于 7-8-2011 05:59 PM

有的买房出租，有的买新建房屋，OC得到后卖掉。。可以分享你投资房产的strategy吗？

jeffanb

其实房产投资谁都可以做，有钱的可以，没钱的也行（至少property guru 是这么说的， zero downpayment, 我没成功过）。那些property guru 也不是什么professors, 都是普通人而已，最多拿个MBA 来唬唬人。所以在property investment, 每个人都是guru, 大家交流，分享吧。

我个人的Strategy:
1) 做research,常看property magazine, internet news (The edge, The Star, etc), developer websites, newspapaer, 让自己updated. 有什么新的property, 或是有什么infrastructure plan (eg. highway, reclaim, new road, new factory/plants/school, waste station etc), 有第一手资料很重要。

２）做research,常看买卖网络 （mudah, fullhouse, iproperty etc), 和报纸，熟悉市场上的价钱。当然只是大概，毕竟actual transaction price 是不同的。当发现有under market price 的good deal, 第一刻call 过去。但我要说这两年来，我从来没有找到有这样的deal了，都被炒高了。倒是发现很多agent 乱登价钱，either 真的放错价钱，或吸引你打过去，说没有了，然后介绍别的property 给你， sick of this. 三年前我有通过这个approach 找到一间，卖主是KL company, 没有updated, 我买底了~50k。 Market boom 之后，现在起了＞150k.

3) networking, 要到developer sales office 走走。 有时候可以早些知道new projects launch.也要认识sales staffs, 让他们给你第一手资料。Register yourselve for all the major developer website，没有错的。要认识bankers, lawyer, 和housing agents, 有时候他们能给你actual transaction 的资料。

４）我只对seaview, 沿海的property有兴趣。毕竟槟岛没地了，看看singapore, Hong Kong 的海景房产有多贵就知道了。十几二十年后，槟岛也会出现这样的清况。况且外国人也比较喜欢seaview 的屋子，较容易租。so far 我的沿海condo都很好租，价钱也很好，没有看错。

５） 我尽量都买2 car parks, freehold, >6 floors for better view， 未来有landed development 也不怕被block. 距离commercial 越近越好.新的如果有free interest during construction 就更好。

6) 我不买新landed 来投资，太贵，太high risk 了。到时卖／租 不出去可不 是开完笑的，一个月4-5千平常人都顶不起的。landed 的我会买来自己住，财务上permit的话，因为long term capital appreciation 是肯定的。

７） condo 的话，要了解那里的rental市场，之前的research就重要啦。有租的市场才可以买。新的就要那些近商场，学校的。我本身不看好bayan baru, sg ara, relau的condo, 新的也不便宜了，easily >330psf, 觉得很难租吧。你有看过多少foreigners住那里？本地人给得起>RM1500租金还需要向你租吗？

jeffanb

新的，或under construction 的，或旧的都是可以考虑的。新的可以省legal 和agent fees, 未来有升值空间，比较好design&look等等。但新的短期不能help cashflow,需要等２－３年，如果没有zero interest又要给一笔interest, 也不知道developer 会不会delay, 或quality related issues. 旧的可以看到发展了，有某些保障了，如果买到已经有租户的，更好。也可以找那些under market price 的， 那就可以省upfront cost, 但不是那么容易的。Legal fees, stamp duty for both s&P and Bank loan 是蛮多的。也要小心check  conditions, 漏水之类的。

jeffanb

还有很重要的，房产投资要趁早。还可以loan个30-35年。年岁越高，eg.四十岁过后就比较困难了，需要很多cash, 房产价也越来越高。

当然还需要一份很不错的工作和薪水来sustain，一步一步来，逐步upgrade.没有工作是很难借loan的，这是基本。别听太多那些property guru 说的zero down payment, 你没钱，没工，银行会借你钱吗？就算property guru也要conduct seminar 来赚取cashflow, 难到他们每次卖屋子吗，没可能的，好的property都需要buy and hold 的。

我还是觉的脚踏实地的好。要在房地产投资成功，开始时车子换小点吧，自己住的也可以humble 点，存多点子弹，没有错的， 这样good time, bad time 你都比较flexible, and ready!

