2018年房地产真的出事吗? 那位所谓的”专家“曾经在...

CheEHouE

科学就是未来 发表于 22-11-2017 07:39 PM
要买公寓，最好慢慢看，和看成熟区，很多新project 是起到特别高楼层，而且最重要是未来管理层你不会知道做得好不好，至少已经住人的公寓你可以看到。

政府没有控制密度，一个好的地区可以有一大堆高密度公寓在 ...

好的。。谢谢您的忠告

shonhock

CheEHouE 发表于 22-11-2017 05:35 PM
我今年32岁。。本身是外坡人。。打算在KL置业。。很困惑到底现在是不是进场的时机。。怕自己的功课做不足。。到头来投资变亏钱。。

撇开现金流的说法。。现在公寓项目那么多。。租金竞争那么大。。租不到好租金不 ...

如果是打算买来自住的，首先要考虑的是那个环境、贷款你可以应付吗 和 发展商的手工 为首要条件。
房地产会跌价、会升值 不是主要因数。

如果希望明年的房地产跌价的，要等到明年才买，只能说你会失望。

1000方尺，今年卖RM600,000
难道同样的单位，明年卖RM500,000 ?

同一区，另一个新公寓，可能会有RM500,000 ，只是面积变成了800方尺。

shonhock

科学就是未来 发表于 22-11-2017 07:39 PM
要买公寓，最好慢慢看，和看成熟区，很多新project 是起到特别高楼层，而且最重要是未来管理层你不会知道做得好不好，至少已经住人的公寓你可以看到。

政府没有控制密度，一个好的地区可以有一大堆高密度公寓在 ...

每一个房地产项目，政府都已经规定了plot ratio，可以看整份完整的报告和政府条例 ： http://www.academia.edu/5173271/GUIDELINES_ON_PROPERTY_DEVELOPMENT_IN_MALAYSIA

所谓high density / low density ?

以下哪个属于 high / low density ?
1) 2 acres land , 1,100 units
2) 5 acres land , 1300 units
3) 8 acres land , 1,200 units

lokecl

CheEHouE 发表于 22-11-2017 05:35 PM
我今年32岁。。本身是外坡人。。打算在KL置业。。很困惑到底现在是不是进场的时机。。怕自己的功课做不足。。到头来投资变亏钱。。

撇开现金流的说法。。现在公寓项目那么多。。租金竞争那么大。。租不到好租金不 ...

买地屋

mchen3389

空派专家都指名道姓报了明牌，
怎么还有人执迷不悟？？还要买房？
升息了，还买？
趕快向专家学习，
卖掉房产，投资美元，美股才是正道。

科学就是未来

shonhock 发表于 22-11-2017 09:41 PM
每一个房地产项目，政府都已经规定了plot ratio，可以看整份完整的报告和政府条例 ： http://www.academia.edu/5173271/GUIDELINES_ON_PROPERTY_DEVELOPMENT_IN_MALAYSIA

所谓high density / low density ?

...

政府在密度上控制得太低，搞到现在建筑小unit 又多楼层。如果是每层只有4-6个单位那种大单位公寓还好。

在 Car park 上更加严重不足，公寓住满人会面对车park 在公寓外面的现象。

虽然政府有规定多少大众空间可以建多少房，但是却造成整个区塞车，马路又没有升级。买新公寓尤其附近还有地的，真的不知道几时有冒出一间房子出来。以前公寓20 多楼人家都嫌弃太高了密度高。

kitkatlow

CheEHouE 发表于 22-11-2017 05:35 PM
我今年32岁。。本身是外坡人。。打算在KL置业。。很困惑到底现在是不是进场的时机。。怕自己的功课做不足。。到头来投资变亏钱。。

撇开现金流的说法。。现在公寓项目那么多。。租金竞争那么大。。租不到好租金不 ...

找三個元素：

1. 500 meter 步行可到 LRT MRT
2. 低密度，儘量找整個project 不要超過600 間，一層不要超過八個單位，都有 2 個car park 的
3. 儘量找不超過 rm400 psf （市中心越高，遠離市中心越低，自己衡量）

ckc509

很多知道一点点就是专家

凡人，烦人？

kitkatlow 发表于 23-11-2017 10:02 AM
找三個元素：

1. 500 meter 步行可到 LRT MRT
2. 低密度，儘量找整個project 不要超過600 間，一層不要超過八個單位，都有 2 個car park 的
3. 儘量找不超過 rm400 psf （市中心越高，遠離市中心越低，自己衡 ...

