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[分享] 樓市泡沫爆破 劏房樓跌價將更慘或跌價幅度肯定「跑贏」明年股市

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楼主: tongbaoatHmail    来自手机    显示全部楼层   阅读模式

楼主
发表于 19-10-2017 09:57 AM | 显示全部楼层 |阅读模式
大馬和香港人一樣,都對地產物業情有獨鍾。這是所有發展中國家必經之路,幾十年前的日本是最佳例子。每個地方都相信自己的市場是獨特的,因為某些文化、經濟、政治原因,只升不跌。一般這「信仰」都能維持很久,直至泡沫爆破為止。另一個對樓市着迷的原因是近年來股市實在太不濟,長期跑輸樓市。背後原因甚為複雜,改天再討論。




建築及地產發展商俊和發展集團於上周公布新地產項目「菁雋」,此項目提供356伙,最細單位面積是128方呎(约11.89平方米)。以去年各大地産商推出的「劏房盤」作比較,「菁雋」較長實於10月推出的嵐山二期165方呎劏房盤更細,這亦難怪一份香港報章以「終極劏房」來形容這個俊和地項目。(資料圖片)



這兩年我很少評論房地產,並非因為我沒有買樓。不評論的最大原因是不想得失朋友。靠地產吃飯的人很多,發展商、裝修、地產代理等。最近感覺到樓市再度降溫,同時風險也大幅再上升,所以覺得有責任提醒大家要小心一點。


人生有幾多個十年呀

雖然表面上樓市仍在企稳中,但其實要賺錢已愈來愈難。在發展商重「佣金」之下必有勇「兵」,再加上他們提供加按,是很多人買樓保值的唯一途徑。正因如此,買新樓盤者輸多贏少,買完樓花後,要先等三四年收樓,然後再等一两年印花「税期」,再加數千單位同時放盤,要三五七年才賣得出是等閒事,加起來已差不多十年,正如柴九話齋,人生有幾多個十年呀?


老齡化問題嚴重名列全球前茅

政府、發展商和所有專家都不遺餘力地告訴我們,土地和房屋供求長期失衡,所以房價不斷上升。我懷疑此說法只是高地價政策的藉口而已。人口雖密集但增長慢,所以房屋需求增長也有限。

根據聯合國的預測,馬來西亞從2010年到2050年老年人口規模將增長382%,2013年大馬60歲以上長者已突破250萬人或占總人口8.42%,比2010年的220萬人或占總人口7.77%多出30萬人,這數據標誌著馬來西亞已進入老齡化社會。根據數據顯示,我國總人口分別在2010及2013年為2830萬及2970萬人,平均每年增長率為1.3%。


屋非所值

在很多地區,現在看到的還是新房屋不斷向外擴張,房價水漲船高。至於政府想增加城市人口密度,在市中心這樣做可能可以,但是政府根本沒有找到足夠的土地來解決屋供應短缺的問題。

根據一個本地智庫的研究,未來幾年的私樓供應量應該可以達到「委員會」訂下的每年新增10,000個單位「税收」目標,但整體土地面積卻少两成,即是單位面積會較以往的單位為細。這結果顯示,即使地產商不希望繼續興建劏房盤,但由於土地供應仍然不足夠,他們只能「睇餸食飯」,因此,興建多些小型甚至微型單位便自然成一個合理的選擇。

原因肯定與負擔能力有關,最終亦與價非所值有關。本地住宅的平均呎價虽非全球十大的貴,但負擔能力則反是全球最差的4.4倍中位收入!最近流行一個講法,就是樓價並非取決於用家,而是取決於投資者的負擔能力。聽來似是如非,但看到極低的成交量,就知道這只是發展商和經紀用來忽悠買家的謬論。


劏房樓延續飢樓遊戲

樓價升速遠比收入快,唯一能把這殘酷「飢樓遊戲」延續的方法就是「劏樓」,從過去的1540方呎單位切為1400方呎,然後1170方呎,最後更切為950方呎的「棺材屋」!不幸仍有不少人盲目「上車」,但大部分理性的用家都明白這些所謂住宅,早已劏到不合人道的地步!