Happy Investing.

jeffanb

Times Square 听说要launch phase III 了，condo ＞５５０psf, 价钱不是开玩笑的。而且听说phaseIII 会有major commercial － new anchor tenant,照这么说不是 carrefour, tesco, 就是parkson grand, jusco了吧。如果真的发生，times square 就要翻身了。我的partner 很kiasu, 刚买了一间高楼的，phase I birch plaza, ～４５０k, reno&furnished, 参考以下吧。

我本身对Times Square 没兴趣，因为不是沿海的。但这个tips 对很多人也许很重要吧。no guarantee, in the eyes of beholders only, cheers!

jeffanb

房产投资还有一个很重要的。 Agent 是不能全信的。很多都是property negotiator， 也就不是professionally trained 的，普通aunty 或uncle 也可以做的。很多时候，我知道的比他们多，还有些之后还问我有没有lubong, 或procedures 上的问题。大多数都是想close deal而已, 只说好，不说坏。但这也是人之常情，所以买卖家都需要自己做功课。还有， agent fees 一定要negotiate。 其实买家是不需要给agent fees 的，但槟城都要跟买卖家各受1%. 很多时候，我自己登广告，之后会看到他们copy and paste, 然后登一样的。很奇怪吧？ 这样还要给他们agent fees 吗？singapore 的更卑鄙，他们有很多tricks 来逼你买property, 另外post 吧，如果有人问我的话。我也不希望penang agent有这样的practice.

当然我也有遇到好的，都跟我有长久的合作关系。自己小心吧，尤其新手上路。

jeffanb

那些"Freelance" 的agent， 千万不用给他们面子。很多都是有work under 公司的，但要自己中饱私囊.Either don't liase with them, or ask for extreme discount. 毕竟他们没有registered, 很危险的。没给receipt, 或用unofficial receipt 的话， 到时候tax office 找你的时候就麻烦了。记得找agent的时候问清楚喔。

invest2229

其实房产投资谁都可以做，有钱的可以，没钱的也行（至少property guru 是这么说的， zero downpayment, 我没 ...
jeffanb 发表于 7-8-2011 11:30 PM

感谢你无私分享。。

jeffanb

网上看到这篇报导，有稍微提到槟城的房产趨勢，分享一下：


國內產業指數在4月至6月之間橫擺後，7月中旬大幅下跌，到了8月份才有所回升；而早前國家產業資訊中心（NPIC）公佈的首季屋價指數顯示，我國半數以上的地區屋價皆下跌。市場人士對這兩項數據看法兩極，有者認為房地產已到達高峰開始回跌了，但也有人認為不過是短期的小調整，不足為慮。


根據NPIC的首季屋價指數，我國14個州屬之中，共有9個州屬的屋價出現按季下跌的現象。而主要的房地產市場當中，除了吉隆坡仍然保持升勢，包括雪蘭莪、檳城和柔佛的房屋價格皆呈現滑落的趨勢。

無論如何，這並非我國的屋價指數首次出現下跌。按季比較，在去年首季，也有6個州屬出現屋價下滑的現象，但所涉及的州屬數量並沒有這次之多。其中，吉隆坡去年第四季的屋價指數就首次下跌；檳城在去年的首季、第三季和今年首季的價格指數皆滑落，呈現每季起落交錯。

假設以令吉計算的全房屋價格來看，全馬的房屋價格在去年第二季和第三季連續兩季成長2.5%後，在第四季就放緩至2.2%的按季成長，今年首季更下跌0.8%，顯示我國房地產價格有從頂峰回調現象。除了吉隆坡價格保持強穩，雪蘭莪和柔佛下跌幅度超過2%、檳城更達到3.4%。