我KL的理想地点就是越靠近city越好。。。呵呵
第二就是管理层好不好，我自己看过的活生生例子，Melawati 的desa view condo，在十多年前没人要晚上去那边还以为去鬼屋，电梯，泳池，走廊全部没有维修。那时叫价100k没人要，现在换了个管理，才几年从130k 一直上.。。。朋友五年前买了单位已经是200K左右了

CheEHouE

shonhock 发表于 22-11-2017 09:22 PM
如果是打算买来自住的，首先要考虑的是那个环境、贷款你可以应付吗 和 发展商的手工 为首要条件。
房地产会跌价、会升值 不是主要因数。

如果希望明年的房地产跌价的，要等到明年才买，只能说你会失望。

10 ...

不是买来自住的。。投资的。。知道不可能跌。。万一买了行情又不好。。租金回报率不达标。。这样就不算投资了吧。。

CheEHouE

lokecl 发表于 22-11-2017 09:56 PM
买地屋

买地屋要有做过功课。。。
负担得起的地屋都比较山卡拉。。。怕没有市场需求啊。。不是自住。。
而且入场费都是百千以上。。还要装修费

CheEHouE

kitkatlow 发表于 23-11-2017 10:02 AM
找三個元素：

1. 500 meter 步行可到 LRT MRT
2. 低密度，儘量找整個project 不要超過600 間，一層不要超過八個單位，都有 2 個car park 的
3. 儘量找不超過 rm400 psf （市中心越高，遠離市中心越低，自己衡 ...

谢谢前辈的意见。。。
这样的都是应该找二手的。。对吗 ？
看了很多新的项目都没有这样的价钱了。。。
离市中心远的是便宜。。可是担心需求量不高
市中心的贵。。又担心租金不达标
AGENT说地产是一分钱一分货。。。

kitkatlow

凡人，烦人？ 发表于 23-11-2017 01:11 PM
我KL的理想地点就是越靠近city越好。。。呵呵
第二就是管理层好不好，我自己看过的活生生例子，Melawati 的desa view condo，在十多年前没人要晚上去那边还以为去鬼屋，电梯，泳池，走廊全部没有维修。那时叫价10 ...

如果你買發展商launch 的房子，會比較難確定管理層好不好。

一般管理層好的公寓，有兩個共同點：
1. 高檔，貴的公寓。這些業主一般都比較有錢有品交管理費。
2. 大部分單位，或至少過半單位是業主自己住。

不交，或者一直拖管理費的，有三種人佔多數。
1. 窮人，低收入者，沒錢交
2。鳥人，有錢但偏偏不交，通常都是沒公德心，教育程度偏低的人
3。自己不住哪裡，可能空置，可能租給人。管理員要找他也難，管理費自然也不當一回事。直到租客通知說斷水了才去交管理費。

通常會關心公寓管理，準時交管理費的，都是住在哪裡的業主。他們每天看到地上乾不幹淨，guard 有沒有偷懶，lift 有沒有壞，泳池乾不乾淨，都身同感受。他們會投訴這個，抱怨那個，推動管理層做事。租客是不理會的，就算牆穿洞倒塌也不關他麼的事，亂丟垃圾更加不用說。

所以總結，要找未來管理層好的project，就找：
1。買的人都是打算買來自己住，而不是投資，不是出租
2。買的人都不算低收入，有品味有要求

那些動不動就2000 間 3000 間，很便宜350K 專門吸引投資者買來收租的，別對未來管理層有多大期待。

例子：parklane，還有AK 所有project。

kitkatlow

CheEHouE 发表于 23-11-2017 01:31 PM
谢谢前辈的意见。。。
这样的都是应该找二手的。。对吗 ？
看了很多新的项目都没有这样的价钱了。。。
离市中心远的是便宜。。可是担心需求量不高
市中心的贵。。又担心租金不达标
AGENT说地产是一分钱一分货 ...