另一個經紀常用亦頗有效的心理戰術,就是告訴準買家「最可憐」的就是那些賣了樓、期待樓市回落再入市的人。


高樓恐等三五年才可賣

1997前曾苦口婆心勸喻很多朋友要小心樓市,大部分不聽結果輸大錢,有些更是破產收場。其實今次並非預測樓市馬上爆煲,三年前我都認為樓價在年內雖可再攀升一點。但問題是現在買就容易,但賣是在最快的三五年後,到時樓市狀況就很難說了。就算沒有大跌,但一世人做一間「棺材屋」的樓奴,其實也非常悲哀,所以置業前請三思!




注:建築單位面積比大馬當地有地房產還低於1170方呎或政府組屋兩房一廳歸類為劏房。



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发表于 19-10-2017 01:00 PM | 显示全部楼层
注:建築單位面積比大馬當地有地房產還低於1170方呎或政府組屋兩房一廳歸類為劏房。


这个说辞好像不大正确。

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发表于 28-10-2017 10:32 AM | 显示全部楼层
顶你,大大你得罪了很多在这边找吃的agent和等别人接手他们房产的人
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发表于 28-10-2017 04:39 PM | 显示全部楼层
如何描述450方呎的studio, 如果950方呎是棺材屋?
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发表于 29-10-2017 07:07 AM | 显示全部楼层

港股急殺逾6百點歐美股全黑| 即時新聞

(10月19日讯)美国股市道琼工业指数周三收盘劲扬160.16点或0.7%,收盘首度站上23000点,创历史新高23157.6点,但30年前的今天,美股也写下一项历史纪录,就是爆发「87股灾」,道琼指数创下史上最大跌幅,亚洲香港等地股市也跟着全倒。

全球股市今不仅受历史阴影笼罩,投资信心也被西班牙加泰隆尼亚独立冲突升高影响,下午开始纷纷急杀走跌。
港股下午交易时段惊见杀盘,在权值股腾讯、港交所与汽车股领跌下,恒生指数一度急杀617.22点,来到28094.54点,跌幅超过2%,终场下跌1.9%至28159.09点,创下去年11月以来最大单日跌幅。

市场揣测,腾讯创办人马化腾4天套现82亿元台币,恐影响投资信心,带动卖盘。 马化腾一连4天共减持600万股套现约21.04亿港元(约82亿元台币)的腾讯,盘中一度急杀2.5%至345.60港元。

欧美股市同步走跌,美股道琼工业指数今早盘下跌94.54点或0.41%至23063.06点。 德国和西班牙股市今盘中挫跌约1%,随后跌幅缩小,英国和法国股市最多约跌0.8%

在1987年10月19日星期一这天,道琼指数收盘暴跌508点或22.6%,写下史上最大跌幅,美股市值蒸发5000亿美元(约15.1兆元台币),这天被称为「黑色星期一」。 美股这波股灾迅速蔓延至全球,英国股市富时100指数2天暴跌逾20%,日本和加拿大股市跌逾15%。

电脑程式是催生美股这波卖压的凶手之一,这些程式在股市下跌时自动抛售指数期货,引发恶性循环。 另外,由于1980年代的「柴契尔主义」和「雷根经济学」促使投资人抢进股市,道琼指数1985年和1986年分别大涨27.66%及22.58%,1987年截至8月则狂涨40%,促使投资人开始担心美股价位过高。

目前美股与1987年的情况很像,美股这波多头已走了8年,几乎从所有指标来看美股价位都过高。 HOLBORN ASSETS分析师候选人道尼(Steven Downey)表示,投资人感到不安是对的,美股有大幅回档修正的风险。 道尼指出,1987年黑色星期一前美股的席勒本益比最高达到17.5倍,但目前这个数字达到31倍。 美股席勒本益比过去只有2次升至这个水准,时间分别是1929年和1999年的网路泡沫。

不过,目前的低利率或许让美股价位合理化。 2008年金融海啸后美国联准会(Fed)持续降息,把利率降至逼近零的水准。 Fed 2015年底启动升息循环,但至今只升息4次,利率仍处于低水准。 (林文彬/综合外电报导)