我國產業市場健康

針對這現象，志必得證券研究主管馮廷秀對《資匯》表示，房屋價格滑落不足為奇，因為目前大型產業公司都集中發展高檔房產，但問題是，高檔產業的需求有這麼多嗎？有多少人有能力負擔數百萬令吉的房子？

他強調，我國擁有許多年輕人口，而這群人都是房產業需求的生力軍，但卻無法負擔高檔房價。

馮廷秀進一步推測，能夠負擔高檔產業的人可簡略分為兩類，一是國內的高收入人士，二、則是海歸派，如在新加坡、英國工作回來的人士，帶回大量的現金。但他不認為這批人能夠持續支撐房市。無論如何，由於缺乏這方面的統計數據，因此只屬個人推斷。

但另一方面，聯昌國際投行研究主管黃大任卻不表認同，「這只是一個季度現象，不能就此斷定產業市場已走下坡。我國的產業市場還是很健康，不擔心會出現房產泡沫。」

他解釋，泡沫由通貨膨脹帶動，而非價格緊縮。因此，當價格下跌，不屬泡沫現象，無須過慮。而且價格有起落，而非往一個方向發展是好事。

黃大任也表示，他接觸過許多產業商，大家都對產業市場前景樂觀，因此很有信心我國的產業會繼續強穩。

黃大任指出，我國的產業市場沒有出現泡沫。由於土地減少，過去1-2年，巴生谷地區的有地房產日益增值，但房價的上升主要還是由基本面所帶動。

辦公樓明年或出現供過於求

比較馮廷秀的看淡和黃大任的樂觀，國際房地產顧問公司戴德梁行（DTZ）駐馬研究主管高永前的看法則較為中和，他對《資匯》表示，大致上我國產業市場尚算穩定，他認為首季屋價下滑主要是經濟放緩。但在接下來的季度，不排除還會有微幅下滑的可能性，無論如何這只是暫時現象。基本上，下半年的產業市場將會是溫和穩定。

高永前也表示，雖然高級共管公寓和辦公樓已接近飽和點了，但有地房屋還是在成長中。無論如何，他並不認為有泡沫出現，因為購屋者的購買能力仍然強勁，沒有出現貸款違約情況

馮廷秀同樣擔憂商業市場的銷售狀況。「辦公樓的供應不斷地增加，最後在供大於求的情況下，價格必定下跌。而住宅市場大量新建成的樓盤，加上市場現有的二手房屋，產業市場其實已達到高峰了。」

「在國行實行第二套房屋貸款上限70%後，已限制了一般人擁有多間產業，加上貸款利率逐漸提高，產業市場需求是下跌了。」

馮廷秀表示，目前發展商首期款要求是10%，如200萬令吉的屋價，10%首期款需要20萬令吉，部份人士都能夠負擔得起。但問題是，購屋者需要長期負擔高額的房屋貸款。因此現在銀行把貸款期限拉長至70歲。

假設55歲退休，退休後還有15年要負擔貸款。大馬男性平均年齡73歲，意味著退休後的一段長時間仍須供屋期，或依靠子女供屋期。

針對在目前大部分產業公司都一窩蜂湧向高檔市場，高永前表示，這一塊市場變成非常競爭，他舉例一些產業公司因此必須將房屋面積縮小，以降低售價。

高永前在第二季的吉隆坡產業市場報告中指出，市中心KLCC一帶的住宅市場，主要都是租戶市場，已經出現供過於求的現象，因此租金也是面對下跌壓力。

報告指出，吉隆坡的辦公樓整體的市場情緒雖然尚屬正面，但由於明年會有大量的辦公大樓落成，因此預測租金會出現下跌趨勢至到2012年。

據戴德梁行統計，第二季吉隆坡的辦公室租用率按季減少了0.2%，按年更跌了1.4%。

產業股具反彈能力

大馬股市產業指數在年初的時候表現超越大市，當自6月開始下跌，目前走勢已明顯落後大市。無論如何，隨著馬股因外圍因素而在近期走跌，回吐年初漲幅後，產業指數年初至今略升了1.73%，反之，綜合指數升幅只有0.97%。

