请教各位做account工作的朋友们， 关于investment properties 的问题

yusuqiu96

我想请问Investment properties 应该要based on cost 还是fair value?
在sales and purchase agreement只有show purchase price which is the cost price
如果that is the case 需要valuate at fair value 的话 那么应该怎样做？
因为现在mpers 换了 是不是所有investment properties 都要做revaluation？ 然后其他的fixed assets 是不是都没有revaluation到完了 除了investment properties 有？
请求指点 谢谢你们

夏雪_20

investment properties can either measure at cost or fair value. 如果要用fair value的話，好像有几種方法，第一就是請valuer 來value那個Properties，第二就是上網找找附近一帶的properties market value,再用average 的方式來得到它的market value.

If properties cannot be measure without undue cost or effort, 還是可以繼續用cost, 但是要present 在 non current asset, separate classified as investment properties, 然後mention 在 note.

yusuqiu96

夏雪_20 发表于 7-1-2018 10:12 PM
investment properties can either measure at cost or fair value. 如果要用fair value的話，好像有几種方法，第一就是請valuer 來value那個Properties，第二就是上網找找附近一帶的properties market value,再用av ...

原来 如果那个investment properties 是在2016年买的 然后做着2017年的account 那么还需要是valued 那个property to fair value 吗？
还有的是leasehold property 的depreciation 要怎样算法？ 还有freehold property的和leasehold property的depreciation 算法一不一样？
还有的是leasehold property and freehold property need to revalue 那个property吗？
谢谢你

夏雪_20

時間那麽接近，我覺得是不需要再valued了，直接決定是要用cost 還是 fair value method 就好了。

leasehold property depreciate over the lease term period. Freehold preperty 就會比較複雜一點，首先你要separate land 和 building, 衹有building 需要depreciate 而已，至於 depreciation rate 是看company policy, 我看過大多數是在2% - 3%之間。

property 是 fall 在 fixed asset category, either measure at cost or revaluation model. 如果是revaluation model, 就要consistently 每隔 3 or 5 年revalue 一次。

yusuqiu96

夏雪_20 发表于 7-1-2018 11:05 PM
時間那麽接近，我覺得是不需要再valued了，直接決定是要用cost 還是 fair value method 就好了。

leasehold property depreciate over the lease term period. Freehold preperty 就會比較複雜一點，首先你要sepa ...

你的意思是说leasehold propety 的话 比如说这个地是99年地约的 然后他买的时候剩下53年 地约 那么depreciation的算法是不是
Eg: cost= 500,000
remaining lease period=53 years
500,000/53 years= depreciation for the year
and then next year will become
500,000/52years= depreciation for the next year
请问我这样算法正确吗？ 如果错了的话请纠正我 谢谢你
还有的是freehold property的话 你说要分land 和building 然后只有building 会depreciation 所以代表 land 不会depreciate 对吗？
Eg: Freehold property cost at 1000,000.
然后land=700,000 building=300,000
然后depreciation at 2% based on straight line method
所以depreciation for the year for 那个freehold property就只是300,000X2%=6,000
无论是freehold 和leasehold 或者是investment property 都可以选择either based on cost or based on revaluation model对吗？ 但是只要第一年based on cost 的话 接下来的几年都需要based on cost 对吧？ 还是每一年都可以换不同的model?
谢谢你 经验尚浅 请别见怪我有那么多的疑问
请多多指教

夏雪_20

如果祗剩下53年的話，就每一年都除 53就對了（straight line method).

是的，land 不需要 depreciate, 你的building depreciation是對的。

不好意思，我要更正一下，因爲現在換了mpers的關係，investment property一定要用fair value, 如果要用cost 的話一定要搬去ppe, 衹是分開來show 它是investment property而已，然後要算depreciation. 如果用fair value, 就不需要depreciate.

至於你説第一年用了cost之後可不可以換，這個我不太清楚。但肯定的是不能每一年都換吧？不然那不是很亂水？

題外話，請問你是做audit的嗎？

yusuqiu96

夏雪_20 发表于 8-1-2018 10:33 PM
如果祗剩下53年的話，就每一年都除 53就對了（straight line method).

是的，land 不需要 depreciate, 你的building depreciation是對的。

不好意思，我要更正一下，因爲現在換了mpers的關係，investment prop ...

我是做audit 和account 的 但是经验尚浅
请多多指教
因爲現在換了mpers的關係，investment property一定要用fair value, 如果要用cost 的話一定要搬去ppe, 衹是分開來show 它是investment property而已，然後要算depreciation. 如果用fair value, 就不需要depreciate.
我想请问 你说如果用cost 的话就要把investment property的figure 放去ppe 只是分开来show 他是investment property而已
我想问下这句什么意思？ 不大明白。 然后为什么fair value的话不用depreciation？ fair value的话 revaluation 的那笔钱不是也要depreciate的吗？
谢谢你

夏雪_20

yusuqiu96 发表于 10-1-2018 09:43 PM
我是做audit 和account 的 但是经验尚浅
请多多指教
因爲現在換了mpers的關係，investment property一定要用fair value, 如果要用cost 的話一定要搬去ppe, 衹是分開來show 它是investment property而已，然後要 ...

investment property 用fair value 的話不需要depreciate, 衹是每一次revalue 之後的difference搬去profit & loss, 如果要用cost就要當作ppe那樣，算depreciation.這個是現在mpers的requirement.
我所説搬去ppe的意思是指在audit report那邊的presentation.