Google 翻译


10月27日【视频】西班牙政治危机进入紧要关头。加泰罗尼亚自治区议会表决通过脱离西班牙独立。西班牙首相拉霍伊较早前要求参议院,授权中央政府接管加区同时开除加区自治政府领导人普伊格德蒙特和所有部长,并接管当地警察部队。http://bit.ly/2zUuUkm

来源:8频道新闻新加坡 Channel 8 news 脸书

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发表于 29-10-2017 10:25 AM 来自手机 | 显示全部楼层
本帖最后由 aidj 于 29-10-2017 12:01 PM 编辑
gowin 发表于 28-10-2017 04:39 PM
如何描述450方呎的studio, 如果950方呎是棺材屋?

(尚未投票)
450方呎还不到950方呎的一半
不知道说神马好




(只供个人参考 )
计算一下顺便做个记录
1170方呎 /18=65呎
950呎 /18=52.77呎 (猜测 19x50)
跑出去量那辆最。。。(车门未打开情况下)
这里也做个记录: 6ft X 13ft = 78Sq.Ft.

http://www.enanyang.my/news/20171028/mahsing重新定义可负担屋/
马星 Meridin East 有地 双层 土地面积

搜索到 车子好大哦
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发表于 29-10-2017 11:39 AM | 显示全部楼层
本帖最后由 科学就是未来 于 29-10-2017 11:43 AM 编辑
gowin 发表于 28-10-2017 04:39 PM
如何描述450方呎的studio, 如果950方呎是棺材屋?

称为鸟笼吧?
1500 sqf 的空间,等于很多旧时代双层排屋的内部空间,甚至有些新project 的双层排屋内部空间才 1700 sqf.

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发表于 29-10-2017 11:57 AM | 显示全部楼层
本帖最后由 kitkatlow 于 29-10-2017 12:03 PM 编辑
科学就是未来 发表于 29-10-2017 11:39 AM
称为鸟笼吧?
1500 sqf 的空间,等于很多旧时代双层排屋的内部空间,甚至有些新project 的双层排屋内部空间才 1700 sqf.

馬來西亞大部分比較便宜的雙層,尤其是舊的,20x65,18x60等,built up 大概也1000-1200sf。

LBS 這幾年好幾個雙層排屋,built up 大概也只有1300sf。

很多人嫌小的時候,別忘記,香港,現在好多project,面積不到200sf。


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发表于 29-10-2017 12:12 PM | 显示全部楼层
kitkatlow 发表于 29-10-2017 11:57 AM
馬來西亞大部分比較便宜的雙層,尤其是舊的,20x65,18x60等,built up 大概也1000-1200sf。

LBS 這幾年好幾個雙層排屋,built up 大概也只有1300sf。

很多人嫌小的時候,別忘記,香港,現在好多project,面 ...

lz 提到的, 1500 sgf 才是人权应该享有的居住空间
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发表于 29-10-2017 12:29 PM 来自手机 | 显示全部楼层
本帖最后由 aidj 于 29-10-2017 01:38 PM 编辑

昨天 点击进去
让我疑惑 拥有16个床铺的 爱BB
说是在我那边 (Harmonium)。

网站简介 注明8个私人房间 却各自拥用独立1个厕所 (更正)
sleeping arrangement.jpg

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发表于 30-10-2017 07:53 AM | 显示全部楼层

《57金錢爆》20171013 十月股災倒數? 丁年庚月魔咒。

本帖最后由 aidj 于 30-10-2017 08:10 AM 编辑

驚見巨熊身影!?股災四數據檢驗無所遁形!
  • FED开始升息
  • 失业率长期下降
  • 信心爆棚
  • 殖利率曲线转趋平


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发表于 30-10-2017 07:55 AM | 显示全部楼层
28,438.85

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发表于 30-10-2017 08:14 AM | 显示全部楼层
本月我不知道恒指还会升多少。
可是我知道本区域唯独马股在跌。
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发表于 31-10-2017 10:22 PM 来自手机 | 显示全部楼层