看淡的馮廷秀表示，觀察產業指數就可看到我國的產業的循環期。他指出，產業指數在4月上升到高點後，在6月就沒有再上升了，明顯跑輸大市。「產業市場上行空間有限，市場已達到高峰期。產業指數的上升循環週期通常為1至2年，現在的問題是，產業股何時會陷入下跌循環？」

馮廷秀舉例，現在市面上的銀行貸款情況和上個世紀80年代中期的產業高峰期相似，當時的銀行推出兩代人的房屋貸款計劃，而這種貸款計劃最近又開始在市面流行了。

因此馮廷秀看好小型的產業公司，因為小型公司的發展策略在於利基市場，具有良好成長空間和具備擴展空間，不易受到衝擊。

市場情緒引發產業股賣壓

「現在的投資策略可留意專攻非高檔市場的產業公司。馬星集團（MAHSING，8583，主板產業股）曾經是利基市場業者，但隨著規模壯大，已轉向高檔市場發展。」

樂觀的黃大任對產業指數的下滑趨勢則不以為然，他認為主要是早前媒體報導國行或會以淨收入標準計算家庭債務（房貸與車貸），而非總收入，因此引發產業股承受賣壓。

黃大任反而認為，在產業股下跌的時候，是趁低入場的時機。他強調，這並非產業股第一次因市場擔憂國行收緊政策，而讓股價承受壓力，但過後證明產業股都能反彈。

「實達集團（SPSETIA，8664，主板產業股）和馬星集團這類大型的產業公司都擁有反彈的能力。」

黃大任強調，假設國行真的推出收緊措施才會對產業領域帶來衝擊，但預料所帶來的影響不過是讓購屋者暫且觀望2-3個月，當購屋者發現屋價仍然強穩和保持升勢，就會重新回到市場。

他也認為，只有國行認為消費者負債過高，個人擁有過多產業，或市場消費情緒過熱，才會出手。

因此即使國行再次出手，並不讓人意外，而目的只是限制投機活動，非打擊房地產市場，畢竟國家經濟需要產業帶動，因此國行當會謹慎行事。

jeffanb

另一篇报导，读起来好象跟第一篇有点出入。明显房价和transaction下调，但市场上的信心指数竟然升高？ 所以有时侯投资真的还是要靠自己来解读，reserch:

房地产价格涨不停，加上国家银行推行紧缩放贷的新措施，曾一度被市场诠译成打击市场信心的障碍。

但事实上是否如此？

根据市场调查所得，国内市场对房地产新盘的承接力丝毫没有影响，虽然乐观程度稍滑落，但信心仍强。

房产虽涨不停 乐观度稍滑落 市场买屋信心不减

公寓要价半个百万，排屋身价飙到百万，是高还是低？

房屋价格涨个不停，市场究竟如何看待？信心可有受影响？

经营房地产资讯网站，同时也积极参与房地产市场的史蒂夫梅尔维什，引用该公司最近做的调查指出，乐观指数的确下滑，但整体信心并未动摇。

积极参与及观察房地产行情动向的史蒂夫梅尔维什，引用他领导的房地产资讯网站HomeGuru之前所做的调查所得指出，市场对国内产业购买能力的乐观度稍微滑落。

“但国人仍然低对本地产业市场有信心，在购买产业方面采取观望态度的人，确实也已经减少。”

产业交易半年内增

根据HomeGuru发布的2011年次季大马产业信心调查
（Malaysia Property Sentiment Survey Q2 2011）指出，虽然乐观指数下滑，但整体产业领域预计持续活跃。

