大多数大马人不相信房价会下行，糟糕了！

Bubble2015

当遇上没有能力再支撑而被迫不惜成本脱售套现的人，市价便开始逆转，一旦发生，那些盲目跟风的投资者，会被吓得惊慌抛售，一场产业泡沫风暴因而成型，接下来的情况大家可想而知。

“老师，房地产可不可以投资？”
“你的投资目的是什么？”
“赚钱啊！”
“怎么才能赚到钱？”
“低买高卖啊！”
“现在的房价是高还是低？”
“就是很高才吸引人”
“房价高的时候应该是买还是卖？”
“理论上是卖，但应该还会继续上涨，看来还可以买。”
“会不会上涨你都知道了，看来你比我更厉害！何必还要问我？”
唉！这就是人心！总是会想尽办法来掩饰自己的决定！
早在70年代的美国加洲，就发生过类似的情况：当时，发展商早已看准投资者的心理，因此巧妙地设计了一套市场行销策略来赢得投资者的芳心。
发展商将整个房屋计划分期推出，比方说第一期以50万的价格推出。
对于首期推出的房子，市场反应格外冷清，无法引起投资者青睐，当然，这只是放长线钓大鱼的开始。
当大家还在冷眼旁观之际，发展商随即造势将第二期的房屋以略高的价钱，比如说60万的价格推出市场，让人们感觉到该项计划“快速增值”。
然而，连场的好戏还在后头呢！再过不久，发展商再以更高的价格，比如说70万，推出第三期的房产。
如此这般，每一期不断地把房价推高一些，因此很快的就引起市场关注。
举棋不定盲目跟风
这时，一些在较早前举棋不定的投资者已开始心动，并认定若一早开始购买，现在已赚得可观回酬。
于是，抱着不想错失良机的心态，赶紧冲进场。
当然，还有许多耐力比较强的投资者仍抱着“小心驶得万年船”的想法，仍然在旁观望。
发展商怎会就此罢休？因此乘胜追击，继续以更高的房产价格陆续登场。
这使到许多还在观望者越来越难耐，眼看屋产价格一天比一天高，心中已认定机不可失，纷纷加入了抢购。
随着每一期的价格继续飙升，仿佛是派了一颗定心丸，进场投资的人数也越来越多。
最后，当发展计划完工后，继续往别的发展计划开发。
当发展商“功成身退”后，接下来的产业价格，就由市场的自由交易来定夺。所谓“自由交易”，就视当时市场的供需。
由于当初市场被炒得热腾，投资者并非以需求为出发点，而是因为那股势不可挡的“产业增值”而抢购，在原本没有需求，人们却相竟购买的情况，就产生了所谓的泡沫效应。
当一切回复正常，由于供过于求，产业价格急速上升的好景不再，想要脱售也找不着买主。
买主大多数都是借贷投资，时间一久，在无利可图甚至要支付贷款利率的情况下，许多投资者再也无法忍耐。
当遇上没有能力再支撑而被迫不惜成本脱售套现的人，市价便开始逆转，一旦发生，那些盲目跟风的投资者，会被吓得惊慌抛售，一场产业泡沫风暴因而成型，接下来的情况大家可想而知。
投资者是泡沫效应者
如果说发展商是泡沫现象的制造者，那么，投资者即是泡沫现象的效应者。
当制造者以价格作为卖点不断鼓吹，效应者就会产生错觉，以为这是天掉下来的“大礼”！
其实，类似的泡沫现象，何止发生在加州？
所谓好计不怕重复用，此后，这种行销策略就不断的在各地上演，再加上全球化及资讯科技发达，跨国投资早已成型，房价的趋势，不只深受地方性的影响，其他地方甚至其他国家的房市动态，也在相互产生效应。
在2008年全球股灾被严重“烧伤手”后，中国的投资者暂时也不再敢触碰股市，一股庞大的资金因此流向房地产。
经过几年龙腾虎跃般的炒作，把中国房市炒得不亦乐乎，这股房价上涨之势甚至漂洋越海，深深地带动全球房价上涨。
当许多人眼巴巴看着短短几年房价就翻了几倍，大家都目瞪口呆，打从心底浮现出猫王的成名曲“It's Now or Never……”
心里在想：若再不进场买，恐怕房价继续上涨，以后再也没有机会买了！
这种想法搞到原本对房地产没有需求也没有兴趣的投机客，也一口气只买下多个单位，期望有朝一日房价飙得更高时能发一笔财。
至于那些有需要但已经没有能力跟上市场价格的房屋需求者，拼死也得弄一间。有许多原本“不信邪”，但眼巴巴的看着在短短几年里房价就翻了几倍，而躲在暗暗的地方拿锤（暗锤）之人，也忍不住纷纷“跳”出来“抢”回几间。
这种局势，加上一些在市价高涨之际突然冒出头来的房地产“专家”鼓吹下，哈哈，气势简直不亚于一支庞大的管弦乐队！
发展新城变鬼城
在我的课程里，就时常挖苦这些“勇士”，问他们说：“你买了这么多房子谁来住？”
他们都回答说：“我们是买来投资，不是买来住！”
当我再问：“那谁来住呢？”他们还是回答说：“我们是买来投资，不是买来住！”
我又问：“现在没有能力的人都至少买了一间，像你们这些有能力的人也不只买一间，到最后这些房子谁来住？”他们还是回答说：“我们是买来投资，不是买来住！”
哈哈，那就好了！只是投资而已，不必有人住！
过去的房地产泡沫使到大马留下了许多的“死城”。最近，中国也陆陆续续打造了许多“鬼城”。这是不是泡沫的迹象？只有聪明的投资者才知晓！然而，投资者总是会想尽办法来掩饰自己的决定！

