租户管理～从小事到大事之经验分享篇

明明明

这里想和大家分享我和另一半的另类投资： 做二手房东

什么叫做二手房东呢？
二手房东是和业主租房子，然后再转租给租户。

做二手房东的好处及坏处：

好处：
1. 风险较低，无需承担几十年的房贷
2. 保持现金流量，所需要付的代价（头期）远远比置产底
3. 租凭期限比较具有伸缩性，越长的租凭契约越好。
4. 手续简单，单位入手及脱手的时间短
5. 回筹可观，介于20% -40%

坏处：
1. 回筹不稳定，租户搬进搬出
2. 帮忙业主接触住户，有安全隐忧
3. 打理单位的琐碎事情，如租客间的矛盾、维修单位etc

分析：
1. 和房产一样，地点决定了赚幅，地点好出租率高。
2. 租金 - 业主的租金，及出给租户的租金如何定位


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更新，2014年7月

一做就是几年，从原本的3间到现在的35间，
当中的确遇到很多问题，不过从中学习到的是，凡事不要算得太尽，和房客有商有量是可以减少欠租的问题。当中和大家分享遇到的一些突发状况：

1, 房客突然病急入院。
一个食物中毒，一个骨痛热症。由于联络不上家人，帮忙载房客去医院，办理入院手续及缴交抵押金知道家人前来。
所以，之后都会像所有房客拿紧急联络号码

2. 房客抽烟的问题
放软态度，好好商谈

3。 经常遇到维修的问题
几乎每个月都会有东西坏，所以先生学了很多基本的电器维修，门锁，及水侯的问题等。因为很多时候一些小问题，没有什么维修人员愿意上门，就算有也是被砍。

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更新，2015年12月

一转眼也做了几年了，现在打理的产业也接近40间了。

目前先生也着手设立公司来营运这门生意。
还有不少琐碎的事情要处理

如果有时间，我会慢慢和大家分享之前和租户的一些事情


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更新，2018年3月31日~

我和先生一做就做了8年，时间飞快。我们从当初一间一间做到现在也有60间了，目前正和一间产业代理公司接洽，把他们公司的12个单位给我们做转租。我们也希望这里另外一个转折点，所要租的单位不再只限于私人业主~

这八年来，所遇到的挑战真的是我们人生中最美好的经验。也希望还在产业领域里打拼的大哥大姐们可以在目前这么严峻的市场生存下来
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更新，2018年8月1日~

几个月前和经纪公司接洽的单位从原本的12个单位增加到十五各单位，四个多月装修了15个单位，包括刚刚完成的3层楼半独立，手上所有的资金都晒冷了。

原本60个单位现在增加到75个单位，连我们之前请的清洁工人做做到怕，辞职了 在没有清洁工的情况下，先生甚至自己下手去打扫清洗房子。

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更新，2021年3月9日~

回头一看，我和先生一做就是十一年，现在手上有142个单位，总共518间房间。
也在2020年下半年开始做了8间homestay和2 间budget酒店

自己也已经在2019年辞职，全心全意投入这个行业了




其他的我之后慢慢补上，方便大家做交流～


其他的我之后慢慢补上，方便大家做交流～
如果大家有遇到租户的问题可以不妨问我，我会以我自己的经验来向大家解答，如果答得不好请大家多多见谅！

WooLeiDanDou

Homestay之类么？短期租约？

fai5509fai

我對這最關注是:
1: 完業主是否批准你這做法, 我不熟法律, 我不知2 手房東這做法,如沒有業主批准而去做會否有法律責任
2: 如果在租約期間, 房內損毀誰付責??

如果我是業主, 一定不批准這做法:
1. 怕2手房東亂收租客
2. 為何我要給2手房東做這生意, 而不自己做.....
3. 如果我要收樓會有難度, 太多房客, 阻礙我收樓程序
4. 房內如發現損毀, 誰負責任的問題.....
只是個人見解, 我沒做過這, 不太了解, 謝, 最主要我就是諗....我是房東, 如果分開房租能增加每月收入, 我為何要給這機會2手房東去賺

明明明

WooLeiDanDou 发表于 17-7-2013 01:51 PM
Homestay之类么？短期租约？

这不是homestay的，resident title的产业是不允许home stay。

我们只是代替业主做他们应该做的工作而已

明明明

fai5509fai 发表于 17-7-2013 02:50 PM
我對這最關注是:
1: 完業主是否批准你這做法, 我不熟法律, 我不知2 手房東這做法,如沒有業主批准而去做會 ...