72%参与调查的人，深信本地的产业交易量，会在未来六个月内增加，但首季时只有61%人这么认为。

的确，最近的房地产市场特别热，许多发展商都抢着推出新计划争市场，而且种类从住宅到商用、零售和工厂林林总总。

对此，史蒂夫说：“这意味着大马产业市场仍然拥有强劲的市场信心。

推出更多新产业

“事实上，采取观望态度的参与者，比重也从首季的60%，才次季减少至43%。”

随着更多新产业供应加入市场，加上政府为购屋者推出的新计划，更多参与者维持长时间的观望策略之后，有意“进场”寻机提升各自的产业。

拥有这想法的参与者，比重从首季的36%增加至47%。

有趣的是，报告结果却显示，整体市场对房地产的信心稍微下滑，从今年首季的2.4点，在次季下跌至2.1点（指数以1点最低，5点最高）。

史蒂夫也是HomeGuru的集团总执行长。他说，这是个负面点数，因这指数的中和点处在2.5点。

“这表示消费者如今对负担产业方面的看法，乐观度已经减少。”

73%人认为屋价偏高 86%相信还会继续升

调查结果显示，大部分本地人认为，我国的产业价格处在偏高水平。

这是因为，参与调查者超过2000人，当中73%认为本地的产业相当昂贵，这数据超越首季调查时的66%。

至于各个产业类型的价格，史蒂夫分享道：“大部分参与在觉得独立式洋房最昂贵，即多达89%的参与者，首季为81%。”

同时，86%的受访者认为，未来6个月内，本地的产业价格会继续扬升；首季调查有78%参与者拥有这想法。

此外，共有35%参与者认为公寓或高级公寓、城市楼寓和小型家庭办公室（SOHO）价格合理。

惟66%月入3000令吉至1万令吉的参与者，却认为公寓或高级公寓偏昂贵。

商务产业方面，只有22%参与者觉得此类型产业的售价处在合理水平，低于首季的29%。

盼政府更利好措施 33%想大选后置业

虽然政府早前已推出一连串，为房地产降温的措施，但大多数人还是觉得这些措施，未能做到维持房地产价格。

调查结果显示，许多人仍认为，政府在将产业价维持于可负担水平方面，仍未下足够的功夫。

这与首季调查一般，总共有70%参与者有这样的想法。

有趣的是，有33%参与者会等待全国大选成绩出炉之后，才考虑是否要购买产业。

这些人当中，以北马人居多（40%），接下来是东马（35%）、中马（33%）和南马（30%）。

价格地点最大考量 仅14%在意增值潜能

想要居者有其屋，买不买房屋，很多时候最大的考量，还是在能力和房屋价格。

史蒂夫指出，整体市场情绪多偏向产业价格之际，如预期般，价格，继续是影响购买意愿的关键因素。

因总共有38%参与者会根据他们的支付能力，来决定是否购买一项产业。”

他补充，地点也是潜能产业买家的主要考量点（比重为34%），相比之下，较少人（14%）会考虑产业的资本增值能力。

产业类型方面，公寓或高级公寓成为本地产业买家的首选（25%），接着则是排屋（24%）。

在本地，产业投资的3大吸引力包括，来自资本增值的潜能盈利（20%参与者认为）、坚固及安全的投资（18%），以及带来租金收入（18%）。

26%人想海外买房

最近，常看到有关到海外投资产业的广告，不少本地产业代理也在推广，尤其是新加坡、澳洲和英国的房地产项目。

这些广告也反映了国人想到海外投资房地产的响往，根据HomeGuru的调查，的确有不少人想到外国投资购取外汇。

据史蒂夫，在2182名参与者当中，26%会考虑投资外国产业。
报告指出，这些国人的首选包括新加坡、印尼、澳洲、英国、美国和中国等。

他相信本地有小部分投资者，探讨在外国购买产业，而此类型投资者人数如今正趋涨。

“我的第一家园”有帮助？

为了进一步了解不同类型买家的心态和购买行为，HomeGuru也在此项调查内，针对第一次购屋者和多次购屋者提出一些特定的问题。

其中，调查显示，43%的第一次购屋者不确定“我的第一家园”计划（My First Home），能否给他们带来购买产业方面的帮助。

不过，有24%参与者正面看待和相信这计划能给予一定的协助，因他们认为让他们更有能力购屋（31%），部分（23%）则觉得90%的贷款选择相当吸引人。

史蒂夫说：“33%对‘我的第一家园’计划没有兴趣的参与者强烈认为，他们不符合这计划的条件，或者无法透过这计划购买到位于他们首选地点的产业。”