东方日报

老龄人口比率 霹玻檳居前三
老龄人口比率 霹玻檳居前三
老龄人口比率 霹玻檳居前三

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(怡保31日讯)  2017年统计数据显示,全国65岁以上人口占总人口6.3%,更预计將在2040年激增一倍达至14.5%,霹雳则成为2017年人口老龄比率最高的州属,65岁以上的人口9.9%,超出全国比例。

霹雳州在2016年的总人口有250万人,若以此推算,意味著霹雳州现有的65岁以上人口逾25万人。

依据2017年的统计数据,全国65岁以上的人口佔总人口6.3%,惟霹州65岁以上的人口占全州內总人口的9.9%,比全国比率超出3.6%,也成为全国65岁以上人口最高的州属,其次则是玻璃市及檳州,分別是8.6及8.1%。

霹雳统计局局长拉菲丽莎指出,霹州自2006年开始,就已迈向「高龄化社会(ageing society)」,当时65岁以上的霹州人占全霹雳总人口7%,並有持续上升的趋势,目前已超出全国的平均比率,更有可能在2040年达至约15%。


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「依据联合国世界卫生组织定义,65岁以上总人口比例达7%,则称为『高龄化社会』,达至14%则称为『高龄社会』(aged society),20%则是『超高龄社会』(super-aged society)。」

她坦言,依据上述国际组织的定义,假设霹雳州果真在2040年65岁以上人口占总人口15%,也意味著霹州正式晋级成为「高龄社会」的州属。

她是于今日出席霹雳统计局针对全国2020年人口普查匯报会后,在记者会上如是指出。出席者包括该局助理局长娜蒂雅、麦扎蒂和佳布赖妮。

虽然霹州在2017年在「老龄人口州属」居首,惟在2040年,预计老龄人口居首的州属却是檳城,其65岁以上人口占总人口16.4%,次高则是联邦直辖区吉隆坡,从2017年的6.4%激增至2040年的15.5%。

她认为,多个州属人口比率高龄化的因素,包括生育率降低及预期寿命增长等,上述数据可用作在政府擬定各种政策前的参考,以制定对乐龄人士亲善的政策及发展计划,如保健和环境的措施。

官员普查人口遇闭门羹

霹雳统计局局长拉菲丽莎指出,全国2020年的人口及房屋普查的工作已展开,惟官员面对最艰巨的挑战就是被民眾拒于门外。

她说,外勤官员在展开民调工作时会通过5种方法,即电访、走访民宅以笔记记录、走访民宅以电子產品记录、电子普查(E-Census)及留下民调表格,隨后再收集。

「虽然,我们已落实电子普查,惟一些地区仍需官员挨家挨户收集资料,如今国民警觉性高,如果有人忽然出现在家门前要求开门徵询事宜,民眾必然会感到抗拒,害怕对方是非法分子。」

因此,她呼吁民眾在遇到统计局官员登门进行民调访问时,可先观察对方是否穿有官方背心(vest),及向他们要求出示授权信和「权限卡」(kad kuasa)。

「至于电访者,民眾若不放心,可询问对方的名字后,拨打热线进行核对。」

另外,她也指在民调过程中,许多人不放心透露大马卡號码及月薪等资料,她对此强调,当局绝对遵从1965年统计法令(1989年修订),即保护民眾个人隱私,绝不泄漏民眾的个人资料。

「若有任何政府机构或任何一方向我们(统计局)索取资料, 我们也只提供整合的数据(aggregrate),绝不会公开民眾个人资料。」

年轻人口外流谋生

霹雳州曾是我国人口最多的州属之一,惟在锡矿业于80年代中期走向没落后,经济发展停顿,大量年轻人口转向国內外其他城市迁移谋生,导致州內的人口增长速度放缓及趋向老化。

霹雳州作为马来半岛面积第二大的州属,佔地约2万1000平方公里,並在近百年间因藏有丰富的锡矿產量,吸引大量人口迁入,其中包括南来的华裔先贤,以开採锡矿。

特別是在战后,霹州近打谷的锡矿业发展进入空前的鼎盛,也带动下游工业,惟在80年代中期,锡价崩盘,锡矿场陆续倒闭,失去大量的工作机会,年轻一代纷纷「跳飞机」去外国谋生,或迁移至工作机会更多的城市。

