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一个外乡人的johor看房路,horizon hill, ecoworld, eco garden等(多图入,全文完)

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发表于 9-5-2014 07:33 PM | 显示全部楼层 |阅读模式
之前在房产版学习了很多,决定好好整理下资料回馈一下房产版。

Why Johor?

相信这个问题是所有买房者会思考的,尤其是非johor本地的。 当时我的考量因素如下:

1:政策导向:毫无疑问,iskandar是目前为止新马最大的合作项目,新加坡毕竟土地有限,我不敢说新山会是下一个深圳,但是至少目前看来,多方力量都希望好好建设新山,新山的发展大势所趋。

2:新马MRT和高铁:要想某个地方有长足发展,交通必须先行;这个似乎是不争的事实。虽然很多人doubt政府是否真的能在2018年建好MRT和高铁,但是随着全球化的到来,以及中国资本的大量介入,高铁时代肯定会来临。

3:地理位置:其实这个优点由来已久,但是因为2的逐步改善,这个优点较之前更加显著,高铁建成后,如果iskandar到新加坡市中心只要半小时,那么相信会有很多人会在新加坡工作而住在johor.

4: 各种工业园和Educity的建立: 其实我觉得目前为止,这点做的还不太好;至少我没有在iskandar区看到多少西装革履的上班人士;educity目前发展还不错,引进了不少优质的教育资源。

5:其他各种利好因素:包括大量外资房企的涌入等等

当然我也知道,在2014年决定入场已经错过了最佳的涨幅点,当年2006-2007时,HORIZON HILL才卖300k++,可惜那时我不过是个在校学生,根本不可能也没有实力染指任何房屋投资;3年前的价格也很好,才500-600k,可惜我也没那实力购买;但是随着土地,建房成本的增加,货币增发等因素的刺激,加上货币价值的不断缩水,投资房产是一个相对而言比较保险的投资。
本帖最后由 笨笨宝宝牛 于 11-5-2014 11:11 PM 编辑

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发表于 9-5-2014 07:39 PM 来自手机 | 显示全部楼层
讲了新山的优点,也讲讲新山的缺点
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 楼主| 发表于 9-5-2014 07:42 PM | 显示全部楼层
对于大部分的johor人而言,分清投资区域很容易;对于一个外乡人,我先从johor的iskandar地图入手。






本帖最后由 笨笨宝宝牛 于 11-5-2014 10:23 PM 编辑

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 楼主| 发表于 9-5-2014 07:43 PM | 显示全部楼层
感谢cari上网友们的讨论,我当时罗列了以下一些选房条件:

1:必须是大发展商的项目。
2:优质的landed, G&G.
3:交通便利.
4:你的neighbour的entry cost: 很多人一定很奇怪为什么把这条列为一个条件,因为我觉得这个决定了你邻居的质量,因为06-07能花300k++买HH和现在花1million购买的人不会差太远,毕竟先行者需要勇气。

本帖最后由 笨笨宝宝牛 于 11-5-2014 10:24 PM 编辑

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 楼主| 发表于 9-5-2014 07:51 PM | 显示全部楼层
以下是我看过的项目和自己的一些感受


1. Horizon Hill


发展商: UEM&GAMUDA LAND


参观感受: 这个项目位于一个风景优美的高尔夫球场内,目前二手市场在售的有golf east, gateway,卖楼花的是valley west。


我有考虑过从subsale market买,因为毕竟买horizon hill没有dibs没有任何rebate之类的,但是二手市场的价格却让我望而却步, 因为gateway的入场价是800k,而golf east为900k, 而从发展商那里买的话,排楼22*75是951k而24*75是1mil+,但是都有一些送club membership之类的优惠。


Horizon hill最近三年的发展有点快,开了差不多7-8块了,以至于我去到club house出来左边那块区域时很难接受这就是所谓的“新山的desa park city", 君不见那黄黄的小河在奔腾着,没有绿树,没有园艺;直到我绕到去到golf east和gateway前,才看到规划相对完整的社区。


再说回club house,虽然羊毛出在羊身上,但是Horzion hill的设施相对而言较为完善,目前有cafe, 游泳池,游戏室,各种球类运动场等等,当然还有高尔夫球场,如果你是高球爱好者,可以随时起兴去打一杆。


club house图
















下面就出现不太美好的黄黄的小河和未完工的site



























本帖最后由 笨笨宝宝牛 于 11-5-2014 10:34 PM 编辑

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 楼主| 发表于 9-5-2014 07:51 PM | 显示全部楼层
2. ECOWORLD

发展商: ECOWORLD

参观感受: 刘大富果然是个很好的营销人才,气势恢宏的入口,6款设计各异的show house;精致的园林设计以及那九曲十八弯的栈桥, 一切的一切使得ECOWORLD看起来格外美好,而且cluster售价在1mil+在现时现地的新山,可以说是不错的deal,难怪会在2天内卖完, 总之刘大富的金字招牌不是盖的。

可惜啊,除了买不到,cluster还有另外一个硬伤,那就是靠近高压线,之前看过cari上关于高压线的讨论,因为对该屋子兴趣了了。

简单的和sales聊了几句,目前他们主要销售公寓,公寓内有facility, 今后应该主打都是semi-d和独立屋,club house会根据需要决定建不建swimming pool之类的,该区域会着重建一些商业设施。

简单放些图吧





九曲桥


下面主要是内部装修,非常舍得花钱















比较中式的卧房



西式的卧房









小女孩的闺房?





