1: 完業主是否批准你這做法, 我不熟法律, 我不知2 手房東這做法,如沒有業主批准而去做會否有法律責任
这是一定会向业主透露你会转租的做法，这是针对比较忙、没有时间打理产业的业主，如果和业主的合约有注明不准转租，那么是有少许违约的成分。
但是亦有一部分的租户是和其他人共同租整个单位，以减轻负担，业主大多数是可以通融的

2: 如果在租約期間, 房內損毀誰付責??
wering， paiping，漏水 由业主负责
家私、电器则由二房东负责
但是我建议和业主租下空单位，然后买二手家私及电器一提高租金

如果我是業主, 一定不批准這做法:
1. 怕2手房東亂收租客
业主只需向二房东收租、如果有必要，业主绝对有权利到该代为视察

2. 為何我要給2手房東做這生意, 而不自己做.....
如果业主有时间、或离产业地点近，大可以自己处理
如果是人忙事贵的屋主、或身在外坡的屋主

3. 如果我要收樓會有難度, 太多房客, 阻礙我收樓程序
租凭契约里注明期限


4. 房內如發現損毀, 誰負責任的問題.....

只是個人見解, 我沒做過這, 不太了解, 謝, 最主要我就是諗....我是房東, 如果分開房租能增加每月收入, 我為何要給這機會2手房東去賺

如果您是房东，您是把整个单位出租给二房东，在让二房东去处理租户的问题～

fai5509fai

明明明 发表于 17-7-2013 03:16 PM
1: 完業主是否批准你這做法, 我不熟法律, 我不知2 手房東這做法,如沒有業主批准而去做會否有法律責任[/ba ...

明白了, 謝謝詳盡解答, 又學到新東西了, 謝謝

csbozy

我朋友刚好有个单位在nilai,超靠近回教科技大学那里的屋子要出租，但是自己又在外坡，谁有兴趣的？pm我

清风微漾

还有一个坏处是很多人没有意识到的。
二房东只会导致屋价飙升，而且这只是没有经济贡献的东西，拖垮经济而已。

明明明

清风微漾 发表于 17-7-2013 05:05 PM
还有一个坏处是很多人没有意识到的。
二房东只会导致屋价飙升，而且这只是没有经济贡献的东西，拖垮经济而 ...

哇，竟然可以严重到拖垮经济?? 您可以分析下吗？

这算是供求的问题，二房东的角色很agent差不多。业主倾向于把整个单位出租，而部分的租户却不需要租整个单位，二房东就可以发挥作用，把单位租下再聚集个别的租户，达到三赢的局面。

WooLeiDanDou

清风微漾 发表于 17-7-2013 05:05 PM
还有一个坏处是很多人没有意识到的。
二房东只会导致屋价飙升，而且这只是没有经济贡献的东西，拖垮经济而 ...

搞垮经济？二房东要处理的事情可多着呢。没有贡献？如果没有这种service那些人不会那么容易找房子咯

WooLeiDanDou

明明明 发表于 17-7-2013 03:02 PM
这不是homestay的，resident title的产业是不允许home stay。

我们只是代替业主做他们应该做的工作而已 ...

这个我不同意哦，很多home stay都是做在resident title的，那里的law讲不可以哦？
只是commercial title能做home stay也太困难找吃了吧。

红冰

如果我是業主, 一定不同意這做法！

大聖王

100% 不同意這做法！

ting@

你们有做jb的吗。。。。？

明明明

ting@ 发表于 17-7-2013 11:25 PM
你们有做jb的吗。。。。？

呵呵呵，我只是分享而已～

明明明

大聖王 发表于 17-7-2013 08:22 PM
100% 不同意這做法！

这只是针对没有时间打理产业的业主而已，如果可以亲身打理是再好不过了

明明明

红冰 发表于 17-7-2013 08:04 PM
如果我是業主, 一定不同意這做法！

比较忙碌或在外地的业主，会请在产业附近的亲朋戚友帮忙打理，这些亲朋戚友就是扮演二房东的角色了

明明明

WooLeiDanDou 发表于 17-7-2013 07:44 PM
这个我不同意哦，很多home stay都是做在resident title的，那里的law讲不可以哦？
只是commercial title ...

是呀，不过我们还是照着规矩行事，免得给业主或自己惹麻烦的说

ting@

明明明 发表于 18-7-2013 10:40 AM
是呀，不过我们还是照着规矩行事，免得给业主或自己惹麻烦的说

我想请教您一下哦，如果一间屋子，要租整间好，还是把房间分来租呢。。？分租的话，价钱会好过租整间吗？然后要一个一个收租不懂会麻烦吗。。？

明明明

ting@ 发表于 18-7-2013 12:53 PM
我想请教您一下哦，如果一间屋子，要租整间好，还是把房间分来租呢。。？分租的话，价钱会好过租整间吗？ ...

我会选择分房租，虽然会比较麻烦，但是可以减低单位空置的问题～
分房间租的话，房租一定要比租整个单位高～

比如您现在有一个空单位，三房
整间租金1000，
分租的话，大房RM500(包括car park)， 中房350 小房300
您可以考虑，包水电，internent等，租金再斟酌