内地房企“出海”马来西亚或难成下一座金矿
吴斯丹 蔡胤
最近，马来西亚成为了内地房企圈中的热议词。
12月2日，富力地产(2777.HK)砸下85亿元，在马来西亚柔佛州新山地区买下6幅地块，用来开发住宅和商业物业。在这之前的9月，碧桂园(2007.HK)在马来西亚的金海湾项目开卖不到两个月，就实现了近100亿元（大概是50亿马币）的销售额，成为新山市最大的地产商。
这不禁让人浮想联翩。当碧桂园在马来西亚大获成功之时，富力地产能否再创佳绩？在当前国内市场趋于饱和、房企大举进军海外市场之时，马来西亚会成为内地房企的下一座金矿吗？
风险考验
以约合85亿元的代价，收购马来西亚柔佛州新山地区6幅土地，这对长期探索境外投资路径的富力地产而言，无疑是一个意义重大的决定。然而，富力地产将马来西亚作为海外投资首站的抉择，却被认为颇具风险。
穆迪的一份研究报告指出，富力地产在马来西亚的土地收购对其信用状况具有负面影响。
“因为会提高该集团的财务及执行风险。”穆迪副总裁及高级分析师曾启贤分析称，马来西亚对于富力地产而言是新市场，富力地产尚未在当地建立品牌和运营记录，新项目也会使其面对马来西亚房地产市场在监管方面的不确定因素。
此外，穆迪报告指出，这次收购的总土地价格庞大，占富力地产截至2013年6月总资产的7.3%。在上述项目可在2014年底进行预售之前，将需要庞大的前期投资，包括建设成本等。在此等资金需要下，富力地产在未来一两年的调整后，债务对资本比率将维持在60%以上的高水平。
同时，曾启贤也提到，富力地产拥有充裕的资金，包括其持有的现金和运营现金流，可支持其土地收购，此外，上述土地成本可在3年内分4期支付，这种安排也可缓解其短期内的资金压力，这些被视为可缓解部分忧虑的因素。
除了财务风险，经济周期、汇率及当地住房需求等因素，也被分析人士视为富力地产“初下南洋”时需要面对的问题。
盛富资本和协纵国际总裁黄立冲向《第一财经日报》分析，马来西亚人口不多，物产丰富，当地人生活较为安逸，住房需求远不像国内旺盛，富力地产将来的项目若靠当地人的需求支撑，应该会有难度。与此同时，碧桂园马来西亚项目的第一批中国业主，是否能够获得预期的收益，目前还有待考证，富力地产接下来如何发展国人去马来西亚购房，营销难度不小。
内地房企新金矿？
不过，富力地产试图在其公告中说服投资者，这次的收购将增强其收益和盈利能力，因为“马来西亚拥有庞大的华人社区及吸引国外买家的有利政府政策”。但实际情况或许并没有这么简单。
根据马来西亚统计局2010年的数据，马来西亚人口数量为2833余万，其中马来人占67.4%，华人占24.6%。克而瑞研究中心研究经理朱一鸣曾对记者表示，马来西亚的华人对中国开发商的需求是比较旺盛的。碧桂园在马来西亚的金海湾项目就是一个有力的佐证，这个项目的业主中，40%是本地客户，其中有95%是华人。
不仅如此，越来越多的中国居民也开始加入到马来西亚的购房团中。碧桂园金海湾项目25%的客户就来自中国，且大多数是碧桂园的老业主。
35巴仙的客户是新加坡？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？
在政策方面，马来西亚也确实有很多吸引外国投资者的鼓励措施。
2004年，马来西亚政府推出了“马来西亚-我的第二家园计划”(下称“第二家园计划”)，鼓励外国移民在马来西亚居住投资。这项计划对外籍人员无年龄限制、无英语要求、无需资产来源证明，外籍人士只需在马来西亚银行存入３５万元的马币，即可在保留原国籍的基
础上让全家取得社交访问准证（Social Visit Pass）。参与者可享受免签待遇，长
期居住，购买永久地契的房屋，享受当地的教育、医疗等公共资源，这极大地吸引了外国的投资者。
Malaysia My Second Home (MM2H) Programme is promoted by the Government of Malaysia to allow foreigners who fulfill certain criteria, to stay in Malaysia for as long as possible on a multiple-entry social visit pass.