这批33%参与者当中，有16%表示，他们拥有20万令吉以上的预算额。

至于多次购屋者，他披露，75%于至少两年前购买第二间房子的参与者当中，有多达92%的参与者有意再于本地购买产业，另有38%在海外探讨投资机会。

民调掌握市场趋势

这调查是HomeGuru持续进行的部分季度产业，目的是了解本地产业领域的消费者信心、购买意愿和政府措施的影响。

史蒂夫称：“作为‘大马的产业专家’，HomeGuru也视这季度性调查为掌握市场趋势的一个方式，以协助产业代理商、发展商和大马买家做出更有效和有见识的产业购买决意。”

此项由HomeGuru旗下研究团队和独立研究顾问主导的调查，在今年6月20日至7月17日期间进行，总共有2182名来自全马各地的用户参与。

2182人民参与

HomeGuru是PropertyGuru集团和Redberry大马联营打造的产业网站，在今年1月才推介。

目前，该网站每个月有24万用户浏览超过100万网页，根据Alexa.com，HomeGuru是大马第117大的网站。

继2011年次季大马产业信心调查之后，HomeGuru将于2011年10月份发布其下一项市场信心调查报告。

jeffanb

分享一下槟城未来的道路发展计划吧：

（檳城19日訊）沉睡16年的銜接檳島威北海底隧道計劃，已晉公開招標建議計劃書（Request of propasal）的招標文件准備階段。如無意外，招標文件將於3個月後完成，正式進行公開招標建議計劃書。
檳工程、基本設施和交通委員會主席林峰成表示，海底隧道計劃自今年4月提出後，州政府已積極准備招標文件，並交檳州經濟策劃小組（UPEN）著手進行。文件預料3個月後完成，便能進行公開招標建議計劃書。
他週二接受光明日報訪問時指出，公開招標建議計劃書是事在必行。可是，州政府將在招標截止、研究所有上呈計劃書的建議內容後，才決定是否落實計劃。
檳首長林冠英於今年4月28日在首相拿督斯里納吉和中國總理溫家寶見證下，與北京城建集團有限公司簽署和交換紓解檳島交通擁擠瞭解備忘錄。

研究建議後才決定

北京城建建議耗資100億令吉在檳興建3條共長達15.3公里公路，當中一條是6.5公里長，從檳島至北海的海底隧道。這條隧道計劃16年前便提出，銜接點為檳島灣島頭與威峇眼亞占。
另兩條公路分別是全長4.2公里的新關仔角──敦林蒼祐高速公路繞道，以及長達4.6公里的敦林蒼祐高速公路──亞依淡新鎮繞道。
檳州交通長期備受詬病，前州政府16年前便曾在相同地點研究建造海底隧道計劃可行性，最後因憂心影響港口貨運而擱置。林冠英形容，海底隧道計劃將帶檳走出交通瓶頸，拉近檳島與威省人民距離。
他認為，目前除檳城大橋銜接威中、建成的第二檳橋銜接威南外，沒有檳島與威北沒銜接橋樑。
海底隧道及在檳島興建兩條內環公路若成功落實，將完成“兩岸三通，一個檳城”概念，檳城能從國際舞台崛起，帶動威北經濟發展。
林冠英隨後也於6月7日率州政府團隊，到中國北京官式拜訪北京城建，考究北京城建在興建高速大道及海底隧道工程的專業及經驗，尋求解決檳城州交通阻塞的長期方案。
中國10項偉大建設工程中，中國北京城建集團有限責任公司承建其中5項，包括北京奧運會鳥巢體育館。（）