然而,锡矿业没落后的约40年,州內仍不见其他促进经济发展的工业出现,形成一股年轻人中学毕业后就往外迁移的风气,促进了州內的人口增长速度放缓及老化,以致目前霹雳州內平均每10人,就有一名65岁以上的老年人。

此现象在一些郊区新村更为显著,近乎90%的年轻人口都往吉隆坡或新加坡工作,使村內只剩下老一辈的村民在留守。

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发表于 7-11-2017 08:41 AM | 显示全部楼层
Hong Kong public housing policy still failing low income families | South China Morning Post

Renting a 60 sq ft subdivided unit in Sham Shui Po for HK$3,500 a month, 70-year-old Poon Kang-chiu has had to take up all sorts of part-time jobs to make a living, earning less than HK$10,000 a month even with the government’s subsidies for the elderly. http://sc.mp/tp7C6v
https://www.facebook.com/scmp/posts/10155791660799820
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发表于 10-11-2017 12:13 PM 来自手机 | 显示全部楼层
aidj 发表于 29-10-2017 10:25 AM
(尚未投票)
450方呎还不到950方呎的一半
不知道说神马好




(只供个人参考 )
计算一下顺便做个记录
1170方呎 /18=65呎
950呎 /18=52.77呎 (猜测 19x50)
跑出去量那辆最。。。(车门未打开情况下)
这里 ...



香港房市面临新威胁 银行或涨最优惠利率
November 9, 2017


(香港9日讯)摆弄一下香港房屋贷款背后的数字,你就会发现一项利率指标可能上升的潜在迹象,而这个利率对于香港的房地产市场至关重要。

这个利率就是港元的最优惠利率,由各家银行自行设定。

香港住宅贷款通常是这样的模式:贷款者支付一个浮动利率,是一个月期香港银行同业拆息(Hibor)加上一个利差;但是有一个上限,由最优惠利率减去一个利差确定。

现在的情况是,随着Hibor飙升,前述浮动利率开始接近上限,这让银行有了自2006年以来首次提高最优惠利率的动机。

在这个全球可负担程度最差的住房市场上,裂痕已经开始显现,尽管商业地产领域依然火爆。

跟随美升息步伐

一个房价指标在10月末创下1月份以来最大单周跌幅,近期成交量已经下降。

尽管分析员表示,流动性充裕可能使得银行眼下不能提高最优惠利率,但是上调的可能性正上升,尤其是在预计美联储下个月会升息的背景之下。

在汇率挂钩的情况之下,香港别无选择,只能跟随美国的货币政策。

二级市场交易已经开始下降,华侨永亨银行的经济学家卡利说道。

她指出,整个住宅市场可能会从2018年中开始受到影响,届时最优惠利率将会提高。

因为开发商的按揭贷款是基于最优惠利率,届时吸引力会下降,影响会更明显。
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发表于 10-11-2017 12:14 PM 来自手机 | 显示全部楼层
可负担价、连接性及美好社区 LBS Alam Perdana规划完善
November 8, 2017

林福山(左起)、谢乐元、林立杰、黄德龙及林金河主持亮灯仪式,寓意LBS Alam Perdana城镇计划有助点亮该区的兴旺。

(莎阿南8日讯)林木生集团(LBS,5789,主板产业股)以可负担价格、连接性及美好社区生活为3大开发支柱,将旗下LBS Alam Perdana城镇计划与绿色生活自然地融入,让每戶住宅尽享多彩生活!