The Social Visit Pass is initially for a period of ten (10) years, and is renewable.
Eligibility
It is open to citizens of all countries ｅｘｃｅｐｔ Ｉｓｒａｅｌ ａｎｄ ｎｏｒｔｈ ｋｏｒｅａ recognised by Malaysia regardless of race, religion, gender or age. Applicants are allowed to bring their spouses and unmarried children below the age of 21 as dependants.
FINANCIAL REQUIREMENTS
Icon 09
Applicants are expected to be financially capable of supporting themselves on this programme in Malaysia.
Upon application:
Applicants aged below 50 years are required to show proof of liquid assets worth a minimum of RM500,000 and offshore income of RM10,000 per month. For certified copy(s) of Current Account submitted as financial proof, applicants must provide the latest 3 months’ statement with each month’s credit balance of RM 500,000.
Applicants aged 50 and above may comply with the financial proof of RM350,000 in liquid assets and off shore income of RM10,000 per month. For certified copy(s) of Current Account submitted as financial proof, applicants must provide the latest 3 months’ statement with each month’s credit balance of RM 350,000. For those who have retired, they are required to show proof of receiving pension from government RM 10,000 per month.
New applicants who have purchased properties worth at least RM 1 million qualify to place a lower fixed deposit amount upon approval.
截至去年8月，该项计划共吸引了120个国家的1.9万人到马来西亚定居，其中中国参与者居首。
参与第二家园计划的人还可以享受超低利率的按揭贷款。以碧桂园的金海湾项目为例，其90%的客户都使用了按揭，利息成本仅为4%左右，本地客户的首付最低只有10%。
不过，马来西亚出于对本族的保护，也设置了一些门槛或条件，这给进入当地的外国开发商带来一定的麻烦和风险。比如，华资公司必须将30%的股权分给马来西亚本族的企业，即便是由具有政府背景的企业供应土地，也必须通过买卖双方结成合资公司的形式。所有开发商的商品房必须有三分之一的房源售给当地马来人。
碧桂园在金海湾项目大获成功前，就曾交过一大笔“学费”。早在去年年初，碧桂园就与马来西亚地产商Mayland(大马置地)组成合营公司，合作开发马来西亚加影和万挠两幅土地，碧桂园占合营公司55%的股权，但项目至今还未开盘，开发速度远低于碧桂园持有100%股权的金海湾。
“中国未来的房地产市场趋于饱和，马来西亚是一个机会。但长远来看，马来西亚并不是最好的选择。”中原地产项目部总经理黄韬对记者表示，首先，马来西亚在过去十多年的房地产市场发展并不理想，房价涨幅很小，净增值涨幅不大；第二，碧桂园金海湾项目虽然大获成功，但这并不意味着接下来的内地房企也能获得相同的成功，“就像比特币，开矿到一定程度，成本也会相应增加。”
黄立冲认为，相对而言，在美国、欧洲、澳大利亚等地投资开发项目的回报与国内差不多，但风险较低，因为那些地方的市场处于相对低位，在复苏状态，价格向上的趋势明确，移民因素也不同程度地吸引着国内投资者。但马来西亚似乎不具备这些优势，“整个东南亚市场受全球经济周期影响较大，市场波动及汇率变化，对中国开发商的抗风险能力提出了更高要求。”黄立冲表示。
克而瑞研究中心的分析师杨晶晶表示，长期来看，房企的海外市场最终还是会瞄向经济较为发达的国家。一个很典型的例子是，国内房企龙头万科一开始就选择了美国。今年2月，万科宣布与美国铁狮门房地产公司成立合资公司，合作开发旧金山富升街201地块。此后不久，万科又先后落子新加坡、中国香港特区。绿地、万达、SOHO中国也瞄准了美国、英国、韩国等国家。
发表于 28-4-2014 10:37 PM
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