黄凯顺 MonQ 财商教育家、儿童与青少年 MonQ 理财营创办人.

ss24

盲目跟风没有能力也不知道自己在做什么的叫做投机赌博；有能力也知道自己在做什么的叫做投资。

投机赌博者和投资者可能都会买到同一个房产区，但结果不同。

nivekqueen

这文章挺久的。

mchen3389

ss24 发表于 4-8-2015 05:35 PM
盲目跟风没有能力也不知道自己在做什么的叫做投机赌博；有能力也知道自己在做什么的叫做投资。

投机赌博 ...

有种人，
只懂空，空，空。。

Bubble2015

炒房利潤再怎麼高，你都要面對龐大的房債，非３０年不能還清。
但是，想要３０年大環境不會改變，根本就是妄想。
何況超低利率之後就是利率飆漲，房價下跌的必然循環，不可改變。
而且你會發現原來眼前的利潤，其實是透支自己未來幾十年的收入，因為高債務也限制你未來可發展的空間，也使你失去靈活性。
最後回首仔細計算，會發現自己根本不能分散風險，資金幾乎都現在受銀行集團控制的房地產上，如此的財務自由，根本就是假的。

ss24

mchen3389 发表于 4-8-2015 05:46 PM
有种人，
只懂空，空，空。。

如果是有自己的分析看法而看空也没什么。。。不管看多看空都有其风险。。。都需要风险管理。

最怕是人云亦云地看空，那么其实和人云亦云地买房产投机没大分别。

Bubble2015

自Q E以來，市場熱錢充斥，並紛紛湧向大馬等新興市場，造成亞洲國家資產價格飆高、貨幣大漲，但隨著QE退市，這些由熱錢堆砌出來的繁華都將潰散，暴露出自身經濟結構的問題。”