每单位设有后花园

该集团在雪州依约精心发展的LBS Alam Perdana城镇计划,提供优越环境的安全社区,价格合理的住宅。建筑风格简约中带出奢华,每个单位设有后花园,将绿色生活自然地融入住户的日常生活中。整个城镇规划完善,处处可见园林景观。

林木生集团董事经理丹斯里林福山在推介礼上说,该城镇发展计划占地479.86英亩,发展总值达27亿令吉,现阶段推出首2期工程,各别为第一期的Simfoni Perdana联排住宅(Townhouse)及第二期的Irama Perdana双层排屋,发展总值达6亿5190万令吉。

他对该发展计划深具信心,估计上述两期工程的单位可在6个月内全数售罄。

Simfoni Perdana占地39英亩,共建有980间联排住宅单位,其中468间单位对外开放,价格从36万8000令吉起;剩余的512间单位则申请“一马公务员房屋(PPA1M)”计划,建筑面积为1191平方尺,备有3房2浴;Irama Perdana占地45英亩,建有673间双层排屋,售价从47万9000令吉起,建筑面积为1208平方尺,备有4房3浴。

25年良好信誉打造舒适家园

林福山说,集团明年第二季度会在赛城南部(Cybersouth)推介与LBS Alam Perdana拥有相同概念的全新城镇发展计划,其余包括在斯里肯邦安、武吉加里尔、蒲种等共推介8项目,共有3369间单位及发展总值达17亿6000万令吉。

他亦表示,集团25年来秉持打造最佳品质的产业项目,并按时交付,因此消费者无需担心。此外,集团现阶段专注于巴生谷进行发展。他有信心,集团今年可达成全年销售业绩15亿令吉的目标。

出席嘉宾包括林木生集团执行董事拿督谢乐元、ML环球有限公司执行董事兼总执行长拿督林立杰、执行董事兼副总执行长林金河及副总执行长黄德龙。
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发表于 14-11-2017 07:28 AM 来自手机 | 显示全部楼层
本帖最后由 aidj 于 14-11-2017 09:36 AM 编辑

东方日报


財经 最后更新 2017年11月13日 23时38分
上半年2万住宅滯销

213分享
(吉隆坡13日讯)我国在今年上半年共有2万零876间住宅房屋滯销,总值高达122亿6000万令吉,高于去年同期的856亿5000万令吉,其中分別以售价介于50万至100万令吉的房屋和公寓的滯销情况最为严重。

与此同时,今年上半年的房產总成交量为15万间,按年下跌6%,但是与去年同期按年跌幅12.3%比较,跌势已明显收窄;而房產总成交值则按年增加5%,至670亿令吉。

根据国家產业资讯中心(NAPIC)发布的2017年上半年房產市场数据显示,吉打、柔佛和雪兰莪州的住宅房屋滯销最为严重,各有4363间、3803间及3664间。

最新数据指出,价格介于50万至100万令吉的房屋滯销最严重,多达4753间;但若以市值计算,屋价超过100万令吉以上的房屋滯销最严峻,总值达50亿6811万令吉。




以房屋类型而言,市场出现最多的公寓滯销,佔6598间或市值达43亿1537万令吉。


成交量跌幅收窄

国家產业资讯中心董事朱再玛表示,发展商专注兴建高端房產,但消费者则倾向于购买可负担房屋,造成屋价和地点出现错配、供需失衡,加重住宅房屋滯销的情况。

「根据数据显示,发展商经常推出价格介于40万至50万令吉的住宅房屋,佔24.4%。」

此外,財政部副部长拿督李志亮指出,相比去年同期下滑12.3%,今年上半年的房產总成交量为15万3000间,跌幅收窄至6%;而房產的总成交额则上升5%,至678亿令吉。

其中,住宅房屋分別佔总成交量和成交值的61.8%和48.4%。

在一级市场方面,住宅房屋的交易数量减少9.1%,至2万8397间,而住宅房產的出售率也低企在23.9%。

儘管已建竣和计划兴建的住宅房屋单位,分別下滑18.1%和下挫14.3%,至4万3000间,但刚开始兴建的住宅房屋单位却上涨16%,至6万8000间。

同时,他表示,大马在今年次季的屋价指数按年温和上扬5.6%,达184.1点。

受惠于多宗办公楼、商业中心和酒店的交易,提振商业房產的成交额按年上扬5.9%,至120亿令吉,但成交量则下滑11%,至1万个单位。

另外,全马商业中心多达983间,总面积为1510万平方米,未来尚有58家或佔地85万平方米的商业中心会推出市场。

商业中心的出租率仍处在81.5%的稳定水平,空置面积则达280万平方米。

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