（檳城5日訊）北京城建集團有限責任公司競標檳州海底隧道計劃或遇強勁對手；韓國一家公司顯露濃厚興趣，開出免費承建的優渥條件。

韓國公司要求的唯一回報，就是州政府允許該公司在檳島北岸一帶填海索地。

檳州政府有點心動
林冠英：近期發公開招標通告

檳州首席部長林冠英受詢時對《大北馬》坦承，有一家韓國公司非常積極且有意加入爭取興建檳州海底隧道的戰圍，而且條件頗讓州政府心動。

他說，這家韓國公司獻議承擔海底隧道工程的費用，而作為回報，州政府只須批准在檳島北岸，即靠近丹絨檳榔一帶讓該公司填海索取一塊可供日後發展的土地。

他說，韓國公司的獻議與條件都處於草擬階段，包括要求的填海索地面積及土地未來的用途等等。

林冠英表示，州政府將在近期發出檳州海底隧道工程公開招標的通告。

如果這家韓國公司最終參與投標及獲選，它整個的模式就與早年IJM公司負責為州政府興建承建敦林蒼祐大道（當時稱為日落洞快速大道），並獲准在大道旁填海索地發展類似。

海底隧道計劃16年後“復甦”
北京城建集團成“首選”

今年4月杪檳州政府與北京城建集團有限責任公司簽署改善檳島交通擁擠的諒解備忘錄，包括興建檳州海底隧道，令此討論又沉寂了16年的計劃一夜之間“復甦”，也讓北京城建集團成為承建海底隧道的“首選”。

根據備忘錄內容，中方將負責及融資興建3條共長15.3公里的公路，當中一條是6.5公里長，從檳島灣島頭銜接至北海峇眼阿亞耗資約60億的海底隧道。另2條公路是共耗資40億令吉的道路。

儘管檳州政府已與北京城建集團有限責任公司簽署諒解備忘錄，但海底隧道計劃仍然會公開招標，這引起韓國公司的注意及興趣，而且伸出“橄欖枝”向州政府開出“不須出錢就可獲得海底隧道”讓人動心的條件。

林冠英對新關仔角有“夢”
10車道大路紓解交通

一旦海底隧道建成，必改變新關仔角的風貌，林冠英對日後的新關仔角發展，有他的“夢想”！

他說，配合海底隧道計劃，務必要有良好的交通系統紓解車輛，因此新關仔角應興建兩方向10條大道的寬敞道路。

“處於海底隧道北端的丹絨檳榔發展計劃，已自成一格成為地標，我期望在南端的新關仔角，除了有良好的道路，也要興建兩層售賣特色紀念品的商店、城市花園等等，讓這些設施成為另一種標誌性計劃。”


（槟城7日讯）槟州首长周五提出的加速落实15公里长的北区配对公路，早在10年前已提出，并已绘出路线图，唯当时仅是公共工程局及槟岛市政局之间的内部协调计划，因此前朝州政府也没真正介入及全面积极推动这项计划。

槟首长林冠英于日前召开记者会，希望中央政府能够拨款，以加速落实北区长达15公里的配对公路计划，解决北区居民、学生及游客所面对的交通窘境。


拉曼分校前的这一段路，将会是配对公路的其中一段主要的路段。
丹绒武雅区州议员郑雨周接受本报记者访问时指出，这项计划其实在10年前就已被提出，而且也绘出了路线图。他说，配对公路长15公里，预计需耗资6亿令吉，费时5年，计划的路线是从市区一路行驶至丹绒道光，然后在丹绒武雅路转入水池路，衔接至拉曼分校，再通过山后地区一路衔接至直落巴巷。

他指出，涉及的土地大多数是政府地，且会将发展商在较早前的发展计划附加条件下，所建造的公路衔接起来。他说，近年来，北区成为发展商的“钟情”之地，各式价位的房屋在该处林立。然而，由发展商在附加条件下所承担建造的公路不到5公里，因此，还有10余公里的公路是迫切急需完成的。