本帖最后由 笨笨宝宝牛 于 11-5-2014 10:59 PM 编辑

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 楼主| 发表于 9-5-2014 07:52 PM | 显示全部楼层
3.EcoGarden
这个位置在Gelang Patah,距离第二大桥比较近,离medini也比较近,但是在前往site的路上,我发现两个明显的弱点:
1,进去site的路有点小,好像是一车道
2,进去site的路上,全部都是未出租的店屋,这个见仁见智,你可以认为是机遇,未来大有发展;但是我个人不太喜欢

这里的排楼价格相对而言比较亲民,13年11月左右是600k-700k,全部售罄。

Semi-D大约1.2mil起。

花园做的尚可,semi-D,bungalow和排屋有比较明显的分区。

4.Eco Cascadia
这个我没去看,只是在Sales那里简单问了下,只有1mil以上的Semi-D出售。

5.其实我还看了个eco什么来着,在cascadia附近,外面店屋已经入驻七七八八,有MacDonald.

6.Nusa Idaman:
优点:离bukit indah近,相对成熟的商业区

问题:
1. sub-sale的太多,价格也不低,大约要800k+;
2. 说是频临森林公园,我怎么都找不到






本帖最后由 笨笨宝宝牛 于 11-5-2014 10:00 PM 编辑

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发表于 9-5-2014 08:35 PM 来自手机 | 显示全部楼层
很遗憾,目前的情况是,新建好的项目相当容易租,但是很难卖。
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发表于 9-5-2014 10:38 PM 来自手机 | 显示全部楼层
EcoWorld 是之前带着 LKS 还打得火热的。。
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发表于 9-5-2014 11:14 PM | 显示全部楼层
虽然目前的价钱上涨了很多,但是还有投资的潜质。尤其是店铺,很多都在一百五十万之间,还有很广的上升空间。
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发表于 9-5-2014 11:32 PM | 显示全部楼层
内有部分实景 leh ?
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 楼主| 发表于 10-5-2014 12:22 AM | 显示全部楼层
总结:

正如很多网友所说的,现在新山,乃至全马的房子大多处在一个“有价无市”的状态。

公寓来说,
我觉得300k-500k的房子是目前市场上最容易接受的,800k以上的高端住宅在市场上库存不小,“有价无市”现象较为严重。

laned,
这个就比较critical,由于长久以来民众对有地房产的偏爱,基本上好项目出了很容易被一抢而空,而且永久地契的优惠还是很大的。当然有地房产的投入也大。

投资房地产是否一定会蓬勃发展,这个很难说,但是总的来说,在货币不断贬值的今天,投资有地房产还是相对而言比较稳妥的投资。

另外我再唠叨两句贷款,今年贷款明显难过两年前,银行的审核更加严格,考量因素更加多,因此在未来有买房打算的网友们,请尽可能的准备多一点材料。


本帖最后由 笨笨宝宝牛 于 11-5-2014 11:10 PM 编辑

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 楼主| 发表于 10-5-2014 12:46 AM | 显示全部楼层
siacw 发表于 9-5-2014 11:32 PM
内有部分实景 leh ?

稍等,文字先。。。
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发表于 10-5-2014 01:24 AM | 显示全部楼层
请问最后你买了哪里?
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 楼主| 发表于 11-5-2014 11:14 PM | 显示全部楼层
ss24 发表于 9-5-2014 07:39 PM
讲了新山的优点,也讲讲新山的缺点

缺点。。。

个人看法:
1.有价无市,市场不活跃,全马共同问题,根源:人口太少
2.老城区交通拥堵。
3.工业商业等发展缓慢
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 楼主| 发表于 11-5-2014 11:16 PM | 显示全部楼层
digidigi 发表于 9-5-2014 08:35 PM
很遗憾,目前的情况是,新建好的项目相当容易租,但是很难卖。

这个现象随着大量项目的建成会改善。。。难卖又难租,除非商业工业发展,人口大规模爆发。
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 楼主| 发表于 11-5-2014 11:17 PM | 显示全部楼层
siacw 发表于 9-5-2014 11:32 PM
内有部分实景 leh ?

放了实景了
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发表于 11-5-2014 11:27 PM | 显示全部楼层
笨笨宝宝牛 发表于 11-5-2014 11:14 PM
缺点。。。

个人看法:

最后你有买吗?还是在考虑中?
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发表于 11-5-2014 11:29 PM 来自手机 | 显示全部楼层
那天我从botanic得到的消息也是clubhouse不一定有泳池,如果没有泳池那么有clubhouse也是多余的,整个project也废掉一半

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 楼主| 发表于 12-5-2014 04:49 PM | 显示全部楼层
大朋友 发表于 11-5-2014 11:27 PM
最后你有买吗?还是在考虑中?

买了HH.....................
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