不會，現在有好一些project 也符合或接近上述條件。我看到有好幾個，但我不方便說是那幾個，你自己要做功課了。

當然如果是二手的話就很容易找。如果你找二手，就找管理良好condition 不算太差，租金回酬儘量有5% 或以上的。leasehold 的話不要少於70 年，除非你打算十年內必賣。

agent 說的話，記住一個要訣：千萬別全信，也不要全不信。馬來西亞agent 我敢說90% 都是廢的，儘可能找多幾個agent 問他們的意見，越多越好。年紀越大的agent 通常比較專業。

lokecl

CheEHouE 发表于 23-11-2017 01:27 PM
买地屋要有做过功课。。。
负担得起的地屋都比较山卡拉。。。怕没有市场需求啊。。不是自住。。
而且入场费都是百千以上。。还要装修费

买地屋要有做过功课。。。

买condo不用做功课的吗？

负担得起的地屋都比较山卡拉。。。怕没有市场需求啊。。不是自住。。

如果你不介意二手的，PJ一些landed (double storey) 才卖700k+而已。

而且入场费都是百千以上。。还要装修费

要马儿跑的快，又要马儿不吃草。这有难度。

lokecl

kitkatlow 发表于 23-11-2017 01:51 PM
如果你買發展商launch 的房子，會比較難確定管理層好不好。

一般管理層好的公寓，有兩個共同點：
1. 高檔，貴的公寓。這些業主一般都比較有錢有品交管理費。
2. 大部分單位，或至少過半單位是業主自己住。

...

一般管理層好的公寓，有兩個共同點：
1. 高檔，貴的公寓。這些業主一般都比較有錢有品交管理費。
2. 大部分單位，或至少過半單位是業主自己住。

我很赞同这个point。要买公寓就要买高檔和貴的。酱的公寓可以把一些风险大大的减低: 比如炒家比较少，有钱人比较多, 有錢交管理費。管理层有了钱才可以好好的maintain公寓的facilities和building structure。

lokecl

kitkatlow 发表于 23-11-2017 01:51 PM
如果你買發展商launch 的房子，會比較難確定管理層好不好。

一般管理層好的公寓，有兩個共同點：
1. 高檔，貴的公寓。這些業主一般都比較有錢有品交管理費。
2. 大部分單位，或至少過半單位是業主自己住。

...

所以總結，要找未來管理層好的project，就找：
1。買的人都是打算買來自己住，而不是投資，不是出租
2。買的人都不算低收入，有品味有要求

我通常都会问agent他的project是买来自住的人比较多还是炒家比较多。他们都会说是买来自住的人比较多。这可信度高吗？

shonhock

CheEHouE 发表于 23-11-2017 01:24 PM
不是买来自住的。。投资的。。知道不可能跌。。万一买了行情又不好。。租金回报率不达标。。这样就不算投资了吧。。

如果打算买来投资的，一开始时你可以多参观和了解不同的project。听了他们的讲解， 你也要多做一些research，去印证他们说的话对不对。

kitkatlow

lokecl 发表于 23-11-2017 02:39 PM
我通常都会问agent他的project是买来自住的人比较多还是炒家比较多。他们都会说是买来自住的人比较多。这可信度高吗？

99% 信不過，他們要麼就是在騙你哄你，不然我更傾向認為他本身也不知道答案。

要知道答案有兩個途徑，一就是上網看同時間有多少單位出租，這個可以看到一個片面狀況。要準確的，就是去管理層問，這就要看你口才人緣跟運氣了。我問過幾個，一般都告訴我。

lokecl

kitkatlow 发表于 23-11-2017 02:45 PM
99% 信不過，他們要麼就是在騙你哄你，不然我更傾向認為他本身也不知道答案。

要知道答案有兩個途徑，一就是上網看同時間有多少單位出租，這個可以看到一個片面狀況。要準確的，就是去管理層問，這就要看你口才 ...

不然我更傾向認為他本身也不知道答案。

我问他们是如何知道的。他们就说他们有叫顾客fill in the form。Form 里有问他们是买来自住或者投资。

上網看同時間有多少單位出租

我问的都是新的projects。如果是二手的，我是不会去问他们的。我会自己去那个地方考查。