以大馬來看，QE熱錢吹脹了國內資產價格，但連帶也曝露了大馬家庭債務過高，政府財政秩序不足等問題。

Bubble2015

以下是台湾财经权威杂志给台湾人的忠告。

還認為美國升息「狼來了」？小心半年後繳不起房貸，房子又賣不掉！
美國剛公布的三月份新增非農就業人口僅14餘萬人，較預期24萬人接近腰斬，一時之間美元回貶、原物料價格回彈，更讓「美國升息」看來像喊爽的假議題。
然而，就算非常不希望美國升息的鴿派媒體，談得都是「延後升息」而非「停止升息」，所以到目前為止，美國升息依舊只存在「何時啟動」的問題。此外，FED為了避免升息對於美國股票、債券等資本市場產生衝擊，一定會盡力模糊政策出台的時間，最好還沒升息，市場就能預先反應因資金成本上升所造成的影響，將之攤在比較長的時間內分次反應，這也是一般民眾對「美國升息」這個重要轉變逐漸無感的主因。
除了難以捉摸的升息時程外，應該也會有讀者會認為美國升息關台灣什麼事？需要央行彭總裁特別在記者會上強調：「台灣不見得會跟上美國升息的步伐？」
假設我們生活在名叫「世界」的國家中，這裡有大大小小許多的銀行，其中規模最大的叫做「美國」，這家銀行之前因為內部經營危機，所以將存款利率降到接近零。所以原本存在這家銀行的錢大多都被存戶提領出來，轉存或轉投資到像「中國」、「巴西」……或「中華民國」這些利率比較高的銀行裡。
現在「美國」已經逐漸解決經營問題，決定要將存款利率提高（就是升息），同一時間其他銀行卻因經營不善，決定按兵不動甚或調降存款利率（就是降息），如果你是存款戶，你會選擇將資金留在「中國」、「巴西」或「中華民國」，承擔利率可能下降的利空？還是將資金轉到「美國」去賺更高的利息收入？
鏡頭轉回台灣，台灣央行處在非美國家為了拯救經濟衰退而紛紛採取降息或讓貨幣貶值的貨幣政策下，是否跟著美國升息就成了兩難的決策。但不管台灣將來升息與否，我認為美國升息對於台灣房地產而言都是弊多於利的大利空。
如果台灣央行選擇跟著升息，意謂著銀行的資金成本上升，將連帶造成房貸利率上調，對於非自用的房產投資者（投資客）而言，好整以暇期待更高成交價來臨的代價，就是越來越貴的房貸支出，這也將會是供給端降價求售的主要壓力。
如果台灣選擇不升息，對供給者而言，房屋持有成本雖然不至於上升，然而隨著台美利率差逐漸縮小及美金匯率持續向上，存款戶會將你的錢存在美國還是台灣？一旦資金選擇追逐更強勢的貨幣及更高的利率時，不管是台灣的股票或房地產市場都將面臨資金退潮後枯水期的挑戰，一如股神巴菲特曾說過的名言：「退潮之後，就知道誰在沙灘上裸泳」。
房地產交易的週期往往需要以季、甚至半年作為單位來計算，所以就算美國真的拖到今年九月甚至年底才升息，也只剩不到一年的時間可供房產持有者反應，更別提今年依舊冷颼颼的房地產成交量。至於依舊不願相信房價會反轉的讀者，請在Google上鍵入「李嘉誠 賣房」，就能清楚看見香港首富李嘉誠從民國102年起迄今，就不斷出清香港及中國區的房產，甚至願意給予買方75折以下的價格折讓，如果不是看壞房地產的前景，有必要這樣降價大清倉嗎？
誠摯建議大家儘早盤點手上的房地產資產及家庭的房貸負擔狀況，別成為不可逆的大趨勢下，資產嚴重縮水的受害者。

Bubble2015

05 August 2014  刘镇东

政府关联公司(GLC) 持有大部份大型建筑企业股权，以致政府间接成了助长炒地皮的热潮，从放款率来看，银行也是国內房地产泡沫成形的推手。
银行贷款多集中在房地产及汽车，是导致国內经济前景堪忧的无形推手。
这是因为银行对国家经济的重要性是通过借钱给需要资金的人士来进行具有生产性活动，但大马银行业却本末倒置，将贷款借予国人购买不具生产性及长远不利于国家经济发展的房地产炒卖活动上。
因为房地产价格扶摇直上，市场都相信未来房地产会增值，所以大家都在赌房地产升值；但假若经济不景，许多房地产价格将下跌，届时大受影响的将是市井小民。

Bubble2015

23 May 2015

新加坡老字號--樂樂假期旅行社倒閉，主因是投資房地產失利虧損200萬元（520萬令吉）。

　周先生說，公司在2010年投資房地產，在新馬泰前后買了14間公寓或有地住宅，包括本地的六個房產單位。

　不過，當前年降溫措施實施后，本地房產賣不出，若硬硬賣又會虧損，所以一直借錢滾動。

　他表示，200萬元的虧損中，有100萬是卡債，直到最后撐不住，才賣房籌錢。

　可是，他指那時已泥足深陷，因沒錢供房，泰國房產被充公，資金全被套死，能賣的都賣了籌錢，但仍不夠賠。

　直到今年頭，房地產的“失陷”開始波及旅行社.........

Bubble2015

以下是我在佳礼forum看到一个网民写的:-

“最近的房产新闻都是这样的：
虽然XXXX，但是房地产前景乐观。
虽然XXXXXX，XXXXXX及XXXX，但房地产不受影响，保持增长。
虽然XXXX，但现在还是买房地产的最佳时机。

那天打开报章，WALAO，连风水师都出动！！！叫大家远离不买房产的人，以免受不好的磁场影响，买不到房产。。。现在是最佳买房产时候，bla bla bla

我不是来唱衰房产，只是现在房产的宣传，让我感到他们的困窘."