他指出，尽管北区是槟城旅游重地，但因为交通的不方便，导致直落巴巷唯一一间五星级酒店“珍珠”酒店已关闭。“虽然我们不希望通过建造公路促使交通量增加，但这一条配对公路是有必要的。我们也希望在舒缓当地交通阻塞状况之余，鼓励公共巴士增加班次，造福当地居民、学生及游客。”

jeffanb

大致上未来槟岛的大型道路计划有：

１） 6.5公里長，從檳島至北海的海底隧道。這條隧道計劃16年前便提出，銜接點為檳島灣島頭與威峇眼亞占。

２）4.2公里的新關仔角──敦林蒼祐高速公路繞道

３）4.6公里的敦林蒼祐高速公路──亞依淡新鎮繞道。

４）15公里长的北区配对公路计划 －－－丹绒武雅路 －－＞水池路，衔接至拉曼分校－－＞直落巴巷

这对房产的影响应该蛮大的，也大概看得到那些地区将会受益。见人见智吧，但我的想法如下：

１） 海底隧道。衔接从北海到Marina Bay／交通圈附近。北海区，附近地带将会直接受益。 Tg Tokong 一带也会更繁荣。

２） 这对gurney, pulau tikus, sultan azlan shah附近都有帮助。除此之外，tg. tokong, tg bunga 也会有好处。毕竟出Jelutong highway/ferry/FTZ 可以省很多时间。

３） Air Itam 快翻身了。现在的sultan azlan shah 太塞了，有这条hwy 便一劳永逸了吧。留意一下Lebuhraya Thean Theik 附近的development 吧。Belleview 的 4 seasons, 还有boulevard condo 都在这个地带。

４） 这条路方便了Alila, Alila2, Permai's project 附近的居民，可以直接cut into tg bunga road. 另外Batu Ferringi 居民也大大受惠，可以不用走弯曲小路了。

jeffanb

Jalan Sultan Azlan Shah 应该是Jalan Masjid Negeri 才对。typo.

jeffanb

IJM 就快要launch ＂The Address" 了，Condo + Duplex Loft (4 storeys). Condo 就别说了，我倒是对Duplex Loft非常感兴趣。

卖点是Green Building, Comes with air-cons, 然后lower duplex loft 有private jacuzzi, 还可以直接从屋里access到swimming pool. 很有高级，奢华的感觉。～2300sf, 从百万起跳，～４５０psf.

缺点是地点和leasehold. 没有seaview, 然后也不是很近bridge&Jelutong Hwy.

jeffanb

The Light Linear 和 The Light Point progress 很快，reputable 的developer 就是不同。Surin 和Ivory Island launch 得比较早，但看来还lag behind 呢。 The Light Linear 都油漆了。不过个人不喜欢纯白，有点单调。加上design 有点out-dated, 感觉不够class,和整体的development(light point, colection)格格不如。不过The Light Linear launch 的时候， 才~400psf, 照IJM的tactic, bumi release 应该要＞５００psf, 750k 以上吧。那些early purchaser 可是赚翻了，还zero interest during construction 呢。不过多数都是staffs 还有bulk purchasers, 那些去排队的只有拿到4-5楼的，没有seaview, 差了点。

我很期待未来phaseII 的发展，这可是south-east asia benchmark 的waterfront development. PhaseII 成功的话，phaseI residential 价钱可是要翻倍吧。

alesi616

但 IJM mahsing SP setia Ivory 全部 project 都很够力贵了，要投资也需要很多子弹!

jeffanb

因为很多好的地库都给他们包了。加上比较好的包装，建筑特点和品质，价钱是肯定是贵点的。倒觉得developer没有太大关系，地点最重要吧。Sunrise@gurney, Jazz Residence, Mansion One, Summerton都不是reputable developer, 价钱也很贵，但还卖到piang piang 声。