Bubble2015

大马的联邦政府债务虽尚未高达法定的，占国內生產总值的55%（当前占53%）；但，若纳 入或有债务（Contingent Liability），即政府保证的债务，可说已高达70%。最近闹得沸沸腾腾的一马发展机构(1MDB)的债务，便是个实例。此外，家庭债务在GDP的 占比高达87%，更是令人不安。这些高债务，將限制大马未来的增长潜能。因为，公私部门得花更多的收入于还债。若房地產发生危机，情况更不堪设想。

Bubble2015

1997，1998年东南亚、香港房地产泡沫：香港业主平均损失267万港元

Bubble2015

（吉隆坡17日讯）国库控股研究机构（KRI）公布的《家庭状况》报告显示，我国可负担房屋的价格是“年收入中位数”（annual median income）的5.5倍，而房地产发展商的盈利幅度达21%，显示我国可负担房屋价格比其他国家贵，发展商的赚利比其他国家高。
狮城发展商盈利25%
该机构董事经理拿督查伦指出，可负担房屋的价格应该是年收入中位数的3倍，我国却达5.5倍，比邻国新加坡的5.1倍高，意味着我国可负担房屋比其他国家更昂贵。
“我国房地产发展商的赚利近乎是美国（12%）的一倍，也比英国的17%及泰国的14%高，而新加坡房地产发展商的盈利则高达25%。”
查伦今日公布上述报告时，这么说。出席者包括该机构主席丹斯里诺莫哈末耶谷，他也是国库控股副主席。


或重组供应链与市价
询及该机构针对此问题有何建议时，查伦说，该机构将公布另一系列报告及建议政策，探讨如何为人民提供真正可负担房屋单位。
“也许可以重组建筑供应链、土地条规及土地市场价格，创新建筑科技也有助降低建筑成本。”

家庭收入18%还房贷
《家庭状况》报告显示，平均每户家庭花费18%收入用以缴还房贷，根据国库控股研究机构依据2012年我国收入中位数计算，可负担房屋价格应该介于7万令吉至16万令吉。
报告显示，1995年至2012年，我国实际家庭收入中位数增长19%，达3626令吉，惟仍比平均家庭收入5000令吉少。
报告显示，23%家庭每月收入少于2000令吉、55%家庭少于4000令吉及74%少于6000令吉。
国库控股研究机构是国库控股臂膀，是从国库控股研究部门分拆，以负责更宏观的国家和国库控股相关课题。
书到用时
收入中位数 贴近实际生活水平
收入中位数（median income）是用统计学上中位数的概念来衡量人民的收入水平，相较于人均收入，收入中位数更贴近人民实际生活水平，因为某地区的人均收入因贫富的差距可远远大于收入中位数，而收入中位数则可以将这种差距反映出来。

Bubble2015

发展商现在又送furniture, 又送冷气，又包律师费，又折扣，有些甚至私底下和你Developer interest bearing scheme....这不是变相降价吗？

gugugu8

Bubble2015 发表于 4-8-2015 06:19 PM
发展商现在又送furniture, 又送冷气，又包律师费，又折扣，有些甚至私底下和你Developer interest bearing  ...

现在？现在才有折扣？现在才包律师费？

空空讲房价崩溃讲了几年，现在溺水中，连大便都要捉。

拿0.2%跌幅来讲，拿成交均价上升，成交量下降来讲，拿美国来讲。

之前政经有一个，望不到房价崩溃，望地震。

mchen3389

这次风暴好大好強，
我好怕 。。。
怕买不到便宜房地产。。

科学就是未来

Bubble2015 发表于 4-8-2015 06:19 PM
发展商现在又送furniture, 又送冷气，又包律师费，又折扣，有些甚至私底下和你Developer interest bearing  ...

每次看到这句，发展商最近送家具，送冷气，包律师费，又折扣。。。

我在想，他们的最近，是指这4年来吗？

科学就是未来

gugugu8 发表于 4-8-2015 06:53 PM
现在？现在才有折扣？现在才包律师费？

空空讲房价崩溃讲了几年，现在溺水中，连大便都要捉。

刚好现在是经济最不明朗的状态，所以看空派最爽。

然后他们认为美国涨息，热钱才来立刻退，我笑到饭喷出来。
李嘉诚都早就撤资卖掉一部分亚洲资产换cash 投资欧美，热钱那些全部是笨蛋？等涨息才来退？
基本上，美国的热钱早就退一大部分，而现在最危险的是高利息存款因为钱拿出来了不可能放着不生利息，刚好马来西亚利息不高，所以外国也不会来存款。一个国家的银行的cash 忽然大笔大笔给人拿回，才是最大危机。

基本上，该卖的都卖了，去年开始外资就卖马股，等涨息才来卖？股票立刻跌到荷兰去，准没赚。

只要美国涨息，美金上，全世界热钱去美国，又有一部分流回去其他国家，美国也不会放他自己一个人活，其他人死，这样他们的产品卖给谁？自己买？他们除了生产出来的产品，金融产品也是等人家来买，如果全世界经济忽然瘫痪，他们自己也吃焦。

科学就是未来

mchen3389 发表于 4-8-2015 06:54 PM
这次风暴好大好強，
我好怕 。。。
怕买不到便宜房地产。。

kota damansara semi D 不知道会不会卖200k?